Решение от 25 сентября 2024 г. по делу № А07-28544/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-28544/2023
г. Уфа
26 сентября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 12.09.2024

Полный текст решения изготовлен 26.09.2024


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Насыровой А.И., рассмотрев дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 19.07.2023,

при участии в судебном заседании (до перерыва)

от истца – ФИО2, доверенность №02АА6417444 от 03.08.2023, диплом о высшем юридическом образовании, паспорт;

от ответчика – ФИО3, доверенность №1дв от 10.01.2024, диплом о высшем юридическом образовании, удостоверение;

от ООО «Информ-эксперт» – эксперт ФИО4, паспорт;


Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 19.07.2023.

Определением суда от 05.09.2023 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.10.2023г. производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы. Проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Информ Эксперт» ФИО4.

27.02.2024 года от общества с ограниченной ответственностью «Информ Эксперт» поступило заключение эксперта № 19/23 от 29.01.2024.

Определением суда от 13.05.2024 производство по делу № А07-28544/2023 возобновлено.

08.08.2024 от ответчика через канцелярию суда поступило ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание.

10.09.2024 от эксперта ФИО4 через электронную систему подачи документов  «Мой арбитр» поступили письменные пояснения.

Поступившие документы приобщены к материалам дела.

Представитель истца исковые требования поддерживает, просит удовлетворить.

Представитель ответчика исковые требования не признаёт, поддерживает доводы, изложенные в отзыве.

Определением суда от 11.09.2024 объявлен перерыв в судебном заседании до 12.09.2024 10:00.

После перерыва, судебное заседание продолжено в том же составе, при лице, ведущем протокол, без явки представителей сторон.

Рассмотрев заявленные требования, изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Постановлением Главы Администрации № 1190 от 14 июля 2023 года г. «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений цокольного этажа пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:010204:122), расположенного по адресу: <...>» (далее - Объект), утверждены названные условия приватизации названного объекта недвижимости (далее – Постановление, Условия приватизации).

Согласно п. 1.5. Постановления, рыночная стоимость Объекта согласно Отчёту об оценке № 3509-1Н/2023 от 19.06.2023, составленному ООО «Новосибирская оценочная компания», составляет 4 923 250 руб. (Четыре миллиона девятьсот двадцать три тысячи двести пятьдесят рублей), без учёта НДС 20 % и равна его рыночной стоимости.

Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта без учёта НДС.

18 июля 2023 года Управлением в адрес истца был направлен проект Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 19 июля 2023 года.

Пунктом 3.1 Проекта Договора, предусмотрено, что стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 4 923 250 руб. (Четыре миллиона девятьсот двадцать три тысячи двести пятьдесят рублей), без учёта НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчётом № 3509-1Н/2023 от 19.06.2023, составленным ООО «Новосибирская оценочная компания».

Согласно 3.3. Проекта Договора, Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 492 325 руб. (Четыреста девяноста две тысячи триста двадцать пять рублей), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днём исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счёт Продавца.

Согласно п. 3.4. Проекта Договора, последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение пяти лет равными взносами согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.

Оплата стоимости Объекта и уплата процентов производится в рублях. При оплате стоимости Объекта Покупатель обязан указывать в назначении платежа сумму ежемесячного платежа и сумму процентов.

Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объёме и в срок при условии поступления денежных средств на счёт Продавца не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей.

Согласно п. 3.5. Проекта Договора, в пределах срока оплаты Объекта (до наступления обусловленного настоящим Договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения настоящего Договора.

С названными условиями (пунктами) договора истец не согласен.

По инициативе истца оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «ТРС групп» была произведена оценка нежилых помещений.

В соответствии с выполненным ООО «ТРС групп» отчетом №405/2023 от 15.08.2023 рыночная стоимость объекта оценки равна 3 154 200,00 (Три миллиона сто пятьдесят четыре тысячи двести) рублей, 00 копеек, без учета НДС 20 %.

Истец считает, что цена, установленная в п. 3.1. Проекта Договора должна быть не 4 923 250 руб., а 3 154 200,00 руб. без учета НДС 20 %

Также истец указал, что пункт 3.5. договора противоречит п. 3 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ в котором указано, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Из материалов дела усматривается, что на дату утверждения условий приватизации, действовала ставка рефинансирования в размере 7,5 % годовых.

В Определении ВС РФ от 2 июля 2020 г. N 305-ЭС20-8519 указано на то, что применение ставки рефинансирования на дату утверждения условий приватизации правомерно.

Учитывая изложенное, 17 августа 2023 года в адрес ответчика направлено письмо с требованиями:

- заключить Договор купли-продажи от 19 июля 2023 года с ценой выкупаемого объекта в размере 3 154 200,00 (Три миллиона сто пятьдесят четыре тысячи двести) рублей, 00 копеек, без учета НДС 20 %, определенной Отчетом №405/2023 от 15.08.2023, составленным ООО «ТРС ГРУПП».

- изложить п. 3.1. в следующей редакции: «Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 3 154 200,00 (Три миллиона сто пятьдесят четыре тысячи двести) рублей, 00 копеек, без учета НДС 20 %, и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчетом № №405/2023 от 15.08.2023, составленным ООО «ТРС ГРУПП»».

- изложить п. 3.3. в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 315 420,00 (триста пятнадцать тысяч четыреста двадцать) рублей, 00 копеек, перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора».

- изложить п. 3.5. в следующей редакции: «В пределах срока оплаты Объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату утверждения условий приватизации (7,5 % по состоянию на 14 июля 2023 года).»

Ответ на вышеуказанное письмо, а также принятие протокола разногласий не поступило.

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ арендатор вправе оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отчетом № 405/2023 от 15.08.2023, составленным ООО «ТРС ГРУПП», рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:010204:122, расположенного по адресу <...>, по состоянию на 14.04.2023 г., составляет с учетом округления: 3 154 200,00 (Три миллиона сто пятьдесят четыре тысячи двести) рублей, 00 копеек, без НДС (по состоянию на 14.04.2022 г. (дата оценки)).

В материалы дела Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан также представлен отчет № 3509-1Н/2023 от 19.06.2021, выполненный ООО «Новосибирская оценочная компания», рыночная стоимость объекта оценки, по состоянию на дату оценки, составила (округленно): 5 907 900 (пять миллионов девятьсот семь тысяч девятьсот рублей ноль копеек), в т.ч. НДС (20%) 984650 руб. (девятьсот восемьдесят четыре тысячи шестьсот пятьдесят рублей ноль копеек) (по состоянию на 14.04.2022 г. (дата оценки)).

С целью определения рыночной стоимости объекта, определением суда от 24.10.2023 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту обществу с ограниченной ответственностью «Информ Эксперт» ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли выполненный ООО «Новосибирская оценочная компания» отчет №3509-1Н/2023 от 19.06.2023 об оценке  рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Ленинский район, ул. Кирова, д. 8, п/п 6-10  (кадастровый номер 02:55:010204:122) требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов.

2. В случае выявления несоответствия требованиям, указать, каким именно.

3. В случае выявления несоответствия требованиям - указать, повлияли ли они на определение рыночной стоимости указанного  объекта оценки и каким образом, а также определить рыночную стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 14.04.2023.

Согласно заключению эксперта № 19/23, экспертом сделаны следующие выводы:

1. Соответствует ли выполненный ООО «Новосибирская оценочная компания» отчет №3509-1Н/2023 от 19.06.2023 об оценке  рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Ленинский район, ул. Кирова, д. 8, п/п 6-10  (кадастровый номер 02:55:010204:122) требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов.

Выполненный ООО «Новосибирская оценочная компания» отчет №3509-1Н/2023 от 19.06.2023 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Ленинский район, ул. Кирова, д. 8, п/п 6-10 (кадастровый номер 02:55:010204:122) не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством.

2. В случае выявления несоответствия требованиям, указать, каким именно.

По итогам проверки Отчета об оценке №3509-1 Н/2023 от 19.06.2023, выполненного ООО «Новосибирская оценочная компания» на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и существенных нарушений были выявлены следующие нарушения федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности: нарушены требования п. 2 ФСО VI:

4) Не проведена корректировка на расположение объекта оценки на цокольном этаже (оценщиком указано, что цоколь находится на уровне 1 этажа, что не соответствует действительности)

5) По Аналогу №2 площадью 85 кв.м при расчете арендной платы объекта оценки площадью 60 кв.м не произведена повышающая корректировка как указано было в обосновании корректировок

6) Некорректно произведен расчет Квадрата отношения первоначальной стоимости к сумме первоначальной стоимости и сумме всех корректировок по модулю в рамках расчета рыночной арендной ставки

3. В случае выявления несоответствия требованиям - указать, повлияли ли они на определение рыночной стоимости указанного объекта оценки и каким образом, а также определить рыночную стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 14.04.2023.

Выявленные несоответствия существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта оценки, а именно на 33,59% является завышенной.

Размер рыночной стоимости выкупаемого имущества - нежилых помещений назначение; нежилое, площадь: 60 кв.м., цокольный этаж №б/н, г. Уфа, Ленинский район, ул. Кирова, д. 8, п/п 6-10 Кадастровый номер: 02:55:010204:122 по состоянию на 06.12.2022 года составляет:

1) 3 923 600,00 (Три миллиона девятьсот двадцать три тысячи шестьсот) рублей с учетом НДС (20%) - 653 933 (Шестьсот пятьдесят три тысячи девятьсот тридцать три) рубля 33 коп.

2) 3 269 666 (Три миллиона двести шестьдесят девять тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек без учета НДС (20%).

Управление, возражая относительно заключения эксперта ФИО4 № 19/23, заявило ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание, указало, что на странице 58-59, в разделе выводы, эксперт указывает, что размер рыночной стоимости выкупаемого имущества нежилых помещений площадью 60 кв.м., <...>. п.6-10, кадастровый помер 02:55:010204:122 но состоянию на 06.12.2022 года составляет 3 269 666 рублей 67 копеек без учета НДС. Однако перед экспертом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости по состоянию на 14 апреля 2023 года.

Определяя рыночную стоимость, эксперт использовал те же аналоги, которые применил оценщик ООО Новосибирская оценочная компания. В рамках исследования эксперт повторно проводит расчет согласно представленным допущениям с внесением соответствующих корректировок в расчет стоимости объекта.

В качестве нарушений, выявленных в Отчете об оценке ООО «Новосибирская оценочная компания», эксперт указывает следующие:

-        не проведена корректировка па расположение объекта оценщика цокольном этаже (оценщиком указано, что цоколь находится на уровне 1 этажа, что не соответствует действительности);

-        по аналогу № 2 площадью 85 кв.м, при расчете арендной платы объекта оценки площадью 60 кв.м, не произведена повышающая корректировка как указано было в обосновании корректировок;

-        некорректно произведен расчет Квадрата отношения первоначальной стоимости к сумме первоначальной стоимости и сумме всех корректировок по модулю в рамках расчета рыночной арендной ставки.

Указанные нарушения существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта (стоимость согласно отчету - 4 923 000 руб., экспертиза - 3 269 666 руб. при тех же аналогах).

Экспертом ФИО4 даны развернутые письменные пояснения на возражения ответчика и по поставленным перед ним дополнительным вопросам.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами. Поскольку экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, изложено последовательно и логично, соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ, выводы эксперта понятны и мотивированны, суд считает, что указанное выше экспертное заключение соответствуют требованиям законодательства. Оснований не доверять выводам эксперта, имеющего необходимые специальные познания и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд в данном случае не усматривает.

Таким образом, исследовав и оценив выводы эксперта, сопоставив их также с имеющимися в материалах дела доказательствами, суд приходит к выводу о возможности принятия заключения эксперта в качестве надлежащих доказательств (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности указанного заключения эксперта, а равно о необходимости назначения дополнительной или повторной экспертизы, судом не установлено.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Несоответствие представленного в материалы дела заключения эксперта, положениям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, не установлено.

Истец с учетом экспертного заключения, уточнил исковые требования и просил урегулировать договорные разногласия при заключении Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 19 июля 2023 года, заключаемого между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан следующим образом

- Пункт 3.1. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 19 июля 2023 года, изложить в следующей редакции:

«Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 3 269 666 (Три миллиона двести шестьдесят девять тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек без учета НДС (20%), и равна его рыночной стоимости, определенной судебным экспертом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается судебной экспертизой № 19/23 от 29.01.2024г. выполненной ООО «ИНФОРМ-ЭКСПЕРТ»

- Пункт 3.3. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 19 июля 2023 года, изложить в следующей редакции:

«Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 326 966,60 (триста двадцать шесть тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей, 60 копеек, перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора».

- Пункт 3.5. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 19 июля 2023 года, изложить в следующей редакции:

«В пределах срока оплаты Объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату утверждения условий приватизации (7,5 % по состоянию на 14 июля 2023 года).».

Заявление об уточнении исковых требований судом принято.

Во избежание возможных споров между истцом и ответчиком в будущем по вопросу подлежащей применению ставки, истец указал просительную часть иска в заявленном виде. В данном случае не происходит изменение позиции истца в данной части, поскольку истец лишь конкретизирует размер подлежащей применению ставки (7,5% годовых).

Согласно части 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

На момент направления ответчиком обществу предложения о заключении договора купли-продажи, объявления о продаже арендуемого имущества не было опубликовано. В случае, если объявление о продаже арендуемого имущества не было опубликовано, то указанная дата должна определяться с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (Определение Верховного суда Российской Федерации N 305-ЭС20-8519 от 02.07.2020).

Решение о приватизации истцом арендуемого имущества принято Постановлением Главы Администрации г. Уфы № 1190 от 14 июля 2023 года «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений цокольного этажа пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:010204:122), расположенного по адресу: <...>».

Размер ставки рефинансирования на момент принятия решения об условиях его приватизации (14.07.2023) составлял 7,5% (официальные сведения на сайте Центрального Банка РФ).

Законодательством не предусмотрено право ответчика произвольно устанавливать иной размер процентной ставки, которая применяется на период рассрочки, в том числе применять ставку, которая действуют на дату вынесения решения суда.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, суд считает обоснованными указанные доводы истца.

При таких обстоятельствах суд полагает, что выкупная стоимость спорного объекта должна определяться исходя из рыночной стоимости, установленной заключением эксперта в рамках назначенной судебной экспертизы, и составляет 3 269 666,67 рублей. Спорные условия договора подлежат урегулированию в редакции условий договора, предлагаемых истцом.

В соответствии с частью 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнению ими своих обязанностей.

Экспертиза, выполненная экспертом ООО «ИНФОРМ-ЭКСПЕРТ» принята судом в качестве надлежащего доказательства и подлежит оплате.

Истцом представлены доказательства перечисления денежных средств на депозит суда в размере 40 000 руб. (чек по операции от 17.10.2023г.).

Поскольку на депозитном счете арбитражного суда имеются денежные средства в размере 28 500 руб., то указанная сумма подлежит перечислению на расчетный счет экспертной организации - ООО «ИНФОРМ-ЭКСПЕРТ».

Поскольку суд при рассмотрении исковых требований признал обоснованным доводы истца, причем судом указанные выводы сделаны, в том числе с учетом выводов судебного эксперта, подтвердившего доводы истца, то расходы на судебную экспертизу могут быть отнесены к судебным издержкам и соответственно подлежат возмещению проигравшей стороной.

С учетом удовлетворения исковых требований, судебные расходы истца на проведение экспертизы в размере 28 500 руб. подлежат отнесению на ответчика.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 6 000 руб. относятся на ответчика с взысканием в пользу истца.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", действующим законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 19 июля 2023 года, с изложением пунктов 3.1, 3.3. и 3.5 указанного договора в следующей редакции:

         - «пункт 3.1. Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 3 269 666  (три миллиона двести шестьдесят девять тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек без учета НДС (20%), и равна его рыночной стоимости, определенной судебным экспертом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Заключением эксперта №19/23 от 29.01.2024г., составленным ООО «ИНФОРМ-ЭКСПЕРТ»;

         - «пункт 3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 326 966,60 (триста двадцать шесть тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 60 копеек, перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора»;

         - «пункт 3.5. В пределах срока оплаты Объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату утверждения условий приватизации (7,5 % по состоянию на 14 июля 2023 года)».

         Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 28 500 руб., по уплате государственной пошлины по иску в сумме 6 000 рублей.

         Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.


Судья                                                                        Р.М. Файрузова