Решение от 6 апреля 2017 г. по делу № А40-180784/2016

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А40-180784/16-150-1614
г. Москва
06 апреля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2017 года

Полный текст решения изготовлен 06 апреля 2017 года

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Казанский рентный инвестиционный фонд» (ОГРН <***>, 420029, <...>) к ООО "ГОСТЕПРИИМНЫЙ ДВОР" (ОГРН <***>, 109004, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ 3П)

о взыскании 20 444 935 руб. 24 коп. долга по договорам № ПИФ2-МСК14/DЖЯ/15-33449 от 01.03.2015г., № ПИФ2-МСК14А/DDБ/14-32633 от 15.10.2014 г.,

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, иск заявлен о взыскании 20 444 935 руб. 24 коп. долга по договорам № ПИФ2-МСК14/DЖЯ/15-33449 от 01.03.2015г., № ПИФ2-МСК14А/DDБ/14-32633 от 15.10.2014 г. Требования мотивированы тем, что ответчиком не внесена арендная плата, установленная договорами.

Истец в судебное заседание явился, исковые требования, поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание явился, требования по иску не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Рассмотрев материалы, исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и ответчиком были заключены два договора аренды: № ПИФ2-МСК14/DЖЯ/15-33449 от 01.03.2015г., № ПИФ2-МСК14А/DDБ/14-32633 от 15.10.2014 г.

Так, по договору № ПИФ2-МСК14/DЖЯ/15-33449 от 01.03.2015г., стороны согласовали условия по которому Арендатору по акту приема-передачи от 01 марта 2015 года был передан во временное владение и пользование 3-этажный жилой дом, общей площадью 1339 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Передаваемый Объект принадлежит владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Казанский рентный инвестиционный фонд» под управлением Акционерного общества «Управляющая компания «АС Менеджмент» на праве общей долевой собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04 августа 2010 года сделана запись регистрации № 77-77-20/021/2010-374, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 77 AM № 649644 от 04.08.2010 г.

Согласно п. 4.1. Договора ежемесячная арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной.

В соответствии с п. 4.2. Договора (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 01.10.2015 г. и № 2 от 20.02.2016 г.) ежемесячная постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование Объектом и составляет на период с 01 октября 2015 года по 31 марта 2016 года размер составляет 1 004 250 (один миллион четыре тысячи двести пятьдесят) рублей, НДС не облагается, в месяц;

-начиная с 01 апреля 2016 года размер ежемесячной постоянной часть арендной платы с учетом абзаца первого п.4.2. Договора и индексации, предусмотренной п. 7.4. Договора, будет составлять 1 684 997,60 (Один миллион шестьсот восемьдесят четыре тысячи девятьсот девяносто семь рублей 60 копеек) рублей, НДС не облагается, в месяц.

В соответствии с п. 4.4. Договора Ежемесячная переменная часть арендной платы включает в себя:

-оплату эксплуатационных услуг, обеспечиваемых Арендодателем в соответствии с п. 3.3.2. настоящего договора, в размере 30 333 (тридцать тысяч триста тридцать три рубля) рублей в месяц. Размер стоимости эксплуатационных услуг может изменяться Арендодателем, о чем Арендодатель обязан письменно уведомляет Арендатора не менее чем за один месяц;

-возмещение стоимости потребленных Арендатором коммунальных услуг (вода, электричество, тепло (котельная), размер которого определяется исходя из фактического количества потребленных Арендатором коммунальных услуг и тарифов поставщиков соответствующих коммунальных услуг, действующих в расчетном месяце, и указывается в Акте оказанных услуг (выполненных работ), подписываемый Сторонами за расчетный (прошедший) месяц.

Согласно п. 4.3. Договора ежемесячная постоянная часть арендной платы уплачивается Арендатором в срок не позднее 10 (десятого) текущего месяца путём перечисления денежных средств на расчётный счёт Арендодателя по указанным в тексте договора реквизитам. Ежемесячная переменная часть арендной платы уплачивается Арендатором не позднее 10 (десятого) числа месяца, следующего за расчетным.

В соответствии с п. 3.4.4. Договора Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом в размере, порядке, сроки и на условиях, определенных настоящим Договором, независимо от фактического пользования Объектом за весь период с даты приемки Объекта по акту приема-передачи и до возврата Объекта Арендодателю.

Между Арендатором и Арендодателем 30 сентября 2015 года было заключено Соглашение о реструктуризации имеющейся у Арендатора по состоянию на 30 сентября 2015 года задолженности по арендным платежам в рамках Договора в размере 9 559 132,26 рублей. В Соответствии с условиями Соглашения о реструктуризации Арендатору была предоставлена рассрочка погашения задолженности сроком до 30.07.2016 г. Размер ежемесячного платежа и график рассрочки были установлены п. 3. Соглашения о реструктуризации.

Однако, Арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязанности как по уплате арендной платы непосредственно по Договору (текущие платежи), так и по задолженности в рамках Соглашения о реструктуризации и по состоянию на 08.06.2016 г. имел общую задолженность по арендной плате по Договору в размере 12 117 902 рублей 59 копеек, из которых: 6514512 рублей 28 копеек задолженность по текущим платежам по аренде; 3 644 258 рублей 05 копеек просроченная задолженность в рамках соглашения о реструктуризации.

В связи с наличием задолженности Соглашение о реструктуризации было расторгнуто Арендодателем в одностороннем порядке согласно п. 8 Соглашения о реструктуризации путем направления в адрес соответствующего уведомления (исх. № 01-0458-16 от 10.06.16 г.). Уведомление было получено арендатором 06.07.2016 г. и с этой даты соглашение о реструктуризации считается расторгнутым, и Арендатор обязан оплатить всю неоплаченную по Соглашению о реструктуризации задолженность по арендной плате в размере 5 603 390 рублей 31 копейка.

Учитывая, что по состоянию на июнь 2016 г. Арендатор имел просроченную задолженность по оплате арендной платы (частично за ноябрь 2015 г. и в полном объеме за декабрь 2015 года, январь, февраль, март, апрель, май, июнь и 2016 г.), Арендодатель 24.06.2016 г. почтовым отправлением направил в адрес Арендатора Уведомление о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке № 01-0449-16 от 09.06.2015 г.

В соответствии подпунктом 8.4.4. пункта 8.4. Договора Арендодатель вправе досрочно расторгнуть Договор в одностороннем порядке без обращения в суд в случае несвоевременного внесения арендной платы, в том числе внесение в неполном объеме, два и более раза, не зависимо от последующего внесения указанных платежей.

В соответствии с условиями договора, Договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) календарных дней с момента получения уведомления Арендатором. В случае неполучения Арендатором данного уведомления из-за отсутствия Арендатора по указанному в настоящем договоре адресу либо по причине истечения срока хранения заказного письма с уведомлением или неявки за получением корреспонденции, настоящий договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) календарных дней со дня направления уведомления в адрес Арендатора.

Ввиду не получения Арендатором уведомления Договор считается расторгнутым 24.07.2016 г.

Таким образом, с учетом расторжения Соглашения о реструктуризации и ненадлежащим исполнением Арендатором обязанности по оплате арендной платы Арендатор имеет задолженность по оплате арендной платы по Договору № ПИФ2-МСК14/DЖЯ/15-33449 от 01 Марта 2015 г. (частично за ноябрь 2015 г. и в полном объеме за декабрь 2015 года, январь, февраль, март, апрель, май, июнь и июль 2016 г.) в размере 13 897 126.82 рублей.

В соответствии с договором № ПИФ2-МСК14А/DDБ/14-32633 от 15.10.2014 г. Арендатору по акту приема передачи от 15.10.2015г. был передан во временное владение и пользование 3-этажный жилой дом, общей площадью 1339 кв.м, расположенный по адресу: <...>, именуемый далее "Объект".

Объект принадлежит владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Казанский рентный инвестиционный фонд» под управлением АО «Управляющая компания «АС Менеджмент» на праве общей долевой собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04 августа 2010 года сделана запись регистрации №77-77-20/004/2010-203, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 77 AM № 649645 от 04.08.2010 г.

В соответствии с дополнительным соглашением № 2 от 30.09.2015 г. и дополнительным соглашением № 7 от 04.04.2016 г. к Договору аренды 32633 Арендатор вернул часть арендуемого Объекта и в аренде у него остались помещения № 1-5 цокольного этаж, общей площадью 284,9 кв.м.

Согласно п. 4.1. Договора ежемесячная арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной.

В соответствии с п. 4.2. Договора ежемесячная постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование Объектом и составляет 1 472 900 (Один миллион четыреста семьдесят две тысячи девятьсот) рублей, НДС не облагается в месяц.

Стороны договорились, что в период с момента передачи Объекта по акту приема-передачи и по 28 февраля 2015 года действует льготный размер ежемесячной постоянной части арендной платы, а именно: в первый месяц аренды (начиная с момента передачи Объекта по акту приема-передачи) ежемесячная постоянная часть арендной платы начисляется и уплачивается Арендатором в размере 619 905 (Шестьсот девятнадцать тысяч девятьсот пять) рублей, НДС не облагается, в месяц;

-начиная со второго месяца аренды и по 28 февраля 2014 года ежемесячная постоянная часть арендной платы начисляется и уплачивается Арендатором в размере 1 239 810 (Один миллион двести тридцать девять тысяч восемьсот десять), НДС не облагается, в месяц.

На период с 01 июня 2015 года по 31 августа 2015 года постоянная часть арендной платы составляла 1 339 000 (один миллион триста тридцать девять тысяч) рублей в месяц, НДС не облагается (дополнительное соглашение № 1 от 30.09.2015 г.).

На период с 01.10.2015 г. по 31.10.2015 г. постоянная часть арендной платы составляла 312 700 (Триста двенадцать тысяч семьсот) рублей, НДС не облагается, в месяц (дополнительное соглашение № 2 от 30.09.2016 г.).

На период с 01.01.2016 г. по 31.03.2016 г. размер постоянной части арендной платы будет составлять 375 657 (триста семьдесят пять тысяч шестьсот пятьдесят семь) рублей, НДС не облагается (дополнительное соглашение № 3 от 27.11.2015 г.).

С 04.04. 2016 г. ежемесячная постоянная часть арендной платы составляла 100 000 (сто тысяч) рублей, НДС не облагается (дополнительное соглашение № 7 от 04.04.2016 г.).

В соответствии с п. 4.4. Договора Ежемесячная переменная часть арендной платы включает в себя оплату эксплуатационных услуг, обеспечиваемых Арендодателем в соответствии с п. 3.3.2. настоящего договора, в размере 26 515 (Двадцать шесть тысяч пятьсот пятнадцать) рублей в месяц. Размер стоимости эксплуатационных услуг может изменяться Арендодателем, о чем Арендодатель письменно уведомляет Арендатора не менее чем за один месяц.

Согласно п. 4.3. Договора ежемесячная постоянная часть арендной платы уплачивается Арендатором в срок не позднее 10 (десятого) текущего месяца путём перечисления денежных средств на расчётный счёт Арендодателя по указанным в тексте договора реквизитам. Ежемесячная переменная часть арендной платы уплачивается Арендатором не позднее 10 (десятого) числа месяца, следующего за расчетным.

В соответствии с п. 3.4.4. Договора Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом в размере, порядке, сроки и на условиях, определенных настоящим Договором, независимо от фактического пользования Объектом за весь период с даты приемки Объекта по акту приема-передачи и до возврата Объекта Арендодателю.

Между Арендатором и Арендодателем 30 сентября 2015 года было заключено, Соглашение о реструктуризации, имеющейся у Арендатора по состоянию на 30 сентября 2015 года задолженности по арендным платежам в рамках Договора в размере 9 009 555,87 рублей. В соответствии с условиями Соглашения о реструктуризации Арендатору была предоставлена рассрочка погашения задолженности сроком до 30.10.2016 г. Размер ежемесячного платежа и график рассрочки были установлены п. 3. Соглашения о реструктуризации.

Однако, Арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязанности как по уплате арендной платы непосредственно по Договору (текучие платежи), так и по задолженности в рамках Соглашения о реструктуризации и по состоянию на 08.06.2016 г. имел общую задолженность по вредной плате по Договору в размере 9 446 882 рубля 84 копейки, из которых: 1 440 968 рублей 59 копеек задолженность по текущим платежам по аренде; 2 300 00 рублей просроченная задолженность в рамках соглашения о реструктуризации.

В связи с наличием задолженности Соглашение о реструктуризации было расторгнуто

Арендодателем в одностороннем порядке согласно п. 8 Соглашения о реструктуризации путем направления в адрес соответствующего уведомления (исх. № 01-0459-16 от 10.06.16 г.). Уведомление было получено арендатором 06.07.2016 г. и с этой даты соглашение о реструктуризации считается расторгнутым и Арендатор обязан оплатить всю неоплаченную по Соглашению о реструктуризации задолженность по арендной плате в размере 8 109 555 рублей 87 копеек.

Таким образом, с учетом расторжения Соглашения о реструктуризации и ненадлежащим исполнением Арендатором обязанности по оплате арендной платы Арендатор по состоянию на 24.08.2016 г. имеет задолженность по оплате арендной платы по Договору аренды 32633 (частично за июнь 2015 года и в полном объеме за июль, август, сентябрь ноябрь, декабрь 2015 года, январь февраль март, апрель и май 2016 года) в размере 8 020 708,42 копейки.

Во исполнение условий Договоров аренды, Арендатором были оплачены суммы страхового депозита:

-по договору № ПИФ2-МСК14А/DDБ/14-32633 от 15.10.2014 г. в размере 1 472 900,00 рублей;

-по договору № ПИФ2-МСК14/DЖЯ/15-33449 от 01.03.2015г., Ответчиком в размере 1 531 816,00 рублей.

При указанных обстоятельствах, размер задолженности ответчика перед истцом составляет -по договору № ПИФ2-МСК14А/DDБ/14-32633 от 15.10.2014 г. от «15» октября 2014 г. в размере 8 020 708,42 рублей; по договору № ПИФ2-МСК14/DЖЯ/15-33449 от 01.03.2015г., в размере 12 424 226,82 рублей.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявление, подлежат отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с 4.6. Договора аренды ежемесячная переменная часть арендной платы уплачивается Арендатором не позднее 10 (десятого) числа месяца, следующего за расчётным, на основании Акта оказанных услуг (выполненных работ).

В соответствии с п.4.7. Договора Аренды Арендодатель обязан не позднее 5 (пятого) числа месяца следующего за расчетным передать Арендатору акты оказанных услуг (выполненных работ), отдельно по постоянной и переменной частям. Арендатор, получив от Арендодателя по два экземпляра актов оказанных услуг (выполненных работ) за отчетный период, обязан в течение 3 (трех) рабочих дней после получения указанных документов либо подписать их и направить Арендодателю один экземпляр подписанных документов, либо отказаться от подписания, обосновав Арендодателю в письменной форме свои возражения против подписания указанных документов.

Если в указанный срок Арендатор не представил подписанный акт или своих возражений, то акт считается принятым (подписанным) арендатором без возражений.

Возражения Ответчика, включающие период с декабря 2014 года по май 2015 года по договору № ПИФ2-МСК14А/DЖЯ/15-32633 от «15» октября 2014г., не имеют отношение к предмету спора по настоящему делу, поскольку предметом иска в части данного Договора является задолженность по арендной плате за период с июня 2015 года по май 2016 года.

Таким образом, указанный Ответчиком период с декабря 2014 года по май 2015 года не входит в спорный период.

Кроме того, как ранее было указано судом, между Арендодателем и Арендатором 30 сентября 2015 года было заключено Соглашение о реструктуризации, имеющейся у Арендатора по состоянию на 30 сентября 2015 года задолженности по арендным платежам в рамках Договора в размере 9 009 555,87 рублей.

Следовательно, Арендатором на данную дату признавалось наличие задолженности, а соответственно, он признавал и правильность сделанных начислений. Сделанные начисления и произведенные к этому времени оплаты отражаются в Акте сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.09.2015. Не смотря на то, что данный акт подписан только со стороны Арендодателя, тем ни менее он доказывает наличие задолженности, так как этаже сумма отражена и в соглашении.

Кроме того, Ответчиком были подписаны Акты выполненных работ к договору аренды и счета фактуры, в которых указаны объем и расчет постоянной и переменной части арендной платы.

Довод Ответчика об оплате им суммы в размере 1 608 500,00 руб., по договор аренды № ПИФ2-МСК14А/DЖЯ/15-32633 от «15» октября 2014 г. не подтвержден материалами дела.

При подачи искового заявления, Истцом был представлен расчет суммы задолженности к договору аренды № ПИФ2-МСК14А/DЖЯ/15-32633 от «15» октября 2014 г. Данный расчет сделан с учетом всех оплаченных сумм поступивших от Ответчика в соответствии с условиями Договора.

Ответчик утверждает, что в счет исполнения вышеуказанного договора им было оплачено 13 532 913,81 руб. Однако подтверждающих документов Ответчик к отзыву не представил.

Более того, сумма с которой не согласен Ответчик, а именно 1 608 500,00 руб. была оплачена в счет исполнения другого договора, а именно договора аренды № ПИФ2-МСК14А/DЖЯ/15-33449 от 01 марта 2015 г., что подтверждается платежными поручениями: № 470 от 21.03.2016 г. на сумму 404 250,00 руб.; № 509 от 19.04.2016 г. на сумму 400 000, 00 руб.; № 524 от 28.04.2016 г. на сумму 100 000,00 руб.; № 527 от 04.05.2016 г. на сумму 300 000,00 руб.; № 536 от 06.05.2016 г. на сумму 100 000,00 руб.; № 540 от 11.05.2016 г. на сумму 104 250,00 руб.; № 541 от 11.05.2016 г. на сумму 200 000,00 руб.

Таким образом, сумма в размере 1 608 500,00 руб. не может быть засчитана в счет оплаты арендной платы по договору № ПИФ2-МСК14А/DЖЯ/15-32633 от 15 октября 2014 г.

Довод Ответчика о том, что в помещениях была оставлена мебель на сумму 851 090.00 рублей, суд считает необоснованным и не имеющим документальных подтверждений.

По договору аренды № ПИФ2-МСК14А/DЖЯ/15-32633 от 15 октября 2014 г. Арендатору передавался жилой дом целиком (акт приема-передачи от 15.10.2014).

Возврат жилых помещений осуществлялся по частям, что подтверждается актами сдачи-приема от 30.09.2015г., 30.11.2015г, 26.03.2016г. Последняя част помещений (помещения цокольного этажа) была возвращена 31.05.2016 г.

При этом, во всех указанных актах отсутствуют какие-либо указания на то, что в доме остались вещи Арендатора.

Иных документов, подтверждающих, что Арендатор передал Арендодателю мебель на указанную сумму Ответчик не представил.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик не исполнил предусмотренную ст. 65 АПК РФ обязанность и не доказал факт передачи мебели на заявленную сумму.

Таким образом, предъявленная Истцом ко взысканию сумма задолженности по договору аренды № ПИФ2-МСК14А/DЖЯ/15-32633 от 15 октября 2014 г. в размере 8 020 708 рублей 42 копейки (с учетом уточнения исковых требований) является обоснованной и документально подтвержденной.

Договор аренды № ПИФ2-МСК14А/DЖЯ/15-33449 от 01 марта 2015г.

Кроме того, суд отмечает, что ранее Ответчик подтвердил сумму задолженности по договору за 2015 г., о чем свидетельствует подписанный обеими сторонами Акт сверки взаимных расчетов за период март- 2015 г.- декабрь 2015г.

В п.8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 указано: «Документами, подтверждающими дебиторскую задолженность, являются акт сверки задолженности, подписанный должником и его дебитором, либо заменяющие его документы».

В п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 08.10.2012 N 62 разъяснено, что к документам, устанавливающим денежные обязательства ответчика, которые ответчиком признаются, но не исполняются, либо подтверждающим задолженность по договору ... относятся документы, содержащие письменное подтверждение ответчиком наличия у него задолженности перед истцом (например, в ответе на претензию, в подписанном сторонами акте сверки расчетов).

Следовательно, представленные Ответчиком расчеты не могут быть приняты и не соответствуют фактическому размеру задолженности Ответчика.

Таким образом, предъявленная Истцом ко взысканию сумма задолженности по договору аренды № ПИФ2-МСК14А/DЖЯ/15-33449 от 01 марта 2015г в размере 12 424 226 рублей 82 копейки (с учетом уточнения исковых требований) является обоснованной и документально подтвержденной.

Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета РФ на основании ст. 333.40 НК РФ.

Госпошлина распределяется между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 10, 11, 12, 307-310, 404, 606, 610, 614, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 49, 65, 66, 71, 102, 110, 123, 131, 156, 170-176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "ГОСТЕПРИИМНЫЙ ДВОР" в пользу ООО «Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Казанский рентный инвестиционный фонд» 20 444 935 руб. 24 коп. долга и 125 225 руб. 00 коп. госпошлины.

Возвратить ООО «Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Казанский рентный инвестиционный фонд» из федерального бюджета Российской Федерации 15 023 руб. 24 коп. госпошлины, уплаченной платежным поручением от 25.08.2016 № 782.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:С.В. Маслов