Решение от 28 октября 2025 г. по делу № А63-24325/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А63-24325/2024
г. Ставрополь
29 октября 2025 года
Резолютивная часть решения изготовлена 15 октября 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 29 октября 2025 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении

протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Газаровой Т.И.

(до перерыва), помощником судьи Масленцевой И.С. (после перерыва), рассмотрев в

судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО7

Марины Николаевны, г. Невинномысск, ОГРНИП <***>,

к акционерному обществу «Ставропольтехмонтаж», г. Ставрополь,

ОГРН <***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета

спора, ФИО1, г. Невинномысск, ФИО2, г. Невинномысск,

общество с ограниченной ответственностью производственная строительная фирма

«Астра», г. Невинномысск, ОГРН <***>, ФИО3, г. Невинномысск, акционерное обществом «Пресслом», г. Невинномысск, ОГРН <***>,

управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

о признании за истцом право собственности на 354/1000 доли в праве на земельный

участок с кадастровым номером 26:16:020201:7836,

об исключении из ЕГРН сведения о праве собственности ответчика в размере 354/1000

доли в праве на указанный земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:7836

(уточненные исковые требования от 27.03.2025), при участии:

от истца - ФИО4 по доверенности от 19.02.2024 № 26АА5579549,

удостоверение адвоката № 26/375 от 11.07.2007 (до и после перерыва),

от ответчика - директора ФИО5 (до и после перерыва), ФИО6 по доверенности от 24.01.2025, диплом рег. номер 46/02 от 29.06.2002 (после перерыва),

от третьего лица ФИО1 - ФИО4 по доверенности от 05.03.2025 № 26АА5824101, удостоверение адвоката № 26/375 от 11.07.2007 (после перерыва),

в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО7 (далее – истец, индивидуальный предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Ставропольтехмонтаж» (далее – ответчик, общество) о признании за истцом право собственности на 354/1000 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:7836, расположенный по адресу: <...>, находящийся под принадлежащими истцу объектами недвижимости с кадастровым номером 26:16:020201:7813 площадью 160,1 кв.м и с кадастровым номером 26:16:020201:7812 площадью 140 кв.м,

об исключении из ЕГРН сведения о праве собственности ответчика в размере 354/1000 доли в праве на указанный земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:7836 (уточненные исковые требования от 27.03.2025).

Определением арбитражного суда от 04.02.2025 в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

Определением арбитражного суда от 27.03.2025 в порядке ст. 49 АПК РФ приняты к производству уточненные исковые требования.

Определениями арбитражного суда от 04.06.2025, от 17.07.2025 в порядке ст. 51 АПК РФ суд счел необходимым привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, правообладателей долей праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:7836 - ФИО2, общество с ограниченной ответственностью производственная строительная фирма «Астра», ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Пресслом», управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

В соответствии с ч. 1 ст. 121 АПК РФ, лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного

заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном АПК РФ.

От филиала ППК Роскадастр поступили истребуемые документы, которые судом рассмотрены и приобщены к материалам дела.

Судом заслушаны устные пояснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание.

Для дополнительного обоснования позиции сторон в порядке ст. 163 АПК РФ суд счел необходимым объявить перерыв в судебном заседании, назначенном на 02.10.2025 на 10 часов 30 минут, до 15.10.2025 до 16 часов 00 минут.

Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда. После объявленного перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

От акционерного общества «Ставропольтехмонтаж» в соответствии с ч. 1 ст. 138.1 АПК РФ поступило ходатайство о проведении примирительной процедуры путем переговоров и отложении судебного разбирательства.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО7 возражал против удовлетворения заявленного ходатайства, поскольку переговоры велись длительное время, считал, что отложение судебного разбирательства ведет к затягиванию судебного процесса.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 15.10.2025 объявлен перерыв. После объявленного перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда в присутствии тех же представителей лиц, участвующих в деле.

В силу статьи 138 АПК РФ арбитражный суд принимает меры для примирения сторон, содействует им в урегулировании спора, руководствуясь при этом интересами сторон и задачами судопроизводства в арбитражном суде. Примирение сторон осуществляется на основе принципов добровольности, сотрудничества, равноправия и конфиденциальности. По общему правилу, примирение сторон возможно на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта.

Споры могут быть урегулированы путем проведения переговоров, посредничества, в том числе медиации, судебного примирения, или использования других примирительных процедур, если это не противоречит федеральному закону (статья 138.2 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 138.1 АПК РФ примирительная процедура может быть проведена по ходатайству сторон (стороны) либо по предложению арбитражного суда. По смыслу части 2 той же статьи, арбитражный суд выносит определение о проведении примирительной процедуры и при необходимости об отложении судебного разбирательства в случае согласия сторон с предложением арбитражного суда о проведении примирительной процедуры, удовлетворения ходатайства обеих сторон о проведении примирительной

процедуры или ходатайства одной стороны при согласии другой стороны.

Таким образом, проведение примирительной процедуры возможно только при наличии волеизъявления всех сторон спора на ее проведение и недопустимо в отсутствие согласия одной из сторон.

С учетом однозначно высказанной позиции представителя индивидуального предпринимателя ФИО7, заявившего о невозможности, по его мнению, проведения примирительных процедур по настоящему спору, у суда отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства акционерного общества «Ставропольтехмонтаж» о проведении примирительной процедуры, в связи с чем, не имеется необходимости в отложении судебного заседания.

В силу положений статей 123, 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, участвующих в деле, по имеющимся письменным доказательствам.

Неявка указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела, если суд не признал их явку обязательной.

В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя ФИО7 настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований.

Пояснил, что на основании договора дарения от 01.09.2023, заключенного между ФИО1 и ФИО7, истцу принадлежат на праве собственности нежилые помещения с кадастровым номером 26:16:020201:7813 площадью 160,1 кв.м и с кадастровым номером 26:16:020201:7812 площадью 140 кв.м, находящиеся в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 26:16:020201:7836 по адресу: <...>.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещения в силу закона с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение в здание.

Ввиду того, что при совершении сделки купли-продажи нежилых помещений между акционерным обществом «Ставропольтехмонтаж» и ФИО1 последнему не перешла соответствующая доля в праве на земельный участок, соответственно, указанная доля не перешла и к истцу по последующему договору дарения.

Урегулирование спора в досудебном порядке не привело к положительному результату.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО7 в судебном заседании просил удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании представители акционерного общества «Ставропольтехмонтаж» возражали против удовлетворения уточненных исковых требований, поддержали позицию, изложенную в отзыве и дополнениям к нему.

Указали, что оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание основания, по которым у правообладателя возникло право на спорное недвижимое имущество, то есть правоустанавливающих документов, лежащих в основе зарегистрированного права.

Исковое заявление носит характер неопределенности, не дает возможности установить, какие действия (бездействие) ответчика во время исполнения сделки по предварительному договору купли-продажи привели к нарушению прав истца, и какие действия ответчик обязан предпринять для восстановления нарушенных прав.

Право общей долевой собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:7836 зарегистрировано в соответствии с положениями действующего законодательства. Земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:7836 не входит в состав объектов недвижимости, являющихся предметом купли-продажи по предварительному договору 2015 года. Земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:7836 не приобретался ФИО1.

Кроме того акционерное общество «Ставропольтехмонтаж» не принимало участие в государственной регистрации перехода права к ФИО1 на помещения, приобретенные по предварительному договору купли-продажи 2015 года.

В результате добровольного волеизъявления и осознанных действий со стороны ФИО1 ответчик без своего ведома и помимо собственной воли остался законным собственником спорных долей земельного участка.

Своим добровольным волеизъявлением, осознанными действиями истец 11.09.2023 без ведома ответчика и помимо воли подтвердил, что спорные доли земельного участка являются законной собственностью ответчика.

Ответчиком заявлено о применении положений о пропуске срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной.

Признание незаконным права собственности ответчика на доли в земельном участке повлечет признание недействительной сделки купли-продажи и недействительности сделки дарения недвижимого имущества, что, в свою очередь, повлечет двустороннюю реституцию по всем сделкам. В соответствии с действующим законодательством в случае двусторонней реституции по сделке купли-продажи ответчик обязан возместить ФИО1 полученные от него денежные средства, а ФИО1 обязан возвратить ответчику недвижимое имущество с выплатой арендной платы с момента совершения сделки.

Представители акционерного общества «Ставропольтехмонтаж» в судебном заседании просили отказать в удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель ФИО1 считал уточненные исковые требования, подлежащими удовлетворению, поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Сообщил, что ответчик, которому в настоящее время принадлежит 355/1000 доли в праве на земельный участок, не имеет помещений в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 26:16:020201:7836, что противоречит действующему законодательству.

Правовая позиция ответчика, связанная с требованием от истца оплаты арендных платежей за пользование земельным участком, на котором находятся принадлежащие ей объекты недвижимости, основана на неверном толковании закона.

Представитель ФИО1 в судебном заседании просил удовлетворить уточненные исковые требования.

Общество с ограниченной ответственностью производственная строительная фирма «Астра», ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Пресслом» считали исковые требования законными и обоснованными по доводам направленных отзывов, поскольку ответчик в настоящее время не владеет никакими помещениями в здании, однако за ним продолжает числиться право собственности на долю на земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:7836.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в отзыве пояснило, что нежилые помещения с кадастровыми номерами 26:16:020201:7812 и 26:16:020201:7813 принадлежат на праве собственности ФИО7 на основании договора дарения. В правоустанавливающих документах отсутствовали сведения о кадастровом номере земельного участка. Переход права собственности на помещения осуществлен в силу части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Иные лица, участвующие в деле, мотивированные отзывы на исковое заявление суду не представили. Частью 1, 3 статьи 156 АПК РФ установлено, что непредставление отзыва на заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, оценив представленные документальные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ в их совокупности, с учетом относимости, допустимости и

достаточности, суд счел уточненные исковые требования, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов настоящего дела, представленных, в том числе, в электронном виде, 10.04.2017 на основании договора купли-продажи в простой письменной форме от 12.11.1992 № 94, заключенного между комитетом по управлению имуществом Ставропольского края и арендным предприятием «Ставропольтехмонтаж», осуществлена государственная регистрация права собственности акционерного общества «Ставропольтехмонтаж» на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:16:020201:7812 и 26:16:020201:7813, что подтверждается записями № 26:16:020201:7812-26/015/2017-1, № 26:16:020201:7813-26/015/2017-1.

ФИО1 (покупатель) и акционерное общество «Ставропольтехмонтаж» (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи от 14.10.2015 № 22, согласно которому продавец передает покупателю помещения первого этажа административного здания: помещение № 2 коридор – 12,6 кв. м, помещение № 3 магазин – 65,3 кв. м, помещение № 4 склад – 31,6 кв. м, помещение № 5 кабинет – 9,5 кв. м, помещение № 6 касса – 4,4 кв. м, помещение № 7 кабинет – 16,6 кв. м, помещение № 9 санузел – 13,8 кв. м, помещение № 10 коридор – 65,7 кв. м, помещение № 11 кладовая – 3,6 кв. м, помещение № 12 коридор – 16,9 кв. м, помещение № 13 кабинет – 21,6 кв. м, помещение № 14 кабинет – 10,8 кв. м, помещение № 15 кабинет – 10,8 кв. м, помещение № 16 кабинет – 12,4 кв. м, помещение № 17 коридор – 4,5 кв. м (далее – спорные помещения), итого 300,1 кв. м, кадастровый номер здания 26:16:020201:4379 расположенного по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв.м.

Объекты недвижимости расположены на земельном участке, принадлежащем обществу на праве собственности, с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв. м (пункт 3 договора).

Стороны установили стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом договора, в размере 5 500 тыс. рублей (пункт 5 договора).

29.08.2016 земельный участок с кадастровым номером 26:16:0202001:445 снят с государственного кадастрового учета, из земельного участка с кадастровым номером 26:16:0202001:445 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 26:16:020201:7818 и 26:16:020201:7819, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.02.2025 № КУВИ-001/2025-41674050.

На основании предварительного договора купли-продажи от 14.10.2015 № 22, дополнительного соглашения № 1 к предварительному договору купли-продажи от 14.10.2015 № 22 от 14.08.2020, акта приема-передачи к предварительному договору купли-продажи от

14.10.2015 № 22 от 16.01.2019, заключенных с ответчиком, зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером 26:16:020201:7812 (запись регистрации от 18.11.2020 № 26:16:020201:7812-26/476/2020-5) и на объект недвижимости с кадастровым номером 26:16:020201:7813 (запись регистрации от 19.11.2020 № 26:16:020201:7813-26/476/2020-5).

Нежилые помещения с кадастровыми номерами 26:16:020201:7812 и 26:16:020201:7813, находящиеся в здании с кадастровым номером 26:16:020201:4379, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 26:16:020201:7836, образованном из земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:7819, подарены ФИО1 ФИО7 на основании договора дарения от 01.09.2023.

11.09.2023 осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО7 на нежилые помещения с кадастровыми номерами 26:16:020201:7812 площадью 140 кв.м и 26:16:020201:7813 площадью 160,1 кв.м по адресу: <...>, что подтверждается записями регистрации № 26:16:020201:7812-26/105/2023-7, № 26:16:020201:7813-26/105/2023-7 (выписка из ЕГРН от 20.01.2025 № КУВИ-001/2025-15091869.

Письмом от 24.07.2024 ответчик повторно направил истцу два экземпляра подписанного со своей стороны договора аренды от 01.06.2024 № 60, согласно которому в аренду передается 355/1000 долей земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:7836, что соответствует площади 188,69 кв.м, и счета на оплату аренды.

Акционерное общество «Ставропольтехмонтаж» в письме от 04.09.2024 указало истцу на необходимость внесения арендной платы за пользование частью земельного участка в размере 226 428 рублей, также сообщило, что в случае задержки внесения платы будут приняты меры к ограничению доступа в принадлежащие помещения.

10.10.2024 индивидуальный предприниматель ФИО7 письменно предложила ответчику заключить договор купли-продажи причитающейся доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:7836 с оплатой суммы 10 000 рублей, а также компенсации подтверждённых ответчиком расходов по оплате земельного налога на указанную долю в праве в период с даты перехода права собственности на нежилые помещения к ФИО1 по настоящее время.

Ответчик письмом от 18.10.2024 сообщил о невозможности заключения договора купли-продажи доли в праве на земельный участок по цене 10 000 рублей, предложило при определении цены принять за основу кадастровую стоимость.

В дальнейшем акционерное общество «Ставропольтехмонтаж» не возражало об осуществлении сделки за 355 000 рублей (письмо от 13.11.2024 № 1071).

Выпиской из ЕГРН от 20.01.2025 № КУВИ-001/2025-15091869 подтверждается, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:7836 площадью 532 кв.м, расположенного по адресу: <...>, осуществлена государственная регистрация права общей долевой собственности акционерного общества «Ставропольтехмонтаж» (355/1000 доли в праве), ФИО2 (63/1000 доли в праве), общества с ограниченной ответственностью Производственная Строительная фирма «Астра» (357/1000 доли в праве), ФИО3 (38/500 доли в праве), общества с ограниченной ответственностью «Пресслом» (149/1000 доли в праве)

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения индивидуального предпринимателя ФИО7 в арбитражный суд с исковым заявлением о признании права общей долевой собственности на земельный участок впоследствии уточненным.

Ответчиком заявлено о применении положений ст. 195 ГК РФ о сроке исковой давности.

Исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 ГК РФ.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (часть 2 статьи 199 ГК РФ).

Признание права является одним из способов защиты гражданских прав, что прямо предусмотрено абзацем вторым статьи 12 ГК РФ, а также пунктом 1 статьи 59 Земельного кодекса Российской Федерации. Признание права как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой подтверждение судебным актом возникшего в силу установленных законом оснований права, наличие которого не признано (оспаривается) ответчиком.

В статье 208 ГК РФ закреплено, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Факт нахождения спорного земельного участка в фактическом владении истца подтверждается обстоятельствами дела.

Как указано в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 Гражданского кодекса. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких

нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Иск предъявлен владеющим лицом об устранении нарушений его владения (абзац пятый статьи 208 Гражданского кодекса), исковая давность на который не распространяется.

В связи с чем, доводы ответчика об истечении срока исковой давности отклоняются, поскольку истец является владельцем земельного участка, то к его требованию о признании права собственности срок исковой давности применению не подлежит.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном указанным Кодексом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Истец свободен в выборе способа защиты нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Из положений пункта 4 статьи 35 ЗК РФ следует, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащим одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделана в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником общей долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Аналогичные правила установлены и нормами ГК РФ.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1 статьи 552 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности и на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с нормами названных статей при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности.

В пункте 11 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных разъяснений для квалификации такой сделки в качестве недействительной необходима воля ее сторон на отчуждение здания без соответствующего земельного участка и наоборот.

Судом установлено, и следует из материалов дела, что между ФИО1 (покупатель) и акционерным обществом «Ставропольтехмонтаж» (продавец)

заключен предварительный договор купли-продажи от 14.10.2015 № 22, согласно которому продавец передает покупателю помещения первого этажа административного здания: помещение № 2 коридор – 12,6 кв. м, помещение № 3 магазин – 65,3 кв. м, помещение № 4 склад – 31,6 кв. м, помещение № 5 кабинет – 9,5 кв. м, помещение № 6 касса – 4,4 кв. м, помещение № 7 кабинет – 16,6 кв. м, помещение № 9 санузел – 13,8 кв. м, помещение № 10 коридор – 65,7 кв. м, помещение № 11 кладовая – 3,6 кв. м, помещение № 12 коридор – 16,9 кв. м, помещение № 13 кабинет – 21,6 кв. м, помещение № 14 кабинет – 10,8 кв. м, помещение № 15 кабинет – 10,8 кв. м, помещение № 16 кабинет – 12,4 кв. м, помещение № 17 коридор – 4,5 кв. м (далее – спорные помещения), итого 300,1 кв. м, кадастровый номер здания 26:16:020201:4379 расположенного по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв.м.

Объекты недвижимости расположены на земельном участке, принадлежащем обществу на праве собственности, с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв. м (пункт 3 договора).

Стороны установили стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом договора, в размере 5 500 тыс. рублей (пункт 5 договора).

На основании предварительного договора купли-продажи от 14.10.2015 № 22, дополнительного соглашения № 1 к предварительному договору купли-продажи от 14.10.2015 № 22 от 14.08.2020, акта приема-передачи к предварительному договору купли-продажи от 14.10.2015 № 22 от 16.01.2019, заключенных с ответчиком, зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером 26:16:020201:7812 (запись регистрации от 18.11.2020 № 26:16:020201:7812-26/476/2020-5) и на объект недвижимости с кадастровым номером 26:16:020201:7813 (запись регистрации от 19.11.2020 № 26:16:020201:7813-26/476/2020-5).

В дальнейшем, нежилые помещения с кадастровыми номерами 26:16:020201:7812 и 26:16:020201:7813, находящиеся в здании с кадастровым номером 26:16:020201:4379, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 26:16:020201:7836, образованном из земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:7819, который в свою очередь образован из земельного участке с кадастровым номером 26:16:0202001:445, подарены ФИО1 истцу на основании договора дарения от 01.09.2023.

Государственная регистрация права собственности ФИО7 на нежилые помещения с кадастровыми номерами 26:16:020201:7812 площадью 140 кв.м и 26:16:020201:7813 площадью 160,1 кв.м осуществлена 11.09.2023.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае доказательств того, что при заключении предварительного договора купли-продажи от 14.10.2015 № 22 воля продавца (ответчика) и покупателя (ФИО1) направлена на отчуждение нежилых помещений без земельного участка, не представлено.

Предварительный договор купли-продажи от 14.10.2015 № 22 такое условие и указание на это не содержит.

Таким образом, оснований считать предварительный договор купли-продажи от 14.10.2015 № 22 недействительным (ничтожным) не имеется.

В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Соответственно, в силу статей 273, 552 ГК РФ, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и условий предварительного договора купли-продажи от 14.10.2015 № 22, несмотря на то, что земельный участок и проданные ответчиком ФИО1 помещения являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу - акционерному обществу «Ставропольтехмонтаж», и в данном случае в обороте участвовали совместно.

Следовательно, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.

Исходя из вышеизложенного, суд пришёл к выводу о том, что право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещения, расположенного в здании, в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

Поскольку изначально в предварительном договоре купли-продажи от 14.10.2015 № 22, заключенным обществом с дарителем истца, отсутствовали специальные указания на то, что вместе с помещениями в здании покупателю передается и доля в праве собственности на земельный участок, занятый таким зданием, подлежат применению положения приведенных норм земельного и гражданского законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В силу приведенных норм права и разъяснений Постановления № 11 после продажи объекта недвижимости одному лицу продавец не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем отчуждения участка иному лицу.

Такая сделка нарушает требования закона, а также права и законные интересы лица, которому отчужден объект недвижимости, а следовательно, может быть квалифицирована как ничтожная (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Соответственно, так как на момент продажи в 2015 году помещения, находящиеся в здании, расположенном на земельном участке по адресу: <...>, принадлежали ответчику, помещения и доля в праве на земельный участок должны были участвовать в обороте совместно.

В связи с этим, после государственной регистрации перехода к покупателю - ФИО1 права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 26:16:020201:7812 и 26:16:020201:7813 на основании предварительного договора купли-продажи от 14.10.2015 № 22, дополнительного соглашения № 1 к предварительному договору купли-продажи от 14.10.2015 № 22 от 14.08.2020, акта приема-передачи к предварительному договору купли-продажи от 14.10.2015 № 22 от 16.01.2019, доля в праве на земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:7836, соответствующая проданным объектам недвижимости, не могла остаться в общей долевой собственности продавца - ответчика, а следовательно, последний после продажи помещений в зданий был не вправе распоряжаться этой долей отдельно от объекта недвижимости.

При приобретении в собственность помещений покупатель (ФИО1) стал собственником доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:7836, которая находилась в собственности продавца - общества.

Более того в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.10.2019 по делу № А63-17016/2017 установлено, что ввиду того, что в договоре от 14.10.2015 № 22 не указано на то, что ФИО1 покупает земельный участок площадью 1290,74 кв.м, то с учетом положений статьи 4 АПК РФ, а также 8 и 12 ГК РФ, у предпринимателя отсутствует материальное право, которое подлежит защите судом, избранным иском о возложении обязанности на общество передать ФИО1 помещения первого этажа административного здания: помещение № 2 коридор – 12,6 кв. м, помещение № 3 магазин – 65,3 кв. м, помещение № 4 склад – 31,6 кв. м, помещение № 5 кабинет – 9,5 кв. м, помещение № 6 касса – 4,4 кв. м, помещение № 7 кабинет – 16,6 кв. м, помещение № 9 санузел – 13,8 кв. м, помещение № 10 коридор – 65,7 кв. м, помещение № 11 кладовая – 3,6 кв. м, помещение № 12 коридор – 16,9 кв. м, помещение № 13 кабинет – 21,6 кв. м, помещение № 14 кабинет – 10,8 кв. м, помещение № 15 кабинет – 10,8 кв. м, помещение № 16 кабинет – 12,4 кв. м, помещение № 17 коридор – 4,5 кв. м (далее – спорные помещения), итого 300,1 кв. м, кадастровый номер здания 26:16:020201:4379 расположенного по адресу:

<...>, на земельном участке с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв. м, по предварительному договору купли-продажи от 14.10.2015 № 22 и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к предпринимателю на спорные помещения.

Также в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.10.2019 по делу № А63-17016/2017 указано, что ФИО1 не лишен права заявить соответствующие требования в отношении прав на земельный участок под зданием, с учетом приобретенной им площади в здании, поскольку он является не единственным собственником помещений в здании.

Отсутствие отдельной оценки стоимости доли земельного участка, приходящейся на помещения с кадастровыми номерами 26:16:020201:7812 и 26:16:020201:7813, право собственности на которое перешло от ответчика к ФИО1, а в дальнейшем от ФИО1 к истцу, не свидетельствуют об отсутствии правовых оснований для возникновения у истца общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:7836 в соответствующей части.

Заключением кадастрового инженера от 03.03.2025 Исх. № 36/2025 подтверждается расчет значения доли в праве ФИО7 в размере 354/1000 на земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:7836 пропорционально от площади принадлежащих на праве собственности истцу помещений.

Учитывая изложенное, поскольку нежилые помещения с кадастровыми номерами 26:16:020201:7812 и 26:16:020201:7813, находящиеся в здании с кадастровым номером 26:16:020201:4379, подарены ФИО1 истцу на основании договора дарения от 01.09.2023, государственная регистрация права собственности ФИО7 осуществлена в установленном порядке 11.09.2023, суд пришел к выводу о том, что уточненные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Выводы суда соответствуют выводам, изложенным в п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2024 № 305-ЭС23-24901 по делу № А41-43096/2022.

Доводы сторон, приведенные в ходе судебного разбирательства в письменной либо устной форме, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на изложенные в нем выводы суда.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным

судом со стороны.

Поскольку решение суда вынесено в пользу истца, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 15 000 рублей, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 17 271 рубль подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

уточненные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО7, г. Невинномысск, ОГРНИП <***>, удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО7,

г. Невинномысск, ОГРНИП <***>, право собственности на 354/1000 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:7836, расположенный по адресу: <...>, находящийся под принадлежащими индивидуальному предпринимателю ФИО7, г. Невинномысск, ОГРНИП <***>, объектами недвижимости с кадастровым номером 26:16:020201:7813 площадью 160,1 кв.м и с кадастровым номером 26:16:020201:7812 площадью 140 кв.м,

Исключить из ЕГРН сведения о праве собственности акционерного общества «Ставропольтехмонтаж», г. Ставрополь, ОГРН <***>, в размере 354/1000 доли в праве на указанный земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:7836.

Взыскать с акционерного общества «Ставропольтехмонтаж», г. Ставрополь,

ОГРН <***>, в пользу индивидуальным предпринимателем ФИО7, г. Невинномысск, ОГРНИП <***>, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО7,

г. Невинномысск, ОГРНИП <***>, из федерального бюджета государственную пошлину в размере 17 271 рубль.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.Л. Жирнова