Решение от 15 января 2024 г. по делу № А32-43394/2018

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


г. Краснодар Дело № А32-43394/2018

«15» января 2024 года


Резолютивная часть решения изготовлена 29.11.2023 г.

Полный текст решения изготовлен 15.01.2024 г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Юрченко Е.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаревой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ТСН «На Театральной» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 315565800079771)

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: Администрация г. Сочи, Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края, ООО «1000 мелочей»,

о признании права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома №11 по ул. Театральной в г. Сочи и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

при участии (до перерыва):

от третьего лица Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края: ФИО2 - доверенность от 23.12.2022;

от остальных участников процесса: не явились, уведомлены;

при участии (после перерыва):

участники процесса не явились, уведомлены;



УСТАНОВИЛ:

ТСН «На Театральной» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик), в котором просит:

1. Признать право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома №11 по ул. Театральной в г. Сочи - на эксплуатируемую кровлю многоквартирного дома в границах, определенных в Техническом паспорте здания от 28.05.2014, в том числе на расположенные на кровле: террасы № 2, 6, 11, 12, веранду № 3, бассейн № 9, 10, на механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме.

2. Истребовать из чужого незаконного владения эксплуатируемую кровлю многоквартирного дома № 11 по ул. Театральной в г. Сочи в границах, определенных в Техническом паспорте здания от 28.05.2014, в том числе расположенные на кровле террасы №2, 6, 11, 12, веранду № 3, бассейн № 9, 10, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, для чего обязать ФИО1 обеспечить истцу (ТСН "На Театральной"), осуществляющему эксплуатацию многоквартирного дома,

и собственникам помещений в многоквартирном доме беспрепятственный доступ на расположенные на эксплуатируемой кровле террасы № 2, 6, 11, 12, веранду № 3, а также к расположенным на кровле бассейну, механическому, электрическому, санитарно-техническому и иному оборудованию многоквартирного дома.

Определением от 18.03.2019 производство по делу приостановлено до принятия судебного акта по делу № А32-38727/2018 и вступления его в законную силу. Определением Арбитражного суда Краснодарского края в составе исполняющего обязанности председателя Арбитражного суда Краснодарского края М.В. Крыловой от 02.07.2021 дело № А32-43394/2018 на рассмотрение судье Арбитражного суда Краснодарского края Юрченко Е.С.

Судом установлено, что 25.08.2022 итоговый судебный акт по делу № А32- 38727/2018 вступил в законную силу.

Определением от 30.11.2022 производство по делу возобновлено.

Представитель Департамента по надзору в строительной сфере явился в судебное заседание, изложил позицию по существу спора.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании 29.11.2023 судом в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв сроком до 17-10 час. того же дня. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом № 11, расположенный на ул. Театральной в г. Сочи (далее - многоквартирный дом), построен на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204030:1004 (далее — земельный участок) на основании разрешения на строительство № ВО-23309-1691 от 07.09.2011, выданного Администрацией г. Сочи; в 2014 на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию № ВИ 23309-1089 многоквартирный дом введен в эксплуатацию.

По данным Свидетельства о государственной регистрации права и выписки из ЕГРН ответчик по договору купли-продажи от 27.04.2016 является собственником недвижимого имущества с кадастровым номером 23:49:0204030:1304; объект права: "помещение, значение отсутствует № б/н уровень 1, значение отсутствует № б/н уровень 2, значение отсутствует № б/н уровень 3"; назначение: нежилое; общая площадь 236,2 кв.м; адрес (местоположение): г. Сочи, Центральный р-он, ул. Театральная, дом № 11, пом.1-12; при этом согласно Экспликации к поэтажному плану кровли из Технического паспорта от 28.05.2014 помещения № 1-12 расположены на кровле многоквартирного дома.

Истец указывает, что в период с 27.06.2018 г. по 03.07.2018 г. на основании решения прокуратуры г. Сочи от 14.06.2018 Отделом государственного строительного надзора по г. Сочи Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края проведена внеплановая проверка деятельности ИП ФИО1 по реконструкции многоквартирного дома, в ходе которой установлено, что произведена реконструкция многоквартирного дома - к наружной стене дома пристроена конструкция лифта, на 10-м надземном этаже ведутся строительно-монтажные работы; при этом Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи разрешение на строительство (реконструкцию) многоквартирного дома не выдавалось, а в ходе проверки выявлены нарушения требований статей 48, 49, 51, 52 и 55.5.1 Градостроительного кодекса РФ; вышеназванные обстоятельства изложены в письмах Департамента от 19.06.2018 и от 02.08.2018.

Таким образом, ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность - реконструкцию многоквартирного дома - создание на его кровле "Зоны отдыха с элементами СПА и коктейль-баром" и пристройку к его наружной стене лифтовой конструкции с выходом на кровлю.

По данным Технического паспорта от 28.05.2014 на дату ввода в эксплуатацию многоквартирный дом имел 9 надземных этажей, подвал и плоскую эксплуатируемую кровлю, на которой расположены: нежилые помещения № 1,4,7,8, бассейн № 9-10, техническое помещение №5, беседка для отдыха №3, площадка для занятия физкультурой, площадка для хозяйственных целей, а также коллективные воздуховоды системы естественной вентиляции, воздуховоды подачи воздуха на горение к газовым котлам и удаления продуктов сгорания газовых котлов системы отопления и горячего водоснабжения, фановые трубы коллективного стояка канализации, обслуживающие все квартиры многоквартирного дома, а также воздуховоды и вентиляторы вытяжной системы противодымной вентиляции подземной парковки, что соответствует Проекту многоквартирного жилого дома В-08.01-01-АР, Разрешению на строительство № ВО 23309-1691 и Исполнительной схеме положения коммуникаций на кровле.

Истец указывает, что все вышеназванные объекты являются объектами инфраструктуры многоквартирного дома, имеют служебное назначение, объединены общим функциональным назначением - для создания здоровых и комфортных условий жизни собственников помещений в доме и удовлетворения их социально-бытовых потребностей.

При этом эксплуатируемая кровля многоквартирного дома с расположенными на ней площадками различными назначения для жильцов этого дома и элементами инженерных систем (различных систем вентиляции) - это элемент крыши и общее имущество в многоквартирном доме.

Следовательно, в силу статьи 36 ЖК РФ эксплуатируемая кровля многоквартирного дома, расположенные на ней террасы с площадками для отдыха, для занятия физкультурой и для хозяйственных целей, веранда и элементы инженерных систем (коллективные воздуховоды различных систем вентиляции и дымоудаления) — это общее имущество многоквартирного дома, оборотоспособность которого ограничена законом, и которое не подлежит ни выделу в натуре, ни разделу, ни отчуждению.

Из Технического паспорта здания от 28.05.2014 видно, что на дату ввода в эксплуатацию многоквартирный дом имел 9 надземных этажей, подвал и эксплуатируемую кровлю.

По данным Поэтажного плана кровли и Экспликации к поэтажному плану кровли из Технического паспорта от 28.05.2014 на дату ввода многоквартирного дома в эксплуатацию на его кровле располагались:

1-й уровень:

№1 - нежилое помещение площадью 29,2 кв.м,

№ 2 - терраса площадью 253,4 кв.м;

№ 3 - веранда площадью 27,2 кв.м;

№ 4 - нежилое помещение площадью 44,2 кв.м;

№ 5 - тех.помещение площадью 124,4 кв.м;

№ 6- терраса площадью 236,4 кв.м;

№ 7 - нежилое помещение площадью 18,2 кв.м;

№ 8 - нежилое помещение площадью 20,2 кв.м;

2-й уровень:

№9 - бассейн площадью 118,1 кв.м;

№ 10 - бассейн площадью 31,0 кв.м;

№ 11 - терраса площадью 100,8 кв.м;

3-й уровень:

№ 12 - терраса площадью 66,4 кв.м.

При этом расположенные на эксплуатируемой кровле нежилые помещения № 1,4,5,7,8 общей площадью 236,2 кв.м занимают лишь часть кровли и ограничены наружными стенами вышеназванных помещений, остальная площадь кровли - это эксплуатируемая кровля общей площадью 833,3 кв.м, состоящая из площади бассейна (№ 9,10), террас (№ 2,6,11,12) и веранды (№ 3).

В 2017 году ответчик выполнила "перепланировку" принадлежащей ей помещений общей площадью 236,2 кв.м, после чего обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с иском к Администрации г. Сочи "о сохранении самовольно переустроенных нежилых помещений №1,3,5,9-12 (в нумерации объектов по Техническому паспорту от 10.04.2017 общей площадью 1069,5 кв.м в перепланированном и переустроенном состоянии, о постановке их на кадастровый учет и о признании на них права собственности.

Собственники помещений многоквартирного дома к участию в деле привлечены не были.

Решением Центрального районного суда г.Сочи от 17.07.2017 по делу № 2-1842/17 исковые требования истца удовлетворены - суд признал право собственности ответчика на помещения №1 (ТЕРРАСА площадью 648,4 кв.м), №3 (ВЕРАНДА площадью 27,2 кв.м), №5 (техпомещение площадью 77,6 кв.м), №9 (бассейн площадью 118,1 кв.м), №10 (бассейн площадью 31,0 кв.м), №11 (ТЕРРАСА площадью 100,8 кв.м) №12 (ТЕРРАСА площадью 66,4 кв.м). Сведения об этом внесены в ЕГРН.

При этом по заключению эксперта от 06.08.2018 в результате перепланировки на 1-м уровне эксплуатируемой кровли помещения № 1,4,7,8 были ликвидированы посредством демонтажа стен, ограничивающих эти помещения; как следствие, изменились параметры многоквартирного дома - общая площадь нежилых помещений в здании и строительный объем здания уменьшились, а площадь открытых террас и веранд увеличилась на 158,6 м2; при этом помещения № 1,3,5,9-12 (в нумерации объектов по Техническому паспорту от 10.04.2017), занимают всю площадь эксплуатируемой кровли многоквартирного дома, включая площадь бассейна, веранды, террас с расположенными на них площадками различного назначения (для отдыха, для хозяйственных нужд, для занятий физкультурой) и элементами общедомовых инженерных систем (механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования).

Вследствие признания судом общей юрисдикции права собственности ответчика на эксплуатируемую кровлю многоквартирного дома и регистрации за ответчиком права индивидуальной собственности на всю площадь эксплуатируемой кровли многоквартирного дома размер общего имущества многоквартирного дома уменьшился на 833,3 кв.м; собственники помещений в многоквартирном доме утратили право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (на эксплуатируемую кровлю дома, на бассейн, веранду, террасы с расположенными на них площадками различного назначения (для отдыха, для хозяйственных нужд, для занятий физкультурой), а также лишились доступаж на эксплуатируемую кровлю дома и возможности её использования по назначению (для отдыха, для занятий физкультурой, для хозяйственных целей), а истец, осуществляющий эксплуатацию многоквартирного дома, лишен доступа к расположенным на эксплуатируемой кровле элементам общедомовых инженерных систем (к механическому, электрическому, санитарно-техническому оборудованию многоквартирного дома).

Собственники помещений в многоквартирном доме не принимали решения о передаче части общего имущества многоквартирного дома (эксплуатируемой кровли с расположенными на ней бассейном, террасами, площадками различного назначения и элементами общедомовых инженерных систем в пользование или в собственность ответчику или иным лицам.

Также истец указывает, что обстоятельства, установленные решением Центрального районного суда г. Сочи от 17.07.2017 по делу № 2-1842/17 не имеют обязательственного характера для истца и иных собственников помещений в многоквартирном доме, как не участвующих в деле.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском в суд.

При рассмотрении спора суд руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом. Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Пунктом 6 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) установлена обязанность товарищества обеспечить соблюдение прав и законных интересов собственников помещений и МКД при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью. В силу пункта 8 указанной статьи товарищество обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества собственников помещений в МКД входят «ограждающие несущие конструкции данного дома» (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). На основании пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, подпунктов «а» и «б» пункта 2 Правил № 491, в состав общего имущества включаются, в том числе крыши и чердаки.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» предусмотрено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Как разъяснено в п. 9 Постановления № 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как установлено судом, истец в обоснование исковых требований ссылается на то, что эксплуатируемая кровля многоквартирного дома, расположенные на ней террасы с площадками для отдыха, для занятия физкультурой и для хозяйственных целей, веранда и элементы инженерных систем (коллективные воздуховоды различных систем вентиляции и дымоудаления) - это общее имущество многоквартирного дома, что собственники помещений не принимали решения о передаче части общего имущества многоквартирного дома в пользование или собственность ответчику или иным лицам.

В свою очередь, судом установлено, что истец ТСН «На Театральной» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ответчику ИП ФИО1 о сносе самовольных построек, созданных на эксплуатируемой кровле многоквартирного дома №11 по ул. Театральной в г. Сочи и приведении кровли в соответствие с проектной документацией В-081- 01-АР «Многоквартирный жилой дом г. Сочи, Центральный район, ул. Театральная» (дело № А32-38727/2018).

Определением от 01.09.2020 года в рамках указанного дела судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено НПП ООО «ЮрИнСтрой».

На разрешение эксперта был поставлены следующие вопросы:

1. Какова общая площадь строений, возведенных ИП ФИО1 на эксплуатируемой кровле многоквартирного жилого дома № 11 по ул. Театральной Центрального района г. Сочи?

2. В результате проведения какого вида работ (новое строительство, реконструкция, перепланировка) произошло увеличение площади помещения с кадастровым номером 23:49:0204030:1304, приобретенного ИП ФИО1 по договору купли-продажи от 05.05.2016г. с 236,2 кв.м., до площади объекта в настоящее время?

3. В какие периоды времени производились строительные работы?

4. Изменились ли архитектурно-планировочные и конструктивные характеристики многоквартирного жилого дома № 11 по ул. Театральной Центрального района г. Сочи, в том числе площадь и этажность здания, в результате произведенных ИП ФИО1 строительных работ? В случае положительного ответа на данный вопрос, указать какие именно новые характеристики здания были созданы в результате такой реконструкции? 9 5. Соответствуют ли выполненные строительные работы на объекте проектной документации – «Перепланировка нежилого помещения, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Театральная, д. 11, помещения 1-12», исполнителем которого является Кемеровский филиал АО Научнопроизводственный центр «Эталон», 2016 год?

6. Относятся ли выполненные ИП ФИО1 строительные работы к реконструкции объекта недвижимости или являются перепланировкой?

7. Соответствуют ли произведенные работы градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, требованиям по сейсмоустойчивости, а также правилам землепользования?

8. Создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан?

9. Создает ли объект препятствия собственникам помещений многоквартирного жилого дома в пользовании общедомовым имуществом, в том числе кровлей, общедомовыми коммуникациями и оборудованием?

10. Нарушает ли сохранение спорной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц?

11. Определить каким образом многоквартирный жилой дом № 11 по ул. Театральной Центрального района г. Сочи должен быть приведен в первоначальное состояние (до реконструкции, в случае, если такая реконструкция была осуществлена), перечислить действия (виды работ), которые необходимо совершить для приведения объекта в первоначальное состояние.

В экспертном заключении экспертом сделаны следующие выводы:

1. Общая площадь строений, возведенных ИП ФИО1 на эксплуатируемой кровле многоквартирного жилого дома № 11 по ул. Театральной Центрального района г. Сочи, составляет 1398,85 кв.м.

2. В результате сравнения терминологии, регламентированной Градостроительным кодексом РФ с данными, полученными при проведении настоящих исследований, экспертом определено, что в результате проведения реконструкции, произошло увеличение площади помещения с кадастровым номером 23:49:0204030:1304, приобретенного ИП ФИО1 по договору купли-продажи от 27.04.2016 г. с 236,2 кв.м., до площади объекта в настоящее время.

Согласно терминологии, регламентированной Градостроительным кодексом РФ: Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества 10 этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

3. В результате исследования арбитражного дела № А32-38727/2018 экспертом определено, что исполнительная документация, оформленная в установленном порядке при реконструкции спорных помещений не представлена.

Ответить на поставленный вопрос по мнению эксперта возможно по результатам сравнения данных технической инвентаризации спорных помещений, составленных по состоянию на различные даты (по возрастанию) и данных, полученных при выполнении натурных исследований на текущую дату.

При сравнении данных технической инвентаризации по состоянию на 28 мая 2014 года с данными технической инвентаризации по состоянию на 10 апреля 2017 года, экспертом определено, что в период между проводившимися инвентаризациями выполнялись строительные работы, повлекшие за собой увеличение общей площади спорных помещений с 236,2 кв.м. до 1069,5 кв.м. Учитывая при этом, что спорные помещения были приобретены ИП ФИО1 по договору купли-продажи от 27.04.2016, экспертом определено, что строительные работы, повлекшие за собой увеличение общей площади спорных помещений с 236,2 кв.м. до 1069,5 кв.м, выполнялись в период с 27.04.2016 по 10.04.2017.

При сравнении данных технической инвентаризации по состоянию на 10 апреля 2017 года с данными технической инвентаризации по состоянию на 01 августа 2018 года, экспертом определено, что в период между проводившимися инвентаризациями выполнялись строительные работы, повлекшие за собой увеличение общей площади спорных помещений с 1069,5 кв.м. до 1632,3 кв.м., а также увеличение количества спорных помещений с 7 (семь) до 53 (пятьдесят три).

При сравнении данных технической инвентаризации по состоянию на 01 августа 2018 года с данными, полученными в результате натурных визуальных и инструментальных исследований, выполненных при проведении экспертного осмотра, экспертом определено, что в период с даты технической инвентаризации по состоянию 01 августа 2018 года по дату составления настоящего заключения выполнялись строительно-монтажные работы по установке пассажирского лифта по фасаду жилого дома со стороны ул. Театральной.

4. В результате произведенных ИП ФИО1 строительных работ изменились архитектурно-планировочные и конструктивные характеристики многоквартирного жилого дома № 11 по ул. Театральной Центрального района г. Сочи.

Согласно выполненным исследованиям по предыдущим вопросам настоящего заключения увеличилась площадь помещений, расположенных на эксплуатируемой кровле жилого дома: с 236,2 кв.м. до 1635.05 кв.м.

Конструктивные характеристики изменились в части устройства пассажирского лифта, осуществляющего подъем с уровня 1-го этажа на уровень 1-й уровень помещений, расположенных на эксплуатируемой кровле жилого дома.

Конструктивные характеристики изменились в части устройства кровли и стеновых ограждений помещений террас эксплуатируемой кровли жилого дома, которые до реконструкции (согласно данным технической документации по состоянию на 2014 год) были открытыми, т.е. без кровли и стеновых ограждений.

Конструктивные характеристики изменились в части устройства в уровнях эксплуатируемой кровли внутренних стен и перегородок.

При этом расчет здания жилого дома на несущую способность конструкций и сейсмоустойчивость после выполненной реконструкции не представлен.

Этажность многоквартирного жилого дома № 11 по ул. Театральной Центрального района г. Сочи в результате произведенных ИП ФИО1 строительных работ увеличилась, а именно: до производства работ жилой дом был девятиэтажным, а после производства работ стал одиннадцатиэтажным.

5. В результате сравнения содержания проектной документации с данными, полученными при проведении экспертного осмотра, экспертом определено, что выполненные строительные работы на объекте не соответствуют проектной документации - «Перепланировка нежилого помещения, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Театральная, д. 11, помещения 1-12», исполнителем которого является Кемеровский филиал АО Научно-производственный центр «Эталон», а именно:

- на планах этажей проекта после реконструкции отсутствуют внутренние стены и перегородки, фактически существующие на момент проведения экспертного осмотра. За счет возведения внутренних стен и перегородок, к примеру, образованы в пространстве 1-го уровня эксплуатируемой кровли такие помещения, как: № 5 - коридор площадью 25,4 кв.м; № 7 - санузел для посетителей площадью 8,8 кв.м; № 8 - санузел для посетителей площадью 2,8 кв.м; № 9 - банкетный зал площадью 29,4 кв.м; № 10 - зал ресторана площадью 161,0 кв.м; №11- горячий цех площадью 41,8 кв.м; № 12 - холодный цех площадью 12,1 кв.м; № 13 - раздаточная площадью 18,9 кв.м и т.д.

- в тексте общих данных проекта указано, в том числе, что разрабатываемый проект не является реконструкцией, фактически, как было определено экспертом в исследованиях по 12 предыдущему вопросу, выполненные строительные работы на объекте являются реконструкцией.

Представленный проект «Перепланировка нежилого помещения, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Театральная, д. 11, помещения 1-12», выполненный в 2016 году Кемеровским филиалом АО Научно-производственный центр «Эталон» не содержит в своем составе рабочей документации для производства строительномонтажных работ, вследствие чего определить соответствие фактически выполненных работ на объекте проектным решениям в части устройства конструктивных элементов технически не представляется возможным.

6. Выполненные ИП ФИО1 строительные работы относятся к реконструкции объекта недвижимости.

7. Произведенные ИП ФИО1 строительные работы на эксплуатируемой кровле многоквартирного жилого дома по ул. Театральной, 11 в г. Сочи не соответствуют градостроительным нормам и правилам:

требованиям ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в части необходимости получения разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства. требованиям ст. 49 Градостроительного кодекса РФ в части необходимости получения положительного заключения экспертизы проектной документации на реконструкцию объекта капитального строительства.

требованиям ст. 48 Градостроительного кодекса РФ в части необходимости наличия утвержденной в установленном порядке проектной документации на реконструкцию объекта капитального строительства.

требованиям ст. 48 Градостроительного кодекса РФ в части предоставления сведений о том, кем была выполнена реконструкция объекта капитального строительства. Произведенные ИП ФИО1 строительные работы на эксплуатируемой кровле многоквартирного жилого дома по ул. Театральной, 11 в г. Сочи не соответствуют строительным нормам и правилам:

требованиям Свода правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» в части возникновения проникновения влаги, в том числе обильного и длительного) сверху через междуэтажное перекрытие между девятым этажом и помещениями 1 -го уровня эксплуатируемой кровли. требованиям Свода правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» в части необходимости выполнения шумозащитных мероприятий.

Произведенные ИП ФИО1 строительные работы на эксплуатируемой кровле многоквартирного жилого дома по ул. Театральной, 11 в г. Сочи не соответствуют противопожарным правилам:

требованиям свода правил СП 7.13130.2013 «Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности» в части обеспечения помещений многоквартирного жилого дома системой противодымной вентиляции. Произведенные ИП ФИО1 строительные работы на эксплуатируемой кровле многоквартирного жилого дома по ул. Театральной, 11 в г. Сочи не соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам:

требованиям СанПиН 2.1.2.1188 «Плавательные бассейны. Гигиенические требования к устройству, эксплуатации и качеству воды. Контроль качества» в части соблюдения принципа поточности, отсутствия разделения зоны «босых» и «обутых» ног, отсутствия проходных раздевальни и душевой.

В рамках настоящей экспертизы не выполнялись геодезические работы с целью определения координат фактического месторасположения исследуемого объекта, вследствие чего определить его соответствие (или несоответствие) правилам землепользования технически не представляется возможным.

8. Исследуемый объект после реконструкции не отвечает требованиям, регламентированным Федеральным законом от 30.12.2009 г. 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»:

1) механической безопасности;

2) пожарной безопасности;

3) безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях;

4) безопасности для пользователей зданиями и сооружениями;

5) безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду, вследствие чего создает угрозу жизни и здоровью граждан.

9. Объект создает препятствия собственникам помещений многоквартирного жилого дома в пользовании общедомовым имуществом, в том числе кровлей, общедомовыми коммуникациями и оборудованием.

Подключение водопроводной сети, обеспечивающей подачу холодной воды в помещения, расположенные на эксплуатируемой кровле, устроено в колодце на прилегающей к зданию жилого дома территории. В колодце в составе узла подключения водопровода спорных помещений установлен автономный счетчик расхода холодной воды. Технические условия, проектная и исполнительная документация по устройству водопроводной сети, обеспечивающей подачу холодной воды в помещения, расположенные на эксплуатируемой кровле.

В уровне 9-го этажа жилого дома имеются канализационные стояки (ПЭ-трубы 0 110 мм) для отвода канализационных стоков из помещений, расположенных на эксплуатируемой кровле.

Узел врезки канализационной сети, обеспечивающей отвод канализационных стоков из помещений, расположенных на эксплуатируемой кровле, в магистральные сети канализации при проведении экспертного осмотра не определен.

Технические условия, проектная и исполнительная документация по устройству канализационной сети, обеспечивающей отвод канализационных стоков из помещений. расположенных на эксплуатируемой кровле, не представлены.

Подключение сети электроснабжения помещений, расположенных на эксплуатируемой кровле, устроено автономно в распределительном шкафу на территории, прилегающей к зданию жилого дома по ул. Театральной, 11 в г. Сочи.

Технические условия, проектная и исполнительная документация по устройству электроснабжения помещений, расположенных на эксплуатируемой кровле, не представлены.

10. Вопрос суда экспертом не исследовался, так в указанной редакции носит правовой характер, следовательно, выходит за пределы компетенции судебной строительно-технической экспертизы.

11. Для приведения многоквартирного жилого дома № 11 по ул. Театральной Центрального района г. Сочи в первоначальное состояние (до реконструкции помещений эксплуатируемой кровли) необходимо выполнить предварительно комплекс мероприятий направленный на обеспечение должного уровня организации и проведения демонтажных работ и только после чего приступить к производству демонтажных, ремонтно-строительных работ направленных на приведение в первоначальное состояние здания многоквартирного жилого дома.

Комплекс мероприятий направленный на обеспечение должного уровня организации и проведения демонтажных работ:

Заключить договор с лицом, имеющим право выполнения работ по обследованию зданий и сооружений с целью получения исходных данных для разработки ПОР. Согласно полученных результатов по обследованию здания заключить договор с проектной организацией имеющей право разработки проектной документации ПОР, ППР. Получить разрешение на производство работ демонтажных работ в соответствии разработанными, согласованными и утвержденными проектными решениями.

Комплекс демонтажных работ, в процессе которого необходимо строго руководствоваться проектными решениями.

Выполнить отключение внутренних инженерных систем водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, вентиляции, пожаротушения и слаботочного оборудования и приборов относящихся к помещениям подлежащим к демонтажу.

Выполнить работы по разборке внутренних инженерных коммуникаций.

Выполнить работы по разборке отделки полов, заполнений оконных проемов, дверных проемов, элементов отделки помещений.

Выполнить работы по демонтажу внутренних стен и перегородок, возведенных при реконструкции. Выполнить работы по демонтажу кровли созданных помещений.

Выполнить демонтажные работы по демонтажу наружных стен созданных помещений.

Выполнить работы по демонтажу иных сооружений на поверхности кровли многоквартирного жилого дома.

Выполнить ремонтно-строительные работы по восстановлению кровли многоквартирного жилого дома в уровне перекрытия 9 этажа здания.

Выполнить демонтажные работы лифта и лифтового оборудования.

После завершения комплекса демонтажных работ выполнить ремонтно-строительные работы направленные на устранения имеющихся дефектов здания возникших в результате его технической эксплуатации в реконструированном состоянии и возникших в результате выполнения комплекса демонтажных работ при приведении в первоначальное состояние здания многоквартирного жилого дома.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот факт в отношениях между теми же сторонами.

Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также упоминаемым в актах Конституционного Суда Российской Федерации принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).

Таким образом, решением суда по делу № А32-38727/2018 установлено, что ответчик самовольно произвел реконструкцию ранее возведенных на эксплуатируемой кровле жилого дома помещений № 1 - 12, на осуществление которой требовалось получение разрешения на строительство на основании статьи 51 Градостроительного кодекса. В результате проведения реконструкции произошло увеличение площади помещения с кадастровым номером 23:49:0204030:1304, приобретенного предпринимателем по договору купли-продажи от 27.04.2016, с 236,2 кв. м. до 1069,5 кв. м, выполненные строительные работы на объекте не соответствуют проектной документации «Перепланировка нежилого помещения, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Театральная, 11, помещения 1 – 12»; не соответствуют строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам; объект создает препятствия собственникам помещений МКД в пользовании общедомовым имуществом, в том числе кровлей, общедомовыми коммуникациями и оборудованием. Эксперт указал, что объект создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В связи с чем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2022 по делу № А32-38727/2018 суд обязал индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 315565800079771) в течение трех месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу, привести эксплуатируемую кровлю многоквартирного жилого дома № 11 по ул. Театральной Центрального района г. Сочи в 24 соответствие с проектной документацией В-081-01-АР «Многоквартирный жилой дом г. Сочи, Центральный район, ул. Театральная», а помещение с кадастровым номером 23:49:0204030:1304, в соответствие с данными технической инвентаризации по состоянию на 28 мая 2014 года, путем проведения демонтажных и ремонтно-строительных работ, согласно перечню, указанному в резолютивной части решения.

При этом заявленные в отзыве на исковое заявление доводы ответчика о том, что спорные помещения проданы застройщиком дома и не могут являться общедомовым имуществом, судом отклоняются, поскольку противоречат установленным в рамках дела № А32-38727/2018 обстоятельствам.

Учитывая изложенное, суд полагает, что заявленное в настоящем дела виндикационное требование (истребование из чужого незаконного владения эксплуатируемой кровли многоквартирного дома № 11 по ул. Театральной в г. Сочи в границах, определенных в Техническом паспорте здания от 28.05.2014, в том числе расположенных на кровле террас №2, 6, 11, 12, веранды № 3, бассейнов № 9, 10, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме), само по себе не восстановит права истца, поскольку интерес истца заключается именно в приведении эксплуатируемой кровли МКД в прежнее состояние, с целью получения возможности по-прежнему пользоваться общей долевой собственностью, что очевидно носит негаторный характер.

В связи с чем, доводы ответчика о необходимости применении положений о сроках исковой давности на основании ст. 199 ГК РФ, судом также отклоняются, поскольку в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Между тем, судом установлено, что интерес истца уже защищен в рамках указанного выше дела № А32-38727/2018, поскольку при фактическом исполнении указанного решения суда эксплуатируемая кровля МКД будет приведена в прежннее состояние, а собственники помещений в многоквартирном доме получат возможность пользоваться общедомовым имуществом, находящемся на кровле.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных виндикационных требований истца, поскольку истец в рамках настоящего дела избрал ненадлежащий способ защиты нарушенных прав в указанной части, а надлежащий способ им уже реализован.

Относительно требования о признании права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома №11 по ул. Театральной в г. Сочи - на эксплуатируемую кровлю многоквартирного дома в границах, определенных в Техническом паспорте здания от 28.05.2014, в том числе на расположенные на кровле: террасы № 2, 6, 11, 12, веранду № 3, бассейн № 9, 10, на механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, суд отмечает следующее.

Согласно позиции, сформированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 304-ЭС16-10165 правовой статус товарищества, его права и обязанности изложены в части 1 статьи 123.12 Гражданского кодекса, а также главе 13 Жилищного кодекса.

Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (часть 1 статьи 123.12 Гражданского кодекса).

Согласно положениям пунктов 6, 7 статьи 138 Жилищного кодекса товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.

Предусмотренное частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано, как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам всех остальных.

Таким образом, товарищество в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества обязано обратиться в суд с иском в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме, к лицам, нарушившим право общей долевой собственности, в том числе и к тем, кто является также одним из собственников помещений этого дома.

Указанный подход ранее был сформирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.05.2014 № 19488/13 и иное не вытекает из норм материального права. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что если спор возник в связи с нарушением права общей собственности членов товарищества и не аналогичен спору о признании права общей собственности, для инициирования которого требуется воля собственников помещений, предоставления в обоснование наличия у товарищества права на обращение в суд с негаторным иском соответствующего решения собственников не требуется.

Таким образом, для инициирования спора о признании права общей собственности требуется воля собственников помещений, поскольку ставится вопрос об установлении принадлежащего им права (аналогичные выводы изложены также и в постановлениях Президиума ВАС РФ от 13.10.2009 № 7319/09, 15.12.2009 № 12537/09).

В связи с этим, предъявляя иск об установлении права общей долевой собственности за собственниками помещений в МКД, товарищество должно подтвердить факт наделения его собственниками соответствующими полномочиями.

Из материалов дела не следует, что собственники помещений в спорном МКД наделили истца ТСН «На Театральной» полномочиями на обращение в суд с требованиями о признании права общей собственности, какой -либо протокол общего собрания в деле отсутствует.

При этом суд определением от 08.08.2023 г. предлагал истцу обосновать наличие у ТСН «На Театральной» права на обращение с исковыми требованиями о признании права общей долевой собственности, с учетом разъяснений Президиума ВАС РФ, изложенных в Постановлении от 20.05.2014 № 19488/13. Однако, какие-либо пояснения или подтверждающие документы от истца в материалы дела не поступили.

Отсутствие у истца необходимых для предъявленного им требования полномочий от собственников помещений в МКД на обращение в арбитражный суд является самостоятельным основанием для отказа товариществу в удовлетворении исковых требований в данной части.

Учитывая изложенное в совокупности, правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу относятся на истца.

Суд, руководствуясь ст. 110, 167–170, 176 АПК РФ,



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Е.С. Юрченко