Решение от 13 июня 2019 г. по делу № А32-52237/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-52237/2018
г. Краснодар
13 июня 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 06.06.2019.

Полный текст решения изготовлен 13.06.2019.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 350063, <...> (далее – истец, территориальное управление)

к акционерному обществу «Анапа Инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 196128, г. Санкт-Петербург, площадь Чернышевского, 11 (далее – ответчик, АО «Анапа Инвест», общество)

о взыскании 2 136 536,17 рублей

о расторжении договора аренды от 01.06.2009 № 7700001235 земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:70

о возложении обязанности передать земельный участок

при участии

от истца: ФИО2 – по доверенности

от ответчика: ФИО3 – по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, согласно которого просит:

взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в размере 2 136 536,17 рублей;

о расторжении договора аренды от 01.06.2009 № 7700001235 земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:70;

о возложении обязанности передать по акту приема – передачи земельный участок с кадастровым номером 23:37:1101002:70.

Представитель истца пояснил, что сумма долга погашена ответчиком.

Представитель ответчика возражает относительно удовлетворения иска, указывает на то, что задолженность по арендной плате отсутствует, земельный участок используется по целевому назначению в целях эксплуатации объектов недвижимости и сооружений, принадлежащих обществу.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 31.05.2019 объявлен перерыв до 11 часов 00 минут 06.06.2019. После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.

Изучив материалы дела, суд установил, на основании распоряжения от 11.06.2009 № 503-р «О предоставлении Закрытому акционерному обществу «Анапа Инвест» в аренду земельного участка в городе Анапе» между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 7700001235 (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:37:1101002:70, расположенный относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш для размещения производственной базы, площадью 65 757 кв. м (пункт 1.1 договора). На участке имеются: здание электрической подстанции ТП № 133, общей площадью 7,7 кв. м; линии электропередачи, протяженностью 3 434 м; причал, литер VI, общей плоащдью48 кв. м; здание электрической подстанции ТП № 142, общей площадью 24,3 кв. м; здание электрической подстанции № 127, общей площадью 13,7 кв. м; причал, литер V, общей площадью 170 кв. м; здание столовой – магазин, литер Л, общей площадью 278,4 кв. м; здание столярного цеха, литер Р, р, общей площадью 212,7 кв. м; здание служебного корпуса, литер А, общей площадью 501,6 кв. м; здание лаборатории технических средств, О,П, общей площадью 543,4 кв. м; здание электростанции, литер Ж, ж, общей площадью 136,2 кв. м; здание рыбоводного цеха, литер Б, б, б1, общей площадью 611,4 кв. м; бытовое здание, литер М, Н, общей площадью 89,8 кв. м; здание лаборатории рыбоводного цеха, литер В, общей площадью 53,7 кв. м; здание бани – прачечной, литер И, К, общей площадью 177,8 кв. м; здание мидийного цеха, литер Ф, общей площадью 309,1 кв. м; здание котельной, литер Ж, ж, общей площадью 31,9 кв. м; здание холодильника, литер Е, е, общей площадью 204,3 кв. м; здание административного корпуса, литер А, а, а1, а2, общей площадью 452,2 кв. м (пункт 1.2 договора). Согласно пункта 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 01 июня 2009 года по 31 мая 2058 года. Пунктом 3.1 договора установлено, что размер годовой арендной платы за участок с даты государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 15.09.2006 № 7700000205 составляет 2 564 523,00 рублей. В силу пункта 3.6 договора арендная плата вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки (пункт 6.2 договора).

В адрес территориального управления 24.07.2018 поступило письмо министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края от 23.07.2018 № 44-4316/18-01-08 по вопросу проведения анализа использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:70, в том числе на предмет соответствия условиям договора аренды или назначения имущества.

Как указывает истец, по результатам проведенных территориальным управлением мероприятий установлено, что на основании договоров субаренды, заключенных с ООО «Утришская волна» на спорном земельном участке расположены нестационарные торговые объекты и объекты общественного питания.

Указывая на нецелевое использование спорного земельного участка, а также задолженность по арендным платежам, истец письмом от 09.10.2018 № 09/16553 потребовал приведения земельного участка в соответствие с видом разрешенного использования, путем освобождения участка от незаконно размещенных в его границах объектов, и погашения задолженности. Также указанным письмом истец направил в адрес ответчика соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

Ответчик письмо от 01.11.2018 № Исх-16/2018-21 сообщил об отсутствии задолженности по договору аренды и отсутствии оснований расторжения договора.

Истец, указывая на имеющуюся задолженность по арендной плате, а также нецелевое использование земельного участка, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено следующее. По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, истец в материалы дела представил требование адресованное ответчику от 09.10.2018 № 09/16553, о приведении земельного участка в соответствие с видом разрешенного использования, путем освобождения участка от незаконно размещенных в его границах объектов, и погашении задолженности.

Претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязательств без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии возникновения спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся конфликт, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении такого спора. Оставляя иск без рассмотрения, суд исходит из реальной возможности исчерпания конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования, иск подлежит рассмотрению в суде (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.05.2010 по делу № А32-45135/2009, от 23.09.2010 по делу № А32-57026/2009, от 27.09.2010 по делу № А32-50943/2009, от 21.01.2011 по делу № А53-4507/2010 и от 03.05.2011 по делу № А32-26706/2010).

Суд, оценив представленные сторонами документы, пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер годовой арендной платы за участок с даты государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 15.09.2006 № 7700000205 составляет 2 564 523,00 рублей. В силу пункта 3.6 договора арендная плата вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала.

Так, истец просит взыскать с ответчика 2 136 536,17 рублей задолженности по договору. Вместе с тем, ответчиком представлены в материалы дела платежные поручения, а также акт сверки взаимных расчетов, согласно которого по состоянию на 30.06.2019 задолженность по арендной плате отсутствует. Указанное также подтверждено представителем истца в судебном заседании.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

Кроме того, имевшаяся задолженность по арендной плате, погашенная в разумный срок, не является достаточным основанием для расторжения договора аренды.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Как указано выше в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

Из существа заявленных требований следует, что у истца имеются претензии к арендатору в связи с нахождением на земельном участке нестационарных торговых объектов, используемых третьими лицами без оформления надлежащим образом документации, позволяющей осуществлять торговую деятельность. Истец считает, что размещение подобных объектов противоречит условиям договора аренды и целевому назначению арендованного земельного участка.

По правилам части 1 статьи 65Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Так, ответчиком представлен акт осмотра от 03.04.2019, составленный специалистом 3 разряда отдела управлением земельным фондом межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республики Адыгея, совместно с представителем АО «Анапа Инвест», согласно которого на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1101002:70, площадью 65 757 кв. м, расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности: здание административного корпуса, площадью 452,2 кв. м, литер А, а, а1, а2, кадастровый номер 23:37:1101002:333; бытовое здание, площадью 89,8, литер М, Н, кадастровый номер 23:37:1101002:284; здание лаборатории рыболовного цеха, площадью 53,7 кв. м, литер В, кадастровый номер 23:37:1101002:289; здание столярного цеха, площадью 212,7 кв. м, литер Р, р, кадастровый номер 23:37:1101002:335; здание рыболовного цеха, площадью 611.4 кв. м, литер Б, б, б1, кадастровый номер 23:37:1101002:288; здание электростанции, площадью 136,2 кв. м, литер Ж, ж, кадастровый номер 23:37:1101002:369; здание столовой – магазина, площадью 278,4 литер Л, с кадастровым номером 23:37:1101002:328; здание мидийного цеха, площадью 309,1, литер Ф, кадастровый номер 23:37:1101002:334; здание холодильника, площадью 204,3 кв. м, литер Е, е, кадастровый номер 23:37:1101002:336; здание лаборатории технических средств, площадью 543,4 кв. м, литер О, П, кадастровый номер 23:37:1101002:285; здание бани-прачечной, площадью 177,8 кв. м, литер И, К, кадастровый номер 23:37:1101002:337; здание электрической подстанции № 127, площадью 13,7 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:367; здание электрической подстанции № 133, площадью 3,7 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:366; здание электрической подстанции ТП № 142, площадью 24,3 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:368; линии электропередачи, протяженностью 3 434 м, кадастровый номер 23:37:1101002:377; причал, литер VI, площадью 48 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:375; причал, литер V, площадью 170 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:376.

Из фотоматериала, приложенного к акту осмотра, следует, что нестационарные торговые объекты на спорном земельном участке отсутствуют.

При таких обстоятельствах, материалами дела не подтверждено нецелевое использование спорного земельного участка. Истцом не доказано, что в нарушение целевого использования земельного участка, на участке расположены нестационарные торговые объекты.

Таким образом, использование арендованного земельного участка осуществляется обществом в соответствии с установленным видом, а довод территориального управления судом не принимается, поскольку является необоснованным.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что общество использует земельный участок в соответствии с условиями заключенного договора, существенных нарушений, влекущих расторжения договора аренды земельного участка, ответчиком не допущено, ввиду чего в удовлетворении иска в части расторжения надлежит отказать.

В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Так как в удовлетворении иска о расторжении договора аренды отказано, то отсутствуют основания для возложения на арендатора обязанности возвратить арендатору спорный земельный участок. Кроме того, расположение капитальных объектов на спорном земельном участке, исключают возможность передачи земельного участка.

Руководствуясь статьями 4, 27, 29, 137, 167-176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко