Постановление от 17 сентября 2025 г. по делу № А60-17612/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2868/25

Екатеринбург 18 сентября 2025 г. Дело № А60-17612/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Рябовой С.Э., судей Лазарева С.В., Гуляевой Е.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мингазовой Г.Р. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Красноуфимскагрохимсервис» (далее – общество «Красноуфимскагрохимсервис») на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.02.2025 по делу № А60-17612/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Для рассмотрения кассационной жалобы первоначально сформирован следующий состав суда: председательствующий Торопова М.В., судьи Лазарев С.В., Гуляева Е.И. Определением Арбитражного суда Уральского округа от 08.09.2025 в составе суда произведена замена судьи Тороповой М.В. на судью Рябову С.Э.

Судебное заседание проведено судом округа путем использования системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании с использованием систем веб-конференции принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «РедЗемТехнологии» (далее – общество «РедЗемТехнологии») - ФИО1 (доверенность от 03.02.2025 № 24/25-РЗТ, паспорт, диплом).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Красноуфимскагрохимсервис» - ФИО2 (доверенность от 22.04.2024 № 3, паспорт, диплом);

Прокуратуры Свердловской области (далее – Прокуратура) – ФИО3 (доверенность от 12.05.2025 № 8/2-15-2025, служебное удостоверение).

Прокуратура в интересах муниципального образования Красноуфимский округ в лице Администрации муниципального образования Красноуфимский округ обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению имуществом Красноуфимского муниципального округа Свердловской области (далее – Комитет), обществу «Красноуфимскагрохимсервис»:

- о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 14.12.2022 № 64/22, заключенного между Комитетом и обществом «Красноуфимскагрохимсервис» в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308;

- о применении последствий недействительности сделки в виде возврата Комитету земельных участков с кадастровыми номерами 66:14:0101017:308:ЗУ1, 66:14:0101017:308:ЗУ2, 66:14:0101017:478, 66:14:0101017:479, 66:14:0101017:520, 66:14:0101017:521, 66:14:0101017:522, образованных из земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308, возврата обществу «Красноуфимскагрохимсервис» денежных средств в размере 581 327 руб. 50 коп.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество «РедЗемТехнологии», администрация Красноуфимского муниципального округа Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.02.2025 исковые требования удовлетворены. Договор купли-продажи от 14.12.2022 № 64/22, заключенный между Комитетом и обществом «Красноуфимскагрохимсервис» в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308 признан недействительным (ничтожным). Применены последствия недействительности сделки путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности общества «Красноуфимскагрохимсервис» на земельный участок с кадастровым номером 66:14:0101017:308 и образованные из него земельные участки с кадастровыми номерами 66:14:0101017:478, 66:14:0101017:479, 66:14:0101017:520, 66:14:0101017:521, 66:14:0101017:522.

На Комитет возложена обязанность возвратить обществу «Красноуфимскагрохимсервис» денежные средства в размере 581 327 руб. 50 коп.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Красноуфимскагрохимсервис» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела.

Заявитель указывает, что судами не исследовано заключение судебной экспертизы в части определения необходимой для эксплуатации объектов недвижимости площади земельного участка, в связи с чем, выводы судов противоречат имеющимся в деле доказательствам. Суды указали, что собственник объектов недвижимости вправе выкупить в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок площадь которого необходима для эксплуатации таких объектов, но разрешили спор исходя из площади земельного участка, которую занимают объекты недвижимости. По мнению заявителя жалобы суды обеих инстанций необоснованно проигнорировали выводы судебной экспертизы о том, что площадь участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости составила 53259 кв.м, а также доказательства наличия на спорном земельном участке принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимости в большем количестве (26 объектов), права на которые являются ранее возникшими. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, суды не учли, что поскольку все объекты расположены внутри железнодорожных веток, участок может использоваться только истцом как собственником объектов. Также заявитель полагает, что установленные Земельным кодексом Российской Федерации основания для отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка отсутствовали. Общество «Красноуфимскагрохимсервис» обращает внимание суда на то, что на момент обращения в Комитет с заявлением о выкупе земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, не было выявлено ни одного из предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации оснований, вследствие чего у Комитета отсутствовали основания для отказа в заключении договора купли-продажи на предусмотренных в нем условиях.

В отзыве на кассационную жалобу Прокуратура просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В дополнительных пояснениях общество «Красноуфимскагрохимсервис» указывает, что доводы, изложенные Прокуратурой в отзыве, основаны на неверном толковании и применении норм права, сделаны без учета фактических обстоятельств дела.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 05.11.2015 между Комитетом (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Красноуфимскагрохимсервис» (последующие наименования – публичное акционерное общество «Красноуфимскагрохимсервис», акционерное общество «Красноуфимскагрохимсервис», арендатор) заключен договор аренды № 220/15 (далее - договор), по условиям которого арендатору представлены в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 66:14:0101017:308, площадью

59 583 кв. м и 66:14:0101017:310, площадью 174 кв. м, расположенные по адресу: Свердловская область, Красноуфимский район, с. Чувашково, с разрешенным использованием: для несельскохозяйственных нужд.

Земельные участки переданы в пользование обществу «РедЗемТехнологии» по договору субаренды земельных участков и аренды недвижимого имущества от 01.07.2017 № 15.

Как указано Прокуратурой, земельный участок с кадастровым номером 66:14:0101017:308 расположен под следующими объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности обществу «Красноуфимскагрохимсервис»:

- сооружение с кадастровым номером 66:14:0000000:1409 - подъездные железнодорожные пути, протяженностью 493 м (в настоящее время в натуре отсутствует);

- сооружение с кадастровым номером 66:14:0000000:1355 - подъездные железнодорожные пути, протяженностью 976,98 м;

- сооружение с кадастровым номером 66:14:0000000:504 - железнодорожный повышенный тупик, протяженностью 666 м;

- здание с кадастровым номером 66:14:0000000:1021 - бытовой корпус, площадью 577,0 кв. м;

- здание с кадастровым номером 66:14:0000000:1022 - весовая, площадью 13,4 кв. м.

Общество «Красноуфимскагрохимсервис» на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308 в собственность без проведения торгов, для целей размещения объектов недвижимости.

14.12.2022 между Комитетом (продавец) и обществом «Красноуфимскагрохимсервис» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 64/22 земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308.

Цена земельного участка по договору составила 581 327 руб. 50 коп.

По утверждению истца, площадь зданий и сооружений (здания имеют общую площадь в размере 590,4 кв. м, железнодорожные пути – протяженностью 1642,98 м.), принадлежащих обществу «Красноуфимскагрохимсервис» на праве собственности, явно несоразмерна площади предоставленного на основании договора купли-продажи земельного участка (59 583 кв. м).

В заключении от 09.10.2023, представленном с иском, кадастровый инженер общества с ограниченной ответственностью «Кадастровое бюро «Терра» ФИО4 указал, что в случае принятия решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308 рассматриваемые к образованию земельные участки, необходимые для эксплуатации расположенных на них зданий и сооружений, должны иметь следующие предполагаемые площади земельных участков:

- под здание весовой с кадастровым номером 66:14:0000000:1022 - 96 кв. м;

- под здание бытового корпуса с кадастровым номером 66:14:0000000:1021 - около 808,5 кв. м;

- под сооружение железнодорожного повышенного тупика с кадастровым номером 66:14:0000000:504 - 13 320 кв. м;

- под сооружение подъездного железнодорожного пути с кадастровым номером 66:14:0000000:1355 - 19 539,60 кв. м;

- под сооружение подъездного железнодорожного пути с кадастровым номером 66:14:0000000:1409 – 9860 кв. м.

Образование из состава земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308 отдельного земельного участка под размещение сооружения подъездного железнодорожного пути с кадастровым номером 66:14:0000000:1409 невозможно, в связи с отсутствием данного сооружения в натуре.

Также кадастровый инженер указа, что техническая возможность раздела земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308 имеется.

Аналогичный ответ изложен в заключении специалиста общества с ограниченной ответственностью «Бюро Перепланировок» от 10.10.2023 № 388.10-2023.

Полагая, что сделка по приобретению обществом «Красноуфимскагрохимсервис» земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке, является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку договор купли-продажи заключен сторонами в обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и торгов, Прокуратура обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

С целью установления обстоятельств по определению площади, необходимой для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости с кадастровыми номерами 66:14:0000000:1021, 66:14:0000000:1022, 66:14:0000000:1355, 66:14:0000000:1409, 66:14:0000000:504, расположенных на спорном земельном участке, а также количеству объектов, расположенных в границах земельных участков с кадастровым номером 66:14:0101017:308 (до раздела), и отдельно в границах земельных участков с кадастровыми номерами 66:14:0101017:308:ЗУ1, 66:14:0101017:308:ЗУ2, 66:14:0101017:478, 66:14:0101017:479, 66:14:0101017:520, 66:14:0101017:521, 66:14:0101017:522 судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Линия» ФИО5

Согласно выводам эксперта площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости с кадастровыми номерами 66:14:0000000:1021, 66:14:0000000:1022, 66:14:0000000:1355, 66:14:0000000:1409, 66:14:0000000:504 в соответствии с действующими нормами и правилами составляет: для объекта 66:14:0000000:1021, здание АБК - 1067 кв. м; для объекта 66:14:0000000:1022, весовая - 528 кв. м; для объекта 66:14:0000000:1355, ж/д путь – 21 396 кв. м для объекта 66:14:0000000:504, ж/д

путь – 13 007 кв. м; для объекта 66:14:0000000:1409, ж/д путь - не рассчитана, ввиду отсутствия объекта на местности, сведений о его местоположении в Едином государственном реестре недвижимости и в представленных материалах. Техпаспорт БТИ на базу минеральных удобрений не представлен. Для объектов 66:14:0000000:1355 и 66:14:0000000:504, ж/д пути, с учетом частичного наложения участков – 32 960 кв.м.

Общая площадь, необходимая для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости с кадастровыми номерами 66:14:0000000:1021,

66:14:0000000:1022, 66:14:0000000:1355, 66:14:0000000:1409, 66:14:0000000:504 составила: определенная простым суммированием, без учета наложения участков под ж/д путями – 35 998 кв. м, с учетом наложения участков под ж/д путями – 34 555 кв. м

Экспертом установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308 до раздела находилось 26 (двадцать шесть) объектов.

После раздела: в границах земельного участка 66:14:0101017:478 - 2 объекта, в границах земельного участка 66:14:0101017:479 - 1 объект, в границах земельного участка 66:14:0101017:520 - 9 объектов, в границах земельного участка 66:14:0101017:521 - 4 объекта, в границах земельного участка 66:14:0101017:522 - 17 объектов.

Земельные участки с номерами 66:14:0101017:308:ЗУ1, 66:14:0101017:308:ЗУ2 признаны включенными в вопрос ошибочно - согласно структуре они являлись промежуточными номерами для обозначения земельных участков при подготовке межевого плана по разделу земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308.

Площадь и координаты границ земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости с кадастровыми номерами 66:14:0000000:1021, 66:14:0000000:1022, 66:14:0000000:1355, 66:14:0000000:1409, 66:14:0000000:504 как единого производственного комплекса, во взаимосвязи с иными объектами, расположенными в границах земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308, приведены в каталоге Таблицы 9 заключения, План границ - на рис.13. Необходимая расчётная площадь составила 66230 кв. м.

Кроме того, экспертом сделан вывод о том, что площадь участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308 в установленных границах, составляющую 59 583 кв. м, следует признавать необходимой и достаточной для обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости как имущественного комплекса, что соответствовало бы строительным нормам и правилам, требованиям Земельного кодекса Российской Федерации к образуемым участкам и истории образования участка.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе установив, что площадь предоставленного ответчику в собственность земельного участка значительно превышает площадь объектов, ответчиком не приведено надлежащих

доказательств в обоснование площади испрашиваемого земельного участка, земельный участок отчужден в собственность ответчика без проведения конкурсных процедур и площадью, существенно превышающей площадь объектов, принимая во внимание позицию, поддержанную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании договора купли-продажи от 14.12.2022 № 64/22 недействительной (ничтожной) сделкой в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308, как заключенной с нарушением требований земельного законодательства и норм статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, признал их законными и обоснованными.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В силу абзацев третьего и четвертого части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона

или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Из материалов дела следует, что требования Прокуратуры о признании спорного договора недействительным (ничтожным) мотивированы нарушением публичной процедуры предоставления земли в собственность, отсутствием обоснования необходимой площади земельного участка под существующие объекты.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован нормами главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 приведенной статьи.

В частности, согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Из пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что если иное не установлено настоящей статьей или другим

федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Учитывая вышеизложенное, право на выкуп земельного участка на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возникает при наличии совокупности условий, к которым, в том числе относится обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу.

Таким образом обеспечивается необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, путем установления границы допустимого

использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Само по себе наличие права собственности на объект недвижимости, без учета конкретных обстоятельств дела и определенных положений законодательства, не может повлечь безусловной обязанности уполномоченного органа по предоставлению земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах (статья 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 39 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельные участки с кадастровыми номерами 66:14:0101017:308, площадью 59 583 кв. м и 66:14:0101017:310, площадью 174 кв. м, являющиеся предметом спорного договора купли- продажи, предоставлены обществу «Красноуфимскагрохимсервис» в собственность под объекты недвижимости с кадастровыми номерами 66:14:0000000:1021, 66:14:0000000:1022, 66:14:0000000:1355,

66:14:0000000:1409, 66:14:0000000:504(здания имеют общую площадь в размере 590,4 кв. м, железнодорожные пути – протяженностью 1642,98 м).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, установив, что площадь предоставленного обществу в собственность земельного участка значительно превышает площадь объектов для эксплуатации которых он предоставлен, учитывая, что из всех технических заключений, имеющихся в деле, в том числе из исследовательской части экспертного заключения и фотоматериалов следует, что объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, находятся на значительном удалении друг от друга, в качестве единого недвижимого комплекса не используются и не зарегистрированы, а также принимая во внимание, что после приобретения земельного участка, он был разделен на несколько земельных участков, что также свидетельствует об отсутствии потребности ответчика в приобретении всей площади земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании указанной сделки купли-продажи недействительной (ничтожной), заключенной с нарушением требований земельного законодательства и норм статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Относительно расположения железнодорожных путей на земельном участке применительно к рассмотрению вопроса о возможности приобретения в собственность земельного участка под ними их собственником, судами обоснованно указано следующее.

В соответствии с Федеральным законом от 03.08.2018 № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов» статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 1.1, согласно которому земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.23 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является размещение, в том числе, линейных объектов, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка.

В соответствии с пунктом 10.1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к линейным объектам относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Таким образом, судами сделан вывод о том, что с учетом физических характеристик подъездных железнодорожных путей указанные объекты являются линейными и не порождают исключительного права на приобретение земельного участка под ними в собственность в порядке пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (с учетом вышеприведенного нормативного регулирования).

Доводы заявителя жалобы о неверном определении судами количества объектов недвижимости ответчика, и как следствие площади земельного участка под ними, отклоняются судом кассационной инстанции, как основанные на неверном толковании норм действующего земельного законодательства с учетом приведенного правового регулирования и правовых позиций высших судов по вопросу применения положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку из текста оспариваемого договора следует, что земельный участок предоставлялся для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости с кадастровыми номерами 66:14:0000000:1409, 66:14:0000000:1355, 66:14:0000000:504, 66:14:0000000:1021, 66:14:0000000:1022, а не всех объектов, существующих на данном земельном участке и не под единый имущественный комплекс.

Довод заявителя жалобы о том, что суды не приняли во внимание заключение судебной экспертизы согласно которому площадь участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости составляет 53259 кв.м, судом кассационной инстанции также отклоняется, поскольку экспертом такой вывод сделан применительно ко всем объектам расположенным на спорном земельном участке, которые, по его мнению, образуют имущественный комплекс, тогда как судами установлено, что у истца отсутствует право собственности на единый недвижимый комплекс, спорные объекты недвижимости в качестве единого объекта не используются.

Ссылка заявителя на то, что судами не дана оценка всем его доводам и доказательствам, подлежит отклонению, поскольку отсутствие в мотивировочной части судебных актов выводов, касающихся исследования каждого представленного в материалы дела доказательства или заявленного довода, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки судами.

Иные доводы заявителя основаны на неправильном толковании норм права применительно к установленным обстоятельствам, в части направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов о фактических обстоятельствах, в связи с чем подлежат отклонению судом кассационной инстанции, в том числе по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нормы материального права к установленным обстоятельствам применены судами первой и апелляционной инстанций правильно.

Нарушений судами норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов, как и влекущих безусловную отмену судебных актов (части 3, 4 статьи 288 Арбитражного

процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.02.2025 по делу

№ А60-17612/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Красноуфимскагрохимсервис» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Э. Рябова

Судьи С.В. Лазарев

Е.И. Гуляева