Решение от 1 ноября 2018 г. по делу № А46-4421/2018

36/2018-133489(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

город Омск № дела 02 ноября 2018 года А46-4421/2018 Резолютивная часть решения объявлена 30.10.2018.

Решение в полном объёме изготовлено 02.11.2018.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ярковой С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерству имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об оспаривании распоряжения в части,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий»,

при участии в судебном заседании: от заявителя - ФИО3 по доверенности от 29.08.2016 (паспорт),

от заинтересованного лица - ФИО4 по доверенности от 29.12.2017 (удостоверение),

от общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» -до перерыва ФИО5 по доверенности от 30.05.2018, после перерыва не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее также Предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании недействительным пункта 2 распоряжения Министерства имущественных отношений Омской области (далее – Министерство, заинтересованное лицо) от 12.02.2018 № 162-р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области» в части установления начального размера годовой арендной платы в сумме 8 717 000 руб. Также просит обязать Министерство устранить допущенные нарушения его прав и законных интересов путём установления при проведении аукциона, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области, из земель населённых пунктов, с кадастровым номером 55:36:11 02 25:2032 площадью 9 517 кв.м, с местоположением, установленным примерно в 215 м юго-восточнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Кировский административный округ, ул. Малая Островская, д. 29, с видом разрешённого использования: магазины, торговые комплексы и центры (в том числе салоны по продаже автотранспортных средств) начального размера годовой арендной платы в сумме 2 244 320 руб.

Определением суда от 08.06.2018 в связи с назначением судебной экспертизы, производство по делу приостанавливалось.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли отчёт № ГК 05/1-ОЦ-2017/1-Н от 20.11.2017 об оценке рыночной стоимости и рыночной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:11 02 25:2032, площадью 9 517 кв.м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - жилой дом, участок находится примерно в 215 м по направлению на юго-восток; почтовый адрес ориентира: Омская область, Кировский административный округ, ул. Малая Островская, д.

29, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» (ИНН 5507061680 ОГРН 1025501378528, 644123, г. Омск, ул. 70 лет Октября, д. 10/1, оф. 22, оценщик - Воловик Д.П.) требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, методическим указаниям и достоверности определённой рыночной стоимости участка и размера рыночной арендной платы за пользование участком, или в отчёте имеются методологические и технические ошибки, которые повлияли на достоверность выводов, сделанных при определении рыночной стоимости земельного участка и рыночной арендной платы за пользование земельным участком?

- какова итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, и какова итоговая величина рыночной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:11 02 25:2032 по состоянию на 14.11.2017?

17.07.2018 от экспертной организации - общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» в материалы дела поступило заключение эксперта.

Определением Арбитражного суда Омской области от 19.07.2018 назначено судебное заседание по вопросу возобновления производства по делу.

В судебном заседании, состоявшемся 06.09.2018, представитель заявителя в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) ходатайствовал об уточнении заявленных требований, просит признать недействительным пункт 2 распоряжения Министерства № 162-р от 12.02.2018 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области» в части установления начального размера годовой арендной платы в сумме 8 717 000 руб. Также просит обязать Министерство устранить допущенные нарушения его прав и законных интересов путём установления при проведении аукциона, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области, из земель населённых пунктов, с кадастровым номером 55:36:11 02 25:2032 площадью 9 517 кв.м, с местоположением, установленным примерно в 215 м юго-восточнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Кировский административный округ, ул. Малая Островская, д. 29, с видом разрешённого использования: магазины, торговые комплексы и центры (в том числе салоны по продаже автотранспортных средств) начального размера годовой арендной платы в сумме 1 987 000 руб.

Судом уточнения приняты.

Кроме того, определением от 06.09.2018 суд привлёк к участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» (далее - ООО «Центр интеллектуальных технологий»).

В судебном заседании представитель Общества требования поддержал.

Министерство возражало против удовлетворения заявленных требований, настаивая на правомерности принятого акта. Кроме того, заинтересованным лицом заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Суд полагает, что ходатайство Министерства удовлетворению не подлежит, так как отсутствуют основания для назначения повторной экспертизы: представленное в материалы дела заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» от 13.07.2018 соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, как и сомнения в обоснованности представленного заключения, что является основанием для отказа в удовлетворении ходатайства.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

12.02.2018 Министерством было издано распоряжение № 162-р «О проведении аукциона, на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в

собственности Омской области» с кадастровым номером 55:36:11 02 25:2032, площадью 9 517 кв.м, с местоположением, установленным примерно в 215 м юго-восточнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Кировский административный округ, ул. Малая Островская, д. 29.

Целевое назначение аренды - для строительства магазинов, торговых комплексов и центров, в том числе салонов по продаже автотранспортных средств (пункт 1.2. проекта договора аренды участка, абзац 10 извещения о проведении аукциона).

Пунктом 2 названного распоряжения установлен начальный размер годовой арендной платы, составляющий 8 717 000 руб.

При этом величина годовой арендной платы определена в соответствии с Отчётом № ГК 05/1-ОЦ-2017/1-Н от 20.11.2017 об оценке рыночной стоимости и рыночной арендной платы за пользование земельным участком, составленным ООО «Центр интеллектуальных технологий» (оценщик - ФИО6).

16.03.2018 ФИО2 подана заявка на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды участка.

Ознакомившись с аукционной документацией, в том числе с Отчётом № ГК 05/1-ОЦ- 2017/1-Н от 20.11.2017, заявитель посчитал его не соответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), федеральным стандартам оценки, методическим указаниям и достоверности определённой рыночной стоимости и рыночной арендной платы указанного участка.

Также ФИО2 обратился к независимому оценщику – обществу с ограниченной ответственностью «БНОЭ «Эталон», в соответствии с отчётом которого, размер рыночной арендной платы участка в год определён в 2 244 320 руб.

Поскольку указанный Министерством размер арендной платы в несколько раз превышает его действительную величину, Предприниматель обратился в суд с настоящим требованием за защитой нарушенного права.

Суд находит заявление подлежащим удовлетворению по следующим причинам.

Как следует из текста заявления, оно подано в порядке главы 24 АПК РФ - Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделённых федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.

В силу положений статей 65 и 200 названного кодекса обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на административный орган.

Пунктом 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определённой по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом № 135-ФЗ, или в размере не менее 1,5 % кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

В соответствии со статьёй 8 Закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной

стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определённая в отчёте, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчёта, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Информационном письме от 30.05.2002 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» следует, что необходимо различать случаи, когда законом или иным нормативным актом предусмотрены:

а) обязательный характер величины стоимости объекта оценки (абзацы 4-5 пункта 1);

б) обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки (абзацы 6-7 пункта 1). В этом случае судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное её оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Таким образом, применительно к рассматриваемой ситуации самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определённой ООО «Центр интеллектуальных технологий», путём предъявления отдельного иска не допускается, что, тем не менее, не исключает возможности рассмотрения обоснованности величины стоимости объекта в рамках иного спора.

Так, согласно абзацу 8 пункта 1 приводимого выше Информационного письма, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Основанием предоставления земельного участка в аренду является договор (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ), заключаемый на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Проект договора направляется уполномоченным органом победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона (пункт 20 статьи 39.12 ЗК РФ), которые, в свою очередь в течение тридцати дней обязаны его подписать и предоставить назад в уполномоченный орган (пункт 30 статьи 39.12 ЗК РФ).

Таким образом, заключение договора аренды для победителя аукциона или

единственного принявшего участие в аукционе участника является обязательным.

Несоблюдение обязанности по заключению договора влечёт для означенных лиц последствия, указанные в пункте 30 статьи 39.12 ЗК РФ (включение в реестр недобросовестных участников аукциона), а также утрату внесённого задатка (пункт 21 статьи 39.12 ЗК РФ).

В силу статей 432, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 65 ЗК РФ условие об арендной плате является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно части 2 статьи 13 Закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определённой в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ранее отмечалось, что по делу была проведена судебная экспертиза.

В рамках последней эксперт общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» ФИО7 пришла к выводу о том, что рыночная стоимость арендной паты за использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 02 25:2032 по состоянию на 14.11.2017 (дата оценки объекта ООО «Центр интеллектуальных технологий») составляет округлённо 1 987 000 руб.

В силу части 2 статьи 64 АПК РФ в качестве доказательств допускаются заключения экспертов.

Правовое значение заключения судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (часть 3 статьи 86 АПК РФ).

В соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признаётся арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

По смыслу разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности судебной экспертизы от 13.07.2018 по делу № А46-4421/2018 судом не установлено.

Анализируя представленные доказательства, суд принимает во внимание выводы эксперта, изложенные в заключении, о величине рыночной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:11 02 25:2032 по состоянию на 14.11.2017 в размере (округлённо) 1 987 000 руб. в год.

В то же время ООО «Центр интеллектуальных технологий» в своём отчете № ГК 05/1-ОЦ-2017/1-Н по состоянию на ту же дату определило величину рыночной арендной платы в год в размере 8 717 000 руб.

Кроме того, при обращении в суд заявителем был представлен отчёт общества с ограниченной ответственностью «БНОЭ «Эталон», в соответствии с которым размер

рыночной арендной платы участка определён в 2 244 320 руб.

Совокупность приведённых обстоятельств позволяет суду утверждать о недостоверности данных, указанных в отчёте ООО «Центр интеллектуальных технологий» от 20.11.2017 № ГК 05/1-ОЦ-2017/1-Н, а значит, и в пункте 2 распоряжения Министерства от 12.02.2018 № 162-р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области».

Установление неоправданно высокой величины стоимости арендной платы, безусловно, ограничивает Предпринимателя в его правах как лица, выразившего намерение принять участие в открытом аукционе.

По указанным причинам требование ФИО2, как законное и обоснованное подлежит удовлетворению.

При принятии решения арбитражный суд, в том числе, распределяет судебные расходы (часть 2 статьи 168 АПРК РФ).

В соответствии со статьёй 101 последнего судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, к которым согласно статье 106 АПК РФ относятся, в частности, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счёта арбитражного суда по выполнении экспертами своих обязанностей.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счёта суда или за счёт средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

Ранее отмечалось, что определением суда от 08.06.2018 по делу была назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус».

При таких обстоятельствах последнему следует выплатить с депозитного счёта Арбитражного суда Омской области 15 000 руб., перечисленных ФИО2 по платёжному поручению № 64 от 16.05.2018.

В связи с удовлетворением заявленных требований бремя несения судебных расходов возлагается на Министерство.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 168-170 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд именем Российской Федерации

РЕШИЛ:

требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Признать недействительным пункт 2 распоряжения Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) № 162-р от 12.02.2018 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области» в части установления начального размера годовой арендной платы в сумме 8 717 000 руб.

Обязать Министерство имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО2 путём установления при проведении аукциона, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области, из земель населённых пунктов, с кадастровым номером 55:36:11 02 25:2032 площадью 9 517 кв.м, с местоположением, установленным примерно в 215 м юго-восточнее

относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Кировский административный округ, ул. Малая Островская, д. 29, с видом разрешённого использования: магазины, торговые комплексы и центры (в том числе салоны по продаже автотранспортных средств), начального размера годовой арендной платы в сумме 1 987 000 руб.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3300 руб.; за проведение судебной экспертизы в сумме 15 000 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 300 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной чек-ордером от 18.01.2018.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» (юридический адрес: 644010, <...>, фактический адрес: 644010, <...>) за проведение экспертизы с депозитного счёта Арбитражного суда Омской области денежные средства в размере 15000 руб., уплаченных индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) платёжным поручение № 64 от 16.05.2018.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы - со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Яркова