Решение от 20 января 2020 г. по делу № А45-36862/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А45-36862/2019
г. Новосибирск
20 января 2020 г.
Резолютивная часть решения объявлена 13 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 20 января 2020 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Пахомовой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Теневой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью рекламное агентство «Голливуд 10» (ОГРН <***>), г. Новосибирск

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск,

при участии в деле третьего лица: ТСЖ «Депутатская-2»,

о признании незаконным уведомления №54/011/002/2019-1458 от 14.08.2019,

при участии в деле представителей:

заявителя: ФИО1, доверенность от 08.10.2019, паспорт,

заинтересованного лица: ФИО2, доверенность № 25 от 09.09.2019, паспорт,

третьего лица: не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью рекламное агентство «Голливуд 10» (далее по тексту – заявитель, общество, ООО «Голливуд 10») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее по тексту – заинтересованное лицо, управление, Управление Росреестра) о признании незаконным уведомления №54/011/002/2019-1458 от 14.08.2019.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Товарищество собственников жилья «Депутатская-2» (далее по тексту – третье лицо, ТСЖ «Депутатская-2»).

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, общество указывает, что обратилось к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации договора аренды части фасада здания с приложением документов, однако, заинтересованное лицо уведомлением об отказе в государственной регистрации №54/011/002//2019-1458 отказало в государственной регистрации договора, мотивировав отказ тем, что представленный на регистрацию договор не является договором аренды, не представляется возможным установить надлежащим ли лицом заключается договор по распоряжению имуществом, в ЕГРН отсутствует информация о вышеуказанном объекте недвижимости, а также правах и ограничениях на него.

Данный отказ заявитель считает не законным и необоснованным, в связи с тем, что представленный на регистрацию договор аренды является таковым, исходя из его условий; собственники помещений имеют право распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Так, протоколом №2 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> от 12.09.2018 года, собственниками помещений было принято решение о передаче части наружной стены многоквартирного жилого дома, общей площадью 110,5 кв.м, во временное пользование обществу с ограниченной ответственностью Рекламное Агентство «Голливуд 10». Полномочия на заключение договора возложено на председателя правления ФИО3, который является председателем правления ТСК «Депутатская – 2» с 19.04.2016.

К договору, представленному на государственную регистрацию, была приложена согласованная схема размещения арендуемой части фасада здания с указанием местоположения имущества, а также его размеров. Каких-либо разногласий относительно передаваемого в аренду имущества у Сторон не имеется. Таким образом, оспариваемое уведомление нарушает права и законные интересы заявителя. Более подробно доводы заявителя изложены в заявлении.

Заинтересованное лицо с заявленными требования не согласно, просит в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на то, что оспариваемое уведомление является законным и обоснованным. Доказательств нарушения Управлением действующего законодательства, а также прав и законных интересов общества не имеется. Протокол общего собрания собственников жилья многоквартирного дома об избрании ФИО3 председателем ТСЖ «Депутатская-2» на новый срок в Управление не представлялся. На момент приостановления государственной регистрации договора, отказа в государственной регистрации договора не представлялось возможным определить, надлежащее ли лицо заключило договор. При данных обстоятельствах Протокол не может быть принят во внимание, поскольку на государственную регистрацию не представлялся, сведения в ЕГРЮЛ о председателе ТСЖ «Депутатская-2» на основании Протокола не вносились. В ходе правовой экспертизы документов установлено отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимости, указанном в заявлении ФИО4 о государственной регистрации прав. Кадастровый номер 54:35:021215:22 присвоен земельному участку. Более подробно доводы заинтересованного лица изложены в отзыве, возражениях на заявление.

Третье лицо отзывом поддерживает позицию заявителя, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что 17.09.2018 между ООО Рекламное агентство «Голливуд 10» (арендатор) и ТСЖ «Депутатская 2» (арендодатель) заключен договор № МФ 25/18-1 на размещение наружной рекламы (том 1, л.д. 15-22), согласно пункта 1.1 которого арендодатель обязался передать во временное пользование за плату часть общего имущества на фасаде здания, расположенного по адресу: <...> для размещения рекламной конструкции.

Согласно пункту 1.2.3 договора цель использования – для размещения и использования принадлежащей арендатору несущей конструкции и медиафасада ламельного типа, который имеет конструкцию, состоящую из модулей и предназначен для трансляции текстовых сообщений, графики, анимации и видео.

Пункт 1.5 договора предусматривает, что рекламное место является частью общего имущества в многоквартирном доме. Заключение договора происходит на основании решения собственников помещений (органа управления многоквартирным домом), что подтверждается протоколом Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 2 от 12.09.2018.

В соответствии с п.5.1. Договора срок его действия установлен в 10 лет.

Согласно протоколу № 2 Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, от 12.09.2018 (том 1, л.д. 29-31) пунктом 3 повестки собрания значился вопрос – о предоставлении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме № 2 по ул. Депутатская города Новосибирска, а именно: части наружной стены многоквартирного жилого дома, общей площадью 110,5 кв.м, во временное пользование обществу с ограниченной ответственностью Рекламное Агентство «Голливуд 10» для установки и эксплуатации рекламной конструкции.

Голосование по пункту 3 распределилось следующим образом: «за» - 90,39% голосов, «против» - 9,61% голосов, «воздержались» - 0,0%. Решено: предоставить общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме № 2 по ул. Депутатская города Новосибирска, а именно: части наружной стены многоквартирного жилого дома, общей площадью 110,5 кв.м, во временное пользование обществу с ограниченной ответственностью Рекламное Агентство «Голливуд 10» для установки и эксплуатации рекламной конструкции.

Пункт 4 повестки: «О заключении с обществом с ограниченной ответственностью Рекламное Агентство «Голливуд 10» сроком на 10 лет договора о предоставлении во временное пользование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме № 2 по ул. Депутатская города Новосибирска, а именно: части наружной стены многоквартирного жилого дома, общей площадью 110,5 кв.м, для установки и эксплуатации рекламной конструкции и предоставлении права определения условий договора от имени собственников помещений в многоквартирном доме № 2 по ул. Депутатской города Новосибирска правлению Товарищества собственников жилья «Депутатская-2» (местонахождение: 630099, <...>)».

Голосование по пункту 4 распределилось следующим образом: «за» - 88,29% голосов, «против» - 9,61% голосов, «воздержались» - 2,10% голосов. Решено: заключить с обществом с ограниченной ответственностью Рекламное Агентство «Голливуд 10» сроком на 10 лет договор о предоставлении во временное пользование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме № 2 по ул. Депутатская города Новосибирска, а именно: части наружной стены многоквартирного жилого дома, общей площадью 110,5 кв.м, для установки и эксплуатации рекламной конструкции и предоставлении права определения условий договора от имени собственников помещений в многоквартирном доме № 2 по ул. Депутатской города Новосибирска правлению Товарищества собственников жилья «Депутатская-2» (местонахождение: 630099, <...>)».

Пунктом 5 в повестке указано: «О предоставлении полномочий от имени собственников помещений в многоквартирном доме № 2 по ул. Депутатской города Новосибирска заключить договор о предоставлении во временное пользование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для установки и эксплуатации рекламной конструкции, председателю правления Товарищества собственников жилья «Депутатская-2» (местонахождение: 630099, <...>)».

Голосование по пункту 5 распределилось следующим образом: «за» - 88,29% голосов, «против» - 9,61% голосов, «воздержались» - 2,10% голосов. Решено: уполномочить от имени собственников помещений в многоквартирном доме № 2 по ул. Депутатской города Новосибирска заключить договор о предоставлении во временное пользование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для установки и эксплуатации рекламной конструкции, председателю правления Товарищества собственников жилья «Депутатская-2» (местонахождение: 630099, <...>)».

Согласно уставу товарищества собственников жилья «Депутатская – 2», утвержденного протоколом Общего собранием членов Товарищества собственников жилья «Депутатская – 2» от 28.05.2013 (том 1, л.д. 58-70), товарищество создается для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 2.1 устава).

Пункт 3.1 (подпункт 7) устава предусмотрено, что товарищество имеет право продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Пункт 4.1 (подпункт 3) устава закрепляет, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения.

Раздел 7 устава предусматривает, что органами управления товарищества являются: общее собрание членов товарищества и правление товарищества.

К компетенции общего собрания членов товарищества относится, в том числе, избрание председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества (подпункт 3 пункта 8.3 устава).

Руководство деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества, которое избирается общим собранием членов товарищества сроком на два года из числа членов товарищества. Правление избирает из своего состава председателя правления товарищества, если его не выбрало общее собрание членов товарищества (пункты 9.1-9.3 устава).

Председатель правления товарищества избирается сроком на два года и действует от имени товарищества без доверенности (пункты 10.1-10.2 устава).

Раздел 14 устава предусматривает, что для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество вправе заниматься хозяйственной деятельностью, в том числе, сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц председателем правления ТСЖ «Депутатская – 2» является ФИО3.

Согласно пункту 2 повестки заседания правления ТСЖ «Депутатская – 2» (протокол № 3 от 18.04.2018) председателем правления выбран ФИО3 с 19.04.2018 (том 2, л.д. 4-5).

25.04.2019 заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации договора аренды части фасада здания с приложением следующих документов: Договора, протокола заседания правления ТСЖ «Депутатская 2» от 09.04.2016 №04, Протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> от 12.09.2018, Акт приема-передачи от 10.10.2018, акт ввода в эксплуатацию оборудования от 01.02.2019, Протокол общего собрания участников от 31.05.2016, а также учредительные документы заявителей и квитанцию об уплате государственной пошлины в размере 22 000 (двадцать две тысячи) рублей, что подтверждается описью документов, принятых на государственную регистрацию для оказания государственных услуг от 25.04.2019.

14.08.2019 заинтересованное лицо уведомлением об отказе в государственной регистрации №54/011/002//2019-1458 отказало в государственной регистрации Договора, мотивировав отказ следующим: 1. Представленный на регистрацию договор не является договором аренды. 2. Не представляется возможным установить, надлежащим ли лицом заключается договор по распоряжению имуществом. 3. В ЕГРН отсутствует информация о вышеуказанном объекте недвижимости, а также правах и ограничениях на него.

Не согласившись с вынесенными регистрирующим органом уведомлением об отказе в государственной регистрации, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив фактические обстоятельства и исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

При этом на заявителя по делу возлагается обязанность обосновать и доказать факт нарушения оспариваемым актом его прав и законных интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, а на государственный орган - доказать законность своих действий.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в этом реестре, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту –Закон № 218-ФЗ).

Согласно частям 3 и 4 статьи 1 и статье 17 Закона № 218-ФЗ переход прав на объект недвижимого имущества, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Частью 1 статьи 3 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, Положение о которой утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457.

Согласно пункту 4 указанного Положения Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы, а также подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Отказывая в государственной регистрации, регистрирующий орган исходил из того, что представленный на государственную регистрацию договор не является договором аренды.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между заявителем и третьим лицом заключен договор № МФ 25/18-1 на размещение наружной рекламы от 17.09.2018.

Заинтересованное лицо, возражая против заявленных требований, указывает, что договор не является договором аренды недвижимого имущества и не подлежит государственной регистрации.

Данный довод суд находит не состоятельным исходя из следующих обстоятельств.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения

По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование (пункты 2-7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

В соответствии с п.1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено и подтверждается представленным в материалы дела договором, что предметом заключенного договора (п. 1.1.) является передача Арендодателем во временное пользование за плату части общего имущества на фасаде здания (рекламное место). Арендатор обязуется принять рекламное место, использовать его для размещения и использования рекламной конструкции с медиафасадом и своевременно оплачивать арендную плату в порядке и на условиях, определенных Договором. Далее п. 1.2. Договора стороны согласовывают все характеристики передаваемого в аренду имущества- часть стены многоквартирного жилого дома по адресу: <...> размер рекламного места 8.5x13 м, общая площадь 110.5 кв.м. Приложением к Договору является согласованная схема размещения передаваемой в аренду части стены. Пунктом 2.1. Договора Сторонами согласован размер арендной платы.

Проанализировав заключенный договор, суд приходит к выводу, что данный договор обладает признаками договора аренды, поскольку подразумевает обеспечение арендодателем (третьим лицом) временного использования арендатором (заявителем по делу) объекта недвижимости (размещение рекламной конструкции) за плату. Подобные условия соответствуют определению договора аренды, содержащемуся в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный вывод суда согласуется с позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо документально не подтвердило, что указанный договор не является договором аренды. В связи с чем, данный довод Управления Росреестра признается судом не обоснованным.

Относительно довода заинтересованного лица о том, что председатель ТСЖ «Депутатская – 2» не избирался, поскольку полномочия ФИО3 истекли 19.04.2018, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, собственники вправе выбрать способ управления многоквартирным домом, образовав товарищество собственников жилья. В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ, ТСЖ «Депутатская- 2» образовано 23.12.2002, с 19.04.2016 председателем правления ТСЖ избран ФИО3, протоколом заседания правления № 03 от 18.04.2018 с 19.04.2018 председателем правления избран ФИО3.

Как следует из протокола №2 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> от 12.09.2018, собственниками помещений было принято решение о передаче части наружной стены многоквартирного жилого дома, общей площадью 110,5 кв.м, во временное пользование обществу с ограниченной ответственностью Рекламное Агентство «Голливуд 10». Полномочия на заключение договора возложено на председателя правления ФИО3, что соответствует уставу ТСЖ.

Договор, заключенный между заявителем и третьим лицом в установленном законом порядке не оспорен.

Довод представителя управления о том, что в единый государственный реестр юридических лиц не внесены изменения в отношении ФИО3, в связи с чем, правовые основания для принятия в качестве доказательства протокола заседания правления № 03 от 18.04.2018 об избрании с 19.04.2018 ФИО3 в качестве председателя правления у суда не имеется, суд также находит несостоятельным, поскольку невнесение изменений в единый государственный реестр юридических лиц образует самостоятельный состав нарушения, регулируемого иным законодательством Российской Федерации.

Кроме того, суд обращает внимание не то обстоятельство, что документы, подтверждающие полномочия ФИО3 не запрашивались заинтересованным лицом у третьего лица. В связи с чем, данный довод судом отклоняется как несостоятельный.

Осуществление государственного кадастрового учета в отношении образованного объекта недвижимости - обязательное условие для проведения государственной регистрации прав (ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По мнению заинтересованного лица, в нарушение указанной нормы, в отношении части стены многоквартирного дома государственный кадастровый учет не осуществлен, заявление на проведение государственного кадастрового учета ООО РА «Голливуд 10» не представлялось, как определено ч. 1 ст. 4 Закона о регистрации (государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом о регистрации случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о регистрации порядке). Данный довод управления судом рассмотрен и признан необоснованным по следующим обстоятельствам.

Многоквартирный дом по адресу: <...> как здание, состоит на кадастровом учете - кадастровый номер 54:35:021215:25 (выписка с сайта Росреестра прилагается).

Постановка на кадастровый учет части фасада здания, передаваемого в аренду, в силу требований законодательства не является обязательным.

Так, в соответствии с п.7 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Аналогичный вывод содержится в п.9 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», который более детально регламентирует возможность передачи в аренду и порядок государственной регистрации части объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Исходя из позиции вышестоящей судебной инстанции, судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе, с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что к договору была приложена согласованная схема размещения арендуемой части фасада здания с указанием местоположения имущества, а также его размеров. Каких-либо разногласий относительно передаваемого в аренду имущества у Сторон не имеется.

В судебном порядке заключенный договор не оспорен. Иного в материалы дела заинтересованное лицо не представило.

При таких обстоятельствах, действия Управления Росреестра, выразившиеся в принятии оспариваемого уведомления об отказе в государственной регистрации, не соответствует нормам действующего законодательства и нарушают права и законные интересы заявителя, следовательно, заявленные требования подлежат удовлетворению как обоснованные.

Какие-либо доказательства, опровергающие выводы суда, в материалы дела, в нарушение статьи 65 АПК РФ, заинтересованным лицом не представлено.

Остальные доводы участников правового значения не имеют и на исход рассматриваемого дела не влияют.

Судебные расходы по государственной пошлине суд распределяет по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относит на заинтересованное лицо.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

заявленные требования удовлетворить.

Признать уведомление об отказе в государственной регистрации № 54/011/002/2019-1458 от 14.08.2019, принятое Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, как не соответствующее требованиям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью рекламное агентство «Голливуд 10» государственную пошлину в размере 3000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу при условии его апелляционного обжалования.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через принявший решение Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья Ю.А. Пахомова