Решение от 18 сентября 2020 г. по делу № А82-15185/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-15185/2019
г. Ярославль
18 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 18 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чудайкиной О.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании заявление Общества с ограниченной ответственностью "СОЛИСТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "Союз экспертизы и права", Общество с ограниченной ответственностью "Ярэксперт"

о признании недействительным постановления № 588 от 22.05.2019 г. «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> части цены имущества

об урегулировании разногласий по договору

при участии:

от заявителя – ФИО1, представитель по доверенности от 26.07.2019;

от ответчика Мэрии города Ярославля – ФИО2, представитель по доверенности от 14.01.2019;

от ответчика КУМИ мэрии города Ярославля – ФИО2, представитель по доверенности от 20.07.2020;

от третьих лиц - не явились,

от экспертов - ФИО3, ФИО4,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СОЛИСТ" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Мэрии города Ярославля, Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля о признании недействительным постановления № 588 от 22.05.2019 г. «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> части цены имущества, превышающей 2 414 406,78 руб. без НДС; об изложении пункта 2.1. договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилых помещений 1 этажа №№ 1-8, 14, общей площадью 105,5 кв.м по адресу: <...>, между городом Ярославлем в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля и Обществом с ограниченной ответственностью "СОЛИСТ", в следующей редакции:

п. 2.1. Цена продажи имущества составляет 2 414 406,78 (два миллиона четыреста четырнадцать тысяч четыреста шесть) рублей без учета НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (отчет № 189/19, об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 05.12.2018, исполнитель оценки - ООО "Союз экспертизы и права").

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью "Союз экспертизы и права" и Общество с ограниченной ответственностью "Ярэксперт".

Определением арбитражного суда от 14.04.2020 по делу № А82-15185/2019 назначена комиссионная судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено комиссии экспертов в составе эксперта ФИО3 (Закрытое акционерное общество "Ярославский центр недвижимости") и эксперта ФИО4 (индивидуальный предприниматель)

На разрешение экспертов поставлены вопросы:

1) соответствуют ли отчет № 189/19 от 25.06.2019, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью "Союз экспертизы и права", об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости – нежилых помещений, общей площадью 105,5 кв.м, 1-го этажа, с кадастровым (условным) номером 76-76-01/234/20188-026, расположенных по адресу: <...>, и отчет № 12934/02/19, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью "Ярэксперт", об оценке рыночной стоимости помещений, назначение: нежилое, общей площадью 105,5 кв.м, 1-го этажа, номера на поэтажном плане № 1-8, 14, с кадастровым номером 76:23:010101:185281, расположенных по адресу: <...>, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

2) в случае, если отчеты об оценке Общества с ограниченной ответственностью "Союз экспертизы и права" и Общества с ограниченной ответственностью "Ярэксперт" не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, определить, какова рыночная стоимость нежилых помещений 1-го этажа общей площадью 105,5 кв.м, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 05.12.2018.

С учетом заключения экспертов заявитель в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные требования, просил:

- признать недействительным Постановление № 588 от 22.05.2019 г. «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> части цены имущества, превышающей 3 550 847,46 рублей (три миллиона пятьсот пятьдесят тысяч восемьсот сорок семь рублей сорок шесть копеек).

- изложить пункты 2.1. договора купли продажи недвижимого имущества -нежилых помещений 1 этажа №№ 1-8.14, общей площадью 105,5 кв.м. по адресу: <...>, между городом Ярославлем в лице комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля и обществом с ограниченной ответственностью «СОЛИСТ», в следующей редакции:

П.2.1. Цена продажи имущества составляет 3 550 847,46 рублей (три миллиона пятьсот пятьдесят тысяч восемьсот сорок семь рублей сорок шесть копеек) рублей без учета НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (Заключение экспертов от 10 августа 2020, исполнители - ФИО3 (Закрытое акционерное общество "Ярославский центр недвижимости") и ФИО4 (индивидуальный предприниматель ФИО4).

Уточнение заявленных требований принято судом.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал уточненные требования, согласился с заключением эксперта.

Представитель ответчиков требования не признал, настаивал на достоверности рыночной оценки имущества, положенной в основу оспариваемого постановления.

Эксперты ФИО3, ФИО4 дали пояснения по своему заключению, в том числе по письменным замечаниям ООО «Ярэкперт», данным на заключение экспертов.

Представители третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в связи с чем дело, в порядке статьи 156 АПК РФ, рассматривается в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон и экспертов, суд установил следующее.

09 сентября 2013 года между заявителем (арендатор) и КУМИ (арендодатель) заключен договор № 11764-З аренды недвижимого имущества, согласно которому арендатору во временное владение и пользование предоставлено недвижимое имущество – нежилые помещения 1-го этажа №№ 1-8,14, общей площадью 105,5 кв.м. в здании по адресу: г. Ярославль, ул. Угличская, 27а, для оказания медицинских услуг.

05 декабря 2018 года заявитель обратился в КУМИ с заявлением о приобретении арендуемых помещений в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

22 мая 2019 года Мэрией издано постановление № 588 о продаже нежилых помещений заявителю по рыночной стоимости 4576271,19 рублей с рассрочкой оплаты на 5 лет.

Цена выкупа определена ответчиком на основании отчета № 12934/02/19, выполненного ООО "Ярэксперт" по состоянию на 05.12.2018.

В адрес заявителя направлен для подписания договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.05.2019 № 805/в, предусматривающий, среди прочего оплату приобретаемого имущества за 4576271,19 рублей.

Заявителем составлен и направлен а адрес ответчиков протокол разногласий от 27.06.2019 в части цены договора, - заявитель предложил заключить договор по цене 2414406,78 рублей, определенной отчетом № 189/19 от 25.06.2019, выполненным ООО "Союз экспертизы и права".

Отклонение ответчиками протокола разногласий к договору и послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым заявлением.

Оценив доводы сторон, третьего лица, экспертов, и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 2 и части первой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. В соответствии с частью первой статьи 198, частью второй статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц признаются незаконными в том случае, если арбитражный суд установит, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Под рыночной стоимостью объекта оценки в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку результаты рыночной оценки имущества, указанные в отчетах третьих лиц, существенно различались, судом назначена судебная экспертиза по приведенным выше вопросам.

Согласно заключению экспертов ФИО3 и ФИО4 от 10.08.2020:

- отчет № 189/19 от 25.06.2019, выполненный ООО "Союз экспертизы и права", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

- отчет № 12934/02/19, выполненный ООО "Ярэксперт", по формальным признакам соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

- однако, поскольку в отчете № 12934/02/19 не содержится часть рыночной информации об объектах-аналогах, имевшейся на дату проведения оценки, а также имеются расхождения в интерпретации активности/неактивности рынка недвижимости на момент проведения оценки, эксперты посчитали необходимым и целесообразным провести уточняющий расчет рыночной стоимости объекта экспертизы;

- рыночная стоимость объекта оценки определена экспертами в сумме 3550487,46 рублей без НДС.

В судебном заседании эксперты ФИО3 и ФИО4, комментируя отчет № 12934/02/19 и замечания ООО «Ярэксперт», пояснили следующее:

1. Исходя из анализа рынка недвижимости, приведенного в отчете № 12934/02/19 на страницах 38,40,52, данный рынок следует признать неактивным, тогда как ООО «Ярэкперт» признало его активным.

2. В отчете № 12934/02/19 оценщиком не использованы объекты- аналоги всего ценового спектра. В связи с этим экспертами, дополнительно к аналогам, использованным ООО «Ярэкперт», при оценке использованы также 3 дополнительных объекта-аналога в сравнительном подходе и 5 объектов-аналогов – в доходном подходе.

Возражая против замечаний ООО «Япрэксперт» к заключению судебной экспертизы, эксперты пояснили следующее:

1. Применение оценщиками корректировки на торг для аналога № 6, который являлся предметом аукциона «на повышение», обусловлен тем, что данный аукцион признан несостоявшимся, соответственно, объект по начальной цене аукциона 3977780,00 являлся коммерчески непривлекательным для потенциальных покупателей, что позволяет применить понижающую корректировку.

2. Эксперты не видят необходимости в корректировке цены аналога № 5 по местоположению, данный аналог располагается в типичном жилом микрорайоне среднеэтажной застройки, и по расположению в типовой зоне города объект оценки и аналог № 4 расхождений не имеют.

3. Эксперты считают обоснованным применение аналога № 5 как расположенного в одной с объектом оценки типовой зоне города.

Все пояснения по указанным вопросам эксперты изложили письменно (приобщены к материалам дела).

Представитель ответчика доводы экспертов не опроверг.

Заслушав экспертов, суд полагает, что рыночная цена имущества в сумме 3550487,46 рублей является достоверной как полученная в результате изучения и сравнения большего количества объектов-аналогов. Обстоятельства, которые не позволяли бы суду принять заключение экспертов ФИО3 и ФИО4 как полное, объективное и достоверное, не установлены.

При таких обстоятельствах суд считает подлежащими удовлетворению требования в части признания недействительным постановления Мэрии города Ярославля № 588 от 22.05.2019 в части цены выкупа имущества, превышающей 3550847,46 рублей.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Кодекса).

Согласно пункту 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Учитывая результаты судебной экспертизы, суд считает возможным урегулировать разногласия, возникшие у сторон при заключении договора купли-продажи имущества, установив цену выкупа в размере 3550847,46 рублей без НДС.

При таких обстоятельствах суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Уплаченная заявителем госпошлина подлежит взысканию с Мэрии г. Ярославля как уполномоченного органа, определившего оспариваемую цену выкупа недвижимого имущества.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным постановление Мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) № 588 от 22.05.2019 в части цены выкупа имущества, превышающей 3550847,46 рублей.

Установить цену договора от 28.05.2019 № 805/в купли-продажи недвижимого имущества (пункт 2.1. договора) в размере 3550847,46 рублей без НДС.

Взыскать с Мэрии в пользу Общества с ограниченной ответственностью "СОЛИСТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 9000,00 рублей в возмещение расходов на оплату госпошлины. Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Марусин В.А.