Решение от 13 сентября 2023 г. по делу № А41-31817/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-31817/23
13 сентября 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 13 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 13 сентября 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Д.Н. Москатовой, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ООО "МАРКЕТАН" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора, обязании передать земельный участок

при участии в судебном заседании до и после перерыва – согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (далее - истец) к ООО "МАРКЕТАН" (далее - ответчик) о расторжении договора №114ю/21 от 28.09.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0020121:16, категория земель – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для строительства складских помещений», площадью 2080 кв.м., расположенного по адресу: <...>, обязании передать земельный участок по акту приема-передачи.

Истец обеспечил явку представителя в судебное заседание, заявленные требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании судом в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 13 сентября 2023 года. Информация об объявленном перерыве в установленном порядке и сроки размещена на официальном сайте в системе http://kad.arbitr.ru//

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Ответчик представил письменные пояснения и ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка урегулирования спора.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении 30 календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением некоторой категории дел.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что в материалы дела представлено письмо от 28.02.2023 №31/1470исх (л.д.23), в котором указано на расторжение договора и требование об обязании освободить земельный участок.

Данное письмо направлено в адрес ответчику почтовым отправлением с приложением соглашения о расторжении договора, актом приема-передачи (почтовые идентификаторы 80100581187865, 80100581187919), которые получены ответчиком 28.03.2023, согласно информации с официального сайта Почты России.

Исковое заявление направлено в суд 11.04.2023 почтовым отправлением (почтовый идентификатор 14211082006719), то есть по истечении 30 календарных дней со дня направления претензии (требования).

Ссылка ответчика на то, что квитанция об отправке заказной корреспонденции, список внутренних почтовых отправлений не содержит опись вложения, что не позволяет установить содержание корреспонденции, отклонена судом, поскольку нормы действующего законодательства и заключенного между сторонами договора, не содержат требования о направлении досудебной претензии исключительно ценным письмом с описью вложения, а ответчик не представил доказательств того, что ООО "МАРКЕТАН" в его адрес направлялась иная документация.

Согласно пункту 9 "Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) направление досудебной претензии исключительно ценным письмом с описью вложения не является обязательным, если иное не предусмотрено законом или договором.

При таких обстоятельствах ответчик не вправе ссылаться на не получение претензии.

Кроме того, суд учитывает позицию Верховного суда Российской Федерации, указанную с Определении от 23.07.2015 № 306-ЭС15-1364, согласно которой по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

При отсутствии в поведении ответчика намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, правовые основания для оставления иска без рассмотрения отсутствуют, поскольку это приведет к необоснованному затягиванию разрешения спора и ущемлению прав одной из его сторон (пункт 4 раздела II "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4", утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015).

Правовая позиция ответчика не свидетельствует о желании урегулировать спор во внесудебном порядке и о возможности достижения цели урегулирования спора без обращения в суд.

Следовательно, в таком случае оставление иска без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора носило бы исключительно формальный характер как не обеспечивающее достижение целей досудебного урегулирования спора.

В данном случае доказательств реального намерения ответчика решить спор во внесудебном порядке не имеется.

Кроме того, согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" суд первой инстанции или суд апелляционной инстанции, рассматривающий дело по правилам суда первой инстанции, удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, если оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение его урегулировать, а также если на момент подачи данного ходатайства не истек установленный законом или договором срок досудебного урегулирования и отсутствует ответ на обращение либо иной документ, подтверждающий соблюдение такого урегулирования (часть 5 статьи 3, пункт 5 части 1 статьи 148, часть 5 статьи 159 АПК РФ, часть 4 статьи 1, статья 222 ГПК РФ).

Первый отзыв ответчика поступил в материалы дела 15.08.2023 (л.д.87-90), при этом исковое заявление принято к производству суда 18.04.2023, а ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения заявлено ответчиком 13.09.2023, то есть спустя пять месяцев со дня получения требования о расторжении договора.

С учетом изложенного, оснований для оставления искового заявления без рассмотрения суд не усматривает.

Рассмотрев материалы дела в объеме представленных доказательств, заслушав доводы представителя истца, суд установил следующее.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 28.09.2021 между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (Арендодатель) и ООО "МАРКЕТАН" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №114ю/21 (далее – договор).

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 50:55:0020121:16, категория земель – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для строительства складских помещений», площадью 2080 кв.м., расположенного по адресу: <...>, а арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1.3. договора указано, что на земельном участке объект недвижимого имущества-ограждение, протяженностью 164 м, с кадастровым номером 50:55:0020121:94.

Пунктом 2.1. договора установлено, что договор заключается сроком с 28.,9.2021 по 27.09.2024.

Разделом 4 договора сторонами установлены права и обязанности сторон.

Согласно пункту 4.1.1. договора Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором, в то числе при:

- использовании земельного участка способами, приводящими к его порче,

- использовании земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования,

- использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением,

- неиспользование/не освоение земельного участка в течение 1 года,

- не внесении арендной платы либо внесение не в полном объеме более чем за 2 периода подряд,

- в случае переуступки арендатором прав и обязанностей по договору при наличии непогашенной задолженности арендатора перед арендодателем,

- в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к настоящему договору, о внесении изменений, указанных в пункте 4.1.3.,

- нахождении арендатора в любой стадии банкротства (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства),

- в случае осуществления арендатором самовольной постройки на земельном участке.

Истцом указано, что 03.02.2023 истцом был произведен визуальный осмотр арендуемого земельного участка.

Истцом указано, что объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют, деятельность по возведению объектов не ведется. В настоящее время на земельном участке находится нескольку складских сооружений, складированы металлические доски, паллеты, металлические конструкции, арматура, фрагменты автомобилей.

Истец направил в адрес ответчика претензию исх.№31/1470 от 28.2.2023 с требование об устранении выявленных нарушений, а также о расторжении договора.

Поскольку в досудебном порядке требования истца не были удовлетворены, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик с иском не согласился, представил отзыв на исковое заявление (л.д.87-129). Ответчиком указано, что доказательств того, что участок используется не по назначению, истцом не представлено. Доказательств нарушения ответчиком действующего законодательства, привлечения ответчика к ответственности истцом не представлено. Ответчиком в целях выполнения условий договора подготовлена проектная документация, получен ГПЗУ, справка из Министерства экологии и природопользования. Также ответчик указал, что наложенные ограничения повлияли на освоение земельного участка. В иске просил отказать в полном объеме.

Согласно части 1, части 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из содержания договора следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех, а также в случае неиспользования и не освоения в течение одного года.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с частью 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно: при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

В статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).

Приведенные выше нормы российского законодательства указывают на то, что из названного трехлетнего срока следует исключать период времени, который необходимо затратить на освоение земельного участка (проектно-изыскательские работы, подготовка проекта и его государственная экспертиза и т.д.).

Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, действовавших на момент рассмотрения спора в арбитражном суде, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

Применительно к спорным правоотношениям, ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях арендодатель вправе по истечении трех лет неиспользования земельного участка (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка)

Действующее законодательство разделяет два понятия: "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе, градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

На основании заявления ООО "Маркетан" разработан градостроительный план земельного участка №РФ-50-3-41-0-00-2023-25529-0 (л.д. 106-126), получены технические условия №369344 ТУ от 2023-06-27 на электроснабжение земельного участка, технические условия 19185 от 30.06.2023, справка Министерства экологии и природопользования от 28.06.2023 об отсутствии в границах земельного участка особо охраняемых природных территорий и их охранных зон в соответствии со Схемой развития и размещения особо охраняемых природных территорий в Московской области, утвержденной Постановлением Правительства Московской области от 11.02.2009 №106/5, справка Министерства экологии и природопользования от 28.06.2023 о наличии выявленных в районе расположения испрашиваемого земельного участка местах обитания (произрастания) видов растений и животных, занесенных в Красную книгу Московской области, получен ответ МУП «Водоканал» №2003 от 28.06.2023 о заключении договора холодного водоснабжения и водоотведения №533 от 01.01.2015.

Таким образом, ответчиком в период действия договора осуществлены действия по освоению земельного участка, подготовке необходимой документации для осуществления строительства.

Каких-либо существенных нарушений условий договора аренды ответчиком не допущено. Земельный участок используется арендатором в соответствии с его назначением, арендная плата вносится в соответствии с условиями договора.

Доказательств, что земельный участок используется ответчиком не по целевому назначению не представлено.

При этом трехгодичный срок, по истечении которого арендодатель может требовать расторжение договора аренды, если земельный участок предоставлен в целях строительства и не использовался по целевому назначению в указанный срок, на момент обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями не истек.

При таких обстоятельствах, оснований для расторжения договора суд не усматривает.

Доводы истца о наличии аналогичного договора, заключенного 30.08.2018 между сторонами, подлежит отклонению, поскольку в данном случае требования истца основаны на иных договорных отношениях сторон и расторжением конкретного договора аренды земельного участка №114ю/21 от 28.09.2021.

Сведений о том, что данный договор аренды земельного участка №114ю/21 заключен во взаимосвязи с договором №143ю/18 истцом не представлено и в договоре №114ю/21 не содержится.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлены доказательство того, что земельный участок используется в иных целях, чем определенных пунктом 1.1. договора аренды.

Сам по себе факт отсутствия строительства складских помещений на момент осмотра, не является основанием для расторжения договора.

Из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985, основанной на совокупном толковании статей 42, 45, 46 ЗК РФ, следует, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Однако из условий договора аренды не следует определенных сроков, установленных для отдельных этапов строительства, каждого этапа, включая подготовку исходно-разрешительной документации. Договором установлен срок его действия до 27.09.2024, который на момент рассмотрения спора не истек.

Указанные обстоятельства означают возможность осуществления строительства в течение срока действия договора. Соответственно, истцом преждевременно указано на неиспользование земельного участка в срок, установленный договором.

Очевидная невозможность осуществления строительства в установленный договором срок допустимыми доказательствами также не подтверждена.

При этом ссылка истца на то, что разрешение на строительство не выдавалось, не может быть принята во внимание, поскольку данные обстоятельства в отсутствие факта превышения сроков использования земельного участка не являются значимыми для рассмотрения настоящего спора.

Таким образом, Администрация не представила допустимые и достоверные доказательства в их достаточной совокупности наличия заявленных истцом оснований для расторжения спорного договора аренды.

Соответственно, у арбитражного суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора.

Кроме того, поскольку спорный договор аренды не расторгнут судом, а требование истца о возвращении (обязании возвратить) земельный участок на основании статьи 622 ГК РФ является производным требованием, оснований для его удовлетворения также не усматривается.

С учетом вышеизложенного доводы истца о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора аренды, выразившихся в неосуществлении строительства объекта по состоянию на 03.02.2023, что привело к тому, что истец в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора, а также ненадлежащем исполнении условий договора, являются несостоятельными.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в их взаимосвязи и совокупности, суд пришел к выводу о том, что администрация не представила доказательства, свидетельствующие в совокупности о наличии заявленных истцом оснований для расторжения договора аренды земельного участка №114ю/21 и об обязании передать земельный участок по акту приема-передачи.

На основании изложенного требования истца не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями ст. 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).



Судья Д.Н. Москатова