Решение от 22 ноября 2022 г. по делу № А07-29196/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-29196/2021
г. Уфа
22 ноября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 15.11.2022

Полный текст решения изготовлен 22.11.2022


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллина Э. Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Прокуратуры Республики Башкортостан

к 1) Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

2) Обществу с ограниченной ответственностью "АНМАР" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица:

1) Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

2) Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан

3) ООО «БашстройНур» (ИНН <***> ОГРН <***>).

4) Администрация ГО г.Уфа Республики Башкортостан

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 18.06.2021 №75-21, заключенного между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО "Анмар"; о применении последствий недействительности сделки и обязании ООО "Анмар" возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приёма - передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:3845, расположенный по адресу: <...> площадью 23907 кв.м.


Прокуратура РБ обратилась с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>), Обществу с ограниченной ответственностью "АНМАР" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 18.06.2021 №75-21, заключенного между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО "Анмар"; о применении последствий недействительности сделки и обязании ООО "Анмар" возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приёма - передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:3845, расположенный по адресу: <...> площадью 23907 кв.м.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан 20.10.2021 года исковое заявление принято, возбуждено производство по делу.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.10.2021 года судом по заявлению истца приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Башкортостан производить любые регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:3845, расположенного по адресу: <...>

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.11.2021 года судом по заявлению истца приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и Обществу с ограниченной ответственностью "АНМАР" осуществлять строительство объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010715:3845, расположенного по адресу: <...> площадью 23 907 кв.м.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра), Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация).

От ответчика и третьих лиц в материалы дела поступили отзывы на исковое заявление.

Представитель Управления Росреестра представил письменное пояснение, материалы регистрационного дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:1680. Документы приобщены к материалам дела в порядке ст. 66 АПК РФ.

На основании определения Арбитражного суда РБ от о 07.04.2022 года сторонами по делу (истец, ответчик – ООО «Анмар», третье лицо – ООО «Башстройнур») с привлечением муниципального инспектора – главного специалиста отдела земельного контроля Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан, осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:3845, о чем составлен Акт от 25.04.2022 года.

Акт от 25.04.2022 года приобщен к материалам дела. При этом стороны представили письменные пояснения. От ответчика (2) в судебном заседании представлены пояснения по вопросу демонтажа объектов незавершенного строительства.

22.08.2022 года через сервис подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» от третьего лица (3) поступило ходатайство о приобщении к материалам дела документов.

30.09.2022, 07.10.2022 через сервис подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» от истца поступило ходатайство о проведении повторного осмотра объектов незавершенного строительства и земельного участка. 03.10.2022 через сервис подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» от истца поступило возражение на отзыв.

Представитель истца в судебном заседании ходатайство о проведении осмотра поддержал, в связи с необходимостью проведения осмотра просит объявить перерыв. Дал пояснения на вопросы суда. Представил возражения на отзыв. Требования поддерживает в полном объеме. Представитель ответчика (2) возражал против удовлетворения ходатайства о проведении повторного осмотра с постановкой вопросов для специалиста. Обосновала позицию, представила письменные пояснения на заявление истца. Представитель третьего лица (3) возражал против доводов представителя истца.

Представитель истца дал дополнительные пояснения, просил приобщить к материалам дела акт осмотра сайта. Представитель ответчика (2) возражал против приобщения акта осмотра сайта в связи с ненадлежащим способом фиксации информации. Полагает, что истец действует недобросовестно. Представитель ответчика (1) не возражал против приобщения акта осмотра сайта. Представитель третьего лица (1) просил приобщить к материалам дела дополнение к отзыву, дала пояснения, возражает против удовлетворения ходатайства истца о проведении осмотра, полагает, что договор, заключенный между ответчиками, правомерен.

Определением Арбитражного суда РБ от 10.10.2022 года суд предложил сторонам рассмотреть вопрос о назначении экспертизы, представить соответствующее ходатайство, доказательства перечисления денежных средств на депозит суда, вопросы для проведения экспертизы, кандидатуры экспертных организаций с сопутствующими документами (справки о стоимости и сроках проведения экспертизы, документы, подтверждающие квалификацию экспертов).

В судебном заседании 15.11.2022 года истец указал на отсутствие необходимости проведения экспертизы, указал, что в ходе осмотра проведенного 20.10.2022 сотрудниками прокуратуры г. Уфы Республики Башкортостан, Управления земельных и отношений администрации Республики Башкортостан (далее – УЗИО) и Государственного комитета Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору (далее – Комитет), установлено, что его площадь составляет лишь 755 кв. м., на спорном земельном участке имеются также 2 разрушенных объекта с кадастровыми номерами 02:55:010715:3467 и 02:55:010715:3469 (из относящегося к предмету настоящего спора).

Это противопоставляется сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, в котором площадь объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:3468 составляет 10 717,6 кв. м.

Указанное, по мнению истца, свидетельствует о недобросовестности ООО «Анмар», «БашстройНур». Истец просил приобщить к материалам дела Акт осмотра от 20.10.2022 года.

Стороны спора возражали против проведения экспертизы.

Представитель ответчика (2) указал, что исходя из сформулированных исковых требований, учитывая, что материалами дела подтверждается, что на момент заключения оспариваемой сделки объекты с кадастровыми номерами 02:55:010715:3467, 02:55:010715:3468, 02:55:010715:3469 существовали, наличие «разрушенных» фундаментов также подтверждается и истцом, требований о признании зарегистрированного права не заявлено, проведение экспертизы не требуется, поскольку ответчиком предоставлены надлежащие доказательства осуществления строительства на земельном участке 02:55:010715:3845 с возведением фундаментов объектов с кадастровыми номерами 02:55:010715:3467 и 02:55:010715:3469, не опровергнутые истцом.

Представитель ответчика (2) возражал относительно приобщения к материалам дела Акта осмотра и фактического пользования земельного участка от 20.10.2022 года, поскольку землепользователь - ООО «Анмар» приглашен на данный осмотр не был, кроме того, данный Акт подтверждает обстоятельства, уже описанные в Акте совместного осмотра от 25.04.2022 года, представленным в материалы дела из содержания которого также следует, что на территории осматриваемого земельного участка расположены три объекта незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715:3469, 02:55:010715:3467. Объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:3469, 02:55:010715:3467 зафиксированы муниципальным инспектором как «разрушенные».

Истцом также заявлено ходатайство опросить следующих специалистов: главного специалиста отдела земельного контроля УЗИО ФИО2 и эксперта 1-й категории отдела муниципального земельного контроля ФИО3, заместителя начальника отдела государственного строительного надзора по г. Уфе и Центрального округа Комитета ФИО4,

Представитель ответчика (2) возражал относительно ходатайства истца, поскольку пояснениями данных лиц не может быть опровергнут факт наличия объектов недвижимости.

Судом в приобщении к материалам дела Акта осмотра от 20.10.2022 года, опросе специалиста отдела земельного контроля УЗИО ФИО2 и эксперта 1-й категории отдела муниципального земельного контроля ФИО3, заместителя начальника отдела государственного строительного надзора по г. Уфе и Центрального округа Комитета ФИО4 отказано.

Истец также представил пояснения относительно наличия связей между ответчиками, из содержания которых, по его мнению, усматривается недобросовестный характер поведения Администрации городского округа город Уфа РБ, которая, в том числе являясь владельцем акций ОАО «ВКБ» злоупотребила правом и не приняла меры к изъятию у собственника объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680 после прекращения действия договора аренды земельного участка, просил приобщить к материалам дела схемы информационной системы «Спарк»; договор № 1-ДУ-11 о передаче в доверительное управление акций ОАО «ВКБ», находящихся в собственности Республики Башкортостан, от 19.05.2011; распоряжение Правительства Республики Башкортостан от 01.07.2013 № 833-р, распоряжение Правительства Республики Башкортостан от 26.08.2013 № 1055-р; договор № 3/2013 о передаче государственного имущества Республики Башкортостан в собственность городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 13.09.2013; уведомление АО «Сервис-Реестр» о проведении операции в реестре владельцев ценных бумаг ОАО «ВКБ» от 01.10.2020; справки АО «Сервис-Реестр» о состоянии лицевого счета на 01.10.2020; выписки АО «Сервис-Реестр» из реестра на 04.02.2021; годового отчета ОАО «ВКБ». годового отчета ОАО «Выставочный комплекс «Башкортостан» за 2013, 2014, 2015, 2017 годы; протокол № 1.1 годового общего собрания акционеров ОАО «Выставочный комплекс «Башкортостан» от 29.06.2017;., протокол № 13 заседания Совета директоров ОАО «Выставочный комплекс «Башкортостан» от 26.03.2021; протокол заседания Совета директоров ОАО «Выставочный комплекс «Башкортостан» от 26.05.2021; отчет об итогах голосования на повторном годовом собрании акционеров ОАО «Выставочный комплекс «Башкортостан» от 29.07.2022, определение Верховного суда РФ № 306-ЭС22-15090 от 27.10.2022 по делу № А55-19400/2021.

Представитель ответчика (2) возражал относительно ходатайства истца за исключением ходатайства о приобщении к материалам дела определения Верховного суда РФ № 306-ЭС22-15090 от 27.10.2022 по делу № А55-19400/2021, как подтверждающего правовую позицию ответчика о необоснованности заявленных исковых требований.

Представитель истца ходатайствовал о приобщении к материалам дела информации администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 11.11.2022 № 31604 с ортофотопланами на спорный земельный участок за 2014, 2016 годы; информации Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 11.11.2022 № АМ-М04-06-1/4922 ортофотопланами на спорный земельный участок за 2020 год.

Представитель ответчика (2) возражал в удовлетворении данного ходатайства со ссылкой на нарушение положений ст. 9 АПК РФ, указал, что истец не изложил каких-либо аргументов до начала судебного заседания относительно ортофотопланов, . Ортофотопланы (как это видно исходя из сезона - лето) не охватывают период строительства ООО «Анмар», и поэтому признаку являются не относимыми доказательствами. Кроме того, правовая природа ортофотопланов, как сведений из неофициального источника не может быть положена в основу судебного решения.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Ответчик, третьи лица относительно заявленных требований возражали, просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 18.06.2021 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее — Министерство) и Обществом с ограниченной ответственностью «Анмар» (далее — Общество) заключен договор № 75-21 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:3845, расположенного по адресу: <...> площадью 23 907 кв. м, с видом разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), деловое управление, предпринимательство, выставочная ярмарочная деятельность, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, охрана природных территорий», целевое (функциональное) использование — «для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715: 3469, 02:55:010715:3467.

Как указывает истец, данный договор аренды земельного участка заключен с нарушением требований земельного законодательства, является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

По мнению истца изложенные в иске обстоятельства свидетельствуют, что для заключения спорного договора аренды земельного участка отсутствовали условия, предусмотренные пп. 10, п. 2, 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, у ответчика не имелось законных оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, для предоставления без проведения торгов земельного участка. В результате указанных действий нарушены интересы публично правового образования — Республики Башкортостан, а также интересы неопределенного круга лиц, что явилось основанием для обращения прокурора в порядке ст. 52 АПК в арбитражный суд по данному делу. Данный договор заключен на основании пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Истец считает, что спорный земельный участок предоставлялся ООО «БашстройНур» путем присоединения к договору аренды земельного участка от 02.09.2016 № 343-16 в соответствии с дополнительным соглашением 343/1-16 от 22.04.2016, соответственно первоначальным собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680 ООО «БашстройНур» реализовано право на однократное предоставление земельного участка в аренду на 3 года для завершения его строительства. Следовательно, для заключения спорного договора аренды земельного участка отсутствовали условия, предусмотренные пп. 10, п. 2, 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ и у Министерства не имелось законных оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, для предоставления без проведения торгов земельного участка.

По мнению истца в нарушение указанных требований закона, несмотря на то, что «БашстройНур» (первоначальный собственник объекта незавершенного строительства) уже реализовало право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, 18.06.2021 между Министерством и ООО «Анмар» заключен договор № 75-21 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:3845, расположенного по адресу: <...> площадью 23907 кв. м, с видом разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), деловое управление, предпринимательство, выставочная ярмарочная деятельность, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, охрана природных территорий», целевое (функциональное) использование — «для завершения строительства объектов незавершенного строительства С кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715: 3469, 02:55:010715:3467

Кроме того, истец указал, что осмотром земельного участка установлено, что на нем расположены бетонные плиты, металлические изделия, территория заросла деревьями и кустарниками.

В ходе судебного разбирательства истцом приведены доводы о недобросовестном поведении ответчиков, в связи с наличием связей между ними, Администрацией городского округа город Уфа РБ

Возражая относительно заявленных требований ООО «Анмар» указало, что дополнительным соглашением № 343/3-16 от 16.10.2020г. ООО «Анмар» присоединился к основному договору аренды земельного № 343-16 от 22.04.2016г., вид разрешенного использования земельного участка включал, в том числе, «для иных видов жилой застройки».

В соответствии с положениями ст.ст. 11.2, 11.4, 11.8.6 11.9. Земельного кодекса РФ был осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57 и образован новый земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:3845, который был предоставлен ООО «Анмар» на основании того, что в границах данного участка расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности.

Земельный участок 02:55:010715:57 в настоящее время существует как объект недвижимости в измененных границах и площади.

Следовательно, заключение договора аренды земельного участка № 75-21 от 18.06.2021г. осуществлялось в отношении нового земельного участка.

Вид разрешенного использования позволяет осуществлять завершение строительства на земельном участке 02:55:010715:3845.

Таким образом, предоставление образованного земельного участка 02:55:010715:3845 в аренду ООО "Анмар" без проведения торгов полностью соответствует вышеуказанным нормам права.

По мнению, ООО «Анмар» выводы о том, что право на однократное предоставление земельного участка уже было реализовано однократно для ООО «БашстройНур» путем присоединения к договору аренды земельного участка от 02.09.2016г. № 343-16 в соответствии с дополнительным соглашением № 343/1-16 от 22.04.2016г. являются неверными.

В силу статьи 1 Федерального закона от 17.01.92 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации", прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.

Соответствующее право прокурора на предъявление иска о признании недействительной сделки закреплено в абзаце втором части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Прокурор, обратившийся в суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (пункт 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Проведенной Прокуратурой РБ проверкой установлено, что 08.07.2011 между Министерством и ООО «Торгово-Сервисный Комплекс «Центральный рынок» заключен договор № М117-11 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 02:55:010715:57 расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Советский, ул. Менделеева, д. 158, с разрешенным использованием «для строительства, реконструкции и эксплуатации выставочных павильонов», общей площадью 90816 кв. м. Срок аренды с 22.01.2011 по 21.01.2016.

В соответствии с дополнительным соглашением № М 117/2-11 о присоединении к договору аренды земельного участка № МТ 17-11 от 08.07.2011, заключенным 28.07.2015 между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее — УЗИО г. Уфы) и ООО «БашстройНур», последнему в аренду предоставлен указанный земельный участок для строительства, реконструкции и эксплуатации выставочных павильонов, административно-жилых объектов.

08.10.2015 отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации городского округа г. Уфа РБ ООО «БашстройНур» выдано разрешение № 02- RU03308000-705Ж-2015 на строительство объекта «Административно-жилые объекты со сносом существующих павильонов 2,3 по ул. Менделеева, 158 в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» в границах земельного участка кадастровым номером 02:55:010715:57, сроком действия до 08.09.2021. Разрешением предусмотрено строительство объекта из 6-ти секций.

28.06.2016 за ООО «БашстройНур» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, р-н Советский, ул. Менделеева, д. 158, площадью 80 818,3 кв. м.

22.04.2016 между УЗИО г. Уфы и ООО «Экспо-Плаза» заключен договор № 343-16 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Советский, ул. Менделеева, д. 158, с разрешенным использованием «под торговые центры, деловое управление, предпринимательство», общей площадью 90816 кв. м. срок аренды с 29.09.2014 по 29.09.2025.

02.09.2016 между УЗИО г. Уфы и ООО «БашстройНур» заключено дополнительное соглашение № 343/1-16 о присоединении к договору аренды № 343-16 от 22.04.2016, в соответствии с которым ООО «БашстройНур» предоставлен в аренду указанный земельный участок с разрешенным использованием «под объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), деловое управление, предпринимательство, выставочно-ярмарочная деятельность, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680»

Данное дополнительное соглашение заключено на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ и п. 21 ст. З Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Пунктом 2 дополнительного соглашения № 343/1-16 определено, что все обязательства сторон за исключением размера арендной платы и срока действия договора определяются договором аренды № 343-16 от 22.04.2016. Срок аренды с 04.07.2016 по 04.07.2019.

Заключением названного дополнительного соглашения ООО «БашстройНур» реализовано право на однократное предоставление земельного участка в аренду на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:5510715:1680.

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «Административно-жилые объекты со сносом существующих павильонов 2, 3 по ул. Менделеева, 158 в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» в границах земельного участка кадастровым номером 02:55:010715:57 не выдавалось.

23.07.2020 между ООО «БашстройНур» и ООО «Анмар» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым к ООО «Анмар» перешло право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715: 1680.

В соответствии с дополнительным соглашением № 343/3-16 от 16.10.2020 о присоединении к договору аренды земельного участка № 343-16 от 22.04.2016, заключенным между УЗИО г. Уфы и ООО «Анмар», земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:57, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Советский, ул. Менделеева, д. 158, с разрешенным использованием «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), деловое управление, предпринимательство, выставочно-ярмарочная деятельность, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, для иных видов жилой застройки», целевым использованием «занимаемый складскими и административными зданиями, под коммунальное обслуживание» предоставлен ООО «Анмар» в аренду.

В результате разделения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680 на основании заявления ООО «Анмар» 08.12.2020 на государственный кадастровый учет поставлены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715: 3469, 02:55:010715:3467.

Из технического плана на основании, которого производился раздел объекта незавершенного строительства, следует, что рассматриваемый объект был поставлен на кадастровый учет с графическими данными одной секции административно-жилого объекта, при этом площадь застройки указана, как всей застраиваемой территории. Раздел объекта произведен в целях ввода здания по секциям.

В этот же день, за ООО «Анмар» зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимости.

11.12.2020 между УЗИО г. Уфы и ООО «Анмар» заключено дополнительное соглашение о внесении изменений № 1 в дополнительное соглашение № 343/3-16 от 16.10.2020 о присоединении к договору аренды земельного участка ЛФ 343-16 от 22.04.2016.

В пункте 1 дополнительного соглашения: слова «в соответствии со ст. 22, ст. 39.1, ст. 39.2, пп. 9 п. 2ст. 39.6, пп. 17 п. 8 ст. 39.8, ст. 39.17, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации» изложены в редакции «в соответствии со ст. 22, ст. 39.1, ст. 39.2, пп. 9, пп. 10 п. 2 ст. 39.6, пп. 17 п. 8 ст. 39.8, ст. 39.17, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации слова «занимаемый складскими и административными зданиями, под коммунальное обслуживание» изложены в редакции «занимаемый складскими и административными зданиями, под коммунальное обслуживание, для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715: 3469, 02:55:010715:3467».

В пункте 3 дополнительного соглашения слова «срок аренды устанавливается с 31.08.2020 г. до 29.09.2025 г.» изложены в редакции «срок аренды устанавливается с 31.08.2020 по 10.12.2023».

В результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельных участков путем разделения земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57 на основании обращения ООО «Анмар» на государственный кадастровый учет 01.04.2021 поставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:3845.

18.06.2021 между Министерством и ООО «Анмар» заключен договор № 75-21 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:3845, расположенного по адресу: <...> площадью 23907 кв. м, с видом разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), деловое управление, предпринимательство, выставочная ярмарочная деятельность, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, охрана природных территорий», целевое (функциональное) использование «для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715: 3469, 02:55:010715:3467».

Судом установлено, что первоначальный договор аренды земельного участка № М117/2-11 от 08.07.2011г. с кадастровым номером 02:55:010715:57 был заключен ООО «Торгово-Сервисный Комплекс» «Центральный рынок» с государственным органом власти – Министерством земельных и имущественных отношений РБ. Целевое использование данного земельного участка, в том числе – строительство административно-жилых объектов.

ООО «БашстроНур» присоединился к данному договору аренды в 2015г. путем заключения дополнительного соглашения № М117/2-11 от 28.07.2015г. к указанному договору аренды с уже Управлением земельными и имущественными отношениями Администрации ГО г. Уфа РБ. То есть, ООО «БашстройНур» добросовестно пользовалось земельным участком в установленном порядке.

Срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного МЗИО РБ, истек 21.01.2016г.

22.04.2016г. УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ как новый распорядитель земельных участков в городе Уфе заключает новый договор № 343-16 аренды указанного земельного участка со сроком аренды до 29.09.2025г. с ООО «Экспо-Плаза», причем в виде разрешенного использования земельного участка отсутствует строительство административно-жилых объектов, либо указание на наличие незавершенных строительством объектов.

Однако, на основании разрешения на строительство №RU03308000-705Ж-2015 административно-жилых объектов по ул. Менделеева, 158 ООО «БашстройНур» осуществлялись действия по их строительству и 28.06.2016г. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680.

ООО «БашстройНур» присоединился к новому договору аренды земельного участка (дополнительное соглашение № 343/1-16 от 02.09.2016г.), причем указание в данном дополнительном соглашении на пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ не характеризуют данное соглашение именно как заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта незавершенного строительства. По существу данное дополнительное соглашение не является самостоятельным договором, а является договором присоединения, то есть следует за основным договором, который подписывался не в связи со строительством или продолжением строительства, а подписывался в связи с истечением срока действия основного договора.

По мнению ответчика, ограничение по однократному предоставлению земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства в соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ не распространяется на данный земельный участок, так как данный земельный участок не являлся предметом использования данного права ни ООО «Анмар», ни прежним владельцем объекта незавершенного строительства. В собственности ООО «БашстройНур» имелся один объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680 на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010715:57, в то время как у ООО «Анмар» имеется в собственности три иных незавершенных строительством объектов недвижимости с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715:3469, 02:55:010715:3467 на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010715:3845.

ООО «Анмар» в материалы дела представлены документы, подтверждающие, что на момент заключения договора № 75-21 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:3845 от 18.06.2021 на земельном участке силами подрядчика – ООО «Строй Лидер» были возведены объекты незавершенного строительства, которые в дальнейшем при осуществлении кадастрового учета получили кадастровые номера 02:55:010715:3469, 02:55:010715:3467, однако из-за выявленных недостатков ООО «Анмар» не принял результат работ от подрядчика (письменные пояснения ООО «Анмар» от 17.05.2022 года) и, в связи с чем обществом «Анмар» произведен демонтаж.

Ответчик считает, что дополнительным соглашением № 343/1-16 от 02.09.2016, заключенный с ООО «Башстройнур» о присоединении к Договору аренды земельного участка № 343-16 от 22.04.2016 установлен был срок аренды с 04.07.2016 до 04.07.2019. Таким образом, 04.07.2019 года истек срок аренды и уполномоченный орган должен был подать заявление в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов до 04.01.2020 года, то есть в течение шести месяцев.

Однако этого не было сделано, и только 16.10.2020 года было подписано Дополнительное соглашение № 343/3-16 с ООО «Анмар» о присоединении к Договору аренды земельного участка № 343-16 от 22.04.2016, которым был установлен срок аренды с 31.08.2020 до 29.09.2025.

Ответчик (2) указал, что дополнительное соглашение № 343/1-16 от 02.09.2016 года о присоединении к договору аренды № 343-16 от 22.04.2016 года заключено в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57 (до выделения из него земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:3845) для эксплуатации существующего объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 02:55:010715:864 площадью 1217,8 кв. принадлежащего ООО «БашСтройНур» (обстоятельства установлены решением Арбитражного суда РБ от 30.06.2020 года по делу А07-21388/2017). При этом, то обстоятельство, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010715:57 также был расположен объект незавершенного строительства 02:55:010715:1680 степень готовности 5%, площадью (проектируемое значение) 80818,3 кв.м. с 28.06.2016г. принадлежащий ООО «БашСтройНур» не является основанием для квалификации договора аренды № 343-16 от 22.04.2016 года, дополнительного соглашения к нему № 343/1-16 от 02.09.2016 года в качестве договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Договор аренды № 343-16 от 22.04.2016 года является договором аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, с разрешенным использованием «под торговые центры, деловое управление, предпринимательство». Заключение договора аренды на условиях множественности лиц на стороне арендатора возможно только в отношении неделимых земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие нескольким лицам (часть 2 ст. 39.20 ЗК РФ).

Присоединяясь к условиям договора аренды № 343-16 от 22.04.2016 года ООО «Башстройнур» действовало как собственник объектов недвижимости, и в данном случае правомочия владения и пользования ООО «Башстройнур» в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57 ограничены условием эксплуатации и обслуживания существующих объектов недвижимости.

Юридическая конструкция договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, с особенностями установленными земельным законодательством, а именно «вступление в этот договор аренды иных правообладателей зданий» не предусматривает для таких правообладателей иные сроки договора аренды, иной вид разрешенного использования. Существенные условия такого договора аренды остаются неизмененными для всех арендаторов.

Определяющим признаком возможности заключения договора со множественностью лиц на стороне арендатора является неделимость земельного участка.

Однако, земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:57 был разделен специально для целей предоставления для завершения строительства на основании обращения ООО «Анмар» (дата постановки на учет 01.04.2021 года). До этого момента публичный собственник не предпринимал предписанных земельным законодательством действий для обособления земельного участка, предназначенного для строительства в целях его предоставления застройщику (ч. 3 ст. 11.10, ст. 39.14 Земельного кодекса РФ), также и с учетом разрешенного вида использования и выданного разрешения на строительство – «административно-жилые здания», земельный участок для строительства такого объекта должен быть сформирован для целей последующего оформления общей долевой собственности собственников имущества многоквартирного жилого дома (часть 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

Действия публичного собственника, не оформившего договор аренды для завершения строительства с ООО «Башстройнур» надлежащим образом доказывают, что строительство было невозможно с учетом указанных действий, а следовательно и в случае заявления требований об изъятии объекта незавершенного строительства такое требование удовлетворению – не подлежит (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Ответчик также указал, что заявленное исковое требование о применении последствий недействительности сделки и обязании ООО "Анмар" возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приёма - передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:3845, расположенный по адресу: <...> площадью 23907 кв.м. удовлетворению не подлежит: истребование земельного участка без решения судьбы находящихся на нем объектов недвижимости противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Такой иск может быть предъявлен собственником земельного участка как одновременно с иском о сносе самовольной постройки, так и после (определение Верховного Суда РФ от 19.11.2015 года № 308-ЭС15-8731).

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, суд считает применимой позицию Верховного суда РФ, выраженную в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021, определении от 14.09.2020 года по делу №308-СЭ20-3366, определения Верховного суда РФ № 306-ЭС22-15090 от 27.10.2022 по делу № А55-19400/2021.

В данном случае применению подлежат положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие вопросы отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, не учел, что уполномоченные органы местного самоуправления не воспользовались своевременно своим правом на обращение в суд с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащему обществу «Анмар» на праве собственности, путем продажи с публичных торгов, равно не учел в этой связи дату обращения общества с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду. При таких обстоятельствах, по мнению ООО «Анмар», применению подлежала норма подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

По мнению ООО «Анмар», заключение договора аренды земельного участка № 75-21 от 18.06.2021г. без проведения торгов на основании ст. 39.6 ЗК РФ с ООО "Анмар" является соответствующим закону, а исковое заявление не подлежит удовлетворению.

В судебном заседании Администрация городского округа город Уфа РБ подтвердила отсутствие у нее намерений на изъятие спорных объектов незавершенного строительства, указала на то, что данное является правом , а не обязанностью, сослалась на отсутствие практики обращения в суд с требованиями об изъятии, в удовлетворении исковых требований просила отказать в полном объеме.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Как указано выше, по истечении срока действия договора аренды земельного участка от 26.01.2016 N 74 в целях завершения строительства административно-хозяйственного складского здания готовой молочной продукции стороны заключили договор аренды соответствующего земельного участка от 20.09.2016 N 1124 сроком на три года без проведения торгов.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 этого Кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения его строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Указанная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 19 января 2022 года № 19-КАД21-17-К5 и от 05 июля 2022 года N 308-ЭС22-3699.

В рассматриваемом случае при исследовании фактических обстоятельств настоящего дела судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:57 был предоставлен ООО «Торгово-Сервисный Комплекс» «Центральный рынок» Министерством земельных и имущественных отношений РБ по условиям договора аренды земельного участка № М117/2-11 от 08.07.2011г. целевое использование данного земельного участка, в том числе – строительство административно-жилых объектов сроком действия до по 21.01.2016.

В соответствии с дополнительным соглашением № М 117/2-11 о присоединении к договору аренды земельного участка № МТ 17-11 от 08.07.2011, заключенным 28.07.2015 между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее — УЗИО г. Уфы) и ООО «БашстройНур», последнему в аренду предоставлен указанный земельный участок для строительства, реконструкции и эксплуатации выставочных павильонов, административно-жилых объектов.

08.10.2015 отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации городского округа г. Уфа РБ ООО «БашстройНур» выдано разрешение № 02- RU03308000-705Ж-2015 на строительство объекта «Административно-жилые объекты со сносом существующих павильонов 2,3 по ул. Менделеева, 158 в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» в границах земельного участка кадастровым номером 02:55:010715:57, сроком действия до 08.09.2021. Разрешением предусмотрено строительство объекта из 6-ти секций.

28.06.2016 за ООО «БашстройНур» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, р-н Советский, ул. Менделеева, д. 158, площадью 80 818,3 кв. м.

22.04.2016 между УЗИО г. Уфы и ООО «Экспо-Плаза» заключен договор № 343-16 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Советский, ул. Менделеева, д. 158, с разрешенным использованием «под торговые центры, деловое управление, предпринимательство», общей площадью 90816 кв. м. срок аренды с 29.09.2015 по 29.09.2025.

02.09.2016 между УЗИО г. Уфы и ООО «БашстройНур» заключено дополнительное соглашение № 343/1-16 о присоединении к договору аренды № 343-16 от 22.04.2016, в соответствии с которым ООО «БашстройНур» предоставлен в аренду указанный земельный участок с разрешенным использованием «под объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), деловое управление, предпринимательство, выставочно-ярмарочная деятельность, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680»

Пунктом 2 дополнительного соглашения № 343/1-16 определено, что все обязательства сторон за исключением размера арендной платы и срока действия договора определяются договором аренды № 343-16 от 22.04.2016. Срок аренды с 04.07.2016 по 04.07.2019.

23.07.2020 между ООО «БашстройНур» и ООО «Анмар» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым к ООО «Анмар» перешло право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715: 1680.

В соответствии с дополнительным соглашением № 343/3-16 от 16.10.2020 о присоединении к договору аренды земельного участка № 343-16 от 22.04.2016, заключенным между УЗИО г. Уфы и ООО «Анмар», земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:57, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Советский, ул. Менделеева, д. 158, с разрешенным использованием «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), деловое управление, предпринимательство, выставочно-ярмарочная деятельность, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, для иных видов жилой застройки», целевым использованием «занимаемый складскими и административными зданиями, под коммунальное обслуживание» предоставлен ООО «Анмар» в аренду.

В результате разделения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680 на основании заявления ООО «Анмар» 08.12.2020 на государственный кадастровый учет поставлены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715: 3469, 02:55:010715:3467.

Из технического плана на основании, которого производился раздел объекта незавершенного строительства, следует, что рассматриваемый объект был поставлен на кадастровый учет с графическими данными одной секции административно-жилого объекта, при этом площадь застройки указана, как всей застраиваемой территории. Раздел объекта произведен в целях ввода здания по секциям.

В этот же день, за ООО «Анмар» зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимости.

11.12.2020 между УЗИО г. Уфы и ООО «Анмар» заключено дополнительное соглашение о внесении изменений № 1 в дополнительное соглашение № 343/3-16 от 16.10.2020 о присоединении к договору аренды земельного участка ЛФ 343-16 от 22.04.2016.

В пункте 1 дополнительного соглашения: слова «в соответствии со ст. 22, ст. 39.1, ст. 39.2, пп. 9 п. 2ст. 39.6, пп. 17 п. 8 ст. 39.8, ст. 39.17, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации» изложены в редакции «в соответствии со ст. 22, ст. 39.1, ст. 39.2, пп. 9, пп. 10 п. 2 ст. 39.6, пп. 17 п. 8 ст. 39.8, ст. 39.17, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации»слова «занимаемый складскими и административными зданиями, под коммунальное обслуживание» изложены в редакции «занимаемый складскими и административными зданиями, под коммунальное обслуживание, для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715: 3469, 02:55:010715:3467».

В пункте 3 дополнительного соглашения слова «срок аренды устанавливается с 31.08.2020 г. до 29.09.2025 г.» изложены в редакции «срок аренды устанавливается с 3 1.08.2020 по 10.12.2023».

В результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельных участков путем разделения земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57 на основании обращения ООО «Анмар» на государственный кадастровый учет 01.04.2021 поставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:3845.

18.06.2021 между Министерством и ООО «Анмар» заключен договор № 75-21 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:3845, расположенного по адресу: <...> площадью 23907 кв. м, с видом разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), деловое управление, предпринимательство, выставочная ярмарочная деятельность, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, охрана природных территорий», целевое (функциональное) использование «для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715: 3469, 02:55:010715:3467».

В определении Верховного суда РФ № 306-ЭС22-15090 от 27.10.2022 по делу дело № А55-19400/202 сформулировано, что правовая позиция относительно применения положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699, принятому после вынесения Арбитражным судом Поволжского округа постановления от 31.05.2022.

Учитывая указанную правовую позицию Судебной коллегии по экономическим спорам, а также правовую позицию Судебной коллегии по административным делам, содержащуюся в кассационных определениях от 04.10.2019 № 89-КА19-2, от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, предприниматель не лишен права обращения за предоставлением земельного участка для завершения строительства.

При этом арбитражным судам при разрешении споров указанной категории следует применять нормы права, регулирующие правоотношения по предоставлению земельных участков для завершения строительства без торгов с учетом вышеуказанной правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации и фактических обстоятельств каждого конкретного дела».

С учетом позиции, отраженной в определении Верховного суда РФ № 306-ЭС22-15090 от 27.10.2022 по делу № А55-19400/202, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699, в условиях того, что Администрацией городского округа город Уфа не реализовано право на обращение в суд с требованием об изъятии объектов незавершенного строительства, ООО «Анмар» вправе претендовать на заключение договора аренды для завершения строительства в порядке подпункта 10 пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Довод ООО «Анмар» о том, что дополнительное соглашение №343/1-16 о присоединении к договору аренды № 343-16 от 22.04.2016, в соответствии с которым ООО «БашстройНур» предоставлен в аренду указанный земельный участок с разрешенным использованием «под объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), деловое управление, предпринимательство, выставочно-ярмарочная деятельность, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680) не может рассматриваться как предоставления земельного участка для завершения строительства, поскольку в нарушение положений действующего законодательства заключено в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, а не в порядке ст. 39.6 Земельного кодекса РФ судом проанализирован.

Исходя из представленных ООО «Башстройнур» и приобщённых к материалам настоящего дела документов следует, что строительство на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010715:57 было затруднено в силу нахождения на данном земельном участке других землепользователей. Истцом данные обстоятельства не опровергнуты. Суд приходит к выводу, что наличие иных арендаторов, пользующихся тем же земельным участком для целей эксплуатации принадлежащих им объектов недвижимости создает препятствия для использования его в целях строительства.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:57 не обладал признаками неделимости, что подтверждается обстоятельствами последующего раздела земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57 и образованием нового земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:3845, предназначенного для завершения строительства объектов незавершённого строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715:3469, 02:55:010715:3467.

В материалах дела отсутствуют доказательства неправомерности разделения земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57.

Кроме того, как следует из материалов дела на момент заключения дополнительного соглашения № 343/1-16 о присоединении к договору аренды № 343-16 от 22.04.2016, в собственности ООО «БашстройНур» имелся один объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680 на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010715:57 (дата приобретения права собственности - 28.06.2016), в то время как у ООО «Анмар» имеется в собственности три незавершенных строительством объекта недвижимости с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715:3469, 02:55:010715:3467 на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010715:3845.

Как следует из письма Росреестра по РБ № 21-17657/220 от 27.08.2021 года государственный кадастровый учёт объектов незавершённого строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715:3469, 02:55:010715:3467 осуществлён 08.12.2020 года на основании заявления представителя ООО «Анмар» и приложенных к нему документов, в том числе технического плана, подготовленного кадастровым инженером и в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием 3-ех объектов незавершённого строительства , расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Советский район, ул. Менделеева, д.158 в результате преобразования объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680.

Данные объекты незавершенного строительства образовались путем их возведения в рамках разрешения на строительство № RU03308000-705Ж-2015, что истцом не оспаривается. Указание Истцом об образовании данных объектов путем "разделения" объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010715:1680 не соответствует порядку возведения объектов капитального строительства и их кадастровому учету. Учитывая, что объект с кадастровым номером 02:55:010715:1680 был поставлен на кадастровый учет с площадью 80818,3 кв.м., что соответствует всей площади строительства в соответствии с разрешением на строительство, следует разумно предполагать, что при осуществлении дальнейшего строительства и возведении иных предусмотренных разрешением на строительство объектов (секций), а также при постановке их на кадастровый учет возникнет необходимость в преобразовании указанного объекта с кадастровым номером 02:55:010715:1680 в части его кадастрового номера и его площади.

Данный вывод прямо вытекает из положений ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.10.2021), устанавливающей особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с созданием, реконструкцией, прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.

Таким образом, в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010715:3845 имеются обособленные объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010715:3468, 02:55:010715:3469, 02:55:010715:3467 соответствующих площадей. При этом из Технического плана объекта незавершенного строительства , выполненном кадастровым инженером ФИО5 следует, что объект с кадастровым номером 02:55:010715:1680 соответствует объект с кадастровым номером 02:55:010715:3468, тогда как объекты с кадастровыми номерами 02:55:010715:3469, 02:55:010715:3467 являются вновь построенными объектами, которые не существовали на момент заключения дополнительное соглашение № 343/1-16 о присоединении к договору аренды № 343-16 от 22.04.2016, земельный участок для завершения строительства объектов с кадастровыми номерами 02:55:010715:3469, 02:55:010715:3467 до заключения договора аренды от 18.06.2021 № 75-21 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:3845, расположенного по адресу: <...> площадью 23907 кв. м, в порядке ст. 39.6 Земельного кодекса РФ не заключался.

Истцом доказательств обратного не представлено.

Как установлено судом, факт расположения объектов незавершенного строительства подтверждается сведениями из единого государственного реестра недвижимости. Требований о признании зарегистрированного права отсутствующим, требований об изъятии объектов незавершенного строительства на момент рассмотрения настоящего дела в судебном порядке не заявлено.

Из содержания пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума № 25) следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснена в пункте 38 названного выше Постановления Пленума № 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанная правовая позиция относительно возможности признания правомерно строящихся объектов незавершенного строительства недвижимостью включена также в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016 (вопрос 1).

Истец подтверждает представленными документами наличие фундамента на земельном участке.

Относительно двух разрушенных объектов с кадастровыми номерами 02:55:010715:3467 и 02:55:010715:3469 ООО «Анмар» давались суду пояснения о ходе строительных работ. На момент заключения оспариваемой сделки объекты существовали, в том числе это подтверждено и осуществленной государственной регистрацией права, которое не оспорено. Обстоятельства возведения объектов с кадастровыми номерами 02:55:010715:3467 и 02:55:010715:3469 и последующего их демонтажа в ходе строительных работ истцом не опровергнуты.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

В случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Довод истца о том, относительно недобросовестного поведения ООО «Анмар» и УЗИО не опровергают того факта, что ООО «Анмар» соответствует критериям, указанным в пункте 5 ст. 39.6 ЗК РФ – общество не является предыдущим собственником объекта незавершённого строительства, которому земельный участок уже предоставлялся. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

На момент совершения сделки (18.06.2021 года), как указывает сам истец, доля в уставном капитале ООО «Анмар» принадлежит ООО «Управляющая компания «Геокапитал». Доказательств того, что данное общество вовлечено в иные связи истцом – не представлено.

Сделка по продаже ООО «Анмар» объекта незавершенного строительства (23.07.2020 года) совершена в отсутствие каких-либо запретов, ограничений, судебных споров в отношении объекта недвижимости.

Доказательств совершения данной сделки между взаимозависимыми, аффилированными лицами истцом не представлено, правового значения данный факт для целей рассматриваемого спора -не имеет.

Доказательств того, что со стороны Администрациии городского округа город Уфа Республики Башкортостан –публичного собственника предпринимались меры для изъятия объекта незавершённого строительства, но по каким-то причинам, в том числе, связанным с ООО «Анмар» или иными лицами, указанными истцом, данные меры не были реализованы – истцом не представлено.

Пунктом 2 ст. 168 ГК предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из такого понятия ничтожной сделки и направленности полномочий прокурора на защиту публичных интересов, прокурор при обращении в арбитражный суд с иском о признании недействительной ничтожной сделки в порядке ст. 168 ГК должен доказать: а) нарушение сделкой требований закона или иного правового акта; б) нарушение публичных интересов или интересов третьих лиц.

В п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 дано определение публичных интересов: "Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов».

Исходя из установленных по делу обстоятельств суд, руководствуясь приведенными выше законоположениями, а также правовой позицией, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами, освобождаются прокуроры и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов.

Соответственно, государственная пошлина взысканию с истца в федеральный бюджет не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Прокуратуры Республики Башкортостан к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Обществу с ограниченной ответственностью "АНМАР" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 18.06.2021 № 75-21, заключенного между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО "Анмар" и о применении последствий недействительности сделки и обязании ООО "Анмар" возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приёма - передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:3845, расположенный по адресу: <...> площадью 23907 кв.м. – отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья Э.Р. Абдуллина