Решение от 24 ноября 2023 г. по делу № А41-81878/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-81878/22
24 ноября 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2023 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества "Дикси Юг" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "5 Карманов-А" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Стройжилинвест-эксплуатация" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), общество с ограниченной ответственностью "Лемер" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

о расторжении договора субаренды недвижимого имущества от 12.12.2011 № Д/2011/СА,


при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Дикси Юг" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "5 Карманов-А" (далее – ответчик) о расторжении договора субаренды недвижимого имущества от 12.12.2011 № Д/2011/СА.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Стройжилинвест-эксплуатация", общество с ограниченной ответственностью "Лемер".

Ответчик представил отзыв, в котором просит в удовлетворении иска отказать.

Истец представил письменные пояснения, в которых требования поддерживает.

В судебном заседании представитель ответчика ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Суд, рассмотрев ходатайство ответчика, с учетом мнения истца, возражавшего против удовлетворения ходатайства, считает ходатайство не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда. Таким образом, основанием участия в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, является его материально-правовая заинтересованность.

Доказательств того, что принятый по результатам рассмотрения настоящего дела судебный акт может повлиять на права и обязанности Фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов по отношению к какой-либо из сторон, ответчиком не представлено и не усматривается из материалов дела, в связи с чем, ходатайство о привлечении Фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов к участию в деле не подлежит удовлетворению.

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве, письменных пояснениях, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 12.12.2011 между истцом (субарендатор, правопреемник ООО «Д-Восток ) и ответчиком (арендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества № Д/2011/СА (далее – договор).

Согласно п. 1.2 договора, объектом субаренды по договору являются нежилые помещения № 1-24, этаж 1, инв. № 029:044-2642, общей площадью 781,2 кв. м., находящиеся в здании по адресу: Россия, <...>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером: 50:42:0010310:0055 (далее – объект).

Дополнительным соглашением от 27.02.2020 к договору, стороны установили срок действия договора до 01.03.2025.

В соответствии с п. 1.5 договора, объект передается субарендатору для организации торговли, складирования товара и размещения офиса.

25.07.2022 был составлен совместный акт осмотра объекта, с привлечением независимой экспертной организации ООО «ПроектАРХстрой».

По результатам осмотра и исследования объекта, ООО «ПроектАРХстрой» было подготовлено техническое заключение № Д-50282-000-ТЗ, согласно которому эксперты пришли к выводу: объект не соответствует требованиям строительных норм и правил. Выявлены дефекты и нарушения капитального характера, а также возможные последствия этих нарушений. Имеются недостатки кровли. Требуется капитальный ремонт кровельного покрытия. Использование объекта в качестве продуктового магазина в данном состоянии возможно, при обязательном условии выполнения капитального ремонта кровли, включая восстановление кровельного покрытия, крепления водоприемных воронок, примыкание кровельного покрытия к парапету, а также восстановление гидроизоляции стен.

22.08.2022 истец в адрес ответчика направил претензию с требованием о необходимости провести капитальный ремонт. Истцом, также, было предложено досрочно расторгнуть договор.

08.09.2022 в адрес истца от ответчика поступил ответ на требование, согласно которому ответчик не согласился с необходимостью проведения капитального ремонта, отказал в расторжении договора.

Поскольку требования истца ответчиком не выполнены в добровольном порядке, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут пот требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии с п. 2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Определением от 02.05.2023 по ходатайству истца судом назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "Экспертно-правовой центр" экспертам ФИО2, ФИО3, ФИО4

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) Определить с выездом на место техническое состояние кровли нежилых помещений № 1-24, этаж 1, общей площадью 781,2 кв. м., а также подвала, находящихся в здании, расположенном по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 50:42:0010310:0055, на дату проведения осмотра экспертом.

2) Имеются ли признаки проведения капитального ремонта кровли нежилых помещений арендуемой площадью 781,2 кв. м., находящихся на 1 этаже, а также подвала в здании, расположенном по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 50:42:0010310:0055? Если такие признаки имеются, то возможно ли определить примерный срок давности их проведения?

3) Имеется ли возможность протекания кровли нежилых помещений арендуемой площадью 781,2 кв. м., находящихся на 1 этаже в здании по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 50:42:0010310:0055?

4) Установить, имеются ли недостатки/повреждения гидроизоляции и коммуникаций в подвале? В случае положительного ответа на вопрос установить, являются ли обнаруженные недостатки следствием протечки кровли здания, соответствуют ли санитарным нормам и правилам?

5) С учетом ответов на вопросы 3),4) установить, имеется ли потребность в проведении срочных ремонтных работ (капитальных и/или текущих) кровли нежилых помещений арендуемой площадью 781,2 кв. м., находящихся на 1 этаже, а также подвала в здании, расположенном по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 50:42:0010310:0055? В случае положительного ответа на вопрос, указать какие конкретно работы следует провести для восстановления кровельного покрытия, а также подвала.

6) С учетом ответов на поставленные судом вопросы относительно технического состояния кровли и подвала определить, являются ли пригодными для использования по целевому назначению – для организации торговли, складирования и размещения офиса, здоровья сотрудников, нежилые помещения №1-24, этаж 1, общей площадью 781,2 кв. м, а также подвал, находящиеся в здании, расположенном по адресу: <...>. Имеется ли опасность дальнейшего нахождения граждан в нежилых помещениях?

От ООО "Экспертно-правовой центр" в материалы дела представлено экспертное заключение № 24-08-2023/А41-81878/22 от 24.08.2023. Согласно данному заключению эксперты пришли к следующим выводам.

При ответе на вопрос 1) в ходе проведенного исследования экспертами выявлены множественные дефекты на поверхности кровли, кровельного перекрытия, подвала и перекрытия первого этажа. При анализе выявленных дефектов экспертами определено техническое состояние исследуемых конструктивных элементов как неудовлетворительное. Некоторые участки объекта признаны находящимися в аварийном состоянии.

Отвечая на вопрос 2), в ходе осмотра кровли и помещений подвала эксперты установили, что был проведен локальный ремонт участков кровли, устройство теплоизоляции трубопроводов, которые относятся к текущему ремонту. Признаки проведения капитального ремонта кровли нежилых помещений арендуемого объекта и в подвале не выявлены.

Из-за наличия множественных дефектов кровельного изоляционного покрытия и несоответствия покрытия требованиям СП 17.13330.2017 «СниП II-26-76 Кровли», имеется возможность протекания кровли нежилых помещений арендуемого объекта.

Экспертами также установлено, что в помещении подвала имеются недостатки коммуникаций, в том числе ливневой канализации с кровли (коррозия трубопроводов, отсутствие изоляционного покрытия и протечки ливневой канализации (внутреннего водостока), нарушающие требования нормативно-технической документации. Протечки ливневой канализации с кровли (водостока) в подвале, отсутствие вентиляции в подвале, следы протечки кровли и признаки грибкового поражения в электрощитовой и на нижней поверхности кровельного перекрытия нарушают санитарные нормы и правила.

Экспертами определен необходимый перечень работ капитального характера, которые необходимо провести на объекте. Особо указано, что данные работы необходимо выполнить в срочном порядке, так как кровельное изоляционное покрытие находится в неудовлетворительном состоянии, и имеются участки перекрытия подвала и кровельного перекрытия с аварийным состоянием. В случае невыполнения работ, дефекты будут прогрессировать вплоть до возникновения аварийной ситуации на объекте.

Отвечая на вопрос 6, эксперты пришли к выводу, что на объекте исследования установлены дефекты, часть из которых делает объект исследования непригодным для использования помещений (создает для этого условия) по назначению – для торговли, складирования и размещения офиса, а также может нести угрозу жизни и здоровью сотрудников, а именно: отсутствие вентиляции в подвале, следы протечек кровли и характерные следы грибкового поражения на нижней поверхности перекрытия кровли и в электрощитовой, коррозия трубопроводов и элементов конструкций и т.д. Имеется опасность дальнейшего нахождения граждан в нежилых помещениях.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями АПК РФ и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе: содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование; иные сведения в соответствии с федеральным законом.

Требования к содержанию заключения эксперта также установлены статьей 25 Закона № 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе: содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьей 8 Закона №73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд, исследовав заключение экспертов, с позиции статьи 71 АПК РФ, установил, что представленное заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности, отвечают критериям относимости, допустимости и достаточности доказательств, в связи с чем, суд принимает выводы судебной экспертизы в качестве доказательства.

Также, 19.04.2023 составлен акт осмотра объекта в присутствии представителей истца с привлечением независимой экспертной организации ООО «ПроектАРХстрой». По результатам осмотра и исследования кровли объекта были выявлены дефекты и нарушения капитального характера: отсутствие водоприемных воронок на внутреннем водостоке, вздутие кровельного ковра, сползание гидроизоляционного материала с вертикальных поверхностей парапета, указанные дефекты привели к повторным протечкам в торговом зале магазина, а также выявленные недостатки привели к неудовлетворительному состоянию объекта. Указанное состояние объекта является препятствием в пользовании арендуемого помещения по назначению и требует капитального ремонта.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Материалами дела, в том числе экспертным заключением подтверждена необходимость проведения капитального ремонта объекта, а также то обстоятельство, что объект аренды является непригодным для использования по целевому назначению.

Ответчик в установленном процессуальном порядке указанное заключение не оспорил.

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий на совершение им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких установленных по делу фактических обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования истца, в силу положений статей 450, 612, 616 ГК РФ, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор от 12.12.2011 № Д/2011/СА на субаренду недвижимого имущества.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "5 Карманов-А" в пользу акционерного общества "Дикси Юг" 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья А.А. Летяго