Постановление от 17 марта 2020 г. по делу № А45-9157/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А45-9157/2019


Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2020 года


Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2020 года



Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Сириной В.В. -

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26.06.2019 (судья Петрова Ю.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2019 (судьи Фертиков М.А., Киреева О.Ю., Стасюк Т.Е.) по делу № А45-9157/2019 по заявлению мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, пр-кт Красный, д. 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (630091, г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, ОГРН 1045402545836, ИНН 5406299278) о признании недействительным отказа в государственной регистрации прекращения регистрационной записи аренды и об обязании произвести государственную регистрацию прекращения регистрационной записи.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество «Передвижная механизированная колонна № 1», открытое акционерное общество «Микас», Миклухин Павел Эдуардович.

В судебное заседание в помещение Седьмого арбитражного апелляционного суда (судья Павлова Ю.И.) представители не явились.

В судебном заседании в помещение Арбитражного суда Западно-Сибирского округа принял участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области – Ярков С.Г. по доверенности от 07.10.2019, представлен диплом, подтверждающий наличие высшего юридического образования.

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее – мэрия, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – управление, заинтересованное лицо) о признании недействительным отказа, изложенного в уведомлении от 14.12.2018 № 54/001/010/2018-6043, в государственной регистрации прекращения регистрационной записи аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:051125:99; об обязании произвести государственную регистрацию прекращения регистрационной записи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Передвижная механизированная колонна № 1» (далее – АО «Передвижная механизированная колонна № 1»), открытое акционерное общество «Микас» (далее – ОАО «Микас»), Миклухин Павел Эдуардович.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.06.2019, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, мэрия обратилась в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что управление неправомерно отказало мэрии в государственной регистрации прекращения регистрационной записи об аренде; на момент обращения мэрии с заявлением о регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:051125:99 срок действия договора аренды, заключенного в отношении указанного участка, истек; внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о регистрации прекращения аренды осуществляется на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора; оспариваемый отказ нарушает права мэрии по распоряжению земельным участком.

Лица, участвующие в деле, в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не представили отзыв на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал свою процессуальную позицию по делу.

Учитывая надлежащее извещение иных лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассмотрена в их отсутствие.

Выслушав пояснения представителя управления, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между мэрией (арендодателем) и ОАО «Микас» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 02.10.2006 № 32517м (далее – договор), сроком действия с 02.10.2006 по 02.10.2016, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 54:35:051125:0099, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 9 782 кв.м, для эксплуатации зданий и сооружений на складской площадке по ул. Петухова, д. 27/2, в том числе: нежилых помещений площадью 418,5 кв.м, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 2-4; сооружения (железнодорожного тупика), протяженностью 327,2 м, назначение не определено, № Ф-001778-002.

В соответствии с соглашением от 30.01.2007 № 1 на сторону арендатора в договор аренды вступило открытое акционерное общество «Передвижная механизированная колонна № 1» (в настоящее время АО «Передвижная механизированная колонна № 1»).

Согласно сведениям ЕГРН нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:051125:406 площадью 194,4 кв.м, расположенное по адресу: город Новосибирск, Кировский район, улица Петухова, д. 27/2, и сооружение (железнодорожный тупик) протяженностью 327,2 м принадлежат Миклухину Павлу Эдуардовичу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 25.12.2017.

Мэрия обратилась к заинтересованному лицу с заявлением о прекращении регистрационной записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:051125:99.

Уведомлением от 18.05.2018 № 54/001/010/2018-6043 управление сообщило заявителю о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прекращения регистрационной записи в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:051125:99 в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, и необходимости представить для государственной регистрации прекращения аренды соответствующего правоустанавливающего документа, свидетельствующего о расторжении договора аренды и заключенного между сторонами договора, а также подать заявление о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

По истечении срока приостановления осуществления государственной регистрации права уведомлением от 14.12.2018 № 54/001/010/2018-6043 управление отказало в государственной регистрации прекращения регистрационной записи в отношении указанного земельного участка.

Не согласившись с указанным, мэрия обратилась в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьями 13, 450, 522, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 6/8), постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исходили из того, что мэрией не представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении управлением прав заявителя по распоряжению спорным земельным участком.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов соответствуют нормам действующего законодательства, а также фактическим обстоятельствам дела.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 постановления № 6/8 для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

В соответствии с пунктами 3, 4, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом.

Государственная регистрация осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 29 Закона № 218-ФЗ.

Одним из этапов государственной регистрации является правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ приостановление государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Судами установлено и следует из материалов дела, что пунктом 6.2 договора аренды установлено, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, от какого-либо арендатора к другому лицу, договор в отношении этого арендатора считается прекращенным без внесения каких-либо изменений в договор.

В силу пункта 1.3 договора арендатор(ы) выражает согласие на вступление в договор иных правообладателей частей здания сооружения, либо долей в праве общей долевой собственности на здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке.

После истечения срока действия договора земельный участок не возвращен арендодателю.

На земельном участке с кадастровым номером 54:35:051125:99 расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Миклухину П.Э. (договор купли-продажи от 25.12.2017) и ОАО «Микас».

При изложенных обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая нахождение на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности арендаторам, положения действующего законодательства, регулирующие вопрос передачи прав на земельный участок в случае продажи объектов недвижимости, условия спорного договора аренды, а также соблюдение управлением положений Закона № 218-ФЗ при приостановлении и отказе в государственной регистрации прекращения записи об аренде, суды пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ не нарушает права и законные интересы мэрии по распоряжению земельным участком.

По мнению подателя жалобы, на момент обращения мэрии с заявлением о регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:051125:99 срок действия договора аренды, заключенного в отношении указанного участка, истек, право собственности на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке, перешло к Миклухину П.Э., в связи с чем для снятия обременения было достаточного заявления одного арендодателя.

Отклоняя указанные доводы, суд кассационной инстанции руководствуется следующим.

В силу статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в порядке и по основаниям, предусмотренным этой статьей.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Исходя из существа регулирования договора аренды, положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ содержат указание на правовую квалификацию отношений сторон, не прекратившихся по истечении срока первоначального договора аренды: возобновление договора на ранее согласованных условиях на неопределенный срок. При этом согласие арендодателя на продолжение отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны предполагается. Соответственно, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, в отсутствие своевременного возражения арендодателя арендатор является стороной действующего договора.

Само по себе установление контрагентами срока договора, порядка возврата имущества после истечения этого срока и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора не означают, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ не подлежат применению.

Также о возможности применения положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям свидетельствует тот факт, что земельный участок предоставлен для использования под объекты недвижимости, собственник которых имеет на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду без проведения торгов.

Таким образом, поскольку в договоре аренды стороны не исключили действие пункта 2 статьи 621 ГК РФ, она подлежит применению к правоотношениям сторон.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Судами верно отмечено, что в рассматриваемом случае заявление мэрии от 10.05.2018 № 54/001/010/2018-6043 о прекращении регистрационной записи от 19.12.2006 № 54-54-01/278/2006-450 не может являться единственным и безусловным основанием для прекращения записи об аренде, поскольку после окончания срока действия договора в отсутствие возражений арендодателя договор аренды был продлен на неопределенный срок, при этом иных документов, свидетельствующих о расторжении договора аренды или об отказе сторон от договора, заявителем в материалы дела не представлено.

Помимо этого, в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Следовательно, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к новому собственнику в порядке правопреемства от прежнего собственника переходит право пользования земельным участком, договор аренды продолжает действовать, что не исключает возможности оформления прав покупателя на земельный участок посредством внесения в договор необходимых изменений.

По указанным причинам условия договора аренды от 02.10.2006 (пункт 6.2) о прекращении арендных правоотношений при смене собственника объекта недвижимости противоречат перечисленным нормам права и применению к правоотношениям сторон настоящего спора не подлежат.

Вместе с этим мэрия, обращаясь в регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении регистрационной записи № 54-54-01/278/2006-450 от 19.12.2006 не учла, что данной регистрационной записью удостоверена государственная регистрация сделки аренды на основании договора от 02.10.2006, предметом которого является земельный участок, на котором расположены указанные выше объекты недвижимого имущества, в том числе помещение площадью 418,5 кв.м. Однако переход права собственности к Миклухину П.Э состоялся в отношении помещения площадью лишь 194,4 кв.м. Собственником оставшейся части нежилого помещения осталось ОАО «Микас».

При таких обстоятельствах оснований для государственной регистрации прекращения регистрационной записи аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:051125:99 у заинтересованного лица не имелось.

В целом доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, выводов судов не опровергают, о неправильном применении норм права не свидетельствуют, по существу, сводятся к несогласию с оценкой судов относительно установленных ими обстоятельств и исследованных доказательств, оснований для которой у суда кассационной инстанции не имеется и в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26.06.2019 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2019 по делу № А45-9157/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий Т.А. Зиновьева


Судьи Е.Ю. Демидова


В.В. Сирина