Постановление от 12 сентября 2024 г. по делу № А32-32702/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-32702/2023
г. Краснодар
13 сентября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 13 сентября 2024 года


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г., при участии от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «База» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 21.08.2024), от органа, осуществляющего публичные полномочия – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 18.03.2024), от третьего лица – департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар – ФИО2 (доверенность от 05.03.204), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2024 по делу № А32-32702/2023, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «База» (далее – общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация, уполномоченный орган) со следующими требованиями:

– признать незаконным решение администрации от 04.04.2023 №7055/26 об отказе в оказании муниципальной услуги по предоставлению земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302011:20 площадью 9 364 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Колхозная, 53/2, на которых расположены объекты недвижимости заявителя, в собственность без проведения торгов;

– признать за обществом право на заключение договора купли-продажи земельного участка площадью 9 364 кв. м с кадастровым номером 23:43:0302011:20 из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Колхозная, 53/2, без проведения торгов, с учетом кадастровой стоимости участка в размере 56 231 тыс. рублей, установленной на момент обращения 28.12.2022 с заявлением о выкупе;

– обязать администрацию заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка площадью 9 364 кв. м с кадастровым номером 23:43:0302011:20 без проведения торгов, с учетом кадастровой стоимости участка, установленной на момент обращения с заявлением о выкупе (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Заявление основано на положениях статей 1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статей 198, 200 Кодекса и мотивировано незаконностью отказа администрации в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность, нарушающего права (интересы) общества как собственника недвижимого имущества, расположенного на данном участке.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2024, заявление удовлетворено. Признано незаконным решение администрации от 04.04.2023 № 7055/26, на которую возложена обязанность по заключению с обществом договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302011:20 с учетом его кадастровой стоимости в размере 56 231 тыс. рублей установленной на момент обращения 28.12.2022 с заявлением о выкупе.

Суды установили, что в неразграниченной государственной собственности находится земельный участок площадью 9 364 кв. м с кадастровым номером 23:43:302011:20. Участок из категория земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, расположен по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Колхозная, 53/2. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:302011:20 расположено 15 объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности обществу. Земельный участок на основании договора от 11.05.2010 № 4300016283 обременен правом аренды в пользу общества (правопредшественника общества – ООО «Химзащита»). Общество на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:43:302011:20 в собственность за плату (без торгов). Письмом от 04.04.2023 № 7055/26 администрация отказала в предоставлении земельного участка, мотивировав свое решение следующим. В ходе проведения внепланового надзорного мероприятия, осуществляемого без взаимодействия с контролируемым лицом, выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0302011:20 расположены реконструированные объекты капитального строительства (склады литеры «Г1, Г2, Г5, Г3, Л, Г8, Г9, Г10, Г18»), а также двухэтажное нежилое здание (литера «Н»), возведенные (реконструированные) без получения необходимых в силу закона согласований (разрешений). На основании выявленных нарушений администрацией в Арбитражный суд Краснодарского края подано исковое заявление о сносе самовольно реконструированных объектов. Общество, ссылаясь на незаконность отказа уполномоченного органа, нарушающего его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности, оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.09.2023 по делу № А32-8221/2023 администрации отказано в удовлетворении иска о сносе объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:302011:20. Судом в рамках дела № А32-8221/2023 установлено, что единственным нарушением, допущенным обществом, является отсутствие полученного в установленном законом порядке разрешения на реконструкцию объектов. Проведенным по делу судебным экспертным исследованием установлено, что приведение объектов в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции, невозможно. Эксперт в заключении сделал вывод о том, что объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0302011:20, являются вспомогательными (служебными) зданиями, выдача  разрешений на строительство которых не требовалась. В этой связи суды признали мотивы отказа, изложенные в письме администрации от 04.04.2023 № 7055/26, несостоятельными и не препятствующим предоставлению испрашиваемого земельного участка в собственность обществу. Иные основания, предусмотренные положениями статьи 39.16 Земельного кодекса, уполномоченным органом также не подтверждены. В обоснование площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, заявитель представил заключение, выполненное специалистом ООО «Аврора». Согласно выводам, содержащимся в данном заключении, для обслуживания всех исследуемых объектов необходим земельный участок площадью 12 067,5 кв. м. При этом площадь испрашиваемого обществом земельного участка составляет 9 364 кв. м. Администрация представленное обществом заключение документально не опровергло, доказательств несоразмерности площади земельного участка не представило. Суд не усмотрел оснований для признания заключения, подготовленного ООО «Аврора» и содержащего нормативное обоснование, а также методику расчета площади, необходимой для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости, ненадлежащим доказательством. При этом администрацией в 2010 году земельный участок площадью 9 364 кв. м предоставлялся в аренду на длительный срок для целей эксплуатации объектов производственной базы на основании договора от 11.05.2010 № 4300016283. Документы территориального планирования и функционального зонирования не подтверждают факт отнесения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302011:20 к территориям (землям) общего пользования, который полностью расположен в многофункциональной общественно-деловой зоне ОД-1 (зона застройки объектами делового, общественного и коммерческого назначения). С учетом изложенного, а также ранее сложившегося фактического использования земельного участка, в отсутствие сведений, препятствующих его предоставлению в собственность обществу, суды не усмотрели оснований для отказа в предоставлении испрашиваемого участка в собственность заявителя. Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. При выборе конкретного способа восстановления нарушенного права суд не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой. В целях восстановления прав общество просит обязать администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302011:20 без проведения торгов, с учетом кадастровой его стоимости в размере 56 231 тыс. рублей, установленной на момент обращения 28.12.2022 с заявлением о выкупе земельного участка. Актуальная судебная практика исходит из возможности разрешения в рамках спора о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка (глава 24 Кодекса) вопроса о стоимости такого участка. Цена находящегося в публичной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенного на нем здания, определяется исходя из кадастровой стоимости участка на момент обращения собственника в уполномоченный орган с соответствующим заявлением. В этой связи требование общества об учете при установлении выкупной стоимости земельного участка его кадастровой стоимости в размере 56 231 тыс. рублей (определена на момент обращения 28.12.2022 с заявлением о выкупе) признано правомерным. Пункты 2 и 3 заявленных требований (в уточненной редакции) фактически дублируют друг друга. Поэтому суд в резолютивной части решения указал на обязанность администрации заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302011:20 без проведения торгов, с учетом его кадастровой стоимости в размере 56 231 тыс. рублей, установленной на момент обращения 28.12.2022 с заявлением о выкупе. Довод администрации о незаконности требования о возложении на уполномоченный орган обязанности по заключению договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка противоречит положениям статьи 201 Кодекса. Не соответствует он и разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 28.06.22 № 21). Таким образом, поскольку приведенные в оспариваемом обществом решении обстоятельства не доказаны, а сведений о наличии иных оснований для отказа в предоставлении испрашиваемого участка в собственность администрацией не приведено, требования общества судом первой инстанции удовлетворены. Апелляционный суд отклонил довод администрации о том, что суд первой инстанции вынесенным решением по существу подменил рассмотрение заявления общества уполномоченным органом по соответствующей процедуре. Администрация не учитывает, что предметом судебного рассмотрения является решение об отказе, оформленное письмом от 04.04.2023 № 7055/26 и принятое в порядке статьи 39.16 Земельного кодекса. Судом первой инстанции участвующим в деле лицам созданы процессуальные условия для доказывания своих правовых позиций по делу. Между тем администрацией в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по вопросу соразмерности земельного участка, уполномоченным органом не представлено внесудебное заключение эксперта, либо мнение специалиста по указанному вопросу, а также не поступило обращение за содействием к суду в получении каких-либо доказательств. Кроме того, уполномоченный орган считает, что суд первой инстанции должен был обязать рассмотреть заявление общества о предоставлении земельного участка повторно, не принимая решение по существу требований. Однако поскольку заявление общества уже было рассмотрено администрацией, суд правомерно избрал способ защиты, обязав уполномоченный орган заключить договор купли-продажи земельного участка (направить проект такого договора обществу). Администрация ссылается также на несоблюдение обществом досудебного порядка урегулирования спора. При разрешении вопроса о соблюдении заявителем претензионного порядка урегулирования спора необходимо учитывать, что целью установления претензионного порядка является побуждение сторон конфликта к его разрешению мирно, без обращения в суд, с сохранением между сторонами партнерских отношений. Помимо указанного целями данной досудебной процедуры принято рассматривать и экономию средств и времени сторон. При этом досудебный порядок не должен являться препятствием защиты лицом своих прав в судебном порядке. С учетом изложенного, формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не должны автоматически влечь оставление заявления заинтересованного лица без рассмотрения. Суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами в таком порядке. В настоящем случае администрация, зная о возникшем споре, в отзыве на заявление указала на отсутствие у общества права на приобретение земельного участка в собственность со ссылкой на соответствующие правовые доводы. Из изложенного следует, что у уполномоченного органа отсутствовало намерение урегулировать спорную ситуацию во внесудебном порядке. Также порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса, из содержания которой следует, что обязанность по подготовке проекта договора купли-продажи земельного участка возложена на уполномоченный орган, рассматривающий заявление. Поскольку приведенные в оспариваемом решении администрации обстоятельства, исключающие предоставление испрашиваемого обществом земельного участка в собственность не доказаны, а иных законных оснований для такого отказа уполномоченным органом не приведено, требования заявителя удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Администрация обжаловала решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества. Жалоба мотивирована следующим. Судами допущены существенные нарушения норм права, устанавливающих правила доказывания в арбитражном процессе, правила исследования и оценки доказательств. Вывод об обоснованности площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих обществу, основан исключительно на наличии в материалах дела заключения ООО «Аврора». В нарушение принципа оценки доказательств судом не исследован вопрос наличия у специалиста, подготовившего данное заключение, соответствующих познаний в области землеустройства. Из содержания заключения следует, что у ФИО3 имеется образование по специальности «Экономика и управление на предприятиях». При этом документы, подтверждающие наличие образования и обладание специальными познаниями, необходимыми для установления площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих обществу, а также стаж работы в области эксперта-землеустроителя, отсутствуют, что влечет недостоверность выводов по вопросам, поставленным в заключении. В этой связи заключение специалиста принято судами в качестве надлежащего доказательства в отсутствие правовых оснований. Судами нарушен принципы разделения властей, самостоятельности органов законодательной, исполнительной и судебной власти, закрепленных Конституцией Российской Федерации, поскольку суд не может замещать органы власти, а судебное решение подменять предусмотренные законом административные процедуры. В качестве восстановительной меры нарушенных прав и законных интересов суд обязал администрацию заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302011:20. При этом суд не вправе подменять деятельность уполномоченных органов власти, поскольку иное означало бы нарушение закрепленных Конституцией Российской Федерации принципов разделения властей, самостоятельности органов законодательной, исполнительной и судебной власти. В данном случае понуждение администрации к заключению договора купли-продажи является ограничением права муниципального органа на самостоятельное решение вопросов в пределах предоставленных законом полномочий. Надлежащей восстановительной мерой в рамках рассматриваемого спора является обязание администрации повторно рассмотреть заявление и приложенные к нему документы. Кроме того, заявление содержит требование о признании за ним права на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302011:20 с учетом его кадастровой стоимости на момент обращения 28.12.2022 с заявлением о выкупе (56 231 тыс. рублей). Вместе с тем, судом проигнорировано, что цель и характер обращения общества в администрацию, не соответствует требованиям, заявленным в суд в рамках настоящего спора, ввиду необращения заявителя в администрацию с соответствующим заявлением по вопросу установления выкупной стоимости земельного участка. То есть в данной части требования удовлетворены судом в отсутствие нарушенного права заявителя. Судами неверно истолкованы положения пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса, а также не применены положения статьи 39.16 Земельного кодекса, что повлекло нарушение прав и законных интересов муниципального образования город Краснодар, а также прав неопределенного круга лиц. Испрашиваемый заявителем участок находится в центральной части города ориентировочно в 585 м от Александровского бульвара, на котором располагаются памятник Святой Великомученицы Екатерины, Триумфальная арка, кинотеатр «Аврора», расположенные вдоль ул. Красной, менее чем в 350 м от стадиона «Динамо» и прочих памятников историко-культурного наследия. Кроме того, участок в соответствии с документами территориального планирования всегда располагался в многофункциональной общественно деловой зоне застройки, виды разрешенного использования которого не предусматривали использование земельного участка для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы. Постановлением администрации от 18.03.2009 № 815 «Об утверждении проекта планировки центральной части города Краснодара» земельный участок с кадастровым номером 23:43:0302011:20 включен в проект планировки центральной части города. В соответствии с данным проектом участок частично расположен в зоне проектируемых зеленых насаждений общего пользования, в зоне пеше-транспортного бульвара, в зоне проектируемых парковок, в зоне проектируемых промышленных и коммунально-складских объектов. Планируемые объекты по своему функциональному назначению предназначены для удовлетворения общественных потребностей, в связи, с чем земельные участки, включенные проект планировки не подлежат приватизации. Генеральным планом города Краснодара определяется стратегия градостроительного развития, планирование территории направлено не на фиксацию существующего положения, а на развитие территории. При этом территориальное планирование должно обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности таких территорий. Такие интересы могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников и обладателей иных прав на земельные участки. Следовательно, при решении вопроса о возможности предоставления заявителю в собственность земельного участка уполномоченный орган обязан учитывать содержащиеся в нем сведения о планируемых к размещению в пределах границ испрашиваемого земельного участка объектах местного значения. Судами не учтено также наличие судебного спора по делу № А32-8221/2023 в отношении объектов, расположенных на испрашиваемом земельном участке. Законность оспоренного обществом в судебном порядке решения администрации по правилам главы 24 Кодекса проверяется судом по состоянию на дату принятия такого решения. На дату принятия решения вопрос о сносе ряда объектов, расположенных на испрашиваемом земельном участке, разрешен не был, поэтому уполномоченный орган не мог игнорировать порочность права собственности заявителя, возникшего в отношении этих объектов. Таким образом, принявший оспариваемое решение орган не мог учесть обстоятельства, впоследствии установленные решением от 05.09.2023 по делу № А32-8221/2023, при принятии решения об отказе в предоставлении земельного участка. Данное обстоятельство служит основанием для повторного обращения общества к уполномоченному органу за принятием соответствующего решения.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также отсутствие оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Довод администрации о профильном образовании эксперта ФИО3 является неправомерным. Положения Кодекса требуют указать образование, не уточняя: высшее. среднее специальное, профильное. Для проведения экспертизы по определению площади земельного участка, необходимого для обслуживания нежилых строений, расположенных на нем, необходимы знания в области математических расчетов (необходимо рассчитать минимально необходимую площадь земельного участка в соответствии с требованиями СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденного приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр). При этом не требуются познаний в области землеустройства, как ошибочно указывает уполномоченный орган. Специалист ФИО3 имеет высшее профессиональное образование, квалификацию: инженер-экономист, и обладает специальными знаниями в области математических расчетов. Поскольку заявление общества уже рассмотрено по существу администрацией, суд правомерно обязал уполномоченный орган заключить с заявителем договор купли-продажи испрашиваемого земельного участка. Заявляя о том, что суд подменяет своим решением рассмотрение заявления компетентным органом по соответствующей процедуре, администрация не учитывает, что предметом рассмотрения по делу является отказ уполномоченного органа, вынесенный им на основании статьи 39.16 Земельного кодекса. Довод администрации о том, что обществом нарушены градостроительные регламенты в связи с тем, что испрашиваемый участок в соответствии с документами территориального планирования находится в общественно-деловой зоне застройки, где не предусмотрено использование земельного участка для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, не соответствуют обстоятельствам дела. Решением исполнительного комитета Краснодарского городского совета народных денотатов от 16.10.1987 № 444/12 «Об отводе Краснодарскому монтажному управлении специализированному треста "Монтажхимзащита" земельного участка для строительства производственно-складской базы в Первомайском районе города по ул. Колхозной», Краснодарскому монтажному управлению специализированного треста «Монтажхимзащита» предоставлен на праве бессрочного пользования земельный участок площадью 0.70 га для строительства производственно-складской базы (пункт 1 решения). Общество создано путем реорганизации ООО «Химзащита», которое, в свою очередь, образовалось в результате выделения Краснодарского филиала АООТ «Монтажхимзашита» с сохранением имущественного и неимущественного комплекса прав и обязанностей филиала, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, учредительным договором и протоколом от 27.01.1995 № 1. Кроме того, 11.05.2010 между администрацией и ООО «Химзащита» заключен договор аренды земельного участка № 4300016283. Соглашение № 545 о внесении изменений в наименование арендатора (на общество) заключено 05.12.2017. Согласно пунктам 1.3 и 6.1 договора земельный участок предоставляется арендатору для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, сроком на 49 лет (по 26.04.2059). Таким образом, еще в 1987 году испрашиваемый участок предоставлялся для строительства производственно-складской базы, равно как и в 2010 году администрация предоставила ООО «Химзащита» по договору аренды этот же участок для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы. Заключение договора аренды в 2010 году не противоречило постановлению администрации от 18.03.2009 № 815 «Об утверждении проекта планировки центральной части города Краснодара». Администрацией в материалы дела не предоставлено сведений о том, когда установлена зона ОД-1 в месте расположения земельного участка и какая зона существовала ранее. Владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 23:43:0302011:20 осуществляется обществом в полном соответствии с условиями договора аренды от 11.05.2010 № 4300016283. Объекты недвижимости, в отношении которых администрацией к обществу был заявлен иск о сносе (дело № А32-8221/2023), являются вспомогательными, не требующими получения разрешения на строительство. Таким образом, изложенные в письме администрации от 04.04.2023 № 7055/26 мотивы отказа в предоставлении участка в собственность несостоятельны, иные основания для отказа в его предоставлении, предусмотренные статьей 39.16 Земельного кодекса, также не подтверждены. Поэтому суды правомерно признали оспариваемый обществом отказ администрации незаконным и нарушающим его права (интересы), обязав уполномоченный орган направить заявителю проект договора купли-продажи с учетом кадастровой стоимости участка на дату обращения с заявлением о выкупе, что соответствует сложившейся арбитражной практике.

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от департамента отзыва на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель администрации, также представляющий интересы департамента, поддерживал доводы жалобы, просил ее удовлетворить.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в неразграниченной государственной собственности находится земельный участок площадью 9 364 кв. м с кадастровым номером 23:43:302011:20. Участок из категория земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, расположен по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Колхозная, 53/2. По сведениям ЕГРН в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:302011:20 расположено 15 объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности обществу. Земельный участок на основании договора от 11.05.2010 № 4300016283 обременен правом аренды в пользу общества (правопредшественника общества – ООО «Химзащита»).

Общество на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:43:302011:20 в собственность за плату (без торгов).

Письмом от 04.04.2023 № 7055/26 администрация отказала в предоставлении земельного участка, мотивировав свое решение следующим. В ходе проведения внепланового надзорного мероприятия, осуществляемого без взаимодействия с контролируемым лицом, выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0302011:20 расположены реконструированные объекты капитального строительства (склады литеры «Г1, Г2, Г5, Г3, Л, Г8, Г9, Г10, Г18»), а также двухэтажное нежилое здание (литера «Н»), возведенные (реконструированные) без получения необходимых в силу закона согласований (разрешений). На основании выявленных нарушений администрацией в Арбитражный суд Краснодарского края подано исковое заявление о сносе самовольно реконструированных обществом объектов.

Заявитель, ссылаясь на незаконность отказа уполномоченного органа, нарушающего его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности, оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Обязанность доказывания соответствия законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на орган, который принял такое решение (часть 5 статьи 200 Кодекса).

Рассмотрение дел по правилам главы 24 Кодекса осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (статьи 8, 8 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 Кодекса). Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении (пункт 15 постановления от 28.06.2022 № 21).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, в собственность за плату на основании договора купли-продажи (подпункт 2 пункта 1).

На основании пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса, в силу подпункта 3 пункта 5 которой уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Таким образом, в случае, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования. В этой связи заявителем должна быть доказана потребность в данном участке с учетом функционального назначения недвижимого имущества, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, приняв во внимание решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2023 по делу № А32-8221/2023, вступившее в законную силу, суды исходили из следующего. Мотивы отказа, изложенные в письме администрации от 04.04.2023 № 7055/26, несостоятельными и не препятствуют предоставлению испрашиваемого земельного участка в собственность обществу. Иные основания, предусмотренные положениями статьи 39.16 Земельного кодекса, уполномоченным органом также не подтверждены. Согласно заключению специалиста ООО «Аврора» для обслуживания всех объектов заявителя необходим земельный участок площадью 12 067,5 кв. м, при этом площадь испрашиваемого обществом в собственность участка составляет 9 364 кв. м. Администрация данное заключение документально не опровергло, доказательств несоразмерности площади земельного участка не представила. Заключение, подготовленное ООО «Аврора», содержит нормативное обоснование, а также методику расчета площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости. При этом администрацией в 2010 году земельный участок площадью 9 364 кв. м предоставлялся в аренду на длительный срок для целей эксплуатации объектов производственной базы на основании договора от 11.05.2010 № 4300016283. Документы территориального планирования и функционального зонирования не подтверждают факт отнесения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302011:20 к территориям (землям) общего пользования, который полностью расположен в многофункциональной общественно-деловой зоне ОД-1 (зона застройки объектами делового, общественного и коммерческого назначения). С учетом ранее сложившегося фактического использования земельного участка, в отсутствие сведений, препятствующих его предоставлению в собственность обществу, суды не усмотрели оснований для отказа в предоставлении испрашиваемого участка в собственность заявителя. Актуальная судебная практика исходит из возможности разрешения в рамках спора о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка (глава 24 Кодекса) вопроса о стоимости земельного участка. При этом цена находящегося в публичной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенного на нем здания, определяется исходя из кадастровой стоимости участка на момент обращения собственника в уполномоченный орган с соответствующим заявлением. В этой связи требование общества об учете при установлении выкупной стоимости земельного участка его кадастровой стоимости в размере 56 231 тыс. рублей (то есть на момент обращения 28.12.2022 с заявлением о выкупе) признано правомерным. Довод о невозможности возложения на уполномоченный орган обязанности по заключению договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка суд первой инстанции признал не соответствующим положениям статьи 201 Кодекса и разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления от 28.06.22 № 21. Довод администрации о том, что суд первой инстанции решением по существу подменил рассмотрение заявления общества уполномоченным органом по соответствующей процедуре, отклонен апелляционным судом, признавшим, что участвующим в деле лицам судом созданы условия для доказывания своих процессуальных позиций по делу. Однако администрация не ходатайствовала о назначении судебной экспертизы по вопросу соразмерности земельного участка, не представила внесудебное заключение эксперта, либо мнение специалиста по указанному вопросу, а также не обращалась за содействием к суду в получении каких-либо доказательств. Оснований для вывода о том, что суд первой инстанции должен был обязать рассмотреть заявление общества о предоставлении земельного участка повторно, не принимая решение по существу заявленных требований, апелляционный суд также не усмотрел. Заявление общества рассмотрено по существу администрацией, ее доводы о наличии препятствий к предоставлению земельного участка в собственность проверены судом первой инстанции, который правомерно в этой связи обязал уполномоченный орган заключить договор купли-продажи (направить проект такого договора обществу). Отсутствуют основания и для вывода о несоблюдении обществом досудебного порядка урегулирования спора, учитывая, что администрация в отзыве указала на отсутствие у общества права на приобретение земельного участка в собственность, приведя соответствующие правовые доводы. Поскольку приведенные администрацией обстоятельства, исключающие предоставление испрашиваемого участка в собственность не доказаны, а иных законных оснований для такого отказа уполномоченным органом не приведено, требования общества судами удовлетворены.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 2 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы повторяют доводы, которые администрация приводила в обоснование возражений на заявление общества и в апелляционной жалобе, эти доводы проверены и отклонены судами с приведением мотивов их непринятия. Исходя из установленных при разрешении спора обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для выводов, отличных от выводов судов первой и апелляционной инстанций, признавших оспариваемое решение администрации незаконным, а требования заявителя – обоснованными. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами в силу иного понимания им норм действующего законодательства, а также иной оценки фактических обстоятельств дела, само по себе не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемых им решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления.

Исполнение судебных актов по ходатайству администрации приостанавливалось на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.06.2024 до рассмотрения кассационной жалобы по существу. Ввиду завершения кассационного производства приостановление исполнения решения и апелляционного постановления утратило силу и подлежит отмене судом округа (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2024 по делу № А32-32702/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.



Председательствующий                                                                                    В.Е. Епифанов


Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов


                                                                                                                              Р.Г. Калуцких