Решение от 17 июня 2019 г. по делу № А07-22131/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-22131/2018
г. Уфа
17 июня 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 07.05.2019

Полный текст решения изготовлен 17.06.2019

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Галерея» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Смарт Боксинг Клаб» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Рем-Сервис» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), общества с ограниченной ответственностью «Брандсервис» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО2 по доверенности № 0121-2019 от 21.01.2019; представителей ответчика – ФИО3, директор, ФИО4 по доверенности № 5-19 от 28.01.2019, ФИО5 по доверенности от 23.01.2019; представителя общества с ограниченной ответственностью «Брандсервис» - ФИО6, директор, приказ № 31 от 20.02.2016; представителя общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Рем-Сервис» - ФИО7 по доверенности от 12.11.2018.

Общество с ограниченной ответственностью «Галерея» (далее – ООО «Галерея», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Смарт Боксинг Клаб» (далее – ООО «Смарт Боксинг Клаб», ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 02А-2017 от 28.07.2017, обязании ответчика возвратить объект аренды, о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2018 по 16.07.2018 в сумме 2 605 495 руб. 38 коп., неустойки за просрочку внесения арендной платы, начисленной по состоянию на 16.07.2018, в сумме 72 065 руб. 50 коп., неосновательного обогащения и процентов за пользование ответчиком денежными средствами истца по день фактического исполнения обязательства, убытков в сумме 3 257 887 руб. 69 коп.

Определением суда от 10.10.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Рем-Сервис» (далее – ООО УК «Рем-Сервис», третье лицо), общество с ограниченной ответственностью «Брандсервис» (далее – ООО «Брандсервис», третье лицо).

В ходе производства по делу истец уточнял исковые требования, окончательно определив их в виде требований об обязании ответчика освободить объект аренды от какого-либо имущества ответчика и передать его истцу в срок не позднее 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу, о взыскании арендной платы за период с 01.02.2018 по 16.07.2018 в сумме 2 544 691 руб. 61 коп., неустойки за просрочку внесения арендной платы, начисленной по состоянию на 20.11.2018 в сумме 202 291 руб. 83 коп., неосновательного обогащения за период с 17.07.2017 по 20.11.2018 в сумме 2 014 081 руб. 55 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за тот же период в сумме 26 191 руб. 95 коп., убытков в сумме 3 298 668 руб. 68 коп. (т. 4, л.д. 29-30).

По ходатайству истца определением от 04.04.2019 требование о взыскании с ООО «Смарт Боксинг Клаб» убытков в сумме 3 298 668 руб. 68 коп. выделено в отдельное производство (дело № А07-10818/2019).

Ответчик против заявленного к нему иска возражает. Его позиция изложена в представленных в деле письменных документах и будет приведена судом ниже.

Третьи лица выступили на стороне истца, поддержав его позицию по спору и подтвердив фактические обстоятельства, на которые истец ссылался.

Изучив материалы дела, приняв во внимание доводы участвующих в деле лиц, суд УСТАНОВИЛ:

Между ООО «Галерея» (арендодатель) и ООО «Смарт Боксинг Клаб» (арендатор) 28.07.2017 был подписан договор аренды недвижимого имущества № 02А-2017 (далее – договор аренды, договор), по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование для ведения коммерческой деятельности (размещение физкультурно-оздоровительного комплекса и других видов деятельности) помещения общей площадью 770,9 кв., расположенные на втором этаже здания по адресу: <...> (Торгово-развлекательный комплекс «Галерея АРТ»).

Место расположения помещений обозначено на поэтажном плане (приложение № 1). Границы помещения в здании определены сторонами путем выделения красными линиями в поэтажном плане помещения (п. 2.2., 2.3. договора аренды).

Согласно п. 3.1. договора стороны пришли к соглашению, что договор вступает в силу с момента подписания обеими сторонами. Начало срока аренды (начало начисления арендной платы) начинается с даты подписания сторонами акта сдачи-приема помещения, составленного по форме, утвержденной в приложении № 2 к договору. Срок аренды составляет 10 лет с даты подписания акта сдачи-приема.

По условиям договора (раздел 4) арендная плата состоит из двух частей: постоянная арендная плата и дополнительная арендная плата.

Арендатор оплачивает арендодателю арендную плату в виде ежемесячных платежей путем перечисления денежных средств на расчетный счёт.

Ежемесячная арендная плата подлежит начислению со дня фактической передачи помещения арендодателем арендатору по подписанному сторонами акту сдачи-приема помещения.

В пункте 4.1.2 договора стороны определили, что ставка ежемесячной постоянной арендной платы в течение первых четырех месяцев аренды включительно составляет 10 000 руб. Ставка постоянной ежемесячной арендной платы в период с пятого месяца аренды до 31.12.2017 включительно составляет 385 450 руб., начиная с 01.01.2018 – 462 540 руб. в случае просрочки арендодателем обязанности по выполнению работ по монтажу пожарных датчиков и систем пожаротушения с последующим их подключением к пульту пожарной и охранной сигнализации, предусмотренной п. 6.1.13. настоящего договора, а также просрочки исполнения обязанности по выполнению работ арендодателя, условия, порядок и сроки выполнения которых предусмотрены п. 6.5. настоящего договора, период времени, в течение которого установлена ставка ежемесячной постоянной арендной платы в размере 10 000 руб. продляется на количество дней просрочки и устанавливается до полного исполнения арендодателем принятых на себя обязательств.

В соответствии с пунктом 4.1.4 договора ежемесячная постоянная арендная плата оплачивается арендатором один раз в месяц в полном размере не позднее 10 числа оплачиваемого календарного месяца. Основанием перечисления денежных средств является договор. Если день оплаты приходится на не рабочий (выходной и/или праздничный день), то в соответствии со ст. 193 Гражданского кодекса Российской Федерации днем оплаты считается ближайший следующий за ним рабочий день. Оплата начисленной постоянной арендной платы за первый месяц аренды (часть месяца) производится в пятидневный срок с даты подписания сторонами акта сдачи-приемки помещения. Постоянная арендная плата за неполный месяц рассчитывается как часть ежемесячной ставки постоянной арендной платы, действующей в соответствующий период, пропорциональная отношению количества дней аренды к общему количеству дней в соответствующем месяце. Во всех случаях, когда арендатор не имел объективной возможности использовать арендованное помещение (в полном объеме или в части) в целях своей коммерческой деятельности, по независящим от него причинам, арендодатель не вправе требовать оплаты арендной платы за весь период, в котором арендатор был лишен возможности использовать помещение. Период времени, в течение которого арендатор не мог осуществлять ведение коммерческой деятельности в помещении, фиксируется двусторонним актом, подписанным уполномоченными представителями сторон.

Согласно пункту 4.1.6 договора дополнительная арендная плата исчисляется начиная со дня фактической передачи помещения арендодателем арендатору по подписанному сторонами акту сдачи-приема помещения. При этом дополнительная арендная плата за истекший месяц аренды подлежит оплате арендатором в течение пяти рабочих дней с момента предоставления арендодателем соответствующих документов.

В соответствии с пунктом 6.1.13 договора до момента передачи помещения по акту сдачи-приема и начала выполнения сторонами ремонтных работ, предусмотренных пунктом 6.5 договора, арендодатель обязался произвести в помещении за свой счет, своими силами и/или с привлечением третьих лиц отключение и демонтаж существующих пожарных датчиков и систем пожаротушения с последующим их монтажом и подключением к пульту пожарной и охранной сигнализации. Обязанности арендодателя по выполнению работ по монтажу пожарных датчиков и систем пожаротушения с последующим их монтажом и подключением к пульту пожарной и охранной сигнализации должны быть выполнены в срок, не превышающий общий срок выполнения ремонтных работ, предусмотренных пунктом 6.5.2 договора.

Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту сдачи-приема помещения от 01.09.2017, согласно которому арендатор каких-либо претензий к арендодателю в отношении помещения не имеет, обязанность арендодателя по передаче помещения признана сторонами исполненной (т.1, л.д. 61).

По условиям договора (п. 6.5.1) после принятия арендатором помещения по акту сдачи-приема арендатор и арендодатель обязались совместно произвести ремонтные работы по осуществлению неотделимых и отделимых улучшений помещения.

При этом ремонтные работы, предусмотренные локальной сметой № 1 (приложение №7 к договору), выполняются силами и за счет арендатора. Ремонтные работы, предусмотренные локальной сметой № 2 (приложение № 7.2 к договору), выполняются силами и за счет арендодателя.

По завершению ремонтных работ стороны совершают их приемку по акту завершения работ арендатора, составленному по форме, утвержденной сторонами в приложении № 9 к договору и по акту завершения работ арендодателя, составленному по форме, утвержденной сторонами в приложении № 2 к договору (пункт 6.5.5 договора).

В пункте 6.5.6 договора стороны предусмотрели, что все результаты ремонтных работ, выполненные сторонами, являются собственностью арендодателя, арендатор не приобретает права собственности на какие-либо результаты ремонтных работ, в том числе работы арендатора.

Сторонами утверждены локальный сметный расчет № 1, в котором указаны конкретные виды и объемы работ, план-график выполнения работ, подлежащих выполнению арендатором, и локальный сметный расчет № 2, содержащий виды и объемы работ, подлежащих выполнению арендодателем (т.1, л.д. 49-59).

В подтверждение выполнения работ в материалы дела представлены: договор подряда от 30.07.2017 № 87, заключенный ООО «Галерея» с ООО «Филком» на выполнение строительно-монтажных, инженерных, электромонтажных и отделочных работ на спорном объекте; договор подряда от 10.11.2017 № ОУ-11/2017, заключенный ООО «Галерея» с ООО «Брандсервис» на выполнение строительно-монтажных, инженерных, электромонтажных и отделочных работ на спорном объекте; локальный сметный расчет; дополнительное соглашение от 14.12.2017 № 1; а также платежные поручения, подтверждающие оплату ООО «Галерея» выполненных по договорам подряда работ (т.1, л.д. 63-90).

Во исполнение пунктов 6.1.13, 6.5 договора аренды стороны 31.12.2017 подписали акт завершения работ арендодателя, в котором указали, что работы арендодателем завершены в полном объеме в соответствии с условиями договора и локального сметного расчета работ арендодателя, претензии у арендатора отсутствуют, датой завершения работ арендодателя является дата подписания акта (т.1, л.д. 62).

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 3.1 договора установлено, что срок аренды составляет 10 лет с даты подписания сторонами акта сдачи-приема помещения, следовательно, в силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанный договор аренды подлежал обязательной государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что спорный договор аренды не прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию.

Согласно пункту 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Оценивая положения рассматриваемого договора аренды от 28.07.2017 № 02А-2017, суд пришел к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Признаков недействительности (ничтожности) договора аренды суд также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы в соответствии с условиями договора, истец направил ответчику претензию от 27.03.2018 с требованием об уплате долга по постоянной арендной плате за период январь – март 2018 года и по дополнительной арендной плате за декабрь 2017 года в срок до 10.04.2018 (т.1, л.д. 91). В указанной претензии истец предупредил ответчика о возможности ограничении доступа на объект аренды и досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 9.4 договора.

Поскольку требования, изложенные в претензии от 27.03.2018, ответчиком не были исполнены, истец повторно 21.05.2018 направил в его адрес претензию с требованием об оплате долга по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.05.2018, а также по дополнительной арендной плате за январь-февраль 2018 года в срок до 08.06.2018, с указанием на возможность досрочного расторжения договора аренды (т.1, л.д. 96-97).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы послужило основанием для направления ответчику 13.06.2018 уведомления об одностороннем отказе от договора аренды от 28.07.2017 № 02 А-2017 по истечении 30 календарных дней с даты направления уведомления, а именно с 16.07.2018, в котором истец также указал на необходимость погашения долга по арендной плате в сумме 2 262 700 руб. и возврата объекта аренды по акту приема-передачи (т.1, л.д. 102-103).

В ответ на данное уведомление ответчик направил в адрес истца письмо от 25.06.2018, в котором указал на отсутствие оснований для расторжения договора, ссылаясь на невыполнение истцом работ, указанных в пункте 6.1.13 договора, и в связи с этим отсутствие оснований для перечисления ежемесячной арендной платы по ставке 462 540 руб., на продление ставки арендной платы в размере 10 000 руб. на количество дней просрочки до полного исполнения принятых арендодателем на себя обязательств, уплату арендной платы по ставке 10 000 руб. в месяц в полном объеме (т.1, л.д. 113-114).

Ссылаясь на отсутствие добровольного исполнения обязательства по договору аренды, истец обратился в суд с иском об обязании ответчика освободить объект аренды от какого-либо имущества ответчика и передать его истцу в срок не позднее 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу, о взыскании арендной платы за период с 01.02.2018 по 16.07.2018 в сумме 2 544 691 руб. 61 коп., неустойки за просрочку внесения арендной платы, начисленной по состоянию на 20.11.2018 в сумме 202 291 руб. 83 коп., неосновательного обогащения за период с 17.07.2017 по 20.11.2018 в сумме 2 014 081 руб. 55 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за тот же период в сумме 26 191 руб. 95 коп. (с учетом уточнений).

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца частично в силу следующего.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9.4 договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и расторгнуть его без обращения в судебные органы, письменно предупредив об этом арендатора не менее чем за 30 календарных дней и при условии, если арендатор в течение указанного срока после получения предупреждения об отказе от исполнения договора не устранит нарушения, в том числе, если задолженность арендатора по уплате платежа, указанного в пункте 4.1.4, превысит два календарных месяца, следующих подряд.

Таким образом, стороны в добровольном порядке в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрели возможность одностороннего расторжения договора со стороны арендодателя, который воспользовался этим правом, направив соответствующее уведомление ответчику.

Положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность расторжения договора по соглашению сторон, по решению суда, а также возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. В этом случае договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как было указано выше, в договоре стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения обязательств по договору аренды в случае просрочки уплаты арендатором предусмотренных договором платежей более двух раз подряд.

Как указал истец, на момент направления в адрес ответчика уведомления от 13.06.2018, в котором был выражен отказ арендодателя от договора, имело место нарушение арендатором сроков внесения арендных платежей свыше двух месяцев. Задолженность арендатора за период с 01.01.2018 по 31.05.2018 составила 2 262 700 руб. с учетом размера арендной платы в месяц 462 540 руб. Следовательно, арендодатель был вправе в одностороннем порядке отказаться от договора аренды.

Поскольку судом установлено наличие оснований для отказа истца от заключенного с ответчиком договора, а также факт получения ответчиком такого отказа, договор от 28.07.2018 № 02 А – 2017 считается расторгнутым с 16.07.2018.

Из материалов дела следует, что после расторжения договора аренды, арендатор арендуемое помещение не возвратил, в связи с чем истец направил в его адрес письмо от 14.11.2018, в котором указал на расторжение договора с 16.07.2018 и отсутствие у ответчика правовых оснований для занятия спорного помещения, потребовал освобождения спорного помещения, а также проинформировал о рассмотрении вопроса о закрытии доступа в спорное помещение третьих лиц (т.6, л.д. 133-135). Поскольку ответчик спорное помещение в добровольном порядке не освободил, истец прекратил доступ в помещение 20.11.2018.

Факт прекращения доступа ответчика в спорное помещение с 21.11.2018 сторонами не оспаривается.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы в период действия договора, истец настаивает на требованиях о взыскании арендной платы в период с 01.01.2018 по 16.07.2018 (до расторжения договора) в сумме 2 544 691 руб. 61 коп. исходя из ставки арендной платы в месяц 462 540 руб. и неосновательного обогащения за период с 17.07.2017 по 20.11.2018 (после расторжения договора и до момента прекращения доступа в спорное помещение) в сумме 2 014 081 руб. 55 коп.

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, и должен рассматривать заявленное требование, исходя из фактических правоотношений. Суд определяет правильную правовую квалификацию исковых требований и может их удовлетворить, если это не изменяет фактического основания и предмета иска, а также не влияет на объем заявленных требований.

Учитывая изложенное, оценивая в совокупности возникшие между сторонами правоотношения, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае применению подлежат нормы о договоре аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, ответчик указывает, что предусмотренные пунктом 6.1.13 договора работы по отключению и демонтажу пожарных датчиков и систем пожаротушения с последующим их монтажом и подключением к пульту пожарной и охранной сигнализации истцом надлежащим образом не выполнены, при этом просрочка арендодателем указанной обязанности ведет к продлению периода времени, в течение которого устанавливается ставка ежемесячной арендной платы в размере 10 000 руб. Как указывает ответчик, оплата арендной платы в размере 10 000 руб. в месяц производилась им надлежащим образом весь период аренды.

Спора по сумме проведенных ответчиком платежей у сторон не имеется.

Из обстоятельств дела следует, что спор между сторонами возник относительно того, какую ставку арендной платы необходимо применять при исчислении арендной платы в период с 01.01.2018.

Из содержания договора следует, что при заключении спорного договора между сторонами была достигнута договоренность о проведении арендодателем за свой счет и своими силами работ по отключению и демонтажу существующих пожарных датчиков и систем пожаротушения с последующим их монтажом и подключением к пульту пожарной и охранной сигнализации (пункт 6.1.13 договора). В случае просрочки указанной обязанности период времени, в течение которого установлена ставка ежемесячной постоянной арендной платы в размере 10 000 руб. продляется на количество дней просрочки и устанавливается до полного исполнения арендодателем принятых на себя обязательств.

По доводам истца, во исполнение условий договора, предусмотренных пунктами 6.1.13 и 6.5, им был заключен договор подряда от 10.11.2017 № ОУ-11/2017 с ООО «Брандсервис» в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2017 № 1 на выполнение работ, связанных с адаптацией систем автоматической пожарной сигнализации, речевого оповещения и водяного пожаротушения. Выполненные в рамках данного договора ООО «Брандсервис» работы были приняты истцом по акту о приемке выполненных работ формы КС-2 от 27.12.2017. Письмом от 28.12.2017 ООО «УК «РЕМ-Сервис» подтвердило работоспособность систем пожарной безопасности в арендуемом ответчиком помещении. По акту завершения работ от 31.12.2017 ответчик принял работы истца без замечаний и возражений. Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о надлежащей работе систем пожарной безопасности с 28.12.2017 и установлении ставки арендной платы с 01.01.2018 в размере 462 540 руб. в соответствии с условиями договора. Однако ответчик направил в адрес истца 17.01.2018 мотивированный отказ от приемки работ, и в последующем каждый месяц направлял письма о невыполнении истцом предусмотренных договором работ и в связи с этим продлении ставки арендной платы в размере 10 000 руб. Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 27.03.2018 с требованием о погашении долга по арендной плате с учетом ее оплаты в месяц в сумме 462 540 руб., оставлены последним без удовлетворения. Рабочей комиссией в составе представителей ООО «УК «РЕМ-Сервис», ООО «Брандсервис», АО «Синема Парк» и ООО «Беркут» было проведено комплексное опробование системы пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре в помещении, арендуемом ответчиком, в результате которого составлен акт от 28.03.2018, согласно которому работа системы признана удовлетворительной, выявленные в ходе проверки дефекты и недостатки принято устранить силами обслуживающей организации (т.3, л.д. 54-55). В последующем 03.04.2018 проведен совместный осмотр помещения представителями истца, ответчика, ООО «УК «РЕМ-Сервис» и ООО «Брандсервис», в результате которого выявлены нарушения в системе пожарной безопасности, а именно: отсутствие пожарного датчика и сплинкера, при этом система на указанную дату была в рабочем исправном состоянии. Указанные недостатки были устранены истцом путем заключения с ООО «Брандсервис» договора подряда от 17.04.2018 № ДП2018/2 на доработку систем пожарной сигнализации и пожаротушения, результат которых принят истцом по акту о приемке выполненных работ от 07.05.2018 (т.3, л.д. 95-118). Ссылаясь на исправную работу пожарной системы, истец вновь направил ответчику претензию от 21.05.2018 с требованием о погашении задолженности по арендной плате с учетом ее повышения в соответствии с условиями договора. Уклонение ответчика от оплаты арендной платы в установленном договоре размере и наличие задолженности послужило основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Ответчик возразил относительно доводов истца, полагает, что истцом не выполнены работы, предусмотренные договором надлежащим образом. Ответчик указывает, что после получения от истца акта завершения работ от 31.12.2017 направил в его адрес 17.01.2018 мотивированный отказ от приемки выполненных работ, ссылаясь на невыполнение работ в полном объеме, составление акта завершения работ от 31.12.2017 не установленной формы, невозможность использования помещения, являющегося местом массового пребывания людей, в случае неисправной системы пожарной безопасности или нахождения ее в ремонте, в связи с чем проинформировал истца о продлении ставки арендной платы в размере 10 000 руб. В частности, ответчик указал, что противопожарная система не установлена и не функционирует в арендуемом помещении, не соответствует техническим регламентам и требованиям, установленным действующими нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы противопожарной безопасности. Им был инициирован комиссионный осмотр помещения 03.04.2018, в результате которого были выявлены следующие нарушения: отсутствие пожарных датчиков в необходимом количестве, не установлены пожарные сплинкеры. По результатам осмотра стороны пришли к соглашению, что после выполнения истцом в полном объеме работ по пожарной части, подключения к пульту управления, получения официального заключения МЧС о работоспособности пожарной системы, ответчик будет оплачивать арендные платежи в повышенном размере. После получения письма истца от 10.05.2018 ответчиком был проведен независимый аудит (экспертиза) выполненных работ, обследование систем автоматической пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, на соответствие требованиям нормативных правовых актов по пожарной безопасности и установлено, что система не соответствует действующим техническим регламентам и требованиям, установленным действующими нормативными правовыми актами и документами, регулирующими вопросы пожарной безопасности. При указанных обстоятельствах, ответчик полагает, что основания для уплаты им арендной платы в повышенном размере отсутствуют и ставка в 10 000 руб. устанавливается до полного исполнения истцом своих обязательств, предусмотренных условиями пункта 6.1.13 договора.

Судом установлено, что в рамках исполнения своих обязательств, предусмотренных пунктом 6.1.13 договора, истец на основании договора подряда от 10.11.2017 № ОУ-11/2017, заключенного с ООО «Брандсервис», выполнил работы, связанные с адаптацией систем автоматической пожарной сигнализации, речевого оповещения и водяного пожаротушения, которые были приняты ответчиком по акту завершения работ арендодателя от 31.12.2017, претензии у арендатора по выполненным работам отсутствовали, датой завершения работ арендодателя является дата подписания акта (т.1, л.д. 62).

В мотивированном отказе от приемки работ, датированном 17.01.2018, ответчик указал на невыполнение арендодателем работ, ссылаясь на их несоответствие требованиям, установленным нормативными правовыми актами, регулирующими вопросы противопожарной безопасности и составление акта от 31.12.2017 по неустановленной договором форме.

На основании обращения ответчика в ГУ МЧС России по Республике Башкортостан была проведена прокурорская проверка, в результате которой 27.03.2018 проведен осмотр спорных помещений и выявлены следующие нарушения: в тамбуре эвакуационного выхода не смонтирована автоматическая пожарная сигнализация; класс пожарной опасности строительных материалов, используемых для отделки пола спортивного зала не соответствует требуемому классу пожарной опасности КМЗ; распределительный трубопровод спринклерной автоматической установки пожаротушения не закреплен держателем непосредственно к конструкциям здания (т.2, л.д. 108-109).

Из представленного в материалы дела комиссионного акта от 03.04.2018, на который ссылается ответчик, следует, что система пожарной сигнализации находится в рабочем состоянии, однако выявлены некоторые замечания: отсутствие спринклеров и датчиков пожаротушения (т.2, л.д. 93-94). Проанализировав указанные в акте недостатки, суд пришел к выводу, что они являлись устранимыми и не препятствовали использованию результата выполненных арендодателем работ по назначению.

Суд принимает во внимание, что выявленные в результате прокурорской проверки и совместного осмотра недостатки в системе пожарной сигнализации были устранены истцом в кратчайшие сроки за счет собственных средств, что подтверждается договором подряда от 17.04.2018 № ДП2018/2, заключенным истцом с ООО «Брандсервис» на доработку систем пожарной сигнализации и пожаротушения.

Рабочей комиссией в составе представителей АО «Синема Парк», ООО «Беркут», ООО «УК «РЕМ-Сервис» и ООО «Брандсервис» 28.03.2018 проведено комплексное опробование системы пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре, смонтированной в ТРК «Галерея АРТ», по результатам которого работа автоматических систем пожарной сигнализации и пожаротушения признана удовлетворительной, выявленные дефекты и недоделки принято устранить силами обслуживающей организации (т.3, л.д. 54-55).

Согласно пояснениям третьего лица ООО «УК «РЕМ-Сервис», названное лицо является управляющей компанией ТРК «Галерея АРТ», на основании договоров, заключенных с собственниками помещений ТРК «Галерея АРТ», оказывает комплекс услуг по обеспечению бесперебойного функционирования всех жизнеобеспечивающих инженерно-технических систем и коммуникаций, в том числе осмотр систем автоматической пожарной сигнализации и пожаротушения. В своих пояснениях ООО «УК «РЕМ-Сервис» указывает, что по сведениям ООО «Брандсервис» все системы автоматической пожарной сигнализации были подключены к общекомплексным, системы находились в рабочем состоянии, все вновь добавленные устройства определялись системой АПС Орион. Обществом «УК «РЕМ-Сервис» был проведен осмотр систем и проведен контроль отражения вновь добавленных устройств в системе АПС Орион, вся информация доведена до сведения ООО «Галерея». Факт наличия в спорных помещениях систем пожарной безопасности, в частности, систем автоматической пожарной сигнализации, системы оповещения, автоматической системы пожаротушения, а также их подключения к общекомплексным системам, по его мнению, подтверждается материалами дела. Указывает, что в спорный период было зафиксировано два случая протекания воды в оросителе спринклерной системы пожаротушения в помещениях, занимаемых ответчиком (24.01.2018 и 22.08.2018), которые были ликвидированы в кратчайшие сроки. Таким образом, факт протекания воды из спринклера подтверждает наличие воды в системе пожаротушения, при этом протекание одного спринклера не ведет к нарушению работоспособности всей системы.

Из пояснений третьего лица ООО «Брандсервис» следует, что указанное лицо является организацией, обслуживающей системы противопожарной защиты на объекте ТРК «Галерея АРТ» с 2011 года. На основании договора технического обслуживания, заключенного с ООО «УК «РЕМ-Сервис», поддерживает работоспособность систем противопожарной сигнализации. ООО «Брандсервис» подтвердило факт строительной готовности объекта к восстановлению работоспособности системы пожарной сигнализации, указав, что им были выполнены работы по демонтажу системы автоматической пожарной сигнализации, системы речевого оповещения, адаптация системы автоматической пожарной сигнализации, речевого оповещения, водяного пожаротушения и сданы заказчику – ООО «Галерея». Совместно с ООО «УК «РЕМ-Сервис» им был проведен осмотр систем 27.12.2017. В период с 23.04.2018 по 16.11.2018 допуск на территорию, арендуемую ответчиком, предоставлялся только по заявке. При проведении 18.07.2018 испытаний системы оповещения допуск на спорный объект не предоставлен.

Таким образом, из материалов дела и пояснений сторон следует, что система пожарной сигнализации находилась в рабочем состоянии, однако имела недостатки, являющиеся устранимыми, отсутствие нескольких спринклеров и датчиков пожаротушения не препятствовали использованию ответчиком помещения по назначению.

При указанных обстоятельствах довод ответчика о невозможности использования спорных помещений суд считает несостоятельным и необоснованным ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендуемые ответчиком помещения переданы ему истцом на основании акта приема-передачи от 01.09.2017 года и приняты арендатором без каких-либо замечаний.

В соответствии с пунктом 6.1.13 договора арендодатель обязался выполнить работы по отключению и демонтажу пожарных датчиков и систем пожаротушения с последующим их монтажом и подключением к пульту пожарной и охранной сигнализации, при этом неисполнение истцом указанных работ ведет к продлению периода времени, в течение которого устанавливается ставка ежемесячной арендной платы в размере 10 000 руб.

Во исполнение указанного условия договора истцом был заключен договор подряда с ООО «Брандсервис» на проведение необходимых работ, что свидетельствует о том, что истец осуществлял обустройство помещений для использования их ответчиком.

По акту завершения работ от 31.12.2017 ответчик принял работы истца без претензий. В последующем было установлено, что противопожарная система находится в работоспособном состоянии, а незначительные недостатки не свидетельствуют о невозможности использования помещений по их назначению.

Более того, из материалов дела и пояснений истца следует, что в спорный период ответчик использовал помещения в качестве спортивного зала с привлечением клиентов, тем самым извлекал прибыль из своей деятельности, выявленные при осмотрах недостатки в системе пожарной сигнализации, на что ссылается ответчик, не препятствовали ему пользоваться помещением.

Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Какие-либо объективные и достоверные доказательства невозможности использования передаваемого помещения по его назначению после 01.01.2018 в материалы дела не представлены.

В силу изложенного довод ответчика об отсутствии у арендодателя права требования арендных платежей по повышенной ставке с 01.01.2018, обоснованный тем, что работы, предусмотренные пунктом 6.1.13, истцом не выполнены, противоречит материалам дела.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по делу, установив, что работы, предусмотренные условием договора истцом выполнены, ответчиком в нарушение обязательств платежи вносились в меньшем размере, чем предусмотрено договором аренды, каких-либо иных надлежащих доказательств другой стоимости арендной платы в материалы дела не представлено, суд пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании долга за пользование имуществом является законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенными в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Аналогичные правила действуют и в случае расторжения договора.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Как было указано, спорное помещение было передано арендатору по акту приема-передачи 01.09.2017, а 20.11.2018 доступ в арендуемое помещение был прекращен.

Следовательно, истец в силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать уплаты арендной платы за период с 01.01.2018 по 20.11.2018.

По расчету истца задолженность ответчика по оплате постоянной и дополнительной арендной платы за период с 01.01.2018 по 20.11.2018 с учетом ставки постоянной арендной платы в месяц 462 540 руб., частичной оплаты ответчиком, составила 4 558 773 руб. 16 коп.

Ответчик доказательств оплаты арендных платежей по договору аренды в полном объеме не представил (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 4 558 773 руб. 16 коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку внесения арендной платы в сумме 202 291 руб. 83 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 26 191 руб. 95 коп., начисленных по состоянию на 20.11.2018

В соответствии с пунктом 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – постановление № 7) если при расторжении договора основное обязательство не прекращается и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

В пункте 68 постановления № 7 указано, что окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 10.4 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 0,04% невыплаченной суммы долга за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу пункта 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные данной статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно правовой позиции, содержащейся в пункте 42 постановления № 7, если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, то положения пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно ст. 148 ГПК РФ или ст. 133 АПК РФ, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ или ч. 1 ст. 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, если истец обосновывает требование о взыскании суммы санкции за просрочку в исполнении денежного обязательства ссылками на п. 1 ст. 395 ГК РФ, когда законом или договором предусмотрена неустойка (абзац первый п. 1 ст. 394 ГК РФ), суд выносит на обсуждение сторон вопрос о необходимости применения к правоотношениям сторон п. 1 ст. 330 или п. 1 ст. 332 ГК РФ о неустойке.

В этом случае истец может соответственно увеличить или уменьшить размер исковых требований на основании условий договора или положений закона о неустойке, а ответчик - заявить о применении ст. 333 ГК РФ и представить соответствующие доказательства.

Если размер процентов, рассчитанных на основании ст. 395 ГК РФ, превышает размер неустойки, суд при установлении факта нарушения денежного обязательства удовлетворяет исковые требования частично в пределах размера суммы неустойки, подлежащей взысканию.

Само по себе то обстоятельство, что истец обосновывает свое требование о применении меры ответственности в виде взыскания денежной суммы за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства п. 1 ст. 395 ГК РФ, в то время как законом или соглашением сторон на случай этого нарушения предусмотрена соответствующая неустойка и денежные средства необходимо взыскать с ответчика в пользу истца на основании п. 1 ст. 330 или п. 1 ст. 332 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь изложенным суд определяет все заявленные к взысканию сумы штрафных санкций в качестве неустойки.

Суд на основании установленных фактических обстоятельств спора относительно размера арендной платы, исходя из условий договора, оценив представленные в дело документы, проверив размер начисленных истцом пени, признает расчет пени обоснованным в части начисления пени на сумму задолженности по арендной плате, возникшей в связи с ее увеличением.

По расчету истца, сумма неустойки за период с 21.05.2018 по 20.11.2018 составила 228 483 руб. 78 коп.

Расчет неустойки, представленный истцом, судом проверен и признан арифметически верным.

Руководствуясь положениями статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 10.4 договора и принимая во внимание установленный факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы, суд приходит к выводу о наличии на стороне истца права на взыскание с ответчика пени по договору аренды от 28.07.2017 № 02 А -2017.

Таким образом, требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в заявленном размере - 228 483 руб. 78 коп.

Оснований для снижения пени в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усмотрел с учетом отсутствия в материалах дела как заявления ответчика о ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства, так и доказательств такой несоразмерности (пункты 71, 73 постановления № 7).

Истцом также заявлено требование об обязании ответчика освободить объект аренды от какого-либо имущества ответчика и передать его истцу в срок не позднее 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как было указано, спорный договор аренды расторгнут арендодателем с 16.07.2018, несмотря на отсутствие акта приема-передачи помещения из аренды, истец, опечатав спорное помещение 20.11.2018, прекратил ответчику свободный доступ в арендованное помещение. Таким образом, суд полагает, что у истца имеется возможность доступа в спорные помещения и использования их по своему усмотрению.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены доказательства нахождения имущества на объекте истца; документы, подтверждающие индивидуально-определенные признаки и особенности спорного имущества, позволяющие его идентифицировать.

Проанализировав все представленные истцом документы в совокупности и взаимосвязи с заявленными требованиями в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что в материалы дела не представлена совокупность надлежащих доказательств, подтверждающих нахождение ответчика в спорном помещении, а также нахождение имущества в спорном помещении.

При таких обстоятельствах требование истца об обязании ответчика освободить объект аренды от какого-либо имущества и передать его истцу в срок не позднее 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку требования истца удовлетворены частично, государственная пошлина подлежит возмещению ответчиком пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 46 936 руб., в остальной части расходы по уплате государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Галерея» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Смарт Боксинг Клаб» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Галерея» (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по арендной плате в сумме 4 558 773 руб. 16 коп., неустойку за нарушение сроков внесения арендных платежей в сумме 228 483 руб. 78 коп., в возмещение расходов по уплате госпошлины 46 936 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Л.В. Салиева