Решение от 16 октября 2020 г. по делу № А41-17914/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-17914/20
16 октября 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 05 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 16 октября 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление

ООО «Жилстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации муниципального образования Ленинский муниципальный район Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Администрации Ленинского городского округа Московской области (ИНН: <***> ОГРН <***>)

третье лицо: Управление Росреестра по Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным решения от 25.02.2020 № 388-П об отказе в заключении дополнительного соглашения к договорам аренды от 13.06.2012 № 378-2012/Ю; от 13.06.2012 № 379-2012/Ю

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Жилстрой» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Ленинский муниципальный район Московской области, Администрации Ленинского городского округа Московской области с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, о признании незаконным решения Администрации муниципального образования Ленинский муниципальный район Московской области от 25.02.2020 № 388-П об отказе в заключении дополнительного соглашения к договорам аренды от 13.06.2012 № 378-2012/Ю, от 13.06.2012 № 379-2012/Ю; обязании Администрации Ленинского городского округа Московской области заключить дополнительное соглашение к договорам аренды от 13.06.2012 № 378-2012/Ю, от 13.06.2012 № 379-2012/Ю на предложенных условиях.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме, изложил позицию суду, ходатайствовал о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А41-20644/20. Представитель ответчика по требованиям возражал, изложил доводы суду.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей соответчика и третьего лица, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 ГК РФ, согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом.

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом в силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3).

Следовательно, существенными условиями договора аренды земельного участка являются описание уникальных характеристик земельного участка, позволяющее определить такой участок в качестве объекта прав, срок договора, размер платы за пользование участком.

Частью 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 13.06.2012 № 378-2012/Ю в редакции соглашения от 29.04.2014 в аренду ООО «Жилстрой» сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:21:0000000:913.

По договору аренды от 13.06.2012 № 379-2012/Ю в редакции соглашения от 29.04.2014 в аренду ООО «Жилстрой» сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:21:0000000:912.

Указанные договоры аренды и соглашения к ним зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесены соответствующие регистрационные записи №№ 50-50-21/028/2014-114, 50-50-21/088/2012-028, 50-50-21/028/2014-115, 50-50-21/088/2012-029.

Материалами дела, в том числе кадастровым паспортом от 23.12.2015, также подтверждается, что в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 50:21:0000000:913 и 50:21:0000000:912 образован земельный участок с кадастровым номером 50:21:0000000:36207.

В связи с объединением земельных участков между Администрацией Ленинского муниципального района Московской области и ООО «Жилстрой» заключен договор аренды от 14.03.2016 № 6-2016-Ю земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:36207. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 15.06.2016 № 50-50/026-50/026/002/2016-1520. Срок договора составляет три года с момента государственной регистрации.

В связи с истечением срока договора аренды от 14.03.2016 № 6-2016-Ю в ЕГРН погашена запись об аренде ООО «Жилстрой» земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:36207.

Поскольку договор аренды от 14.03.2016 № 6-2016-Ю прекратил действие, а срок договоров аренды от 13.06.2012 № 378-2012/Ю, № 379-2012/Ю к моменту заключения и прекращения нового договора не истек, ООО «Жилстрой» обратилось в Росреестр с заявлением от 12.11.2019 о государственной регистрации обременения прав на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 в виде аренды. В этой связи в ЕГРН внесены записи об обременении прав на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 в виде аренды на основании договоров от 13.06.2012 № 378-2012/Ю, № 379-2012/Ю – от 20.11.2019 № 50:21:0000000:36207-50/021/2019-3, № 50:21:0000000:36207-50/021/2019-4.

Между тем, по заявлению от 19.12.2019 Администрации муниципального образования Ленинский муниципальный район из ЕГРН исключены регистрационные записи от 20.11.2019 № 50:21:0000000:36207-50/021/2019-3, № 50:21:0000000:36207-50/021/2019-4 об аренде ООО «Жилстрой» земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 на основании договоров аренды от 13.06.2012 № 378-2012/Ю, № 379-2012/Ю.

Письмом от 04.02.2020 ООО «Жилстрой» обратилось в Администрацию муниципального образования Ленинский муниципальный район Московской области о заключении дополнительного соглашения к договорам аренды от 13.06.2012 № 378-2012/Ю, № 379-2012/Ю в связи с изменением предмета договора – образованием земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:36207.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку дополнительное соглашение к договорам аренды от 13.06.2012 № 378-2012/Ю, № 379-2012/Ю не заключено, ООО «Жилстрой» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд отклоняет доводы истца о том, что, поскольку срок договоров аренды от 13.06.2012 № 378-2012/Ю, № 379-2012/Ю на момент заключения и прекращения договора от 14.03.2016 № 6-2016-Ю земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 не истек, то такие договоры продолжают действовать, а в связи с изменением предмета договоров может быть заключено дополнительное соглашение.

Как подтверждается материалами дела, пояснениями сторон и письмом Администрации Ленинского муниципального района Московской области от 01.10.2015 № 8301п, имеющимся в деле правоустанавливающих документов, договор аренды от 14.03.2016 № 6-2016-Ю заключен в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 50:21:0000000:913 и 50:21:0000000:912. Кадастровой выпиской подтверждается, что данные земельные участки сняты с кадастрового учета.

В соответствии с частью 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на момент заключения договора от 14.03.2018) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В силу указанной норм до 04.09.2018 содержащиеся в реестре прав ЕГРН записи об ограничении прав и обременении исходного земельного участка, возникшие на основании договора аренды или безвозмездного пользования, не переносились в записи об ограничениях (обременениях) прав на образованные земельные участки автоматически (без заявления и соответствующих документов, в том числе договоров).

Федеральным законом от 04.08.2018 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов" в пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации внесены изменения, в соответствии с которыми указанный пункт после слов «осуществляющее такое использование лицо» дополняется словами «в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или)».

Таким образом, лицу, использовавшему исходный земельный участок на основании договора аренды или безвозмездного пользования, в случае образования из него земельных участков (земельного участка) способом, при котором исходный земельный участок сохраняется в измененных границах, предлагается выбрать: осуществлять использование измененного земельного участка на основании действующего договора либо заключить на прежних условиях новые договоры в отношении образуемых земельных участков (образуемого земельного участка) и измененного земельного участка.

Следовательно, при преобразовании земельного участка, в том числе путем объединения, арендатор исходного земельного участка имеет право на заключение договора аренды или безвозмездного пользования в отношении образованных земельных участков на тех же условиях, что были указаны в договоре в отношении исходного земельного участка, либо арендатор впоследствии может заключить с арендодателем дополнительное соглашение к договору, которым будут уточнены площадь земельного участка и, соответственно, размер арендной платы, либо новый договор, заключенный на прежних условиях.

Следовательно, договоры аренды от 13.06.2012 № 378-2012/Ю, № 379-2012/Ю утратили свой предмет, а одновременное действие нескольких договоров аренды в отношении одного и того же объекта действующим гражданским и земельным законодательством не предусмотрено.

Стороны договоров аренды от 13.06.2012 № 378-2012/Ю, № 379-2012/Ю, действуя совей волей и в своем интересе, прекратили действие таких договоров, заключив новый договор от 14.03.2016 № 6-2016-Ю на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 50:21:0000000:36207.

При этом суд отмечет, что существенные условия договора аренды от 14.03.2016 № 6-2016-Ю отличаются от условий договоров от 13.06.2012 № 378-2012/Ю, № 379-2012/Ю, поскольку договор аренды от 14.03.2016 № 6-2016-Ю заключен на три года вместо ранее согласованных 49 лет. Следовательно, договор аренды от 14.03.2016 № 6-2016-Ю заключен на новых условиях, отменяющих прежние условия договоров.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договоры аренды от 13.06.2012 № 378-2012/Ю, № 379-2012/Ю прекратили действие по воле сторон таких правоотношений с 15.06.2016, в связи с чем заключение дополнительного соглашения к таким договорам невозможно.

При этом суд отмечает, что при соблюдении требований статей 39.6, 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации ООО «Жилстрой» имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 на новый срок, в том числе для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В судебном заседании 05.10.2020 ООО «Жилстрой» ходатайствовало о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А41-20644/20.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Согласно части 9 статьи 130 АПК РФ, в случае если арбитражный суд при рассмотрении дела установит, что в производстве другого арбитражного суда находится дело, требования по которому связаны по основаниям их возникновения и (или) представленным доказательствам с требованиями, заявленными в рассматриваемом им деле, и имеется риск принятия противоречащих друг другу судебных актов, арбитражный суд может приостановить производство по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 настоящего Кодекса.

Суд не находит оснований для приостановления производства по настоящему делу, поскольку риска принятия противоречащих судебных актов не имеется.

В рамках настоящего дела истец основывает требования на наличии (сохранения) права аренды на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 50:21:0000000:36207. Предметом спора по делу № А41-20644/20 является оспаривание действий Управления Росреестра по Московской области по исключению из ЕГРН сведения о регистрации обременения прав на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 в виде аренды на основании договоров от 13.06.2012 № 378-2012/Ю, № 379-2012/Ю.

Между тем, в силу статей 433, 609 ГК РФ с момента государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более года, такой договор считается для третьих лиц заключенным. С момента государственной регистрации стороны договора способны противопоставлять свои права и интересы по договору правопритязаниям третьих лиц. Наличие государственной регистрации не свидетельствует о действии соответствующего договора аренды.

Таким образом, наличие в ЕГРН сведений об обременении прав на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 в виде аренды на основании договоров от 13.06.2012 № 378-2012/Ю, № 379-2012/Ю не имеет правового значения для разрешения по существу настоящего спора, в связи с чем оснований для приостановления производства до вступления в законную силу судебного акта по делу № А41-20644/20 не имеется.

Исходя из предмета и оснований исковых требований, установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требований ООО «Жилстрой» являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 143, 144, 147, 167-170, 184-188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья Ю.С. Таранец