Постановление от 13 июля 2020 г. по делу № А50-7599/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-2679/20

Екатеринбург

13 июля 2020 г. Дело № А50-7599/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2020 г. Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Тороповой М.В.,

судей Татариновой И.А., Полуяктова А.С.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Амбер-Строй» (далее – общество «Амбер- строй»), Валиулина Романа Равилевича (далее – Валиулин Р.Р.), Департамента земельных отношений администрации города Перми (далее - Департамент) на решение Арбитражного суда Пермского края от 25.11.2019 по делу

№ А50-7599/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие посредством онлайн-заседания:

Лазаревский Евгений Львович (лично, паспорт);

представитель Валиулина Р.Р. – Лазаревский Е.Л. (доверенность от 21.02.2018);

от общества «Амбер-строй» - директор Надымов В.Н. (лично), Порохнина А.А. (доверенность от 14.03.2019):

от закрытого акционерного общества Инвестиционная компания «Финансовый дом» - Романов А.Ю. (доверенность от 10.01.2020);

от Прокуратуры Свердловской области – Зобнина Л.В. (доверенность от 16.10.2019, поручение Прокуратуры Пермского края от 23.06.2020).

Заместитель прокурора Пермского края (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту, обществу «Амбер- Строй» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи № 0078-17 от 06.02.2017 земельного участка площадью 8 435 кв. м, с кадастровым номером 59:01:5010092:57, местоположение установлено


относительно ориентира, расположенного за пределами участка; почтовый адрес ориентира: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродский, квартал № 92, заключенного между Департаментом и обществом «Амбер- Строй», применении последствий недействительности данной сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Администрация города Перми, Валиулин Роман Равилевич, Лазаревский Евгений Львович, Ушаков Денис Валентинович, Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми, Лештаева Елена Альбердовна, Смольникова Екатерина Сергеевна, Безденежных Тимофей Геннадьевич, Департамент имущественных отношений администрации города Перми, закрытое акционерное общество «Амбер- СтройСервис» (в настоящее время акционерное общество «Амбер- СтройСервис»), Управление внешнего благоустройства администрации города Перми, Гарбузова Ольга Валерьевна, Горнев Василий Владимирович, Печерский Сергей Михайлович, Зыков Иван Александрович, Дымский Виталий Александрович, Струкова Елена Николаевна, Католик Людмила Аббасовна, Новиков Игорь Юрьевич, общество с ограниченной ответственностью «ОргСтрой-Финанс», Щербаков Сергей Анатольевич, Максимович Максим Михайлович, Пискунов Андрей Николаевич, Пискунова Анастасия Андреевна, Шумилов Дмитрий Александрович, Васильев Василий Арнольдович, Микаелян Микаел Гарникович, Дическул Надежда Глебовна, Костюк Александр Сергеевич, Гусева Оксана Юрьевна, Королева Элина Сергеевна, Гусев Денис Сергеевич, Гусев Михаил Сергеевич, Муравьева Ирина Валентиновна, Шабуров Александр Евгеньевич, Марков Юрий Алифонович, Лискер Наталья Владимировна, Новиков Николай Николаевич, Тимофеев Дмитрий Романович, Чумаков Дмитрий Александрович, Ярославцева Ирина Анатольевна, Афанасьева Ксения Юрьевна, Акишев Владислав Владимирович, Долгих Денис Николаевич, Печерских Мария Сергеевна, Амелин Дмитрий Александрович, Зайцев Сергей Анатольевич, Ушакова Юлия Дмитриевна, Суслов Константин Сергеевич, Суслова Ксения Николаевна, Камалов Ильдар Гаязович, Камалова Ольга Валерьевна, Клешнина Ольга Юрьевна, Можаев Владимир Владимирович, Попов Ефим Александрович, Владыкина Марина Михайловна, Надымов Владимир Андреевич, Дыбаль Сергей Николаевич, Сарапулов Юрий Анатольевич, Шерстнев Дмитрий Михайлович, Овтина Яна Константиновна, Никифорова Ирина Ивановна, Третьяков Антон Михайлович, Третьякова Анастасия Николаевна, Егоров Андрей Анатольевич, Юферов Максим Михайлович, Беляев Владимир Олегович, Беляева Александра Сергеевна, Близнюк Елена Александровна, Гольцева Татьяна Геннадьевна, Рогозин Сергей Юрьевич, Богатова Наталья Павловна, Березенцева Людмила Александровна, Березенцева Алена Игоревна, Васин Олег Владимирович, Васина Ирина Юрьевна, Черкасова Вера Георгиевна, Ежова Светлана Васильевна, закрытое акционерное общество Инвестиционная компания «Финансовый дом»,


Сумбайкин Вадим Валентинович, Сумбайкина Елена Юрьевна, Сумбайкина Диана Вадимовна, Гребенникова Светлана Васильевна, Мозжегорова Жанна Эдуардовна, Татаринов Илья Анатольевич, Гнатченко Ирина Анатольевна, общество с ограниченной ответственностью «АльфаСтройЛогистика», Хохлова Вероника Викторовна, Сайзафарова Ирина Борисовна, Механошина Наталья Егоровна, Дмитрюков Павел Александрович, Давлетьярова Зольфия Григорьевна, Бардин Николай Владимирович, Кунавина Яна Станиславовна, Гуляева Наталья Сергеевна, Миловидов Сергей Владимирович, Киприн Алексей Евгеньевич, Надымова Наталья Владимировна, Сатюков Владимир Александрович, Киселев Сергей Васильевич, Гладких Наталья Михайловна, Аксендлер Леонид Семенович, Яшунин Владимир Александрович, Сарапульцева Ольга Валерьевна, Зыков Иван Александрович, общество с ограниченной ответственностью «Строй-Контраст».

Решением Арбитражного суда Пермского края от 25.11.2019 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка № 0078-17 от 06.02.2017, заключенный Департаментом и обществом «Амбер-Строй». Суд указал погасить в едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Амбер-Строй» на земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:57, площадью 8435 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Пермский край. г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродский, кварта № 92.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Амбер-Строй» просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение норм материального права.

Заявитель не согласен с выводами судов о том, что спорный земельный участок относится к территории общего пользования. Указывает, что постановлением Администрации г. Перми от 01.10.2010 № 617 утвержден проект планировки территории квартала № 92 в жилом районе Ново- Бродовский Свердловского района города Перми, из чертежа следует, что квартал № 92 полностью находится вне границ существующих и проектируемых красных линий, что исключает возможность отнесения какой- либо территории квартала к территории общего пользования, постановлением Администрации г. Перми от 26.06.2013 № 521 утвержден проект межевания территории квартала, в соответствии с экспликацией земельных участков к проекту спорный земельный участок имеет разрешенное использование для обеспечения внутриквартального проезда и тротуаров для жилых домов позиции 1 – 37, следовательно, спорный участок не предназначен для использования неопределенным кругом лиц. Кроме того, заявитель указывает, что посредством спорного земельного участка осуществляется доступ


исключительно к смежным участкам, принадлежащим на праве собственности третьим лица. По его мнению, судам следовало принять во внимание представленные в материалы дела заключения общества с ограниченной ответственностью «Центральное землеустроительное бюро», заключение кадастрового инженера общества с ограниченной ответственностью «Урал Эксперт Гарант». Заявитель отмечает, что в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебный экспертизы судом отказано. Кроме того, заявитель указывает на то, что обращался в Департамент имущественных отношений с заявлением о передаче в муниципальную собственность внутриквартальных проездов, водопроводной сети, канализационной сети, в ответ Департамент имущественных отношений сообщил о нецелесообразность принятия имущества в муниципальную собственность.

В кассационной жалобе Департамент просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение норм материального права.

Заявитель указывает, что спорный земельный участок не предусмотрен в качестве территории общего пользования, общество «Амбер-Строй» в силу пункта 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации имело исключительное право на приобретение спорного земельного участка, образованного из земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:1. По его мнению, судами не учтено, что проектом планировки территории квартала № 92 в микрорайоне Ново-Бродовский, утвержденным постановлением Администрации г. Перми от 01.10.2010 № 617, красные линии внутри квартала не обозначены. Кроме того, заявитель ссылается на наличие в материалах дела заключения общества с ограниченной ответственностью «Центральное землеустроительное бюро», представленное в подтверждение целевого назначения и фактического использования спорного земельного участка.

В кассационной жалобе Валиулин Р.Р. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение норм материального права, нарушение норм процессуального права.

Заявитель считает, что вывод судов об отнесении спорного земельного участка к территории общего пользования является необоснованным. Указывает, что согласно документации по планировке и межеванию территории спорный земельный участок не отнесен к территориям общего пользования, имеет разрешенное использование для обеспечения внутриквартального проезда и тротуаров для жилых домов позиции 1 – 37. Кроме того, заявитель отмечает, что на спорном земельном участке фактически расположены внутриквартальные проезды и тротуары, которые используются исключительно собственниками объектов недвижимости для проезда и прохода к указанным объектам. Заявитель полагает, что суды не дали надлежащей правовой оценки представленным в материалы дела заключению общества с


ограниченной ответственностью «Центрального землеустроительное бюро и заключению кадастрового инженера общества с ограниченной ответственностью «Урал Эксперт Гарант». Кроме того, заявитель полагает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения относится ли спорный земельный участок к территории общего пользования. Также кассатор указывает, что судам следовало принять во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делу № А50-8407/2015, решение Свердловского районного суда г. Перми от 20.03.2018 по делу № 2-853/2018 и апелляционное определение Пермского краевого суда от 06.06.2018 по делу № 33-6162.

В представленном отзыве Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю изложило свои пояснения по делу.

В отзыве Департамент имущественных отношений Администрации города Перми просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что в извещении о проведении торгов в форме аукциона предусмотрено, что после выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации, внутриквартальные проезды) победитель аукциона обязан безвозмездно передать данные объекты в муниципальную собственность.

На основании протокола проведения торгов в форме открытого аукциона от 19.06.2007 № 48 между Управлением земельных отношений администрации города Перми (арендодатель) и обществом «Амбер-строй» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 091-07С от 14.08.2007, согласно условиям которого в аренду обществу «Амбер-строй» передан земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:0001, площадью 75484,94 кв.м, находящийся по адресу: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (зона застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами. Срок аренды - с 20.06.2007 по 19.06.2017 (пункты 1.1, 1.2, 4.1 договора).

Вышеуказанный земельный участок передан арендатору по акту приема- передачи 20.06.2017.

По условиям договора на арендатора возложена обязанность в течение 6 месяцев с момента заключения договора, подготовить проект планировки территории и проект межевания территории (пункт 3.2.6 договора); выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры в течение 4 лет 11 месяцев с момента заключения договора, после выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации, внутриквартальные проезды) передать


безвозмездно данные объекты в муниципальную собственность (пункт 3.2.7 договора); осуществить жилищное строительство в течение 10 лет (пункт 3.2.9 договора).

Проект планировки территории квартала № 92 в жилом районе Ново- Бродовский Свердловского района города Перми утвержден постановлением Администрации города Перми № 617 от 01.10.2010.

Проект межевания территории квартала № 92 в жилом районе Ново- Бродовский Свердловского района города Перми утвержден постановлением Администрации города Перми № 521 от 26.06.2013.

В связи с постановкой на кадастровый учет 49 земельных участков 07.08.2014 между Департаментом и обществом «Амбер-строй» подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, которым изменен пункт 1.1 договора аренды, указаны образованные земельные участки.

Между Департаментом и обществом «Амбер-строй» заключен договор купли-продажи от 06.02.2017 № 0078-17 земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:57, площадью 8 435 кв. м, образованного за счет земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92, предназначенного для строительства внутриквартальных проездов и тротуаров, инженерных сетей.

Право собственности общества «Амбер-строй» в отношении вышеуказанного земельного участка зарегистрировано 20.02.2017, регистрационная запись № 59:01:5010092:57-59/021/2017-1.

Прокурор, ссылаясь на то, что отчуждение земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:57 в собственность обществу «Амбер- строй» нарушает публичные права и интересы муниципального образования «город Пермь», обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пункт 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.


Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 указанной статьи).

По правилам пункта 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Исходя из положений пунктов 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары); красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.

В соответствии с частью 1 статьи 42 ГрК РФ подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории. Основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются, в том числе, красные линии. На чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи.

С учетом изложенного, отнесение земельного участка к территории общего пользования, режим которой направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, исключает возможность его предоставления в аренду определенному лицу.

Иное препятствует реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования.

Судами установлено, что согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:57 имеет вид разрешенного использования - для общего пользования (уличная сеть).

Спорный земельный участок относится к землям общего пользования исходя из его целевого назначения, указанного в проекте межевания: для обеспечения внутриквартального проезда и тротуаров для жилых домов.


Факт того, что спорный земельный участок используется фактически для проездов и проходов, лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Положениями пункта 12 статьи 85 ЗК РФ предусмотрен запрет передачи в частную собственность земель общего пользования.

Названный запрет не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.

Кроме того, судами учтено, что из п. 3.2.7 договора аренды от 14.08.2007 следует, что общество «Амбер-строй» обязано выполнить работы но обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации, внутриквартальные проезды), с последующей их передачей в муниципальную собственность.

Пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на дату проведения аукциона) предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Указанной нормой законодатель обеспечил арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, исключительным правом приобретения прав только на участки, которые будут образованы из предоставленного участка для осуществления жилищного или иного строительства.

Применительно к участкам, предназначенным для использования в качестве территорий общего пользования, и участков под объектами инженерной инфраструктуры, о наличии которых на спорном земельном участке свидетельствуют материалы дела (в том числе пояснений третьих лиц о наличии проездов и тротуаров), исключительные права на эти участки законодатель арендатору не предоставил.

Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ арендатор обязан завершить обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность.

Соответственно, в ходе комплексного освоения предоставленный участок должен быть разделен на участки под объектами капитального строительства, предназначенные для их использования, и участки общего пользования.

Учитывая изложенное, пункт 5 статьи 30.2 ЗК РФ не предполагает безусловного права выкупа арендатором всех без исключения земельных


участков, образованных в границах ранее предоставленного в аренду земельного участка.

С учетом данных обстоятельств, установив, что спорный земельный участок относится к земельным участкам общего пользования, и не подлежал приватизации, суды обоснованно удовлетворили исковые требования и признали договора купли-продажи от 06.02.2017 № 0078-17 недействительной (ничтожной) сделкой.

Довод заявителей о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения, относится ли спорный земельный участок к территории общего пользования, подлежит отклонению, поскольку в соответствии со статьей 82 АПК РФ назначение и проведение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Рассмотрев заявленное ходатайство, суд не нашел оснований для проведения экспертизы и обоснованно счел возможным рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам.

Иные доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, правильности выводов судов о наличии оснований для удовлетворения иска не опровергают, основаны на неверном толковании норм права, с учетом установленных судами обстоятельств, в части направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями статьи 286 АПК РФ, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу частей 3, 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 25.11.2019 по делу

№ А50-7599/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020 по тому же делу оставить без изменения кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Амбер- Строй», Валиулина Романа Равилевича, Департамента земельных отношений администрации города Перми – без удовлетворения.


Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи И.А. Татаринова

А.С. Полуяктов