Постановление от 7 сентября 2017 г. по делу № А56-67394/2016

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-67394/2016
07 сентября 2017 года
г. Санкт-Петербург



Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 07 сентября 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Желтянникова В.И.

судей Аносовой Н.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.,

при участии:

от истца: Тимохина Д.Ю., по доверенности от 14.03.2017,

от ответчика: Степанкевич Е.В., по доверенности от 29.12.2017,

от третьего лица: не явился, извещён,


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12922/2017) Администрации МО Тихвинский муниципальный район Ленинградской области

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2016 по делу № А56-67394/2016 (судья Пряхина Ю.В.), принятое

по заявлению ООО «Ленводстройпроект»

к Администрации МО Тихвинский муниципальный район Ленинградской области

третье лицо: ГАУ «Управление государственной экспертизы Ленинградской области»

о признании недействительным отказа,



установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Палома" (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет)

- о признании незаконным отказа от 29.06.2016 № 70854-32 в совершении действий, направленных на регистрацию права собственности на вновь образованные помещения:

5-Н, площадью 113, 1 кв.м., с кадастровым номером 78:11:0006061:1331;

13-Н, площадью 49,6 кв.м., с кадастровым номером 78:11:0006061:1332;

14-Н, площадью 26,4 кв.м., с кадастровым номером 78:11:0006061:1330;

5 ЛК, площадью 9,3 кв.м., с кадастровым номером 78:11:0006061:1333;

расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Пороховская, дом 13;

- об обязании зарегистрировать право собственности на указанные помещения;

- о признании незаконным отказа от 29.06.2016 № 70854-32 в реализации преимущественного права Общества на приобретение в собственность нежилых помещений:

5-Н, площадью 113, 1 кв.м., с кадастровым номером 78:11:0006061:1331

и 14-Н, площадью 26,4 кв.м., с кадастровым номером 78:11:0006061:1330;

- об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем заключения договоров на проведение оценки рыночной стоимости спорных помещений, принятия решения об условиях приватизации этих помещений и направления заявителю проектов договоров купли-продажи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Санкт-Петербургу, Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

Решением от 14.04.2017 заявление удовлетворено в части признания незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 29.06.2016 № 70854-32 об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Палома» в реализации преимущественного права на приобретение путем выкупа нежилого помещения, арендуемого на основании договора аренды от 19.11.2007 № 07-А000006, как несоответствующего требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и обязания Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга выполнить действия по заключению с обществом с ограниченной ответственностью «Палома» договора купли-продажи арендуемого имущества, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В остальной части в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение изменить в части и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО «Палома» в полном объёме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на следующие обстоятельства: арендуемые Обществом помещения являются частью помещения, а не самостоятельным объектом недвижимости, соответственно, они не могут выступать самостоятельным объектом купли-продажи; право собственности Санкт-Петербурга на указанные помещения не зарегистрировано и обязанность вносить изменения в договор аренды и в ЕГРП у Комитета как у представителя собственника в данном случае не предусмотрена; у Общества отсутствовало право на приобретение арендуемого имущества, следовательно, нарушений прав заявителя не произошло. Кроме того, Общество ненадлежащим образом исполняло договорные обязательства, имелась задолженность по оплате пеней за просрочку перечисления арендной платы.

19.07.2017 в канцелярию апелляционного суда от ООО «Палома» поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых истец поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отпуском судей Жиляевой Е.В., Кашиной Т.А. произведена их процессуальная замена на судей Аносову С.В., Тимухину И.А.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель заявителя против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

На основании договоров аренды от 28.06.2001 № 07-А000006, от 19.11.2007 № 07-А000006, в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2010, Общество является арендатором нежилого помещения площадью 147,6 кв.м., 5-Н (3,4,7,8,9,10,11,12) МОП (1,2,5), по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Пороховская, дом 13, являющегося частью помещения площадью 200,1 кв.м., с кадастровым номером 78:6061:0:23:1.

Арендуемое помещение в соответствии с его целевым назначением и договором аренды используется под кафе.

Арендуемое помещение площадью 200,1 кв.м состояло из двух частей: 1 часть- арендуемое помещение 147,6 кв.м. и 2 часть - неиспользуемое Обществом помещение 49,6 кв.м.

На основании указанных частей с целью реализации Обществом своего преимущественного права на выкуп арендуемого помещения в собственность имелась техническая возможность сформировать нежилое помещение как обособленный объект.

На основании решения Администрации Красногвардейского района Санкт-Петербурга о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения от 12.09.2014, согласия Комитета (Управления (агентства) недвижимого имущества Красногвардейского района) № 5222 от 15.11.2013 года и в соответствии с проектом о «Разделении нежилого помещения 5-Н, дома 13, литера А, ул. Большая Пороховская в Санкт-Петербурге на помещения № 5-Н, 13-Н, 14-Н, 5ЛК с перепланировкой», помещение площадью 200,1 кв.м., с кадастровым номером 78:6061:0:23:1 было разделено на помещения: 5-Н площадью 113,1 кв.м., 13-Н площадью 49,6 кв.м., 14-Н площадью 26,4 кв.м., 5ЛК площадью 9,3 кв.м.

Из которых: помещение 5-Н площадью 113,1 кв.м. (коридор, обеденный зал, кухня, кладовая продуктов, моечная посуда, обеденный зал 2, санузел, инвентарная -1,7), помещение 14-Н площадью 26,4 кв.м. (торговый зал, санузел персонала) находятся в пользовании Общества; помещение 13-Н площадью 49,6 кв.м. находится в собственности Санкт-Петербурга; помещение 5ЛК площадью 9,3 кв.м. выделено под лестничную клетку.

Вновь образованные помещения были приняты в эксплуатацию районной межведомственной комиссией Красногвардейского района по актам приемки нежилого помещения в эксплуатацию после перепланировки от 14.10.2014.

На основании направлений Комитета № 225 от 15.11.2013 на проведение технического учета и изготовление кадастрового паспорта, технического паспорта, акта обследования, справки для расчета арендной платы и технического плана объекта недвижимости, находящегося в собственности Санкт-Петербурга вновь образованные помещения были поставлены на кадастровый учет и присвоены кадастровые номера:

- 5-Н, площадью 113, 1 кв.м., с кадастровым номером 78:11:0006061:1331;

- 13-Н, площадью 49,6 кв.м., с кадастровым номером 78:11:0006061:1332;

- 14-Н, площадью 26,4 кв.м., с кадастровым номером 78:11:0006061:1330;

- 5 ЛК, площадью 9,3 кв.м., с кадастровым номером 78:11:0006061:1333.

На вновь образованные помещения получены кадастровые и технические паспорта.

26.05.2016 обществом с ограниченной ответственностью "Палома" в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга было подано заявление о:

- совершении Комитетом действий направленных на регистрацию права собственности в установленном законом порядке на вновь образованные помещения:

- 5-Н, площадью 113, 1 кв.м., с кадастровым номером 78:11:0006061:1331;

- 13-Н, площадью 49,6 кв.м., с кадастровым номером 78:11:0006061:1332;

- 14-Н, площадью 26,4 кв.м., с кадастровым номером 78:11:0006061:1330;

- 5 ЛК, площадью 9,3 кв.м., с кадастровым номером 78:11:0006061:1333.

- заключении с Обществом договора купли-продажи на вновь образованные помещения;

- предоставления Обществу ответа на указанное заявление содержащего отказ или согласие на выкуп обществу с ограниченной ответственностью "Палома" вновь образованных помещений;

- предоставление Обществу ответа на указанное заявление содержащего информацию о сроках по совершению действий направленных на регистрацию права собственности на вновь образованные помещения и о сроках заключения договора купли-продажи на вновь образованные помещения по окончанию совершения этих действий.

В ответ на заявление Общества было получено письмо Комитета № 70854-32 от 29.06.2016 отказ в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Палома" права на выкуп арендуемого помещения в связи с тем, что оно является частью помещения, а также на отсутствие у общества преимущественного права на приобретение арендуемого имуществ в связи с наличием задолженности по уплате пеней.

Полагая, что названный отказ не соответствует закону, Общество обратилось в суд с заявлением.

На основании пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что требования Администрации удовлетворены судом неправомерно, обжалуемое решение подлежит отмене.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 указанного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Как следует из материалов дела, отказ в государственной регистрации договора аренды обоснован тем, что арендуемые Обществом помещения являются частью помещения, а не самостоятельным объектом недвижимости, соответственно, они не могут выступать самостоятельным объектом купли-продажи.

Тем не менее, как обоснованно указано судом первой инстанции, согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ставтьи 135 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в отношении которой должен быть осуществлён государственный кадастровый учёт по правилам Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» В связи с изложенным реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, арендуемое помещение, являющееся частью помещения, выделено в виде отдельного помещения и поставлено на кадастровый учёт.

Довод Администрации о том, что за Обществом числится задолженность по уплате пеней за просрочку перечисления арендной платы не имеет правового значения и является формальным, поскольку указанная задолженность составляла 2000 руб. и на момент судебного разбирательства оплачена заявителем.

Апелляционный суд приходит к заключению, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.04.2017 по делу № А56-67394/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


В.И. Желтянников


Судьи


Н.В. Аносова

И.А. Тимухина