Решение от 5 ноября 2020 г. по делу № А11-18689/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, 14

тел. (4922) 32-29-10, факс (4922) 42-32-13

http://vladimir.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-18689/2019
5 ноября 2020 года
г. Владимир


Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 5 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Владимирской области в составе: судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, к государственному бюджетному учреждению «Управление административными зданиями администрации Владимирской области», 600000, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, к Департаменту имущественных и земельных отношений Владимирской области, 600000, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной антимонопольной службы по Владимирской области, 600000, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, о признании незаконным решений об отказе заключения договора аренды, изложенные в письмах от 01.07.2019 № ДИЗО-5772/02-1 и от 22.11.2019 № ДИЗО-10131/02-11, об обязании заключить договор, при участии представителей сторон: от истца – ФИО3, по доверенности от 27.12.2019, ФИО2, лично; от Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области – ФИО4, по доверенности от 09.07.2020 № 67; от государственного бюджетного учреждения «Управление административными зданиями администрации Владимирской области» – ФИО5, по доверенности от 19.05.2020 № 14; от третьего лица – представители не явились, извещены, в судебном заседании 26.10.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 28.10.2020 до 17 час. 00 мин., установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – истец, Предприниматель, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению «Управление административными зданиями администрации Владимирской области» (далее по тексту – ответчик, Управление, ГБУ «УАЗО»), Департаменту имущественных и земельных отношений Владимирской области (далее по тексту – Департамент, ДИЗО, ответчик):

- о признании незаконными решений Департамента об отказе в заключении договора аренды, изложенных в письмах от 01.07.2019 № ДИЗО-5772/02-11 и от 22.11.2019 № ДИЗО-10131/02-11;

- об обязании Учреждения заключить с ИП ФИО2 договор аренды нежилых помещений № 65, 65б, 68 по плану 1 этажа, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 97, 2 кв.м, на условиях договора № 60 аренды государственного недвижимого имущества от 15.07.2016 на новый срок – 3 года, начиная с 16.07.2019.

В обоснование иска истец пояснил, что нормами Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ или Закон о защите конкуренции) предусмотрена возможность заключения договора аренды государственного имущества на новый срок с прежним арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности.

Предприниматель указал, что согласно части 10 статьи 17.1 Федерального закона № 135-Ф3 арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды. Информации о принятии в установленном порядке решений об ином порядке распоряжения арендуемым имуществом в обжалуемых отказах Департамента не содержится, а задолженности по арендной плате (неустойке) у ИП ФИО2 не имеется.

Истец считает, что действия ответчиков, по отказу в заключении договора незаконны, так как изменения объекта аренды, о котором указано в письме от 01.07.2019 № ДИЗО-5772/02-11, не произошло, объект не изменился, границы остались такими же. В рамках восстановительного ремонта, проведенного ИП ФИО2, после заключения договора аренды, убраны остатки сборно-разборной перегородки, не являющейся капитальной. Указанные действия могли повлиять на площадь помещения, однако, при таких условиях, площадь, указанная в первоначальном договоре, должна была быть указана без учета перегородки. Истец отметил, что эксплуатация помещения, в момент заключения договора аренды, была не возможна без проведения ремонтных работ, в частности разборки остатков перегородки. Указанные обстоятельства, по мнению ИП ФИО6, также подтверждаются видеозаписью помещения, сделанной в момент начала действия договора аренды. Предприниматель обратил внимание суда, что количество помещений не изменялось с момента заключение договора аренды, истец, на протяжении действия договора.

Представитель Департамента возразил в отношении заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве от 28.04.2020 № ДИЗО-3360/04-11, указал, что из документов, представленных в Департамент на согласование передачи имущества в аренду Предпринимателю, следует, что общая площадь нежилых помещений изменилась (увеличилась) на 0,7 кв.м, в результате разборки перегородки. В нарушение статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в Департамент на согласование представлены документы, свидетельствующие об изменении существенных условий договора аренды, а именно предмета договора.

Представитель Учреждения пояснил, что поскольку Департамент отказал в согласовании передачи в аренду на новый срок спорных нежилых помещений, у него отсутствовали законные основания для заключения договора аренды на новый срок без согласия собственника. Правовая позиция изложена в отзыве от 26.10.2019 № УАЗО-37-07-2020.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

15.07.2016 между ГБУ «УАЗО» (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор № 60 аренды государственного недвижимого имущества, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения 1 этажа № 65, 65б, 68, расположенные по адресу: 601293, <...>, «Торговые ряды, 1811 г», которые являются памятником федерального значения, для организации розничной торговли.

Срок договора установлен с 15.07.2016 по 14.07.2019.

Договор заключен на основании части 1 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции» по результатам проведенного аукциона на право заключения договора аренды государственного недвижимого имущества.

Помещения переданы ответчику по акту от 15.06.2016, площадь (полезная 51.3, вспомогательная 45.2, общая 96,3) кв.м, в нормальном состоянии, в акте указано, что площадь определена на основании технического или кадастрового паспорта, выданного органами технической инвентаризации.

Приложением № 4 к договору является копия технического паспорта, подписанного сторонами и скрепленного оттисками печатей.

Спорное имущество находится в собственности Владимирской области и закреплено на праве оперативного управления за ГБУ «УАЗО» (свидетельство о государственной регистрации права от 14.01.2014 № 33 АЛ № 730087).

ИП ФИО2 до истечения срока действия договора 15.07.2016 обратился в Учреждение с письмом от 14.05.2019 о намерении продлить договор аренды на новый срок на основании части 9 статьи 17.1 Федерального закона О защите конкуренции.

Департамент, рассмотрев представленные документы о согласовании передачи ИП ФИО2 государственного недвижимого имущества – нежилых помещений № 65, 68 по плану 1 этажа, общей площадью 97, 2 кв.м, без проведения аукциона на основании части 9 статьи 17.1 Федерального закона О защите конкуренции, письмом от 01.07.2019 № ДИЗО-5772/02-11 отказал в согласовании. Причиной отказа стало несоответствие площади передаваемых помещений.

В письме указано, что согласно документам, поступившим в Департамент для согласования ИП ФИО7 планируется передать нежилые помещения № 65, № 68 по плану 1 этажа общей площадью 97, 2 кв.м, расположенные по вышеуказанному адресу. Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В данном случае предметом нового договора аренды и договора аренды от 15.07.2016 № 60 являются разные объекты, заключение договора аренды нежилых помещений №№ 65, 68 по плану 1 этажа, общей площадью 97, 2 кв.м, расположенных в здании торговых рядов по адресу: <...>, без проведения торгов с ИП ФИО2, будет рассматриваться как действие, приводящее к ограничению конкуренции.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Предпринимателя в суд с настоящим заявлением.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ.).

В пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что применяя части 9-11 статьи 17.1 Закона о конкуренции, судам надлежит учитывать следующее.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (пункт 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73).

С учетом вышеизложенного ИП ФИО2 как арендатором для реализации преимущественного права исполнялись надлежащим образом обязательства по договору, при этом им реализовано в соответствии с условиями договора право на заключение договора на новый срок.

В силу частей 9, 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона.

Указанная правовая позиция изложена в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2017), утвержденном 15.11.2017 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что Департамент отказал в согласовании передачи испрашиваемого имущества в аренду без проведения торгов по причине того, что предмет нового договора будет не соответствовать предмету договора, заключенного по результатам торгов.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Договор аренды государственного недвижимого имущества от 15.06.2016 № 60 заключен между ГБУ «УАЗО» и ИП ФИО2 на нежилые помещения нежилые помещения 1 этажа № 65, 65б, 68, расположенные по адресу: 601293, <...>, он заключен по результатам торгов.

Площадь арендуемых помещений определялась на основании технического паспорта здания по адресу <...> по состоянию на 2009 год.

В период действия договора изготовлен новый технический паспорт по состоянию на 01.11.2017.

Из анализа технического паспорта по состоянию на 01.11.2017 следует, что отсутствует перегородка в упорных помещениях.

В связи с тем, что первоначальный договор 16.06.2016 заключен на основании технического паспорта 2009 года, достоверно установить, что изменение площади произошло в период действия договора с ИП ФИО8, не представляется возможным, равно как и то обстоятельство, что перегородка демонтирована именно им и площадь арендуемого помещения изменилась в результате действий арендатора.

Кроме того, ни Департаментом, ни Учреждением не представлены документы, подтверждающие факт перепланировки в период действия договора от 16.06.2017, и именно ответчиком. Более того, из представленных истцом в материалы дела фотографий и видеозаписи следует обратное.

На основании изложенного доводы ответчиков, с учетом площади, на которую увеличились помещения (0,7 кв.м), обстоятельств конкретного рассматриваемого дела, об изменении предмета договора аренды, являются несостоятельными, не основанными на материалах дела.

При таких обстоятельствах у Департамента отсутствовали правовые основания для отказа в согласовании передачи испрашиваемого имущества в аренду без проведения торгов.

Таким образом, истцом как арендатором для реализации преимущественного права исполнялись надлежащим образом обязательства по договору и действующему законодательству.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 4.5 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13), в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Исходя из вышеизложенного, суд признает подлежащими удовлетворению заявленные исковые требования Предпринимателя о понуждении заключить договор аренды на новый срок.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на счет ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 17, 41, 49, 65, 70, 71, 101, 106, 110, 156, 167-170, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Требование индивидуального предпринимателя ФИО2 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, удовлетворить.

2. Признать незаконными решения Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 01.07.2019 № ДИЗО-5772/02-11 и от 22.11.2019 № ДИЗО-10131/02-11.

3. Обязать государственное бюджетное учреждение «Управление административными зданиями администрации Владимирской области», 600000, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, договор аренды нежилых помещений 1 этажа № 65, 65б, 68, расположенных по адресу: 601293, <...>, «Торговые ряды, 1811 г» (являются памятником федерального значения), для организации розничной торговли, на новый срок без проведения конкурсов и аукционов с учетом положений части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

4. Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области (600000, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) и государственного бюджетного учреждения «Управление административными зданиями администрации Владимирской области», 600000, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., по 150 руб. с каждого.

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

5. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца со дня его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (г. Нижний Новгород) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья З.В. Попова