Решение от 29 мая 2017 г. по делу № А40-76917/2016

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва Дело №А40-76917/16-11-668

29.05.2017

Резолютивная часть решения объявлена 22.05.2017

Решение в полном объеме изготовлено 29.05.2017

Арбитражный суд в составе:

Судьи: Дружининой В.Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Вечерние Мелодии» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 107120, <...>, корп. стр. 1)

к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, 125009, <...>)

об урегулировании разногласий (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ),

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по дов. № б/н от 15.03.2017 г., паспорт,

ФИО3 по дов. № б/н от 15.03.2017 г., паспорт,

от ответчика: Гречко А.В. по дов. № 33-Д-20/17 от 09.01.2017 г., удостоверение (до перерыва), после перерыва – ФИО4 по дов. № 33-Д-21/17 от 09.01.2017 г., удостоверение,

У С Т А Н О В И Л:

Общества с ограниченной ответственностью «Вечерние Мелодии» обратилось в Арбитражный суд города Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, разногласия, возникшие между ООО «Вечерние Мелодии» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 56,7 кв.м. (подвал, помещение I, комнат 1), расположенного по адресу: <...>, изложив п. 3.1. договора в следующей редакции:

«Цена объекта составляет 3 492 000 (три миллиона четыреста девяносто две тысячи) руб. 00 коп. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

Изложив п. 3.4. договора в следующей редакции:

«Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __________ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 58 200 (пятьдесят восемь тысяч двести) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга» (с учетом принятых судом уточненных требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Вечерние мелодии» является субъектом малого предпринимательства (микро предприятие), реестровый номер 1507-026086, что подтверждается выпиской из базы данных реестра малого и среднего предпринимательства Москвы.

20 августа 2010 года между Департаментом имущества города Москвы (Департамент городского имущества города Москвы, Арендодатель, Ответчик) и ООО «Вечерние мелодии» (Арендатор, Истец) заключен договор №1-252/10 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду нежилой объект площадь 56,7 метров квадратных, расположенный по адресу: <...> (подвал, помещение I, комнат 1).

На основании п. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Истец 30 октября 2015 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате.

12 февраля 2016 года вместе с письмом Департамента городского имущества города Москвы № 33-5-82596/15/3 Истцом получен проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения). Пункт 3.1. проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) содержал указание на стоимость имущества, равную 6 643 000 руб., которая была определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 25 декабря 2015 года, выполненным ООО «АБН-Консалт» по заказу Ответчика.

Полагая, что цена спорного объекта завышена, Истец обратился к специалисту в области оценки — ИП «ФИО5.» для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил, Отчет № 2016-50 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> от 09 марта 2016 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 3 858 941 руб. 33 коп.

11 марта 2016 года Истец обратился к Ответчику с протоколом разногласий, где указал, что подписывает договор с учетом протокола разногласий в части стоимости объекта. Письмом от 21 марта 2016 года № 33-5-82596/15-(0)-1 Ответчик отклонил протокол разногласий Истца к договору купли-продажи.

По мнению Истца предложенная Департаментом цена выкупа определена с нарушением требований закона и не основана на достоверной оценке рыночной стоимости выкупаемого помещения, что ущемляет право общества на выкуп арендуемого имущества по рыночной цене, гарантированное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как установлено ст. 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно с п. 2 ст. 9 закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На основании п. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (п. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

В то же время п. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ устанавливает право субъекта малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Пункт 2 ст. 445 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола - разногласий. При отклонении протокола разногласии либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Следовательно, при несогласии с предложенной в оферте Департамента городского имущества г. Москвы (проекте договора) ценой выкупа имущества, в том числе, в связи с недостоверностью произведенной рыночной оценки, субъект малого и среднего предпринимательства вправе использовать способ защиты права на выкуп, предусмотренный п. 2 ст. 445 ГК РФ, то есть посредством передачи возникших разногласий на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, представил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым просил суд отказать в удовлетворении исковых требований, в связи с тем, что согласно отчету о рыночной стоимости спорного объекта от 25.12.2015г. стоимость которого, составляет 6 643 000 руб.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 02.09.2016г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «АЭРО».

Согласно представленным судебным заключением, а также дополнительным пояснениям эксперта, следует, что рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 56,7 кв.м., с кадасторым номером 77:01:0006029:2225, расположенного по адресу: г. Москва, ФИО6, д. 5, стр. 1 (подвал, пом. 1, комн. 1) на дату 30.10.2015г составляет 2 997 120 руб. 00 коп.

Ответчик представил возражения на заключение эксперта, в котором указал на то, что экспертом при проведении экспертизы были не учтено то, что спорный объект является памятником культурного наследия. При этом, эксперт не мог пояснить суду, в связи с чем, им не было учтено то, что спорный объект является памятником культурного наследия.

С учетом того, что экспертном ООО «АЭРО» выполнена судебная экспертиза с учетом нарушения методики, судом было удовлетворено ходатайство Ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 20.03.2017г. по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено Ассоциации оценщиков «КАДАСТР-ОЕНКА».

Согласно представленным судебным заключением, а также дополнительным пояснениям эксперта, следует, что рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 56,7 кв.м., с кадасторым номером 77:01:0006029:2225, расположенного по адресу: г. Москва, ФИО6, д. 5, стр. 1 (подвал, пом. 1, комн. 1) на дату 30.10.2015г составляет 3 492 000 руб. 00 коп. без НДС.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции истца

Расходы по оплате экспертиз относятся на ответчика, в силу ст. 110 АПК РФ, поскольку требование заявлено обосновано.

Расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст.ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Вечерние Мелодии» и Департаментом городского имущества г. Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:01:0006029:2225, площадью 56,7 кв.м. (подвал, помещение I, комнат 1), расположенного по адресу: <...>, изложив п. 3.1. договора в следующей редакции:

«Цена объекта составляет 3 492 000 (три миллиона четыреста девяносто две тысячи) руб. 00 коп. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

Изложив п. 3.4. договора в следующей редакции:

«Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __________ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 58 200 (пятьдесят восемь тысяч двести) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы за счет казны г. Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Вечерние Мелодии» 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. расходов по оплате госпошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья: В.Г. Дружинина