Решение от 19 апреля 2017 г. по делу № А40-173626/2012

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

19.04.2017 Дело № А40-173626/12-11-1097

Резолютивная часть решения объявлена 12.04.2017

Полный текст решения изготовлен 19.04.2017

Арбитражный суд в составе: Судьи Дружининой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Игнатовой Т.Ю.,

проводит судебное заседание по делу

по иску Росимущества (ОРГН 1087746829994, ИНН <***>, 109012, Москва, Никольский пер., д. 9)

к ОАО «Дирекция международных фотовыставок» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 109518, Москва, ул. Люблинская, д. 1, стр. 1) ,

ЗАО «Альфа Торг» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 109316, Москва, ул. Талалихина, д. 41, стр. 42)

третьи лица: 1. ООО «Бизнес лайф»,

2. Министерство культуры г. Москвы,

3.Управление Росреестра по Москве,

4. Департамент культурного наследия г. Москвы,

5. ФГУП ФТ-Центр

6. ОАО «Банк Российский кредит»

7. ГК «Агентство по страхованию вкладов»

8. Компании ФЛАУАРИ ДЕВЕЛОПМЕНТС ЛИМИТЕД

о признании недействительным договора купли-продажи части здания от 27.12.2011 г.,

в заседании приняли участие:

от истца 1): ФИО1 по дов. № ДП-16/53995 от 27.12.2016 г., паспорт,

ФИО2 по дов. № ДП-16/53820 от 26.12.2016 г., удостоверение,

от ответчика 1): ФИО3 по доверенности № 1/17 от 09.01.2017г.,

от ответчика 2): не явка, извещен,

от 3-го лица 1): не явка, извещено,

от 3-го лица 2): не явка, извещено,

от 3-го лица 3): не явка, извещено,

от 3-го лица 4): ФИО4 по доверенности № 33-Д—271/17 от 21.02.2017г.,

от 3-го лица 5): не явка, извещено,

от 3-го лица 6): ФИО5 по дов. № 77 АВ 1778690 от 28.07.2016 г., паспорт (до перерыва), после перерыва – не явка, извещено,

от 3-го лица 7): ФИО6 по доверенности № 77 АВ 1778693 от 28.07.2016г., справка,

от 3-го лица 8): ФИО7 по доверенности № б/н от 29.03.2017г,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом обратилось с иском к ОАО «Дирекция международных фотовыставок», ЗАО «Альфа Торг» о признании недействительным договора купли-продажи части здания от 27.12.2011г., расположенного по адресу: Москва, пл. Смоленская- Сенная, д.30, общей площадью 3.010,1 кв.м., заключенного между ОАО «Дирекция международных фотовыставок» и ЗАО «Альфа Торг».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора судом привлечены ООО «Бизнес Лайф», Министерство культуры города Москвы, Управление Росреестра по Москве, Департамент культурного наследия города Москвы, ФГУП «ФТ-Центр», ОАО «Банк Российский кредит» и Компания «Флауари Девелопментс Лимитед».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 октября 2014г. в удовлетворении исковых требований было отказано.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2015г. было решено перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2015г. указанное решение было отменено и принято постановление, которым в заявленном иске было вновь полностью отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21 сентября 2015г. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2015г. и решение Арбитражного суда г.Москвы от 30 октября 2014г. были отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Отменяя решения Арбитражного суда г. Москвы от 30.10.2014г., в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 30.10.2014г. указано, что, принимая решения об отказе в удовлетворении исковых требований, судом первой инстанции не дана оценка недействительности спорного договора купли-продажи по основаниям как крупного размера сделки, установленных ст.ст. 78, 79 ФЗ «Об акционерных обществах», так и по мотивам заниженной цены при продаже основной части здания. Не проведена судебная экспертиза по делу. Не проверен вопрос о соответствии спорной сделки положениям, содержащимся в ст. 35 ЗК РФ. Кроме того, суд не дал оценки утверждениям Истца о том, что при заключении спорного договора были нарушены, якобы, положения, содержащиеся в ст. 28 ФЗ от 25.06.2002 года «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». И, наконец, суд в должной мере не уделил внимания и проверке утверждений истца о том, имелись нарушения сторонами по делу, заключившими спорную сделку, положения, содержащиеся в ст. 170 ГК РФ.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик (ОАО «Дирекция международных фотовыставок») поддержал позицию Истца по спору.

Представители третьих лиц ООО «Бизнес Лайф», ОАО «Банк Российский кредит», ОАО «Альфа Торг» и Компании «Флауари Девелопментс Лимитед» против удовлетворения исковых требований возражали, по доводам изложенных в отзывах на исковое заявление.

При повторном рассмотрении дела, суд, исследовав все представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон и третьих лиц, пришел к выводу об отклонении заявленных требований исходя из следующих обстоятельств.

Истец указывает, что ОАО «Дирекция международных фотовыставок» является акционерным обществом, 100 % акций которого находятся в собственности Российской Федерации.

Истец, считая нарушенным право Российской Федерации на спорное недвижимое имущество, обратился в арбитражный суд с требованием о признании недействительным договора купли-продажи от 27.12.2011г. части здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью – 3010,1 кв.м., заключенного между ОАО «Дирекция Международных фотовыставок» и ЗАО «Альфа-Торг» на основании ст. ст. 10, 168 и 170 ГК РФ и ст.78,79 ФЗ «Об акционерных обществах».

Согласно п. 6 ст. 79 Закона об акционерных обществах, сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его акционера.

Распоряжением ТУ Росимущества в городе Москве от 24.09.2010 № 1957 на должность И.о. генерального директора ФГУП «Дирекция международных фотовыставок» назначен ФИО8

Распоряжением ТУ Росимущества в городе Москве от 09.11.2011 № 1673 за ФГУП «Дирекция международных фотовыставок» на праве хозяйственного ведения было закреплено здание по адресу: <...>. общей площадью 3020,5 кв.м. (Здание).

Здание расположено на необходимом для его эксплуатации земельном участке с кадастровым №77:01:0001056:64, площадью 3945 кв.м., кадастровой стоимостью 28 9947 795,30 руб.

Спорное здание - «Дом Несвицкой, 1793г., арх. ФИО9» является объектом культурного наследия федерального значения, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

01.12.2011г. была внесена запись о государственной регистрации права хозяйственного ведения ФГУП «Дирекция международных фотовыставок» на здание (свидетельство о государственной регистрации права хозяйственного ведения от 01.12.2011 № 77 АН 622156, запись регистрации 77-77-12/043/2011-701).

06.12.2011г. издано распоряжение ТУ Росимущества в городе Москве №1673 о приватизации ФГУП «Дирекция международных фотовыставок», в соответствии с которым в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса включено здание по адресу: <...>, а также земельный участок с кадастровым № 77:01:0001056:64.

20.12.2011г. в ЕГРЮЛ была внесена запись о государственной регистрации ОАО «Дирекция международных фотовыставок».

26.12.2011г. ОАО «Дирекция международных фотовыставок» зарегистрировало право собственности на Здание и получило соответствующее свидетельство о регистрации права.

26.12.2011г. было проведено заседание Совета директоров Общества, на котором было принято решение продать часть Здания общей площадью 3010,1 кв. м. Согласно отчету об оценке №19/10/11, заказанному ФИО8 (дата составления отчета 26.12.2011, дата оценки 20.12.2011), стоимость отчуждаемой части здания составила 73 000 000 руб.

В то же время согласно отчету от 31.08.2012 № 66/2012 об оценке рыночной стоимости Здания (проведенной по инициативе нового генерального директора Общества ФИО10) рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 27.12.2011г. составляла 882 021 740 рублей с НДС.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 14.11.2002г. №161 -ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» руководитель унитарного предприятия при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах унитарного предприятия добросовестно и разумно. То же требование устанавливает и ст.71 Федерального закона от 26.12.1995г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее - Закон об акционерных обществах) в отношении генерального директора акционерного общества. При этом ФИО8 не были предприняты меры по расторжению крайне невыгодного договора, в том числе и в рамках ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств.

Также Истец полагает, что сделка по отчуждению Здания является притворной на основании следующего.

27.12.2011г. между Обществом и ЗАО «Альфа Торг» был заключен договор купли-продажи части здания общей площадью 3010,1кв. м., а 29.12.2011г. ЗАО «Альфа Торг» продало указанную часть здания ЗАО «Бизнес Лайф». Согласно данным, размещенным в Центре раскрытия корпоративной информации в сети Интернет на сайте Интерфакс, 03.02.2012г. ОАО «БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ» приобрел 100% акций ЗАО «Бизнес Лайф». 22.02.2012г. Общество и ЗАО «Бизнес Лайф» заключили договор купли-продажи оставшейся части здания (площадь 10,4 кв.м.) по цене 500 000 руб.

Таким образом, все здание, путем заключения двух притворных сделок, прикрывающих сделку по продаже всего здания без земельного участка, целиком перешло в собственность ЗАО «Бизнес Лайф», единственным акционером которого является ОАО «БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ». При этом земельный участок, находящийся под Зданием, остался в собственности Общества.

По мнению Истца, ОАО «Банк Российский кредит» как арендатор Здания смог осуществлять контроль над действиями собственника данного Здания в лице ЗАО «Бизнес Лайф» (аффилированные лица).

Истец отмечает, что продажа Здания осуществлялась по частям. Осуществление продажи Здания при заключении притворных сделок по частям преследовало целью формально избежать выполнение требования ст. 35 ЗК РФ о том, что отчуждение здания, находящегося на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Пункт 1 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает исключение из этого правила для отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре с частью земельного участка.

Кроме того, умысел на совершение двух притворных сделок по продаже частей здания исключил необходимость при проведении оценки цены сделок учитывать стоимость земельного участка и позволил многократно занизить цену спорного имущества.

Балансовая стоимость активов предприятия по состоянию на 21.12.2011г. составляла 552 832 000 руб., в то время как балансовая стоимость земельного участка составляла 289 948 000 руб., а балансовая стоимость Здания составляла 33 184 409 руб. В случае осуществления продажи Здания единым лотом вместе с земельным участком балансовая стоимость отчуждаемых активов составила бы 58,5% и для совершения данной сделки необходимо было бы получить одобрение общего собрания акционеров в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 79 Закона об акционерных обществах. Ввиду того, что Здание частями по притворным сделкам было продано без земельного участка балансовая стоимость отчуждаемых активов составила менее 25% на данную сделку не требовалось одобрения в порядке, предусмотренном ст. 79 Закона об акционерных обществах.

По мнению Истца, совокупность сделок по отчуждению Здания была направлена на прикрытие сделки по отчуждению объекта недвижимости единым лотом, а также занизить стоимость отчуждаемого без земельного участка фактически всего здания, а не его частей.

Кроме того, в соответствии с нормами ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. По мнению истца, в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 27.12.2011г. отсутствуют данные, определяющие расположение объектов недвижимости, подлежащих передаче в собственность ЗАО «Альфа Торг», на соответствующем земельном участке.

Суд, исследовав условия договора купли-продажи 27.12.2011г. установил, что его предметом являлись нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: Москва, Смоленская-Сенная площадью д. 30, назначение: нежилое, общая площадь помещений 3010,1 кв.м., инв.№45:286:002:000198780:0001, лит. А (п. 1.1. Договора), включающее в себя подвал пом. I ком. 1-2, пом. II ком. 1-2, пом. III ком. 1-2, этаж 1 пом. IV ком. 1-5, 7-11, 11а, 12-37, этаж 2 пом. V ком. 1-37, этаж 3 пом. VI ком. 1-37. Полный перечень и состав, а также дополнительные характеристики нежилых помещений указаны в Приложении №1 к Договору (п. 1.2. Договора).

Таким образом, сторонами договора совершенно точно определен состав и объем передаваемых по договору помещений, в связи с чем, довод Истца о том, что в договоре невозможно идентифицировать имущество, подлежащее передаче покупателю, не соответствует фактическим обстоятельствам.

По соглашению сторон и в соответствии с отчетом об оценке рыночный стоимости №19/10/11 от 26.12.2011г., общая покупная стоимость недвижимого имущества, указанного в п. 1.1. договора, составляет 73 000 000 руб. с учетом НДС (п. 2.1. договора).

Выполняя указания суда кассационной инстанции, изложенные в постановлении от 21.09.2015г., а также в целях проверки довода Истца, что сделка была совершена по заниженной стоимости, определением от 15.12.2015г. была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, общей площадью 3 010,1 кв. м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 27.12.2011г., проведение которой было поручено экспертам-оценщикам ООО «Институт управления стоимостью» ФИО11 и ФИО12

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость части здания, общей площадью 3 010,1 кв. м., инвентарный номер 45:286:002:000198780:0001, литер А, включающее в себя подвал пом. 1 ком. 1-2, пом. II ком. 1-2, пом. III ком. 1-2, этаж 1 пом. IV ком. 1-5, 7-11, 11а, 12-37, этаж. 2 пом. V ком.1-37, этаж 3 пом. VI ком. 1-37, расположенного по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер здания: 15721, общая площадь здания: 3 020,5 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0001056:64 площадью 3 945 кв. м. по адресу: <...> с учетом имеющегося обременения – договора аренды №01-12/2587/А5934-95 от 25.10.1995 г. (действующего сроком до 31.07.2043 г. и изменением ставки арендной платы) по состоянию на 27.12.2011г. составляет, округленно с НДС 72 967 000 руб.

По ходатайству Истца в судебное заседание были вызваны эксперты, которые дали пояснения по проведенному экспертному исследованию. Эксперт ФИО11 пояснил суду, что им при производстве экспертизы было принято во внимание, что помещение обременено Договором аренды помещений №01-12/2587/А5934-95 от 25.10.1995г., согласно которому общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 2 179 кв. м., срок аренды с 1 августа 1995 года по 31 июля 2043 года, а стоимость арендной платы составляет 481 421 745 руб. в год за всю площадь с учетом НЛДС и СН. К Договору аренды заключено дополнительное соглашение № 01-3/582 от 3 июня 1997г., в котором общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 2 752,6 кв. м., сумма арендных платежей составляет 1 370 794 800 руб. + НДС (274 158 960 руб.) в год за всю площадь.

Согласно условиям Договора и дополнительных соглашений, в ставку аренды не включены эксплуатационные расходы (п. 3.3 Договора), профилактическое обслуживание и текущий ремонт (осуществляется за счет Арендатора).

Анализ рыночных ставок аренды и расчет рыночной величины чистого операционного дохода от объекта экспертизы, показал, что рыночная ставка аренды составляет 25 571 руб./кв. м в год с учетом НДС и операционных расходов, а рыночная величина чистого операционного дохода от объекта экспертизы составляет 62 433 448 руб. в год или 5 199 325,75 руб. в месяц или 20 727,52 руб./кв. м в год.

Результаты анализа материалов и выполненные расчеты показали, что ставка аренды, предусмотренная Договором аренды, существенно отличается от рыночных ставок аренды. Существенное отличие ставок аренды, предусмотренных Договором аренды от рыночных является обременением для объекта экспертизы, так как владелец объекта экспертизы будет недополучать доход от сдачи помещений в аренду по сравнению с рыночными условиями.

Учитывая, что в ставку аренды по Договору аренды не включены эксплуатационные расходы (п.3.3 Договора), профилактическое обслуживание и текущий ремонт (осуществляется за счет арендатора), величина чистого операционного дохода будет равна ставке аренды скорректированной на величину налога на имущество (данная величина входит в состав операционных расходов и является расходами собственника недвижимого имущества).

Величина налога на имущества определена как 2,2% от остаточной стоимости объекта экспертизы, приходящейся на помещения общей площадью 2 752,6 кв. м, предоставленные в аренду. Остаточная стоимость здания общей площадью 3 020,5 кв. м. в соответствии с Актом о приеме-передаче здания (сооружения) от 11.11.2011г. составила 33 184 409,31 руб. Таким образом, налог на имущество приходящийся на арендуемые помещения общей площадью 2 752,6 кв. м. составляет в расчете на месяц 60 838,08 руб. (33 184 409,31 руб. / 3 020,5 кв. м х 2 752,6 кв. м х 2,2% / 12).

Следовательно, чистый операционный доход от сдачи помещений общей площадью 2 752,6 кв. м. на условиях договора аренды №01-12/2587/А5934-95 от 25.10.1995г. составляет 73 956,74 руб. в месяц (134 794,82 руб. - 60 838,08 руб.).

Величина чистого операционного дохода при условии сдачи помещений общей площадью 2 752,6 кв. м на рыночных условиях составила бы 4 754 547,63 руб. (20 727,52 руб./кв. м х 2 752,60 кв. м).

Таким образом, владелец помещений 2 752,6 кв. м, обремененных договором аренды №01-12/2587/А5934-95 от 25.10.1995г., ежемесячно недополучает чистый операционный доход в сравнении с рыночными условиями в размере 4 680 590,89 руб. (4754547,63 руб. - 73 956,74 руб.), в связи с чем, экспертом установлена стоимость обременения в виде договора аренды №01-12/2587/А5934-95 от 25.10.1995г. в размере – 503 623 026,27 руб.

Уменьшив рыночную стоимость помещения в размере 576 590 025 руб. на стоимость обременения в размере 503 623 026,27 руб., эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта экспертизы составляет 72 967 000 руб.

Также экспертом даны ответы на поставленные вопросы суда, сторон и третьих лиц, относительно представленного заключения, подтверждающие, что при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках применяемых подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной ст. 55 АПК РФ, ст. 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001г. №73-Ф3 и ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что исследование проведено объективно, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Оснований считать выполненное экспертное заключение не соответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено, в связи с чем, судом было отказано в ходатайстве Истца о назначении повторной судебной экспертизы, так как основания, установленные ст.87 АПК РФ, отсутствуют.

По условиям договора купли-продажи стоимость недвижимого имущества определена сторонами в размере 73 000 000 руб. с учетом НДС, а согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере 72 967 000 руб., в связи с чем, суд полагает, что довод Истца о заключении сделки по заведомо заниженной стоимости не подтвержден доказательствами. В этой связи, с учетом того, что сделка была совершена по рыночной стоимости, а продавец получил продажную стоимость помещения в полном объеме, суд приходит к выводу о несостоятельности доводов Истца, что сделка являлась крайне невыгодной для Общества и причинила ему ущерб.

Также в этой связи, является несостоятельным довод Истца о том, что сделка преследовала цель по причинению ущерба и незаконному отчуждению имущества, поскольку, как установлено судебной экспертизой, сделка преследовала цель получить денежные средства, соответствующие реальной стоимости нежилого помещения.

26.12.2011г. было проведено заседание Совета директоров ОАО «Дирекция международных фотовыставок», которое приняло единогласное решение продать большую часть помещений в спорном здании по цене 73 000 000 руб., мотивировав необходимость продажи здания его нахождением в аренде на срок до 31.07.2043г. и низкой ставкой арендной платы.

Истцом не представлено доказательств того, что умыслом лиц, заключивших оспариваемый договор, охватывалось создание правовых последствий иных, нежели те, которые возникли: не продажа неликвидного помещения по рыночной стоимости, а отчуждение имущества акционерного общества по убыточной цене.

Оценивая довод истца о несоблюдении положений ст.78 ФЗ «Об акционерных обществах», суд приходит к следующему.

Размер активов баланса ОАО «Дирекция международных фотовыставок» составлял на дату заключения сделки 552 832 000 руб., стоимость отчуждаемого имущества не составляла 25% и более процентов балансовой стоимости активов общества по данным промежуточного баланса ОАО, составленного на дату принятия Росимуществом Распоряжения №1673 от 06.12.2011г. и в силу ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах», оспариваемая сделка не являлась крупной и не требовала единогласного одобрения Советом Директоров общества.

Суд не может согласиться с доводом Истца о том, что балансовая стоимость активов организации по данным промежуточной бухгалтерской отчетности организации (форма №1 «Бухгалтерский баланс») на 30.09.2011 года составляла 6 899 000 руб., в связи с тем, что на указанную дату акционерного общества еще не существовало, а промежуточная отчетность составлена в отношении ФГУП «Дирекция международных фотовыставок». При этом, в указанном балансе не учтены объекты недвижимого имущества: спорное здание и земельный участок, поскольку по состоянию на 30.09.2011г. указанные здание еще было закреплено за ФГУП «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» на праве хозяйственного ведения, а правом на земельный участок ФГУП «ФТ-Центр» вообще не владело. Право хозяйственного ведения ФГУП «ФТ-Центр» на здание было прекращено только 09.11.2011г. распоряжением ТУ Росимущества в г. Москве №1556.

При этом, несмотря на то, что сделка не требовала одобрения, суд отмечает, что фактически она была одобрена Советом директоров, поскольку в протоколе заседания совета директоров от 26.12.2011г. содержатся все основные условия договора купли-продажи, в т.ч. его цена, и за совершение сделки проголосовали все члены совета директоров.

Оценивая довод Истца о притворности сделки, суд считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с действующим гражданским законодательством, притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ следует, что волеизъявление сторон направлено на создание, изменение или прекращение обязательств, не определенных условиями притворной сделки. При совершении притворной сделки единая воля сторон направлена не на достижение соответствующего ей правового результата, а на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

По основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Из содержания п.2 ст.170 ГК РФ следует, что притворная сделка должна быть совершена между теми же сторонами, что и «прикрываемая».

Следовательно, довод Истца о том, что двумя сделками купли-продажи помещений: одной между ЗАО «Альфа Торг» и ОАО «Дирекция международных фотовыставок» и второй - между ОАО «Дирекция международных фотовыставок» и ЗАО «Бизнес Лайф» прикрывалась одна сделка купли-продажи между ОАО «Дирекция международных фотовыставок» и ЗАО «Бизнес Лайф» не отвечает содержанию нормы - ст.170 ГК РФ.

Согласно материалам дела ЗАО «Альфа-Торг», ЗАО «Бизнес Лайф», ОАО «Дирекция международных фотовыставок» не являются взаимосвязанными лицами, при этом юридическая связь между ЗАО «Альфа-Торг», ЗАО «Бизнес Лайф», ОАО «Дирекция международных фотовыставок» отсутствует, доказательств обратного не представлено.

При отчуждении недвижимости переход права осуществляется не на весь земельный участок продавца (иного отчуждателя), а только на его часть, занятую непосредственно зданием (сооружением) и необходимую для его использования со (ст.273 и ст.552 ГК РФ).

Часть земельного участка, подлежащая передаче покупателю при отчуждении недвижимости, определяется продавцом, который как собственник вправе передать приобретателю не только занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади и незанятый другими строениями.

Статья 35 ЗК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу ч.4 ст.35 ГК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением, в том числе, отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

На едином земельном участке с кадастровым номером №77:01:0001056:64 общей площадью 3945 квадратных метров, помимо здания, расположенном по адресу: пл.Смоленская- Сенная д.30, находится сооружение № 4 представляющее собой подземную автостоянку с надземной частью в виде въезда в подземный паркинг, пожарного выхода, а также вынесенных на поверхность земельного участка наружных блоков системы вентиляции подземной автостоянки, которое не принадлежит ЗАО «Бизнес Лайф».

В случае, когда продавец помещений в здании имел намерение продать покупателю часть земельного участка, занятого непосредственно зданием, а не прилегающего к зданию участка свободного от других строений, ОАО «Дирекция международных фотовыставок» было необходимо произвести реальный раздел всего земельного участка, разделив общий участок как минимум на два разных (с разными кадастровыми номерами) участка. Каждая из отдельных частей общего участка должна быть поставлена на кадастровый учет и зарегистрирована как самостоятельный объект недвижимости.

Действия ответчика по разделу земельного участка с кадастровым номером №77:01:0001056:64 общей площадью 3945 квадратных метров на два земельных участка, один из которых с кадастровым номером 77:01:001056:2218 общей площадью 1398 кв. метров располагается строго по обрезу здания, а второй с кадастровым номером 77:01:001056:2217 занимает всю оставшуюся площадь в размере 2 547 кв. метров, были произведены только 13 февраля 2014 года, в связи с чем, продажа земельного участка под зданием могла быть осуществлена не ранее указанной даты.

Помимо этого, на момент совершения оспариваемой сделки, помещение не могло продаваться вместе с земельным участком, поскольку объектом договора являлось не все здание целиком, а его часть, что соответствует ч.4 ст.35 ЗК РФ.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что требования ст.35 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи не были нарушены.

Таким образом, договоры купли-продажи помещений от 29.12.2011г. и 22.02.2012г., заключенные между ЗАО «Альфа-Торг» и ОАО «Дирекция международных фотовыставок», а также между ЗАО «Бизнес Лайф» и ОАО «Дирекция международных фотовыставок» не свидетельствует об изначальной согласованности злонамеренных действий сторон оспариваемых сделок (злоупотребление правом), недвижимое имущество не составляет основное имущество ОАО «Дирекция международных фотовыставок», участвующее в хозяйственной деятельности, недвижимое имущество реализовано по рыночной стоимости, экономическая целесообразность оспариваемых сделок подтверждена решением Совета Директоров ОАО «Дирекция международных фотовыставок».

Объект купли-продажи является объектом культурного наследия. При отчуждении объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые указываются в охранном обязательстве собственника объектов культурного наследия (п.4 ст.48 Федерального Закона от 25.06.2002 №73-Ф3 «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации»).

Согласно материалам дела, охранное обязательство №16-23/007-1080/8 от 27 апреля 2009г. выдано Комитетом по культурному наследию города Москвы (Москомнаследие) не в адрес собственника здания, а в адрес арендатора (пользователя) здания - ОАО «БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ», с которым Госкомитет РФ по управлению государственным имуществом заключил 25.10.1995г. договор аренды здания №01-12/2587/А5934-95 на срок 49 лет. Охранного обязательства с ОАО «Дирекция международных фотовыставок» комитет по культурному наследию (Москомнаследие) не заключал.

Согласно материалам дела, в п.5.2 охранного обязательства срок действия охранного обязательства устанавливается на время нахождения Объекта у Пользователя, т.е. до окончания срока арендного договора.

При переходе права собственности на объект культурного наследия обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые указаны в охранном обязательстве, остались без изменений, таким образом, эти обязательства несет не новый собственник здания, а продолжает нести его арендатор - ОАО «БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ».

В связи с тем, что охранное обязательство не было оформлено и в отношении предыдущих собственников, то при заключении оспариваемого договора оно не могло быть оформлено на нового собственника, поскольку обязанность по сохранению объекта культурного наследия возложена Москомнаследием не на собственника здания, а на арендатора. Доказательств того, что охранное обязательство, заключенное с арендатором, прекратило свое действие, суду не представлено.

На основании пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании изложенного, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

Госпошлина по делу относится на Истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 168-170, 203, 307- 310 ГК РФ, ст. ст. 110, 123, 124, 150, 156, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья: В.Г.Дружинина