Решение от 11 ноября 2020 г. по делу № А32-2931/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-2931/2019

11.11.2020

Резолютивная часть решения объявлена 26.10.2020. Полный текст решения изготовлен 11.11.2020.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального бюджетного учреждения культуры «Парки культуры и отдыха города Краснодара» муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОИТЕЛИ ЮГА» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: администрация муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора субаренды части земельного участка от 05.09.2007 № 17; об обязании ООО «СТРОИТЕЛИ ЮГА» возвратить земельный участок с учетными кадастровыми номерами части 017, расположенный в Карасунском внутригородском округе <...>, в составе земельного участка с кадастровым номером 23:43:0425003:0005,

при участии в заседании представителя ответчика ФИО1, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось муниципальное бюджетное учреждение культуры «Парки культуры и отдыха города Краснодара» муниципального образования город Краснодар с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОИТЕЛИ ЮГА» (далее – общество) о расторжении договора субаренды части земельного участка от 05.09.2007 № 17; об обязании ООО «СТРОИТЕЛИ ЮГА» возвратить земельный участок с учетными кадастровыми номерами части 017, расположенный в Карасунском внутригородском округе <...>, в составе земельного участка с кадастровым номером 23:43:0425003:0005.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация).

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 26.10.2020 до 14.20 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между администрацией и муниципальным унитарным предприятием «Городской центр культуры и отдыха «Солнечный остров» муниципального образования город Краснодар (далее – МУП «Городской центр культуры и отдыха «Солнечный остров»; правопредшественник МУП «Парки, инвестиции, туризм») заключен сроком на 49 лет договор от 31.05.2006 № 4300014417 аренды земельного участка площадью 389 895 кв. м с кадастровым номером 23:43:0425003:0005, расположенного по адресу: <...>, для эксплуатации парка (далее – договор аренды от 31.05.2006, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0425003:0005).

5 сентября 2007 года МУП «Городской центр культуры и отдыха «Солнечный остров» заключило договор № 17 субаренды части земельного участка с ООО «Строители Юга» (далее – договор субаренды от 05.09.2007), по условиям которого истец, являющийся арендатором, передал ответчику в субаренду часть земельного участка площадью 2 538 кв. м, с учетным кадастровым номером части 017, в составе участка с кадастровым номером 23:43:0425003:0005, для размещения строений и сооружений универсального спортивного и развлекательного комплекса (пункт 1.1).

Фактическая передача земельного участка по договору от арендатора субарендатору осуществляется путем подписания акта приема - передачи части земельного участка.

Так, согласно акту приема-передачи от 05.09.2007 предприятие передало часть вышеуказанного земельного участка, а общество приняло его. В акте приема-передачи также указано, что участок передается для размещения строений и сооружений универсального развлекательного комплекса.

В соответствии с пунктом 6.1 договор действует в течение 47 лет, с 05.09.2007 по 05.09.2054.

Договор, может быть расторгнут по требованию арендатора при неиспользовании субарендатором участка в соответствии с целями, определенными договором, в течение одного года с даты вступления договора в силу (пункты 7.3, 7.3.2).

В обоснование исковых требований истец указывает, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0425003:0005 расположен парк «Солнечный остров», на территории которого постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 31.06.2016 № 164 утвержден режим особой охраны особо охраняемых природных территорий регионального значения, расположенных на территории муниципального образования город Краснодар.

Как указывает истец, на предоставленных в субаренду участках арендатором возведены капитальные строения, назначение которых не соответствует предусмотренным договором, документы, подтверждающие их легальность, истцу не представлены.

В рамках досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика было направлено претензионное письмо от 19.12.2018 № 917 с требованием подписать приложенное соглашение о расторжении договора и возвратить земельный участок.

Неисполнение ответчиком названных требований послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Закреплено в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязанность собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, закреплена в статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Названное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Предусмотрено пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд приостанавливал производство по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-52370/2018, в рамках которого истец расторгал аналогичный договор субаренды части земельного участка в составе земельного участка с кадастровым номером 23:43:0425003:0005.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2019 в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку договор признан недействительным, так как заключен сторонами в отношении части участка, представляющей собой территорию общего пользования (парк). Названное решение вступило в законную силу.

По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее – постановление Пленума № 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Анализ положений пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого объекта во временное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке.

Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 12.04.2011 № 15248/10 и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, под которыми, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц.

В связи с формированием земельного участка за счет территории общего пользования (парк), режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений, договор аренды от 31.05.2006 является недействительным (ничтожным), такой договор не порождает соответствующих прав и обязанностей сторон. Недействительность первой сделки аренды земельного участка делает недействительными все последующие распорядительные сделки с данным участком; договор субаренды от 05.09.2007 недействителен (ничтожен) независимо от признания его таковым судом (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому не может быть расторгнут. Ввиду недействительности (ничтожности) договора аренды от 31.05.2006, с иском об обязании возвратить земельный участок может обратиться собственник участка (администрация).

Учитывая вышеизложенное правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

Государственную пошлину в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца.

Руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 126, 156, 163, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья О.Б. Куликов