Решение от 11 февраля 2025 г. по делу № А33-3463/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

12 февраля 2025 года

Дело № А33-3463/2023

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 29 января 2025 года.

В полном объёме решение изготовлено 12 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Толстых А.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ПАО «Россети Сибирь».

о взыскании задолженности, о расторжении договора аренды земельного участка,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изменении договора аренды земельного участка;

в присутствии в судебном заседании:

от истца по первоначальному иску: ФИО2, – представителя по доверенности от 27.12.2024;

от ответчика по первоначальному иску: ФИО3. – представителя по доверенности от 10.04.2024;

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Крайновой Е.Е.,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 14.04.2022 по 31.12.2022 в размере 12 745 939 руб. 33 коп., пени в размере 363 885 руб. 79 коп. за период с 14.05.2022 по 31.10.2022 по договору аренды земельного участка от 14.04.2022 № 92, расторжении договора аренды земельного участка от 14.04.2022 № 92.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 06.02.2023 возбуждено производство по делу; назначены предварительное и судебное заседания.

Определением от 06.02.2023 в удовлетворении заявления департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о принятии обеспечительных мер отказано.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение от 11.09.2023.

В материалы дела 09.11.2023 поступило встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска об изменении п.3.2. договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона на право заключения договора аренды от 14.04.2022 № 92, изложив его в следующей редакции: «Первый платеж по договору начисляется с даты подключения участка к сетям электроснабжения»; внести изменения в пункт 3.1 договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона на право заключения договора аренды от 14.04.2022 № 92 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ФИО1, установив размер арендной платы за земельный участок в соответствии с экспертизой, а также в последующем уточнено требование о взыскании убытков в размере 623 000 руб.

Определение от 13.11.2023, принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Протокольным определением от 18.12.2024, в соответствии со статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принято уточнение исковых требований, согласно которым просит взыскать задолженность в размере 12 695 939 руб. 33 коп. за период с 14.04.2022 по 31.12.2022, пени за период с 14.05.2022 по 31.10.2022 в размере 338 912 руб. 55 коп.

Представитель третьего лица в судебное заседание 29.01.2025 не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения относительно обстоятельствам дела, ответил на дополнительные вопросы суда, возразил против встречного иска.

Представитель ответчика по первоначальному иску возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, высказал позицию по делу, ответил на вопросы суда, поддержал встречный иск.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица, по имеющимся в деле письменным доказательствам.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Извещением о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка установлен предмет аукциона: право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500333:1889, расположенного по адресу (местоположение): г. Красноярск, Ленинский район, ул. Говорова. Разрешенное использование: «склады (код - 6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы». Схема расположения земельного участка: земельный участок относится к территориальной зоне «Коммунально-складская зона (П-3)». Использовать участок согласно градостроительному регламенту в системе зонирования. Без права изменения установленного целевого (разрешенного) использования участка, а так же передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу. Обеспечить содержание земель общего пользования, прилегающих к территории, в соответствии с экологическими нормами, санитарными правилами, иными действующими нормативными и законодательными актами. Категория земель: «Земли населенных пунктов». В коммунально-складской зоне (П-3) установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства:

1) предельный размер земельного участка: минимальный - 0,01 га, максимальный - 55 га;

2) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, - не более 60%;

3) отступ от красной линии до зданий, строений, сооружений при осуществлении строительства - не менее 6 м (применяется в отношении красных линий, обозначающих существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий, занятых линейными объектами транспортной инфраструктуры и (или) предназначенных для размещения таких объектов). Согласно письму ООО «КрасКом» от 20.07.2021 № 18/1-84191 Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Красноярского края утверждена инвестиционная программа ООО «КрасКом» в сфере водоснабжения и водоотведения левобережной и правобережной частей г. Красноярска и иных муниципальных образований Красноярского края на 2018-2022. Мероприятия, обеспечивающие техническую возможность подключения (технологического присоединения) к сетям холодного водоснабжения и (или) водоотведения объекта капитального строительства отсутствуют в указанной инвестиционной программе. В соответствии с пунктом 12.35 «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» расстояние по горизонтали (в свету) от подземных сетей водопровода и напорной канализации до фундаментов зданий и сооружений должно составлять не менее 5-ти метров и от подземных сетей самотечной канализации до фундаментов зданий и сооружений должно составлять не менее 3-х метров. Согласно письму АО «Красноярсккрайгаз» от 20.08.2021 № 2291/2 в настоящее время технической возможностью выдачи технических условий для подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения ресурсная организация не обладает. По данным письма АО «Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)» от 21.07.2021 № 2-5/23-431 (от 12.08.2021 № 2-5/23-488) возможная точка подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения расположена на границе земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500333:1889, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения определяется на основании заключенного договора о подключении к системам теплоснабжения. Максимальная нагрузка в возможной точке подключения и предельная свободная мощность существующих сетей: 0,2 Гкал/час. Согласно техническим условиям от 23.09.2021 № 350, выданным Красноярским филиалом ПАО «Ростелеком», подключение (технологическое присоединение) к сетям связи ресурсной организации возможно. Согласно заключению по состоянию земельного участка от 20.10.2021 № 1318 земельный участок не огражден, подъезд автономный, расположена часть автостоянки.

Между истцом (арендодатель) и ответчик (арендатор), на основании протокола о результатах аукциона от 05.03.2022, распоряжения администрации города Красноярска от 30.11.2021 № 4280-недв, извещения о проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, опубликованного в газете «Городские новости» от 26.01.2022 № 8, подписан договор аренды земельного участка от 14.04.2022 № 92 (далее – договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор, приобретший право на заключение договора на аукционе, проведенном 04.03.2022, принимает в аренду земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, расположенный в территориально-складской зоне (П-3), с кадастровым номером 24:50:0500333:1889, площадью 1 449 кв.м., находящийся по адресу: г Красноярск, Ленинский район, ул. Говорова, в границах, указанный в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, которая прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1), для использования в целях строительства объектов: склады (код. 6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные материалы. В границах участка расположены инженерные сети (канализация). Участок передается в состоянии, изложенном в извещении о проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, опубликованном в газете «Городские новости» и размещенном на официальных сайтах: Российская Федерация и администрации города.

Арендатор осмотрел участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками. Претензий у арендатора к арендодателю по участку не имеется (пункт 1.2 договора).

Договор является актом приема-передачи участка, указанного в пункте 1.1 договора, и подтверждает факт перехода участка от арендодателя во владение и пользование арендатора в момент подписания договора (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора, срок аренды участка устанавливается с даты подписания договора на 5 лет и 6 месяцев.

Согласно пункту 3.1 договора, что размер арендной платы за участок определен по результатам аукциона и составляет 4 664 220 руб. в квартал. Арендная плата за землю вносится ежеквартально не позднее 10-ого числа первого месяца текущего квартала, за который вносится плата путем перечисления на расчетный счет (пункт 3.4 договора).

Пунктом 3.2 договора установлено, что первый платеж по договору начисляется с даты подписания договора.

Ответчик частично произвел оплату арендных платежей в размере 573 000 руб., что подтверждено платежным поручением от 14.03.2022 № 840383. В расчете представлены сведения о платеже ответчика 09.11.2023 в размере 50 000 руб., представлен реестр платежей и выписка по счету.

За период с 14.04.2022 по 31.12.2022 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 12 695 939 руб. 33 коп., что следует из представленного истцом расчета.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за несвоевременное и (или) неполное исполнение обязательств по внесению арендной платы по договору арендатор уплачивает пени. Пени начисляются за каждый календарный день прострочки исполнения обязательств по договору, начиная со дня, следующего за днем истечения установленного договором срока внесения арендной платы. Пени устанавливаются в размере одной трехсотой действующей на календарный день просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной в срок суммы арендной платы. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.4 договора.

За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил 338 912 руб. 55 коп. пени за период с 14.05.2022 по 31.10.2022.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случаях предусмотренных п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

Истец направил ответчику предарбитражное предупреждение от 08.11.2022 исхД 21474-ги (направлено ответчику 08.11.2022) с требованием погасить задолженность по арендной плате и пени в течение 30 дней с момента получения претензии. В случае неисполнения данного требования в установленный срок, предложил расторгнуть договор аренды и вернуть земельный участок по акту приема-передачи в срок до 07.12.2022 (10 дней). При неисполнении данного требования в срок, департамент будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и пени, расторжении договора.

Разрешением на размещение объектов от 19.04.2023 № 221 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, в соответствии со ст. 39.36 Земельного кодекса РФ, постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300, постановлением Правительства Красноярского края от 15.12.2015 № 677-п, Законом Красноярского края от 08.06.2017 № 3-714 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска разрешил ФИО1 размещение элементов благоустройства территории, в том числе малых архитектурных форм, за исключением некапитальных нестационарных строений и сооружений, рекламных конструкций, применяемых как составные части благоустройства территории, на землях, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 1446 кв.м., в соответствии со схемой границ земель или части земельного участка согласно приложению.

Ссылаясь на то, что задолженность не погашена, договор не расторгнут, земельный участок не возвращен, истец обратился с настоящим иском в суд и просит взыскать с ответчика задолженности в размере 12 695 939 руб. 33 коп. за период с 14.04.2022 по 31.12.2022, пени за период с 14.05.2022 по 31.10.2022 в размере 338 912 руб. 55 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 14.04.2022 № 92.

В опровержение заявленных требований ответчик заявил встречный иск, в котором указал, что после приятия участка по договору аренды были обнаружены существенные недостатки участка, препятствующие его использованию в соответствии с разрешенным использованием, поскольку как функционирование, так и строительство складов без подключения участка к электричеству не представляется возможным. Данный недостаток имущества является существенным. Участок до настоящего времени не подключен к электричеству, на участке невозможно установить ни водяной насос для бытового водоснабжения, ни локальную канализацию, то есть невозможно обеспечить соблюдение требований санитарного законодательства. На протяжении всего периода времени и до настоящего времени в нарушение сроков рассмотрения заявки, поданной 16.05.2022 в ПАО «Россети Сибирь» - «Красноярскэнерго» участок не подключен к электричеству, ввиду чего не возможно начать строительство объекта в соответствии с градостроительными регламентами, а также ввести здание в эксплуатацию, данное обстоятельство является существенным для изменения судом п. 3.2. Договора и переноса даты первого платежа на дату подключения участка к сетям электроснабжения.

По условиям договора размер арендной платы составляет 4 664 220 руб. в квартал или 18 656 880 руб. в год, что за весь срок действия договора 5 лет и 6 месяцев составляет 102 612 840 руб.

Согласно справке оценщика от 07.11.2023 рыночная стоимость земельного участка, определенная на основании цены объектов-аналогов составляет 2 870 469 руб.

Таким образом, арендная плата по договору превышает размер рыночной стоимости участка почти в 36 раз.

Ссылаясь на то, что полученный по итогам аукциона результат арендной платы нарушает принцип баланса интересов сторон, поскольку не соответствует критерию разумности, у ответчика отсутствовала возможность использования земельного участка, ответчик обратился в суд со встречным иском о взыскании убытков в размере 623 000 руб., об изменении п.3.2. договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона на право заключения договора аренды от 14.04.2022 № 92, изложив его в следующей редакции: «Первый платеж по договору начисляется с даты подключения участка к сетям электроснабжения»; внести изменения в пункт 3.1 договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона на право заключения договора аренды от 14.04.2022 № 92 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ФИО1, установив размер арендной платы за земельный участок в соответствии с экспертизой. Ответчик пояснил, что самостоятельным требованием – признать отсутствие задолженности, не является, заявлено как возражение на первоначальный иск.

В обоснование размера причиненных убытков истцом представлены: справка оценщика от 07.11.2023, выполненная ООО «Служба оценки собственности», согласно которой средняя рыночная стоимость земельного участка разрешенное использование – склады), общей площадью 1449 кв.м., расположенной г. Красноярске, Ленинский район в районе ул. Говорова по состоянию на ноябрь 211231, составляет округленно 2 870 469 руб.; договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 21.06.2022 № 20.2400.6532.22; технические условия от 21.06.2022 № 20.2400.6532.22; заявка на присоединения к источнику энергоснабжения от 16.05.2022.

В последующем, ходатайство о назначении экспертизы ответчик не поддержал. Кроме того, на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не находит правовых оснований для назначения судебной экспертизы по делу с учетом избранного способа защиты, предмета спора по настоящему делу и представленных доказательств.

В материалы дела представлены фотографии, схемы, акт ООО «Краском» от 24.05.2022, проект мирового соглашения ответчика. Доказательств мирного урегулирования спора не представлено, спор рассмотрен по имеющимся доказательствам.

Третье лицо представило в материалы дела отзыв со ссылками на фактические обстоятельства, полагает, что основания для освобождения арендатора от арендной платы отсутствуют.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В качестве основания возникновения обязательств статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации называет договоры и сделки.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения, возникшие из договора от 14.04.2022 № 92, являются арендными, следовательно регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор является актом приема-передачи участка, указанного в пункте 1.1. договора, и подтверждает факт перехода участка от арендодателя во владение и пользование арендатора в момент подписания договора (пункт 1.3. договора).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2.1. договора, срок аренды участка устанавливается с даты подписания договора на 5 лет и 6 месяцев.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3.1 договора, что размер арендной платы за участок определен по результатам аукциона и составляет 4 664 220 руб. в квартал. Арендная плата за землю вносится ежеквартально не позднее 10-ого числа первого месяца текущего квартала, за который вносится плата путем перечисления на расчетный счет (пункт 3.4 договора).

Пунктом 3.2. договора установлено, что первый платеж по договору начисляется с даты подписания договора.

Ответчик частично произвел оплату арендных платежей в размере 573 000 руб., что подтверждено платежным поручением от 14.03.2022 № 840383. В расчете представлены сведения о платеже ответчика 09.11.2023 в размере 50 000 руб., представлен реестр платежей и выписка по счету. Лицами, участвующими в деле, возражений относительно сумм оплат не заявлено, иные оплаты отнесены в счет взысканной судебными актами задолженности в последующий период. В подтверждение учета состоявшихся между сторонами судебных актов представлены копии исков, копия решения Ленинского районного суда г. Красноярска от 17.01.2023 по делу № 2-606/24, расчетов.

За период с 14.04.2022 по 31.12.2022 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 12 695 939 руб. 33 коп., что следует из представленного истцом расчета.

В опровержение заявленных требований ответчик заявил встречный иск, в котором указал, что после приятия участка по договору аренды были обнаружены существенные недостатки участка, препятствующие его использованию в соответствии с разрешенным использованием, поскольку как функционирование, так и строительство складов без подключения участка к электричеству не представляется возможным. Данный недостаток имущества является существенным. Участок до настоящего времени не подключен к электричеству, на участке невозможно установить ни водяной насос для бытового водоснабжения, ни локальную канализацию, то есть невозможно обеспечить соблюдение требований санитарного законодательства. На протяжении всего периода времени и до настоящего времени в нарушение сроков рассмотрения заявки, поданной 16.05.2022 в ПАО «Россети Сибирь» - «Красноярскэнерго» участок не подключен к электричеству, ввиду чего не возможно начать строительство объекта в соответствии с градостроительными регламентами, а также ввести здание в эксплуатацию, данное обстоятельство является существенным для изменения судом п.3.2. Договора и переноса даты первого платежа на дату подключения участка к сетям электроснабжения.

По условиям договора размер арендной платы составляет 4 664 220 руб. в квартал или 18 656 880 руб. в год, что за весь срок действия договора 5 лет и 6 месяцев составляет 102 612 840 руб.

Согласно справке оценщика от 07.11.2023, выполненная ООО «Служба оценки собственности», согласно которой средняя рыночная стоимость земельного участка разрешенное использование -дли склады), общей площадью 1449 кв.м., расположенной г. Красноярске, Ленинский район в районе ул. Говорова по состоянию на ноябрь 211231, составляет округленно 2 870 469 руб.

Таким образом, арендная плата по договору превышает размер рыночной стоимости участка почти в 36 раз.

Ссылаясь на то, что полученный по итогам аукциона результат арендной платы нарушает принцип баланса интересов сторон, поскольку не соответствует критерию разумности, у ответчика отсутствовала возможность использования земельного участка, ответчик обратился в суд со встречным иском о взыскании убытков в размере 623 000 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности, поэтому ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер убытков, причинную связь между допущенным правонарушением и возникшими убытками.

Недоказанность хотя бы одного из указанных условий является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании убытков.

Как следует из пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Согласно разъяснениям, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении № 6/8 от 01.07.1996»О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК).

Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

Для наступления ответственности, предусмотренной статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, вины причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими последствиями.

Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Исходя из предмета и основания заявленных исковых требований, истец обязан доказать наличие совокупности следующих обстоятельств: противоправное поведение ответчика, возникновение в результате действий ответчика ущерба у истца, наличие причинно-следственной связи между ними.

В соответствии со статьями 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Согласно части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В обоснование размера причиненных убытков истцом представлены: справка оценщика от 07.11.2023, выполненная ООО «Служба оценки собственности», согласно которой средняя рыночная стоимость земельного участка разрешенное использование – склады), общей площадью 1449 кв.м., расположенной г. Красноярске, Ленинский район в районе ул. Говорова по состоянию на ноябрь 211231, составляет округленно 2 870 469 руб.; договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 21.06.2022 № 20.2400.6532.22; технические условия от 21.06.2022 № 20.2400.6532.22; заявка на присоединения к источнику энергоснабжения от 16.05.2022, фотографии.

Доказательств наличия препятствий в пользовании земельным участком третьими лицами не представлено, судом проанализированы акты, фотографии, довод отклоняется судом как документально необоснованный.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Как установлено судом, извещением о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка установлен предмет аукциона: право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500333:1889, расположенного по адресу (местоположение): г. Красноярск, Ленинский район, ул. Говорова. Разрешенное использование: «склады (код - 6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы». Схема расположения земельного участка: земельный участок относится к территориальной зоне «Коммунально-складская зона (П-3)». Использовать участок согласно градостроительному регламенту в системе зонирования. Без права изменения установленного целевого (разрешенного) использования участка, а так же передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу. Обеспечить содержание земель общего пользования, прилегающих к территории, в соответствии с экологическими нормами, санитарными правилами, иными действующими нормативными и законодательными актами. Категория земель: «Земли населенных пунктов». В коммунально-складской зоне (П-3) установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства:

1) предельный размер земельного участка: минимальный - 0,01 га, максимальный - 55 га;

2) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, - не более 60%;

3) отступ от красной линии до зданий, строений, сооружений при осуществлении строительства - не менее 6 м (применяется в отношении красных линий, обозначающих существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий, занятых линейными объектами транспортной инфраструктуры и (или) предназначенных для размещения таких объектов). Согласно письму ООО «КрасКом» от 20.07.2021 № 18/1-84191 Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Красноярского края утверждена инвестиционная программа ООО «КрасКом» в сфере водоснабжения и водоотведения левобережной и правобережной частей г. Красноярска и иных муниципальных образований Красноярского края на 2018-2022. Мероприятия, обеспечивающие техническую возможность подключения (технологического присоединения) к сетям холодного водоснабжения и (или) водоотведения объекта капитального строительства отсутствуют в указанной инвестиционной программе. В соответствии с пунктом 12.35 «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» расстояние по горизонтали (в свету) от подземных сетей водопровода и напорной канализации до фундаментов зданий и сооружений должно составлять не менее 5-ти метров и от подземных сетей самотечной канализации до фундаментов зданий и сооружений должно составлять не менее 3-х метров. Согласно письму АО «Красноярсккрайгаз» от 20.08.2021 № 2291/2 в настоящее время технической возможностью выдачи технических условий для подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения ресурсная организация не обладает. По данным письма АО «Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)» от 21.07.2021 № 2-5/23-431 (от 12.08.2021 № 2-5/23-488) возможная точка подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения расположена на границе земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500333:1889, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения определяется на основании заключенного договора о подключении к системам теплоснабжения. Максимальная нагрузка в возможной точке подключения и предельная свободная мощность существующих сетей: 0,2 Гкал/час. Согласно техническим условиям от 23.09.2021 № 350, выданным Красноярским филиалом ПАО «Ростелеком», подключение (технологическое присоединение) к сетям связи ресурсной организации возможно. Согласно заключению по состоянию земельного участка от 20.10.2021 № 1318 земельный участок не огражден, подъезд автономный, расположена часть автостоянки.

На официальном сайте опубликовано извещение о проведении 04.03.2022 департаментом аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Как установлено судом, вся необходимая информация об объекте аренды была предоставлена всем участникам аукциона до его проведения, заблаговременная возможность ознакомления с документацией об аукционе, осмотра имущества, являющегося предметом торгов, была обеспечена, порядок реализации права на получение информации о предмете торгов исчерпывающе разъяснен в извещении о проведении закупки.

05.03.2022 состоялся аукцион, победителем которого признан ответчик – истец по встречному исковому заявлению. Итоги конкурса оформлены протоколом от 05.03.2022. По результатам аукциона заключен договор аренды от 14.04.2022 № 92.

В пункте 1.3 договора указано, что договор имеет силу акта приема-передачи и земельный участок передан арендатору с момента подписания договора.

В соответствии с пунктом 1.2 договора арендатор осмотрел участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, претензий к арендодателю по участку у арендатора не имелось. От подписания договора истец не отказался.

В силу пункта 1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование имущество для использования в целях строительства объектов: склады (код-6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов.

Таким образом, представленными по делу доказательствами не подтверждено, что арендодателем был предоставлен земельный участок, имеющий скрытые недостатки, препятствующие его использованию в целях, предусмотренных договором аренды.

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о недоказанности истцом по встречному иску наличия всех элементов состава гражданско-правового правонарушения.

Учитывая изложенное, у суда отсутствуют основания для применения к ответчику ответственности в виде возложения на него обязанности по возмещению истцу убытков или освобождения арендатора от внесения арендной платы.

С учетом изложенного, в удовлетворении встречных требований следует отказать.

Глава 29 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает основания и порядок изменения и расторжения договора. Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Основания для внесения изменений в пункт 3.2 договора в части размера арендной платы отсутствуют, в указанной части во встречном иске следует отказать.

Расчет долга истца за период с 14.04.2022 по 31.12.2022 проверен судом, признан правильным.

Поскольку доказательства внесения арендной платы в спорном периоде в полном объеме суду не представлены, требование истца о взыскании 12 695 939 руб. 33 коп. долга является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за несвоевременное и (или) неполное исполнение обязательств по внесению арендной платы по договору арендатор уплачивает пени. Пени начисляются за каждый календарный день прострочки исполнения обязательств по договору, начиная со дня, следующего за днем истечения установленного договором срока внесения арендной платы. Пени устанавливаются в размере одной трехсотой действующей на календарный день просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной в срок суммы арендной платы. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.4 договора.

За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил 338 912 руб. 55коп. пени за период с 14.05.2022 по 31.10.2022.

Поскольку суду не представлены доказательства оплаты арендных платежей в срок, определенный договором, истец правомерно считает ответчика просрочившим денежное обязательство.

Расчет пени проверен судом, признан правильным.

С учетом изложенного требование истца о взыскании 338 912 руб. 55коп. пени подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случаях предусмотренных п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

Истец направил ответчику предарбитражное предупреждение от 08.11.2022 исхД 21474-ги (направлено ответчику 08.11.2022) с требованием погасить задолженность по арендной плате и пени в течение 30 дней с момента получения претензии. В случае неисполнения данного требования в установленный срок, предложил расторгнуть договор аренды и вернуть земельный участок по акту приема-передачи в срок до 07.12.2022 (10 дней). При неисполнении данного требования в срок, департамент будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и пени, расторжении договора.

Земельный участок передан ответчику. Ответчик расчеты по арендной плате не производил в период с 14.04.2022 по 31.12.2022, т.е. более двух раз подряд. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие внесение ответчиком арендных платежей.

Поскольку в предарбитражном предупреждении от истец высказал волеизъявление на расторжение договора в случае неисполнения ответчиком обязанности по погашению задолженности по арендной плате в установленный срок, требование истца о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.

При этом судом отклоняется довод ответчика о несоблюдении департаментом досудебного порядка урегулирования спора, с учетом подтверждение соблюдения материалами дела.

Исковое заявление по настоящему делу принято к производству суда определением от 06.02.2023. Из материалов настоящего дела и доводов ответчика не усматривается наличие его воли на добровольное урегулирование спора.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 № 306-ЭС15-1364, о том, что правовые основания для оставления иска без рассмотрения по ходатайству одной из сторон отсутствуют, если удовлетворение такого ходатайства приведет к необоснованному затягиванию разрешения спора и ущемлению прав другой стороны.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015, по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указано, что претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» суд первой инстанции или суд апелляционной инстанции, рассматривающий дело по правилам суда первой инстанции, удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, если оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение его урегулировать, а также если на момент подачи данного ходатайства не истек установленный законом или договором срок досудебного урегулирования и отсутствует ответ на обращение либо иной документ, подтверждающий соблюдение такого урегулирования (часть 5 статьи 3, пункт 5 части 1 статьи 148, часть 5 статьи 159 АПК РФ, часть 4 статьи 1, статья 222 ГПК РФ).

Учитывая отсутствие доказательств реального намерения решить спор во внесудебном порядке, непринятие ответчиком мер по урегулированию спора, в том числе после подачи иска, судом признано отсутствие оснований для признания досудебного порядка урегулирования споров не соблюденным, в связи с чем, ходатайство ответчика по первоначальному иску об оставлении без рассмотрения отклоняется судом

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины, ответчиком по встречному иску оплачена государственная пошлина в размере 88 549 руб. по чек-ордеру от 08.11.2023.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом удовлетворения первоначального иска, отказа в удовлетворении встречного иска, с учетом внесенной ответчиком государственной пошлины, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 21 085 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (ИНН <***>) в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>) 12 695 939 руб. 33 коп. долга и 338 912 руб. 55коп. пени.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 14.04.2022 №92, заключенный между ФИО1 и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с ФИО1 (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 21 085 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

А.С. Толстых