Постановление от 25 мая 2023 г. по делу № А07-29196/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2191/23

Екатеринбург

25 мая 2023 г.


Дело № А07-29196/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2023 г.


Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Тороповой М.В., Суспициной Л.А.,

рассмотрев материалы кассационной жалобы Прокуратуры Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.11.2022 по делу № А07-29196/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2023 по тому же делу.

Судебное заседание проведено путем использования системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Общества с ограниченной ответственностью «БашстройНур» - ФИО1 (доверенность от 20.01.2023 г. № 10),

Общества с ограниченной ответственностью «Анмар» – ФИО2 (доверенность от 10.01.2023),

Прокуратуры Республики Башкортостан – ФИО3 (доверенность от 08.07.2022).

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – ФИО4 (доверенность от 20.01.2022) приняла участие в заседании посредством использования системы онлайн-заседания в режиме веб-конференции.

Прокуратура Республики Башкортостан (далее – Прокуратура) обратилась с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство), к обществу с ограниченной ответственностью «Анмар» (далее – Общество «Анмар») о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 18.06.2021 №75-21 (далее – договор), заключенного между Министерством и Обществом «Анмар»; о применении последствий недействительности сделки и обязании Общества «Анмар» возвратить Министерству по акту приёма - передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:3845, расположенный по адресу: <...> площадью 23907 кв.м.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра), Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация), общество с ограниченной ответственностью «БашстройНур» (далее – общество «БашстройНур»).

Решением суда первой инстанции от 22.11.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 02.02.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает на то, что в соответствие с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», у Общества «Анмар» не имелось оснований для продления срока аренда спорного земельного участка, так как право на его предоставление ранее реализовано его правопредшественником – обществом «Башстройнур».

Соответственно, прокуратура считает, что данный договор является ничтожным и не порождает правовых последствий ввиду несоответствия требованиям законодательства, а именно предоставления земельного участка без проведения торгов, чем нарушены публичные интересы неопределенного круга лиц, и подлежит изъятию с применением процедуры, указанной в законе.

Министерством и обществом БашстройНур, представлены отзывы на кассационную жалобу, в которых просят оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов заявителя кассационной жалобы.

Судами установлено, что первоначальный договор аренды земельного участка был заключен между Министерством и ООО «Торгово-Сервисный Комплекс «Центральный рынок» 08.07.2011 № М117-11 с множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 02:55:010715:57 расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Советский, ул. Менделеева, д. 158, с разрешенным использованием «для строительства, реконструкции и эксплуатации выставочных павильонов», общей площадью 90816 кв. м. Срок аренды указан с 22.01.2011 по 21.01.2016.

В соответствии с дополнительным соглашением № М117/2-11 о присоединении к договору аренды земельного участка № М117-11 от 08.07.2011, заключенным 28.07.2015 между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - УЗИО г. Уфы) и Общества «БашстройНур», последнему в аренду предоставлен указанный земельный участок для строительства, реконструкции и эксплуатации выставочных павильонов, административно-жилых объектов. Целевое использование данного земельного участка предполагало под собой строительство административно-жилых объектов.

Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа г. Уфа РБ 08.10.2015 Обществу «БашстройНур» выдано разрешение № 02-RU03308000-705Ж-2015 на строительство объекта «Административно-жилые объекты со сносом существующих павильонов 2,3 по улице Менделеева, 158 в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» в границах земельного участка кадастровым номером 02:55:010715:57, сроком действия до 08.09.2021. Разрешением предусмотрено строительство объекта из 6-ти секций.

Также за Общестом «БашстройНур» 28.06.2016 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, р-н Советский, улица Менделеева, дом 158, площадью 80 818,3 кв. м. 22.04.2016 между УЗИО г. Уфы и обществом с ограниченной ответственностью «Экспо-Плаза» заключен договор № 343-16 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Советский, ул. Менделеева, д. 158, с разрешенным использованием «под торговые центры, деловое управление, предпринимательство», общей площадью 90816 кв. м срок аренды с 29.09.2014 по 29.09.2025.

Между УЗИО г. Уфы и Обществом «БашстройНур» 02.09.2016 заключено дополнительное соглашение № 343/1-16 о присоединении к договору аренды № 343-16 от 22.04.2016, в соответствии с которым Обществу «БашстройНур» предоставлен в аренду указанный земельный участок с разрешенным использованием «под объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), деловое управление, предпринимательство, выставочно-ярмарочная деятельность, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680».

Данное дополнительное соглашение заключено на основании подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Пунктом 2 дополнительного соглашения № 343/1-16 определено, что все обязательства сторон за исключением размера арендной платы и срока действия договора определяются договором аренды № 343-16 от 22.04.2016. Срок аренды с 04.07.2016 по 04.07.2019.

23.07.2020 между Обществом «БашстройНур» и Обществом «Анмар» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым к Обществу «Анмар» перешло право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680.

В соответствии с дополнительным соглашением № 343/3-16 от 16.10.2020 о присоединении к договору аренды земельного участка № 343-16 от 22.04.2016, заключенным между УЗИО г. Уфы и Обществом «Анмар», земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:57, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Советский, ул. Менделеева, д. 158, с разрешенным использованием «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), деловое управление, предпринимательство, выставочно-ярмарочная деятельность, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, для иных видов жилой застройки», целевым использованием «занимаемый складскими и административными зданиями, под коммунальное обслуживание» предоставлен Обществу «Анмар» в аренду. При этом в результате разделения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680 на основании заявления Общества «Анмар» 08.12.2020 на государственный кадастровый учет поставлены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715: 3469, 02:55:010715:3467.

Из технического плана на основании, которого производился раздел объекта незавершенного строительства, следует, что рассматриваемый объект был поставлен на кадастровый учет с графическими данными одной секции административно-жилого объекта, при этом площадь застройки указана, как всей застраиваемой территории. Раздел объекта произведен в целях ввода здания по секциям.

В этот же день за Обществом «Анмар» зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимости.

Далее, 11.12.2020 между УЗИО г. Уфы и Обществом «Анмар» заключено дополнительное соглашение о внесении изменений № 1 в дополнительное соглашение № 343/3-16 от 16.10.2020 о присоединении к договору аренды земельного участка ЛФ 343-16 от 22.04.2016.

В результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельных участков путем разделения земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57 на основании обращения Общества «Анмар» на государственный кадастровый учет 01.04.2021 поставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:3845.

18.06.2021 между Министерством и Обществом «Анмар» заключен договор № 75-21 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:3845, расположенного по адресу: <...> площадью 23907 кв. м, с видом разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), деловое управление, предпринимательство, выставочная ярмарочная деятельность, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, охрана природных территорий», целевое (функциональное) использование «для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715: 3469, 02:55:010715:3467».

Заявитель жалобы указывает на то, что первоначальным собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680 было реализовано право на однократное предоставление земельного участка в аренду на 3 года для завершения на нем работ, следовательно данная процедура не может быть произведена повторно. В этой связи, как указывает истец, все последующие действия сторон по преобразованию спорного земельного участка и объекта незавершенного строительства совершены с целью обхода требований законодательства о необходимости проведения торгов для их дальнейшего предоставления, что нарушает нормы подпункта 10 пункта 2, пункта 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Как указывает истец, данный договор аренды земельного участка заключен с нарушением требований земельного законодательства, является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В обоснование доводов кассационной жалобы Прокуратура указывает на отсутствие законных оснований для предоставления в аренду спорного земельного участка.

Ссылаясь на то, что между Обществом «Анмар» и Министерством был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:3845, которое указывает на достигнутое между ними соглашение, направленное на предоставление первому права аренды земельного участка, является ничтожным и не порождает правовых последствий, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении требовании Прокуратуры , суды исходили из того, что в силу пункта 21 статьи 3 ФЗ от 14.11.2002 № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Также судами установлено, что при разделе земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57 были образованы новые земельные участки, в том числе с кадастровым номером 02:55:010715:3845, предоставленный Обществу «Анмар» для выполнения работ на объектах незавершенного строительства, принадлежащих ему на праве собственности и расположенных в границах данного участка. Данный факт не противоречит статье 11.8 ЗК РФ.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения, исходя из следующего.

В силу абзацев 3, 4 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 74 Постановление от 23.06.2015 № 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для 5 сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется. Аналогичная позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 по делу № 308-ЭС19-25765.

В рамках настоящего дела судами установлено, что между УЗИО г. Уфы и Обществом «БашстройНур» 02.09.2016 заключено дополнительное соглашение № 343/1-16 о присоединении к договору аренды № 343-16 от 22.04.2016, в соответствии с которым Обществу «БашстройНур» предоставлен в аренду указанный земельный участок с разрешенным использованием «под объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), деловое управление, предпринимательство, выставочно-ярмарочная деятельность, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680». Лицами, участвующими в деле, не отрицается, что данное дополнительное соглашение заключено на основании подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Соответственно, обществом «БашстройНур» реализовано право на заключение договора аренды без проведения конкурентных процедур для завершения строительства.

Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Согласно пунктам 1-2 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В пункте 38 Постановления № 25 указано, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Указанная правовая позиция относительно возможности признания правомерно строящихся объектов незавершенного строительства недвижимостью включена в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016.

В рамках настоящего дела судами верно установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010715:3845 имеются объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715: 3469, 02:55:010715:3467, право собственности на которые зарегистрировано за Общество «Анмар» 08.12.2020, что подтверждается данными Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), реестровыми делами. Факт наличия фундамента на спорном земельном участке подтверждается технической документацией и не оспаривается участвующими в деле лицами.

По истечении срока аренды, установленного дополнительного соглашения № 343/1-16, а именно после 04.07.2019 и вплоть до настоящего времени уполномоченный на распоряжение земельным участком орган с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов в суд не обращался.

По истечении года с момента окончания срока аренды, а именно 23.07.2020 между Обществом «БашстройНур» и Обществом «Анмар» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым к Обществу «Анмар» перешло право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680.

Пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено применение правил указанной статьи в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, возможность изъятия спорного объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. Соответственно, в отсутствие такого судебного акта собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

При таких обстоятельствах и в целях правовой определенности на основании подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Обществу «Анмар» должно быть предоставлено право на заключение договора для завершения строительства. Напротив, признание оспариваемой сделки недействительной не отвечает реализации публичных интересов.

Ключевым для настоящего дела является бездействие органа в отношении изъятия объекта незавершенного строительства у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов, добросовестность собственника объекта и нового приобретателя, а также необходимость в завершении строительства и введении объекта в гражданский оборот.

При этом суд кассационной инстанции исходит из того, что само по себе последующее разделение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680 на основании заявления Общества «Анмар» 08.12.2020 и постановка на государственный кадастровый учет объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715: 3469, 02:55:010715:3467, правового значения не имеет.

Действительно в силу статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, а также на сохранение права аренды на прежних условиях (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301).

Однако в настоящем деле определяющим является не раздел объекта незавершенного строительства на части и формирование одного земельного участка для всех или для каждого из новых объектов самостоятельного земельного участка, поскольку если нет права на заключение договора аренды земельного участка под всем объектом незавершенного строительства, то отсутствует и право на заключение договора аренды под его частями, которые стали самостоятельными объектами.

Судами верно не установлено недобросовестных действий со стороны общества «Анмар» и общества «БашстройНур», поскольку продажа объекта незавершенного строительства состоялась через год после окончания аренды земельного участка, продажа была открытой, сведения внесены в реестр прав на недвижимое имущество.

Соответственно, доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются по основаниям, указанным выше.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд



П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.11.2022 по делу № А07-29196/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Прокуратуры Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий С.В. Лазарев


Судьи М.В. Торопова


Л.А. Суспицина