Решение от 17 августа 2025 г. по делу № А26-7243/2024

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, <...>, тел./факс: <***> / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-7243/2024
г. Петрозаводск
18 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 августа 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 18 августа 2025 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Киселева О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Халиловым М.И.о,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с граниченной ответственностью «ДЭУ-Р», общества с ограниченной ответственностью «АК 1126» к Администрации Петрозаводского городского округа о признании недействительными односторонних сделок,

третье лицо: Частнопрактикующий оценщик ФИО1.

При участии представителей сторон:

от истцов, путём использования системы веб-конференции – ФИО2, по доверенностям от 23.07.2025;

от ответчика и третьего лица – не явились, извещены надлежащим образом

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» и общество с ограниченной ответственностью «АК 1126» (далее – истцы) обратились в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее – ответчик, Администрация) о признании недействительной односторонней сделки об изменении арендной платы, оформленную уведомлением № 2207/5.1-03/УЗР-и об изменении арендной платы по заключенному с ООО «ДЭУ-Р» договору № 8668 от 28.05.2024 и расчетом арендной платы за земельный участок с 01.01.2024; о признании недействительной односторонней сделки об изменении арендной платы, оформленную уведомлением № 2218/5.1-03/УЗР-и об изменении арендной платы по заключенному с ООО «АК 1126» договору № 8657 от 29.05.2024 и расчетом арендной платы за земельные участки с 01.01.2024.

Иск обоснован статьей 68 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 29.08.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, частнопрактикующего оценщика ФИО1, составившей отчет № 2024/082, на основании которого был произведен перерасчет арендной платы по вышеуказанным договорам аренды.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Определением суда от 17 января 2025 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО3.

Изучив предложенные сторонами редакции вопросов, с учетом обстоятельств дела суд ставит на разрешение эксперта вопрос в редакции истца:

1) Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 по состоянию на 31 декабря 2023 года с учетом доходности земельного участка?

25 февраля 2025 года эксперт представил в материалы дела экспертное заключение № 12124/25, в соответствии с которым эксперт пришел к выводу, что стоимость аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 по состоянию на 31.12.2023 учетом доходности земельного участка составляет 1 467 000 руб.

В судебном заседании 26 июня 2025 года эксперт, ИП ФИО3, дал свои пояснения по заключению, ответил на вопросы сторон.

В судебном заседании 07 августа 2025 представитель истцов поддержала требование полностью по основаниям, изложенным в иске и письменных пояснениях к нему.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

29.01.2010 между Администрацией Петрозаводского городского округа (арендодатель) и ООО «ДЭУ-Р» (арендатор) был заключен договор № 8668 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок по ул. Путейской, д. 5, с кадастровым номером 10:01:000000:011, общей площадью 68993 кв.м, согласно плану земельного участка и акту приема-передачи. Участок предоставлен под производственную деятельность.

09.06.2009 между Администрацией Петрозаводского городского округа (арендодатель) и ООО «АК 1126» (арендатор) был заключен договор № 8657 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок по ул. Путейской, д. 5, с кадастровым номером 10:01:000000:011, общей площадью 68993 кв.м, согласно плану земельного участка и акту приема-передачи. Участок предоставлен под производственную деятельность.

В 2018 году земельный участок с кадастровым номером 10:01:000000:011 был преобразован в земельный участок с кадастровым номером 10:01:0200135:138 площадью 50 240 кв.м.

В 2019 году годовой размер арендной платы для ООО «ДЭУ-Р» был определен в соответствии с уведомлением от 09 января 2019 года №5.1 -09-445-и и составлял 622 359 руб. в год. Для ООО «АК 1126» размер арендной платы был определен в соответствии с уведомлением от 09 января 2019 года № 5.1-09-447-и, и составлял 86 706 руб. 20 коп. в год.

С марта 2020 года площадь земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 изменилась и составила 42 143 кв.м. ввиду отделения от него земельных участков № 11:0200135:990 площадью 2 610 кв.м и № 10:01:0200135:991 площадью 5 487 кв.м.

28 мая 2024 года, в адрес ООО «ДЭУ-Р» было направлено уведомление об изменении арендной платы с приложением измененного расчета по договору № 8668, которая составила 1 536 193 руб.

29 мая 2024 года в адрес ООО «АК 1126» было направлено уведомление об изменении арендной платы с приложением измененного расчета по договору № 8657, в соответствии с которым годовой размер арендной платы составил 124 820 руб.

Оба уведомления содержат указание на то, что изменённая арендная плата устанавливается с 01 января 2024 года.

Общества, не согласившись с увеличением арендной платы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Поскольку в рассматриваемом случае ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в том числе органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы), которые являются общеобязательными при установлении порядка определения размера арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2022 №303-ЭС22-1406).

В соответствии с абзацами первым и вторым Основных принципов арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 № 28/30-593 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, в соответствии с пунктом 2.8 которого арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1 - 2.7 Порядка, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка. Установление доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, путем определения рыночной стоимости права аренды такого участка не противоречит Основным принципам и действующему законодательству.

Пунктом 10 Правил, утвержденных Постановлением № 582, предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет (в редакции, действовавшей до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, - не чаще чем 1 раз в год); при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Таким образом, в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки ее изменение может производиться в том числе в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

В силу абзаца второго статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно расчету арендной платы, приложенным к оспариваемым уведомлениям, он произведен в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 исходя из рыночной стоимости права аренды, определенной на основании отчета № 2024/082, составленного оценщиком – частнопрактикующим оценщиком ФИО1

По смыслу правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2019 № 305-ЭС19-13353, в случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

В данном случае, ссылаясь на недостоверность отчета об оценке, положенного в основу расчета арендной платы, Общество указало на нарушение оценщиком ФИО1 положений Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 (далее - ФСО №1).

Судом установлено, что оценщиком ФИО1 в отчете № 2024/082 при определении рыночной стоимости земельного участка принято решение не использовать затратный и сравнительный подходы, применен только доходный подход, при этом, какого-либо обоснования о причинах отказа от использования сравнительного подхода не указано.

Кроме того, из отчета следует – арендуемый земельный участок имеет назначение «для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы», объекты аналоги имеют коммерческое (индустриальное) назначение, что является более широким понятием в сравнении с разрешенным использованием объекта оценки «для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы».

Таким образом, в отчете № 2024/082 в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением п. 14 ФСО № 1.

На основании изложенного, в связи с имеющимися между сторонами разногласиями относительно стоимости арендной платы земельного участка, суд, руководствуясь статьей 82 АПК РФ, положениями статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также разъяснениями пункта 2 Информационного письма № 92, по ходатайству истца определением от 17.01.2025 года назначил судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, проведение которой было поручено эксперту - индивидуальному предпринимателю ФИО3

По результатам проведения экспертного исследования составлено заключение 25 февраля 2025 года эксперт представил в материалы дела экспертное заключение № 12124/25, в соответствии с которым эксперт пришел к выводу, что стоимость аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 по состоянию на 31.12.2023 учетом доходности земельного участка составляет 1 467 000 руб.

Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным, полным и мотивированным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение не противоречит пояснениям эксперта, вызванного в судебное заседание в целях разъяснения выводов, содержащихся в заключении. Администрацией не представлены доказательства, опровергающие выводы, установленные судебной экспертизой.

Таким образом, заключение судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Оценив заключение № 12124/25 от 25.02.2025, суд пришел к выводу о том, что содержащиеся в нем данные носят более точный и полный характер сведений, в сравнении с отчетом № 2024/082, положенным в основу спорного уведомления об изменении арендной платы, поскольку экспертом при оценке объекта использовано достаточное количество-аналогов, по которым состоялись реальные сделки (произведена корректировка по таким факторам как площадь участков-аналогов, расположение объекта оценки в районе и окружении, покрытие участков, наличие сетей), в обоснование применения сравнительного метода экспертом указано, что сравнительный подход является наиболее точным при определении арендной платы за участок, так как для его применения достаточно только данных об аналогичных договоров аренды. В сравнительном подходе нет ситуации, при которой погрешность расчета может возрасти многократно.

Согласно частям 1, 2, 5 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьями 153, 154, 155, 156, 165, 431 ГК РФ, полученные истцами уведомления являются юридически значимым сообщением об установлении нового размера арендной платы и направлены на изменение гражданских прав и обязанностей, вследствие чего в силу статьи 153, пункта 2 статьи 154 ГК РФ имеют характер односторонней сделки, направленной на изменение определенного договором аренды размера арендной платы, и в силу статьи 168 ГК РФ является оспоримой сделкой.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ материалы дела, принимая во внимание результаты судебной оценочной экспертизы, а также то, что Администрация посредством направления Обществу спорного уведомления в одностороннем порядке изменило арендную плату по договорам в размере, превышающем рыночную стоимость, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания односторонней сделки арендодателя, выраженной путем направлению истцам спорных уведомлений, недействительными.

На основании вышеизложенного, иск ООО «ДЭУ-Р» и ООО «АК 1126» является обоснованным и подлежит удовлетворению с отнесением на ответчика понесенных истцами судебных расходов по уплате госпошлины по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Признать недействительной одностороннюю сделку Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об изменении арендной платы, оформленную уведомлением об изменении арендной платы по заключённому с обществом с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» договору аренды № 8668 от 28.05.2024 года № 2207/5.1-03/УЗР-и расчетом арендной платы за земельный участок с 01.01.2024 года.

3. Признать недействительной одностороннюю сделку Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об изменении арендной платы, оформленную уведомлением об изменении арендной платы по заключённому с обществом с ограниченной ответственностью «АК 1126» договору аренды № 8657 от 29.05.2024 года № 22188/5.1-03/УЗР-и расчетом арендной платы за земельный участок с 01.01.2024 года.

4. Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ДЭУ-Р" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 6000 рублей в возмещение расходов по госпошлине.

5. Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АК 1126" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 6000 рублей в возмещение расходов по госпошлине.

6. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.


Судья

Киселева О.В.