Постановление от 25 февраля 2022 г. по делу № А06-4947/2021

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-4947/2021
г. Саратов
25 февраля 2022 года
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2022 года


Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Борисовой Т.С., Котляровой А.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования «Город Нариманов» на решение Арбитражного суда Астраханской области от 01 ноября 2021 года по делу № А06-4947/2021

по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Город Нариманов» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304302435500094, ИНН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация муниципального образования «Наримановский район», Акционерное общество «Газпром газораспределение Астрахань»

о расторжении договора аренды земельного участка № 411 от 23.11.2011 и обязании вернуть земельный участок, расположенный по адресу: <...> «в», общей площадью 165 кв.м., с кадастровым номером 30:08:010807:33, в надлежащем состоянии,

при участии в судебном заседании до перерыва:

- представитель администрации муниципального образования «Город Нариманов» - ФИО3, действующий на основании доверенности от 10.01.2022 №б/н,

в отсутствие представителей индивидуального предпринимателя ФИО2, Администрации муниципального образования «Наримановский район», акционерного общества «Газпром газораспределение Астрахань», извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьей 186 АПК РФ,

после перерыва лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,




УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Город Нариманов» (далее- истец) обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее -ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка № 411 от 23.11.2011 и обязании вернуть земельный участок, расположенный по адресу: <...> «в», общей площадью 165 кв.м., с кадастровым номером 30:08:010807:33, в надлежащем состоянии.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 01 ноября 2021 года по делу № А06-4947/2021 в иске отказано.

Администрация муниципального образования «Город Нариманов» обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить по основаниям, изложенным в жалобе, возражениях на отзыв к апелляционной жалобе.

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от индивидуального предпринимателя ФИО2 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель администрации муниципального образования «Город Нариманов» поддержал позицию по делу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

В соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 24 февраля 2022 года до 14 часов 10 минут. Объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в пунктах 11 - 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2013 года N 99 «О процессуальных сроках», на официальном сайте арбитражного суда в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

На основании Постановления администрации муниципального образования «Наримановский район» от 23.11.2011 № 1120, 23.11.2011 Администрацией муниципального образования «Наримановский район» (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 411 сроком на 3 (три) года по 22.11.2014.

В соответствии с договором индивидуальному предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> «в», общей площадью 165 кв. м, с кадастровым номером 30:08:010807:33, с видом разрешенного использования - «для строительства пристроя под офис «Торговый дом».

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области 26.12.2011 №30-30-03/023/2011-999.

На основании статьи 51 Градостроительного кодекса РФ 18.05.2012 администрацией муниципального образования «Город Нариманов» ответчику было выдано разрешение на строительство пристроя «Торговый дом» №RU30508113-03 сроком до 07.01.2015. Однако, в установленные сроки освоение земельного участка не было произведено, земельный участок не использовался по назначению, что подтверждает акт осмотра от 12.03.2021.

Для реализации вопросов местного значения в области градостроительной деятельности, в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 2015 года полномочия в области земельных отношений администрацией муниципального образования «Наримановский район» были переданы администрации муниципального образования «Город Нариманов» (истец).

Согласно подпункту 4.3.3. пункта 4.3 раздела 4 договора аренды, арендодатель имеет право по истечении срока действия договора аренды в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному истцу не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора аренды.

В соответствии с подпунктом 4.4.7. пунктом 4.4 раздела 4 договора аренды арендатор обязан письменно сообщить не позднее, чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении земельного участка, в связи с окончанием срока действия Договора аренды.

В связи с тем, что срок действия договора аренды истек 23.11.2014, а от арендатора в адрес арендодателя не поступили письменные обращения о прекращении договора аренды, истец 01.12.2020г. направил ответчику уведомление о прекращении срока действия договора аренды земельного участка от 23.11.2011 №411. От ответчика в адрес администрации муниципального образования «Город Нариманов» поступил отказ.

Поскольку на сегодняшний день, Администрация не имеет возможности продлить ответчику договор аренды, так как спорный земельный участок находится в охранной зоне, где расположены инженерные коммуникации «Газопровод низкого давления», а в соответствии с Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 №878 для газораспределительных сетей устанавливаются следующие охранные зоны: вдоль трасс наружных газопроводов - в виде территории, ограниченными условными линиями, проходящими на расстоянии 2 метров с каждой стороны газопровода, Администрация обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с вышеприведенными требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска Арбитражный суд Астраханской области исходил из следующего.

Истец не привел ни одного из оснований, предусмотренных частью 1 статьи 619 ГК РФ, для расторжения договора аренды.

В судебном заседании установлено, что ответчик не отказывается от исполнения принятых на себя обязательств по договору аренды, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца со стороны ответчика, арендная плата внесена наперед за период 2021-2023 годы. Ответчик пояснил, что не смог своевременно начать строительство пристроя в связи с тяжелым стечением семейно-финансовых обстоятельств.

Доводы истца о прохождении по территории сформированного земельного участка подземной газораспределительной сети «Газопровод низкого давления» судом проверены с привлечением к участию в деле акционерного общества «Газпром газораспределение Астрахань».

Акционерное общество «Газпром газораспределение Астрахань» указало, что в соответствии с п.7 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 20 ноября 2000 г. N 878, для газораспределительных сетей устанавливаются охранные зоны вдоль трасс наружных газопроводов - в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 2 метров с каждой стороны газопровода.

В соответствии с п. 14 Правил охраны газораспределительных сетей, на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается, в том числе строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения.

Ответчиком представлены выписка из строительного генерального плана и схема замеров расстояний между домом № 9 по ул. Волжская/Астраханская до тротуаров.

Из указанных документов следует, что газопровод проходит за пределами придомовой территории и тротуара. Расстояние от стены дома, где предполагается построить пристрой, до тротуара – 11,16 метров, до газопровода – 13, 2 метра.

Таким образом, будущее строение, если оно будет возводиться, никак не попадет в охранную зону газораспределительных сетей.

Более того, АО «Газпром газораспределение Астрахань» на запрос администрации МО «Город Нариманов» письмом от 23.08.2021г. сообщило, что в случае необходимости выноса газопровода за пределы земельного участка работы будут производиться с согласия АО «Газпром газораспределение Астрахань» и за счет средств правообладателя земельного участка.

С учетом указанных обстоятельств, суд считает, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Однако администрацией МО «Город Нариманов» не представлено доказательств недобросовестного поведения арендатора, либо таких серьезных нарушения, которые бы могли повлечь расторжение договора аренды.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьей 450 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», суд счел требования Администрации о расторжении договора аренды земельного участка не подлежащими удовлетворению.

Не соглашаясь с принятым по делу судебным актом, Администрация в апелляционной жалобе полагает, что срок договора аренды истек, о продлении договора аренды ответчик надлежащим образом в администрацию МО «Город Нариманов» не заявлял, в связи с чем, договор аренды подлежит расторжению, а земельный участок возврату Арендодателю.

Подвергая критике вывод суда об отсутствии задолженности у Арендатора, Администрация указывает, что с октября 2021 по настоящее время Арендатор не оплачивает арендную плату за земельный участок.

Кроме того, согласно п.4.1.1 Договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, и такие обстоятельства установлены судом по настоящему делу, однако, не приняты во внимание при вынесении решения.

Предоставленный по договору аренды земельный участок ИП ФИО2 не используется по целевому назначению «для строительства пристроя под офис «Торговый дом» более 10 лет, согласно акту осмотра земельного участка от 12.03.2021 объект, под который выдавалось разрешение на строительство, на земельном участке отсутствует.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, возражений на отзыв, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 указанного Постановления договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).

Поскольку статья 39.6 ЗК РФ, согласно которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, введена Федеральным Законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, то есть после заключения сторонами рассматриваемого договора аренды№ 411 от 23.11.2011, то данный договор мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

На основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно подпункту 4.3.3. пункта 4.3 раздела 4 договора аренды, арендодатель имеет право по истечении срока действия договора аренды в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному истцу не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора аренды.

В рамках настоящего дела судебной коллегией установлено, что договор аренды заключен сторонами без торгов и на момент обращения Администрации муниципального образования «Город Нариманов» в Арбитражный суд Астраханской области срок действия договора аренды земельного участка от 23.11.2011№ 411 сроком на 3 (три) года по 22.11.2014 истек.

Как установлено судом апелляционной инстанции, после окончания срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, Арбитражный суд Астраханской области справедливо констатировал, что заключенный сторонами спора договор возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 ГК РФ.

Согласно статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным и влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора»).

При этом, исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки, либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Кроме того, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, какого-либо объекта, в том числе недвижимого имущества.

Аналогичная правовая позиция определена Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608.

Суд апелляционной инстанции оценил уведомление Администрации № 2976 от 01.12.2020 о прекращении срока действия договора аренды земельного участка от 23.11.2011 № 11, почтовое отправление (л.д.24,25) и в соответствии с положениями пункта 1 статьи 46 ЗК РФ, пункта 1 статьи 450.1 и второго абзаца пункта 2 статьи 610 ГК РФ, и счел правомерным наличие у арендодателя (Администрации) правовых оснований для одностороннего отказа от договора аренды вне зависимости от наличия со стороны арендатора каких-либо нарушений договора аренды земельного участка.

К аналогичному выводу со схожей правовой ситуацией пришел Арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 10.12.2020 N Ф06-58283/2020 по делу N А06-10239/2019.

Таким образом, договорные отношения по аренде земельного участка расположенного по адресу: <...> «в», общей площадью 165 кв.м., с кадастровым номером 30:08:010807:33 прекращены по инициативе арендодателя, изложенной в письменном виде и полученном предпринимателем как арендатором на основании ч.2 ст. 610 ГК РФ.

Однако по истечении указанного трехмесячного срока, начиная с 06.03.2021 года предприниматель, не возвратив Администрации земельный участок, продолжал пользоваться им при наличии возражений со стороны арендодателя.

На основании вышеизложенного, арбитражный суд полагает, что договор аренды считается прекращенным с 05.03.2021 года.

Оснований для удовлетворения иска о расторжении договора аренды земельного участка № 411 от 23.11.2011 в судебном порядке с учетом изложенного не имеется.

Кроме требования о расторжении договора аренды истцом заявлено требование об обязании возвратить земельный участок. В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемое имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с подпунктом 4.4.7. пунктом 4.4 раздела 4 договора аренды арендатор обязан письменно сообщить не позднее, чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении земельного участка, в связи с окончанием срока действия Договора аренды.

Поскольку действия Администрации по отказу от договора аренды и обязании вернуть земельный участок осуществлены в пределах условий договора аренды № 411 от 23.11.2011 и правомочий собственника (статья 209 ГК РФ), действие договора аренды земельного участка прекращено, истец и ответчик не связаны соответствующими арендными обязательствами и, учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства возврата истцу ответчиком спорного земельного участка, требования истца об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 вернуть земельный участок, расположенный по адресу: <...> «в», общей площадью 165 кв.м., с кадастровым номером 30:08:010807:33, в надлежащем состоянии Администрации муниципального образования «Город Нариманов» подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

По смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации при объединении в заявлении, поданном в арбитражный суд, нескольких взаимосвязанных требований неимущественного характера оплате государственной пошлиной подлежит каждое самостоятельное требование (пункт 22 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Так как в рассматриваемом случае были заявлены два самостоятельных требования неимущественного характера (о расторжении договора аренды и об обязании ответчика возвратить земельный участок), подлежала уплате государственная пошлина по 6000 рублей за каждое требование неимущественного характера.

При подаче настоящего искового заявления истец не оплачивал государственную пошлину, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден. Таким образом, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 6 000 руб. в связи с удовлетворением одного требования неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 01 ноября 2021 года по делу № А06-4947/2021 отменить.

Принять по делу № А06-4947/2021 новый судебный акт.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 вернуть Администрации муниципального образования «Город Нариманов» земельный участок, расположенный по адресу: <...> «в», общей площадью 165 кв.м., с кадастровым номером 30:08:010807:33, в надлежащем состоянии.

В удовлетворении требования Администрации муниципального образования «Город Нариманов» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка № 411 от 23.11.2011 отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304302435500094, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение иска в размере 6 000 руб. 00 коп.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.



Председательствующий М.Г. Цуцкова



Судьи: Т.С. Борисова


А.Ф. Котлярова