Постановление от 19 февраля 2026 г. 10 ААС (Десятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, <...>, https://10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-19788/2025

Дело № А41-32679/25
20 февраля 2026 года
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2026 года


Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатовой Е.А.,

судей Панкратьевой Н.А., Таранец Ю.С.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Тимофеевой В.В.,

при участии в заседании:

от ООО ККФ «Тонус» – ФИО1 по доверенности от 18.03.2025, паспорт, диплом;

от администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области – ФИО2 по доверенности от 30.12.2025, паспорт, диплом.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью культурно-коммерческая фирма «Тонус» на решение Арбитражного суда Московской области от 10.11.2025 по делу № А41-32679/25,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью культурно-коммерческая фирма «Тонус» (далее - заявитель, общество, ООО ККФ «Тонус») обратилось в суд с заявлением к администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области (далее - заинтересованное лицо, администрация) с требованиями о признании незаконным решения от 21.01.2025 № Р001-3010518902-84975970; обязать заключить договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, ВРИ: бытовое обслуживание, с кадастровым номером 50:05:0070406:3129, площадью 87 кв. м, по адресу: Московская обл., Сергиево-Посадский муниципальный р-н, г.п. Сергиев Посад, <...> у д. 2, без проведения торгов по цене равной 15% от его кадастровой стоимости на момент заключения договора, но не более 28 671, 37 руб.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.11.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО ККФ «Тонус» обратилось с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Представитель ООО ККФ «Тонус» поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, ООО «Тонус» на праве аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов, ВРИ: бытовое обслуживание, с кадастровым номером 50:05:0070406:3129, площадью 87 кв. м, по адресу: Московская обл., Сергиево- Посадский муниципальный р-н, г.п. Сергиев Посад, <...> у д. 2.

На данном земельном участке расположено принадлежащее ООО «Тонус» на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером 50:05:0070406:1198, площадью 22,4 кв. м.

С целью приватизации указанного земельного участка общество в установленном законом порядке обратилось к ответчику с заявлением о заключения договора купли-продажи без проведения торгов за плату в размере 15% от кадастровой стоимости.

Администрация решением от 21.01.2025 № Р001-3010518902-84975970 отказала в предоставлении государственной услуги в связи с тем, что установленный вид разрешенного использования земельного участка, не соответствует его фактическому использованию.

Как следует из пункта 1.2. договора аренды земельного участка (аукцион) от 25.10.2016 № Д3-301 земельный участок площадью 87 кв. м с кадастровым номером 50:05:0070406:3129 был предоставлен для определенных целей - «бытовое обслуживание». Однако фактически участок используется для иных целей - для размещения салона сотовой связи, что подтверждается актом обследования от 26.12.2024 № 5497 органом муниципального контроля земельного участка с фотоматериалами фиксации. В в границах участка отсутствуют объекты бытового обслуживания. Цель, для которой ранее предоставлялся участок, не достигнута.

Кроме того на испрашиваемом земельном участке зарегистрирован объект капитального строительства, на который не выдавалось разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию.

В силу положений пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ данный объект является строением вспомогательного использования, либо объектом капитального строительства, построенными в нарушение градостроительного законодательства. Строения и сооружения вспомогательного использования нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, так как они не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, а являются лишь объектами вспомогательного назначения и выполняют обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку.

Считая, что указанное решение администрации незаконно, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявления в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным или его решения, действия (бездействия) незаконным возможно при установлении несоответствия названных акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации (статья 39.2 Земельного кодекса).

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 ГК РФ собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу статьи 11.9, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение или аренду земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования. Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с ч. 1 ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. от 21.07.2014), органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

В силу положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно подп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды № ДЗ-301

от 25.10.2016 обществу по результатам аукциона предоставлялся земельный участок свободный от строений для осуществления бытового обслуживая.

Доказательств подтверждающих предоставление спорного земельного участка в установленном законном порядке для строительства, стороной не представлено.

Из п. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 договора аренды земельного участка № ДЗ-301 от 25.10.2016 не следует, что предполагалось предоставление земельного участка с целью строительства.

Для признания недвижимым имущества как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что такой объект создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдения градостроительных норм и правил.

Какой-либо документации, подтверждающей возведение объекта недвижимости с кадастровым номером 50:05:0070406:1198, площадью 22,4 кв. м с учетом требований Градостроительного кодекса Российской Федерации, заявителем не представлено. Регистрация права собственности на здание не свидетельствует о возникновении у заявителя права на приобретение земельного участка в порядке, установленном ст. 39.20 ЗК РФ, без торгов.

При этом согласно техническому паспорту части нежилого здания от 14.12.2005 (т. 1, л.д. 38 - 42) объект недвижимости с кадастровым номером 50:05:0070406:1198 является торговым павильоном, пристроенным к зданию общественного туалета.

Определением от 19.08.2025 судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ИП ФИО3.

Согласно заключению, эксперт пришел к следующим выводам, что объект с кадастровым номером 50:05:0070406:1198 является объектом капитального строительства, что объект с кадастровым номером 50:05:0070406:1198 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070406:3129, что площадь (87 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070406:3129 необходима и достаточна для эксплуатации расположенного на нем объекта с кадастровым номером 50:05:0070406:1198 в соответствии с его назначением и входа в подвал, со ступенями нежилого здания с кадастровым номером 50:05:0000000:81680.

Судом первой инстанции судебная экспертиза правомерно не принята в качестве надлежащего и достоверного доказательств по делу, ввиду поверхностного обследования объекта, проведения неполного исследования, что не соответствует требованиям законодательства об экспертной деятельности.

Из заключения эксперта следует, что им проведено визуальное обследование объекта, дано описание конструктивных элементов: Фундамент - бетонные столбы; Наружные стены - профнастил по металлическому каркасу; Перекрытия - Металлические балки; Перегородка - каркасно-обшивная с двухсторонней обшивкой гопсокартоном по каркасу: Полы - плитка по бетонной стяжке.

При этом вскрытий конструкций, в том числе фундамента, в ходе проведения экспертизы не производилось, между тем согласно техническому паспорту объекта от 14.12.2005 сведения о фундаменте отсутствуют.

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, выводы эксперта о наличии фундамента не находят своего подтверждения.

Общим критерием отнесения объектов к некапитальным объектам (движимому имуществу) согласно нормам гражданского законодательства является возможность свободного перемещения указанных объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их монтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы.

Исходя из норм действующего законодательства, критериями капитальности строительных объектов также являются: отсутствие сборно-разборных несущих и ограждающих конструкций, которые технически возможно разобрать на составляющие элементы, переместить и установить на иное место без нанесения несоразмерного ущерба их назначению: наличие заглубленных (в том числе малозаглубленных) фундаментов, для возведения которых требуется проведение земляных и строительно-монтажных работ; постоянное (стационарное) подключение к инженерно-техническим сетям в объеме, соответствующем функциональному назначению объекта (разрешительная, проектная, а также иная документация может определять объект как временный, при том, что его технико-экономические характеристики присущи капитальному объекту.

Также экспертом указано, что исследуемый объект является металлическим каркасным с горизонтальными и вертикальными связями, при этом экспертом не определен способ крепления каркаса к фундаменту здания, а также между конструктивными элементами.

Из представленных к заключению фотоматериалов установить способ крепления также не представляется возможным.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.


Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10.11.2025 по делу

№ А41-32679/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.


Председательствующий cудья


Е.А. Бархатова

Судьи


Н.А. Панкратьева

Ю.С. Таранец