Решение от 6 сентября 2018 г. по делу № А37-1439/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А37-1439/2018
г. Магадан
06 сентября 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2018 г.

Решение в полном объёме изготовлено 06 сентября 2018 г.

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи Н.В. Сторчак, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 305491011000470, ИНН <***>)

к Муниципальному образованию «Город Магадан» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Магадана (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 685000, <...>)

о признании права собственности на недвижимое имущество

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента строительства, архитектуры, технического и экологического контроля мэрии города Магадана (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 685000, <...>), Управления архитектуры и градостроительства Магаданской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 685000, <...>)

при участии в судебном заседании:

истец – И.С.о. ФИО3, паспорт;

от истца – ФИО4, представитель, доверенность от 20 апреля 2018 г. без номера;

от ответчика – ФИО5, заместитель начальника организационно-правового отдела, доверенность от 08 ноября 2017 г. № 03/6491;

от третьих лиц:

Департамента строительства, архитектуры, технического и экологического контроля мэрии города Магадана – ФИО6, начальник юридического отдела, доверенность от 01 апреля 2018 г. № 124;

от Управления архитектуры и градостроительства Магаданской области – не явился;

УСТАНОВИЛ:

Истец, индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель), обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к ответчику, Муниципальному образованию «Город Магадан» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Магадана (далее – ответчик, КУМИ г. Магадана), о признании права собственности на недвижимое имущество – здание кафе-шашлычной, расположенное по адресу: <...> Магаданки, д. 51, на земельном участке с кадастровым номером 49:09:03 02 03:0047.

В материально-правовое обоснование заявленных требований истец сослался на статьи 12, 130, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также на представленные доказательства.

Ответчик в отзыве от 25 июля 2018 г. № 03/4280 указал, что, учитывая тот факт, что земельный участок истцу под строительство объекта недвижимости – кафе-шашлычной не предоставлялся, мер к легализации самовольной постройки истцом не предпринималось, а документы, подтверждающие отсутствие нарушений сохранением самовольной постройки прав и охраняемых законом интересов других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан не представлены, КУМИ г. Магадана возражает против удовлетворения исковых требований и просит суд отказать истцу в признании права собственности на недвижимое имущество – здание кафе-шашлычной, расположенное по адресу: <...> Магаданки, д. 51 на земельном участке с кадастровым номером 49:09:030203:47 (л.д. 1-4 т. 2).

Третье лицо, Управление архитектуры и градостроительства Магаданской области (далее – третье лицо, Управление), не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ. Представило в материалы дела письменное мнение от 18 июля 2018 г. № 928/132-02, в соответствии с которым просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя и полагало, что требования истца о признании права собственности на недвижимое имущество: здание кафе-шашлычной, расположенное по адресу: <...> Магаданки, д. 51, не подлежат удовлетворению (л.д. 126-133 т. 1).

Третье лицо, Департамент строительства, архитектуры технического и экологического контроля мэрии города Магадана (далее – третье лицо, Департамент САТЭК), в отзыве от 26 июля 2018 г. № 3638, указало, что объект кафе-шашлычная возведён истцом без получения разрешительных документов, истцом не предпринимались меры для легализации объекта, истец не имеет права строительства на предоставленном ему земельном участке капитального строения, полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объёме (л.д. 84-85 т. 2).

Определением от 17 августа 2018 г. судебное разбирательство по делу было назначено в судебном заседании на 30 августа 2018 г. в 11 часов 30 минут.

В соответствии со статьёй 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания в установленном порядке размещена на официальном сайте Арбитражного суда Магаданской области - www.magadan.arbitr.ru.

Управление не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание, о времени и месте его проведения извещено, что подтверждается почтовым уведомлением от 24 августа 2018 г. № 68500026621271. Письменное мнение от 18 июля 2018 г. № 928/132-02 содержит ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

При наличии вышеизложенных обстоятельств, дело рассмотрено по существу в соответствии с требованиями статей 121, 123, 156, 159 АПК РФ в отсутствие представителя Управления на основании имеющихся в материалах дела доказательств.

Истец, представитель истца поддержали ходатайство от 14 августа 2018 г. без номера о проведении судебной строительно-технической экспертизы от 14 августа 2018 г. без номера (л.д. 115 т. 2).

Представитель ответчика возражал против удовлетворения ходатайства истца о назначении по настоящему делу экспертизы, дополнительно суду пояснил, что земельный участок был предоставлен истцу не под объект капитального строительства.

Представитель третьего лица, Департамента САТЭК, поддержав доводы ответчика о предоставлении земли не под объект капитального строительства, возражал против удовлетворения ходатайства истца о назначении по настоящему делу экспертизы.

С учётом мнения представителей ответчика, третьего лица – Департамента САТЭК, согласно части 4 статьи 82 АПК РФ суд отказал в удовлетворении указанного ходатайства.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения о его удовлетворении либо отклонении. При этом удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

На основании статей 65, 66 АПК РФ суд определяет достаточность представленных

в дело доказательств, имеется ли необходимость в истребовании доказательств или представлении дополнительных доказательств, руководствуясь при этом нормами права, которые регулируют спорные правоотношения.

По настоящему делу суд исходит из отсутствия необходимости назначения экспертизы по делу в связи с достаточностью представленных по делу доказательств, имеющих значение для разрешения спора по существу.

Представителем истца 30 августа 2018 г. заявлено ходатайство без номера об уточнении исковых требований, которым истец просит признать право собственности на недвижимое имущество – здание кафе-шашлычной, расположенное в г. Магадане на Набережной реки Магаданки на земельном участке с кадастровым номером 49:09:030203:0047.

Рассмотрев вышеназванное ходатайство истца об уточнении исковых требований, суд пришёл к выводу об его удовлетворении на основании статей 41, 49, 159 АПК РФ, поскольку согласно частям 1, 5 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Выслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, установив фактические обстоятельства дела, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, с учётом норм материального и процессуального права суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра г. Магадана от 02 апреля 2002 г. № 1682 Предпринимателю был предоставлен земельный участок (городская застройка) площадью 221,0 кв. м в аренду, сроком на 1 год, для проектирования и строительства торгового комплекса из лёгких сборно-разборных конструкций по ул. Набережная реки Магаданки, в соответствии с выкопировкой № 19-02.

Пунктом 2 указанного постановления установлено, что с учётом перспективной застройки, торговый комплекс является временным строением и после окончания строительства сдаётся в эксплуатацию по акту рабочей или межведомственной комиссии, но не Государственной, и не подлежит регистрации как объект недвижимости (л.д. 6-7 т. 1).

На основании указанного постановления между КУМИ г. Магадана (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) был заключён договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд от 10 апреля 2003 г. № АН-49-09-03-06478 сроком действия с 02 июля 2002 г. до 02 июля 2003 г. (далее – договор аренды) (л.д. 11-15 т. 2).

Земельный участок с кадастровым № 49:09:030203:0047 площадью 221,0 кв. м, расположенный по адресу: ул. Набережная реки Магаданки, был передан арендатору по акту приёма-передачи (л.д. 13 т. 2 (оборотная сторона).

Пунктом 1 договора аренды предусмотрено, что земельный участок предоставляется для проектирования и строительства торгового комплекса из лёгких сборно-разборных конструкций.

Право использовать участок только в соответствии с целью и условиями его предоставления изложено в пункте 5.1.1 договора аренды.

Постановлением мэра г. Магадана от 02 апреля 2004 г. № 575 был продлён до 01 ноября 2004 г. срок действия постановления мэра г. Магадана от 02 апреля 2002 г. № 1682 (в постановлении допущена описка в части указания даты вместо от 02 апреля 2002 г., ошибочно указано 02 июля 2002 г. л.д. 81-82 т. 2). Предпринимателя обязали в срок до 01 ноября 2004 г. завершить строительство торгового комплекса из лёгких сборно-разборных конструкций (пункт 2 постановления). Соответственно, был продлён срок договора аренды до 01 ноября 2004 г. (дополнительное соглашение от 02 апреля 2004 г. № 1-06478, л.д. 16-17 т. 2).

Постановлением мэра г. Магадана от 30 августа 2004 г. № 1659 ранее принятые постановления от 02 апреля 2002 г. № 1682 и от 02 апреля 2004 г. № 575 о предоставлении Предпринимателю земельного участка площадью 221,0 кв. м, расположенного по адресу: ул. Набережная реки Магаданки, признаны утратившими силу; постановлено принять из землепользования от Предпринимателя с 01 сентября 2004 г. земельный участок с рекультивацией (л.д. 83 т. 2).

Возврат земельного участка осуществлён не был.

Постановлением мэра г. Магадана от 29 августа 2005 г. № 1568 был продлён до 01 января 2006 г. срок аренды земельного участка (земли поселений) площадью 221 кв. м для завершения строительства торгового комплекса из лёгких сборно-разборных конструкций по ул. Набережной реки Магаданки в границах, указанных в выкопировке № 19-02 (л.д. 94 т. 2).

Дополнительным соглашением от 30 августа 2005 г. № 2-06478 срок действия договора аренды был продлён до 01 января 2006 г. (л.д. 18-19 т. 2).

Постановлением мэра г. Магадана от 12 февраля 2009 г. № 249 признано утратившим силу постановление от 02 апреля 2002 г. № 1682 о предоставлении Предпринимателю земельного участка площадью 221,0 кв. м, расположенного по адресу: ул. Набережная реки Магаданки (пункт 1); образован новый земельный участок площадью 556,0 кв. м в кадастровом квартале 49:09:030203 (путём присоединения земельного участка площадью 221,0 кв. м с кадастровым № 49:09:030203:47 к другому земельному участку) под строение кафе-шашлычной (объект некапитального строительства) в районе Набережной реки Магаданки, д. 51 в г. Магадане в границах, указанных на схеме № 02-08/1 от 27 ноября 2008 г. расположения земельного участка на кадастровом плане (пункты 3, 4); вновь образованный земельный участок передан в аренду Предпринимателю под строение кафе-шашлычной (объект некапитального строительства) (пункт 5) (л.д. 20-22 т. 2).

На основании указанного постановления:

- земельный участок площадью 221,0 кв. м с кадастровым № 49:09:030203:47 снят с кадастрового учёта 06 марта 2009 г. (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 09 июля 2018 г. № КУВИ-001/2018-4037780, л.д. 41 т. 2);

- дополнительным соглашением от 21 апреля 2009 г. без номера к договору аренды договор аренды от 10 апреля 2003 г. № АН-49-09-03-06478 был расторгнут с 12 февраля 2009 г. (л.д. 23 т. 2). Земельный участок площадью 221,0 кв. м был возвращён арендодателю по акту приёма-передачи 12 февраля 2009 г. (л.д. 24 т. 2);

- заключён договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд незастроенных земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена от 21 апреля 2009 г. № АН-49-09-03-10393 (далее – договор аренды) (л.д. 25-30 т. 2).

Согласно заключённому договору аренды Предпринимателю был предоставлен в аренду земельный участок площадью 556,0 кв. м с кадастровым № 49:09:030203:116, расположенный по адресу: г. Магадан, в районе ул. Набережная реки Магаданки, д. 51, с целью использования его под строение кафе-шашлычной (объект некапитального строительства), в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 06 марта 2009 г. № 4909/202/09-0705, карта (схема) земельного участка от 27 ноября 2008 г. № 19-02-08/1 на срок 3 года с 12 февраля 2009 г. по 12 февраля 2012 г. (пункты 1.1, 10.1 договора аренды).

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением, условиями и разрешённым использованием (пункт 5.2.1 договора аренды).

На основании постановления мэра г. Магадана от 10 февраля 2012 г. № 432 (л.д. 74 т. 2) дополнительным соглашением от 16 марта 2012 г. № 1 к договору аренды текст о сроке действия договора аренды из пункта 1.1 исключён, пунктом 10.1 срок договора установлен с 12 февраля 2009 г. по 28 февраля 2015 г. (л.д. 31-37 т. 2).

Дополнительным соглашением от 26 февраля 2015 г. № 2 к договору аренды пункт 1.1 договора аренды изложен в новой редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов, государственная собственность на который не разграничена, площадью 556,0 кв. м с кадастровым № 49:09:030203:116, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...> Магаданки, д. 51, под строение кафе-шашлычной (объект некапитального строительства)». Этим же дополнительным соглашением срок действия договора продлён до 31 января 2018 г. (пункт 10.1) (л.д. 38-40 т. 2).

Письмом от 05 декабря 2017 г. № 03/7096 КУМИ г. Магадан уведомило Предпринимателя об окончании срока действия договора и необходимости возвращения земельного участка (не позднее 06 февраля 2018 г.) в соответствии с условиями договора (л.д. 81-82 т. 1).

Претензия истца от 01 июня 2018 г. без номера о признании права собственности на возведённый объект недвижимости, направленная в адрес ответчика, оставлена без удовлетворения (л.д. 87 т. 1).

Обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд, Предприниматель, ссылается на то, что ранее им было зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства – кафе-шашлычная, построенного на земельном участке площадью 221,0 кв. м с кадастровым № 49:09:030203:47, находящимся у него в аренде по договору аренды от 10 апреля 2003 г. № АН-49-09-03-06478 с дополнительными соглашениями к нему (л.д. 11-19 т. 2).

Решением Арбитражного суда Магаданской области от 17 мая 2007 г. № А37-106/07-13 признано недействительным зарегистрированное право собственности Предпринимателя на нежилое здание – кафе-шашлычная (незавершённый строительством объект) инвентарный № 9260, литера А, этажность 2, площадью 285,4 кв. м по адресу: <...> (представлено к судебному заседанию).

По утверждению истца земельный участок площадью 556 кв. м с кадастровым № 49:09:030203:116, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...> Магаданки, д. 51, предоставлен в аренду по договору аренды от 21 апреля 2009 г. № АН-49-09-03-10393 с дополнительными соглашениями к нему под достроенный объект недвижимости – кафе-шашлычная (л.д. 25-40 т. 2).

Предприниматель указывает, что строительство кафе-шашлычной осуществлялось на основании всех необходимых разрешительных документов, в том числе разрешения на строительство, при наличии проектной документации, на земельном участке, предоставленном под здание кафе-шашлычная; объект недвижимости является безопасным, что подтверждается пожарным заключением; объект соответствует проектно-планировочным решениям; постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки.

Предприниматель, полагая, что вновь созданный объект соответствует требованиям градостроительных норм, не нарушает права и законные интересы иных лиц, обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на объект на основании статьи 222 ГК РФ.

Как установлено пунктом 1 статьи 2, частью 1 статьи 4 АПК РФ, каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.

Способы защиты гражданских прав определены гражданским законодательством.

Признание права как способ защиты гражданских прав прямо предусмотрено статьёй 12 ГК РФ. Предъявление требования о признании права имеет целью устранить все сомнения в принадлежности права тому или иному лицу.

Иск о признании права собственности - это внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество.

Таким образом, для удовлетворения исковых требований необходимо наличие спора о праве, нарушение прав истца или их оспаривание и доказательства права собственности истца на данный объект. В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно подпунктам 3 и 4 пункта 1 статьи 8 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав, гражданские права и обязанности возникают, в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Пункт 1 статьи 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Общим критерием отнесения объектов к капитальным объектам является неразрывная связь с землёй и невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств и пояснений представителей лиц, участвующих в деле, построенное Предпринимателем кафе-шашлычная имеет признаки объекта недвижимости – прочно связано с землёй (согласно техническому паспорту - фундамент железобетонный, л.д. 47-54 т. 1), перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

На основании пунктов 1, 3 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3).

Таким образом, в числе установленных настоящей нормой условий, необходимых для приобретения права собственности на самовольную постройку, приоритетное значение отводится наличию у владельца самовольной постройки определённого правового титула на занимаемый ею земельный участок.

Как установлено судом, земельный участок площадью 556,0 кв. м с кадастровым № 49:09:030203:116, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...> Магаданки, д. 51, предоставлен Предпринимателю в аренду под строение кафе-шашлычная (объект некапитального строительства) (л.д. 25-40 т. 2).

Исходя из определения недвижимости, данного в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, можно сделать вывод, что возможность свободного перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы, является отличительной чертой некапитальных объектов.

Следовательно, земельный участок был предоставлен Предпринимателю не для строительства объекта недвижимости – кафе-шашлычной, а под строение кафе-шашлычной как объекта некапитального строительства.

Таким образом, земельный участок, на котором расположено кафе-шашлычная, не находится у истца на каком-либо вещном праве, предусмотренном пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

На основании пункта 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) обязывает собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Согласно пункту 5.2.1 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением, условиями и разрешённым использованием (л.д. 61-77 т. 2).

Из «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утверждённым Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., следует, что при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведённое строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определённо выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

По настоящему делу истцом не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о предоставлении ему в аренду земельного участка с целевым использованием под строительство или под кафе-шашлычную как объект недвижимости.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 20 октября 2016 г. по делу № 305-ЭС16-8051, особое значение для применения изложенной в Обзоре позиции Верховного Суда Российской Федерации является установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нём определённого объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведённую на чужом земельном участке.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведённый без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Более того, использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 ГК РФ о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему ещё и приобретать права на самовольную постройку.

Как установлено судом, собственник земельного участка согласия на строительство на принадлежащем ему земельном участке кафе-шашлычной, как недвижимости, не давал, права на такое строительство у Предпринимателя не имелось, строительство было осуществлено в нарушение условий заключённого сторонами договора аренды.

При рассмотрении доводов истца о наличии у него проектной документации и разрешения на строительство на возведение спорного объекта, суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 2, 5 статьи 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07 мая 1998 г. № 73-ФЗ, действующего в период возведения объекта, (далее – ГрК РФ 1998 г.)

строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации (пункт 1);

проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации (пункт 2);

утверждённая в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство (пункт 5).

В подтверждение наличия проектной документации для строительства объекта недвижимости истцом в материалы дела представлен проект № 02-476-АР, <...> Магаданки, «Павильон из лёгких конструкций для размещения кафе-шашлычной» (далее – проект № 02-476-АР) (л.д. 120-147 т. 2), заключение без даты и номера Бюро государственной вневедомственной экспертизы областного управления архитектуры по рабочему проекту «Павильон из лёгких конструкций для размещения кафе-шашлычной», <...> Магаданки. Шифр 02-476-АР, подписанное Г.Э. Кучугура (л.д. 8 т. 1).

Как следует из раздела «Конструктивное решение» проекта № 02-476-АР, проектом предусмотрены фундаменты для сооружения из лёгких конструкций с небольшим заглублением. Фундаменты сооружения столбчатые из монолитного керамзитобетона сечение 700х700 мм, пространство под плитами проветриваемое, с прокладкой в нём инженерных сетей (л.д. 146 т. 2).

Тогда как согласно техническим характеристикам, отражённым в техническом паспорте, в том числе по фундаменту (фундамент железобетонный) кафе-шашлычная имеет признаки объекта недвижимости – прочно связано с землёй (л.д. 47-54 т.1).

Представленное заключение не утверждено начальником бюро государственной вневедомственной экспертизы.

Основанием для проектирования указано постановление мэра г. Магадана от 05 июня 2003 г. № 1207 о предоставлении заказчику земельного участка площадью 120,0 кв. м для проектирования и строительства кафе-шашлычной по ул. Набережная р. Магаданки.

Фактически указанным постановлением из земель г. Магадана был передан земельный участок (земли поселений) общей площадью 120,0 кв. м в аренду г-ну ФИО7 и г-же ФИО8 для завершения строительства «Гриль-бара» по ул. Гагарина, 21 (л.д. 92 т. 2).

Кроме того, рабочий проект поименован как «Павильон из лёгких конструкций для размещения кафе-шашлычной», т.е. как объект некапитального строительства.

Доказательств разработки проекта на кафе-шашлычную как объект недвижимости истцом в материалы дела не представлено.

Разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории (пункт 1 статьи 62 ГрК РФ 1998 г.).

На основании пункта 2 статьи 62 ГрК РФ 1998 г. разрешение на строительство выдаётся в соответствии с настоящим Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утверждённой проектной документации.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В материалы дела Предпринимателем представлена копия разрешения от 12 сентября 2003 г. № 19 на выполнение строительно-монтажных работ, выданное инспекцией архитектурно-строительного надзора Российской Федерации г. Магадан, сроком действия до 12 ноября 2004 г. (л.д. 9 т. 1).

В разрешении указано – «на выполнение строительство павильона – подготовительные работы». Сведения о проектной документации не содержат ни шифра, ни номера, ни серии проекта.

Между тем, выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости в соответствии с пунктом 1 статьи 23 ГрК РФ 1998 г. находится в ведении муниципальных образований. В то же время выдача разрешений на производство каких-либо отдельных строительных работ, и в том числе, на указанный в представленном разрешении этап строительства, ГрК РФ 1998 г. или действующим в настоящее время Градостроительным кодексом Российской Федерации не предусмотрена.

В соответствии с пунктом 9 статьи 6 Закона Российской Федерации «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» планировка и застройка территорий муниципальных образований относится к вопросам местного значения и находится в ведении муниципальных образований.

Таким образом, вышеназванное федеральное законодательство не предусматривает право органов архитектурно-строительного надзора выдавать разрешение на производство работ, являющихся частью строительства, эти органы в соответствии со статьёй 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» вправе осуществлять лишь контроль за реализацией архитектурного проекта.

Исследовав представленное в материалы дела разрешение от 12 сентября 2003 г. № 19 на выполнение строительно-монтажных работ, суд отвергает его в качестве разрешения на строительство, предусмотренного статьёй 62 ГрК РФ 1998 г.

Действие незаконного разрешения от 12 сентября 2003 г. № 19 на выполнение строительно-монтажных работ 02 сентября 2005 г. было продлено главным специалистом Департамента САТЭК мэрии г. Магадана до 01 января 2006 г.

В период продления действия указанного разрешения вступил в силу Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (далее – ГрК РФ), часть 4 статьи 51 которого предусматривает, что разрешение на строительство выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Разрешения на строительство спорного объекта недвижимости – кафе-шашлычной, выданного в установленном порядке, Предпринимателем в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешённому использованию земельного участка.

В обоснование ввода объекта недвижимости в эксплуатацию истцом представлена копия акта о приёмке в эксплуатацию законченного строительством объекта кафе-шашлычная «Айнур» по ул. Набережная реки Магаданки, д. 51 в г. Магадане от 10 марта 2007 г. (л.д. 15 т. 1). Акт подписан председателем приёмочной комиссии ФИО9 и членом комиссии – генеральным подрядчиком ООО «Инвест-строй», и.о. директора ФИО10. Кроме указанных данных и слов «Принять в эксплуатацию», акт информации не содержит.

Кроме того, от этой же даты, за подписями тех же лиц представлена копия акта о приёмке в эксплуатацию законченного строительством объекта Торгового комплекса по ул. Набережная реки Магаданки, д. 51 в г. Магадане (л.д. 16 т. 1).

Из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно части 7 статьи 51 и части 2 статьи 55 ГрК РФ с заявлением о выдаче разрешения на строительство и о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в уполномоченный на то орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Как следует из материалов дела, доводов, изложенных в исковом заявлении, пояснений представителя истца, Предприниматель считает, что все необходимые разрешительные документы, копии которых представлены в дело, у него имеются.

Между тем, истцом не представлены в материалы дела разрешение на строительство объекта недвижимости - нежилого здания кафе-шашлычной, возведённого на земельном участке с кадастровым № 49:09:030203:116, расположенного по адресу (имеющего адресные ориентиры): <...> Магаданки, дом № 51, а также разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию, равно как и доказательства обращения Предпринимателя в уполномоченный орган с заявлением о разрешении строительства такого объекта, что подтверждает отсутствие попыток к легализации самовольного строения, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В абзаце 3 пункта 26 постановления Пленума № 10/22 разъясняется, что, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, поскольку у истца не имеется не только разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, но и необходимых прав на земельный участок, а также согласия собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке спорной постройки, проектной документации; отсутствие такого разрешения не является единственным признаком самовольной постройки объекта недвижимости – здания кафе-шашлычной, что не позволяет применять соответствующие положения постановления Пленума № 10/22 для обоснования удовлетворения иска.

Доводы истца о том, что при возведении спорного объекта не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, и что постройка не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, а также представленные в обоснование этого заключения, правового значения не имеют, поскольку это имеет значение лишь при установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство до начала производства строительных работ (абзац 3 пункта 26 постановления Пленума № 10/22). Исходя из правовой позиции, изложенной в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утверждённым Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Кроме того, судом установлено, что земельный участок из земель населённых пунктов, государственная собственность на который не разграничена, площадью 556 кв. м с кадастровым № 49:09:030203:116, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...> Магаданки, д. 51, находится в зоне среднеэтажной жилой застройки (ЖЗ 103) (фрагмент из Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Магадан», утверждённых решением Магаданской городской Думы от 25 декабря 2009 г. № 156-Д, представлен к судебному заседанию).

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со статьёй 8 ГрК РФ утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования (части 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ).

Как следует из выписки из градостроительного регламента, представленной в материалы дела, в зоне среднеэтажной жилой застройки ЖЗ 103 условно разрешённым видом использования земельных участков, в том числе, является общественное питание с разрешённым видом использования объектов капитального строительства: объекты общественного питания: кафе, бары, столовые, закусочные, кафетерии (представлено к судебному заседанию).

Статьёй 39 ГрК РФ (в редакции на дату вынесения постановления о передаче участка в аренду) определён порядок предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.

Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешённый вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования в комиссию (часть 1 статьи 39 ГрК РФ).

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях (часть 2 статьи 39 ГрК РФ).

Участники публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования вправе представить в комиссию свои предложения и замечания, касающиеся указанного вопроса, для включения их в протокол публичных слушаний (часть 5 статьи 39 ГрК РФ).

Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет» (часть 6 статьи 39 ГрК РФ).

Предусмотренный ГрК РФ порядок предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка направлен на реализацию одного из общих принципов градостроительного законодательства, предполагающего участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности и обеспечение свободы такого участия (пункт 5 статьи 2 ГрК РФ).

Данный принцип включает в себя, в том числе необходимость обязательного комплексного учёта мнения населения при принятии градостроительных решений в целях согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области для обеспечения благоприятных условий проживания.

При этом наличие или отсутствие согласия участников публичных слушаний на предоставление разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка является одним из решающих факторов при принятии органом местного самоуправления соответствующего решения.

Таким образом, предоставление разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка может быть принято органом местного самоуправления только на основании результатов публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования.

В то же время, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Учитывая положения вышеназванных норм права, при удовлетворении исковых требований судом Предприниматель приобретёт преимущественное право на владение земельным участком в обход предусмотренной действующим земельным законодательством процедуры предоставления земельных участков в аренду либо собственность, а также нарушению прав третьих лиц (граждан и их объединений) на участие в осуществлении градостроительной деятельности и обеспечении свободы такого участия (пункт 5 статьи 2 ГрК РФ).

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11 марта 1998 г. № 8-П, определениях от 25 марта 2004 г. № 85-О, от 13 октября 2009 г. № 1276-О-О, от 03 июля 2007 г. № 595-О-П, от 19 октября 2010 г. № 1312-О-О, закреплённые в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьёй 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что спорный объект недвижимости возведён в отсутствие у истца необходимых прав на земельный участок, а также воли собственника земельного участка на возведение спорной постройки на принадлежащем ему земельном участке, при отсутствии проектной документации, разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, при непринятии Предпринимателем должных мер к легализации постройки, суд пришёл к выводу, что объект недвижимости – кафе-шашлычная, возведённый на земельном участке площадью 556,0 кв. м с кадастровым № 49:09:030203:116, расположенном по адресу (имеющем адресные ориентиры): <...> Магаданки, д. 51 является самовольной постройкой, а требования сводятся к легализации самовольной постройки в судебном порядке в обход административного порядка, предусмотренного действующим законодательством и предусматривающего необходимость получения разрешения на строительство с предоставлением всех необходимых документов, предусмотренных ГрК РФ.

Таким образом, с учётом всех установленных по делу обстоятельств, суд не нашёл оснований для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку.

При этом судом отмечается, что согласно уточнённым исковым требованиям от 30 августа 2018 г. земельный участок, на котором возведён объект недвижимости, указан с кадастровым номером 49:09:030203:0047, фактически требования истцом предъявляются по постройке, возведённой на земельном участке площадью 556,0 кв. м с кадастровым № 49:09:030203:116, расположенном по адресу (имеющем адресные ориентиры): <...> Магаданки, д. 51, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и пояснениями представителя истца. Указанные расхождения не влияют на фактические обстоятельства дела.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворённым требованиям.

В соответствии со статьёй 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по настоящему делу по иску подлежит уплате государственная пошлина в размере 6000 рублей 00 копеек.

Истец по чеку-ордеру филиала № 1 Северо-Восточного отделения № 8645 Сбербанка России от 03 июня 2018 г. уплатил государственную пошлину в указанном размере (л.д. 101 т. 1).

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований госпошлина в размере 6000 рублей 00 копеек относится на истца.

В связи с отказом в удовлетворении ходатайства о проведении судебной строительно-технической экспертизы 100 000 рублей 00 копеек, перечисленных истцом на депозитный счёт Арбитражного суда Магаданской области, подлежат возврату истцу после представления им своих банковских реквизитов.

В соответствии со статьёй 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации датой принятия настоящего решения является дата его изготовления в полном объёме – 06 сентября 2018 г.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

1. Отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

2. Бухгалтерии Арбитражного суда Магаданской области возвратить 100 000 рублей 00 копеек с депозитного счёта Арбитражного суда Магаданской области индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 305491011000470, ИНН <***>), после представления истцом своих банковских реквизитов.

3. Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Магаданской области.

4. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Магаданской области при условии, что оно было предметом рассмотрения Шестого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Н.В. Сторчак