Постановление от 20 апреля 2017 г. по делу № А65-26871/2016

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А», тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

21 апреля 2017 года Дело А65-26871/2016

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено 21 апреля 2017 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поповой Е.Г., судей Драгоценновой И.С., Юдкина А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

без участия представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 января 2017 года по делу № А65-26871/2016 (судья Мазитов А.Н.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТКФ», г. Москва,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Республика Татарстан, г. Казань,

о признании незаконным отказа от 29.08.2016 г. № 16/099/003/2016-1946 в регистрации договора аренды нежилых помещений по адресу: РТ, <...>, обязании провести государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений по адресу: РТ, <...>,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТКФ» (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании незаконным отказа от 29.08.2016 г. № 16/099/003/2016-1946 в регистрации договора аренды нежилых помещений по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, пр. Сююмбике, д. 2/19, обязании провести государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, пр. Сююмбике, д. 2/19.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 января 2017 года заявление удовлетворено, признан незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в регистрации договора аренды, выраженный в сообщении от 29.08.2016 г. № 16/099/003/2016-1946. Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан вменено в обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>

В апелляционной жалобе заинтересованное лицо просит суд апелляционной инстанции отменить решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 января 2017 года по делу № А65-26871/2016 и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку на государственную регистрацию прав не представлен кадастровый паспорт части нежилого помещения, которая сдается в аренду. Заинтересованное лицо также сослалось на положения ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В материалы дела поступил отзыв ООО "ТКФ" на апелляционную жалобу заинтересованного лица, в котором заявитель просит суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 января 2017 года по делу № А65-26871/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по РТ - без удовлетворения как необоснованную. В отзыве заявитель также ходатайствовал перед судом апелляционной инстанции о рассмотрении апелляционной жалобы Управления в отсутствие своего уполномоченного представителя в судебном заседании апелляционного суда.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 22 сентября 2015 года между ООО «Рентол» (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения № С01/А/69 на помещение, общей площадью 1 144,5 кв.м., являющееся частью помещения № 184а (742,1 кв.м.), частью помещения № 188 (234,5 кв.м.), помещениями № 189 (22,9 кв.м.), № 190 (29,1 кв.м.), № 191 (8,3 кв.м.), № 192 (5,4 кв.м.), № 194 (5,4 кв.м.), № 195 (4,6 кв.м.), № 196 (36 к.м.), № 197 (50,9 кв.м.).

07 апреля 2016 года заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан с заявлением о регистрации указанного договора аренды.

Сообщением № 16/099/003/2016-1946 от 29 августа 2016 года регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора аренды на объект недвижимости: нежилое помещение, кадастровый номер 16:52:040207:2880, общей площадью 5 034,4 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: РТ, <...>.

 Основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации послужило отсутствие документа - кадастрового паспорта с указанием размера арендуемого помещения, невозможность индивидуализировать объект и четко определить предмет договора.

Полагая, что данным отказом ответчика нарушены его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации. Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если представленные на государственную регистрацию прав документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. Частью 1.2 статьи 20 Закона о регистрации предусмотрено, что не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 3 той же статьи в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Как следует из представленных обществом на регистрацию документов, стороны идентифицировали предмет договора аренды - объект недвижимого имущества - следующим образом: к договору приложен фрагмент поэтажного плана здания, часть которого передана в аренду заявителя, на которой обозначены границы объекта аренды. В пункте 14.7 договора указано, что данное приложение является неотъемлемой частью договора, что на плане обозначен сдаваемый в аренду объект; приложение подписано сторонами; содержит отсылку на реквизиты договора.

Стороны договора согласовали передаваемый в аренду объекта как часть помещения, кадастровый номер 16:52:040207:2880, по адресу: <...>, состоящее из: помещения № 184а (742,1 кв.м.), частью помещения № 188 (234,5 кв.м.), помещениями № 189 (22,9 кв.м.), № 190 (29,1 кв.м.), № 191 (8,3 кв.м.), № 192 (5,4 кв.м.), № 194 (5,4 кв.м.), № 195 (4,6 кв.м.), № 196 (36 к.м.), № 197 (50,9 кв.м.), общей площадью 1 144,5 кв.м.

 Поэтажный план соответствует кадастровому паспорту помещения, кадастровый номер 16:52:040207:2880, по адресу: РТ, <...>.

 Таким образом, объект был описан сторонами. Споров по поводу имущества, являющегося объектом договора аренды, между его сторонами не имеется. Следовательно, у сторон договора его идентификация в договоре аренды никаких сомнений не вызывает.

Оценив в совокупности текстуальное и графическое описание объекта, суд первой инстанции сделал вывод о том, что сторонами в договоре установлены все необходимые для идентификации арендуемого объекта параметры: адрес нахождения объекта недвижимого имущества, часть которого арендуется, его кадастровый номер, этаж объекта, на котором расположена арендуемая часть, площадь арендуемой части, графическое изображение границ арендуемой части. Перечисленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды с учетом требований пункта 3 статьи 26 Федерального закона № 122-ФЗ, согласно которому, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

В пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

 Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

 Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Судом первой инстанции было установлено, что материалы дела правоустанавливающих документов содержат кадастровый паспорт на объект недвижимости.

Доказательства, свидетельствующие об обратном, регистрирующим органом не представлены.

На основании изложенного, суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», сделал обоснованный вывод, что из представленных обществом на государственную регистрацию документов следует, что стороны определили подлежащий передаче в аренду объект посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажном плане.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15.08.2016 г. по делу № А65-29906/2015, от 21.10.2016г. по делу № А65-29595/2015, от 26.10.2016г. по делу № А65-29593/2015, постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017г. по делу № А55-23322/2016.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что регистрирующий орган неправомерно отказал в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, его действия нарушают права и законные интересы заявителя, а требование заявителя является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.

Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе заинтересованного лица не содержится.

Доводы жалобы не опровергают установленных по делу обстоятельств и выводов суда первой инстанции, основанных на правильном применении действующих в рассматриваемый период норм права и разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы материального права.

Нарушений процессуального закона, влекущих отмену обжалуемого решения, также не установлено.

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 января 2017 года по делу № А65-26871/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.


Председательствующий Е.Г. Попова

Судьи И.С. Драгоценнова

А.А. Юдкин