Решение от 20 октября 2018 г. по делу № А28-5162/2018

131/2018-124320(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102 http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А28-5162/2018
г. Киров
20 октября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2018 года В полном объеме решение изготовлено 20 октября 2018 года Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Вихаревой С.М.

при ведении протокола судебного заседания без использования средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: 610000, Россия, г. Киров, Кировская область, ул. Воровского, д. 39)

к обществу с ограниченной ответственностью «МИГ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, юридический адрес: 610004, Россия, Кировская область,

<...>; почтовый адрес: 610002, Россия, <...>)

о взыскании 241 419 рублей 60 копеек

без участия в судебном заседании представителей сторон,

установил:

департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее по тексту – истец) обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МИГ» (далее по тексту – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения (здания) от 12.10.2010 № 6910 за период с 01.08.2017 по 31.01.2018 в сумме 234 841 рубля 03 копеек, пени за период с 11.08.2017 по 31.01.2018 в сумме 6 578 рублей 57 копеек.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), а также путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Кировской области в сети Интернет, в судебное заседание не явились, ответчик отзыв на исковое заявление не представил. Истец направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Суд в соответствии со статьями 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.

Суд, исследовав письменные материалы дела, установил следующее.

12.01.2010 между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г. Кирова (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «МИГ» (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) № 6910 (далее по тексту – договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Киров, Первомайский район, ул. Герцена, д.7/г. Киров, Первомайский

район, ул. Ленина, д. 88, общей площадью 70,6 кв.м, для использования под общепит (пункт 1.2 договора аренды с учетом дополнительного соглашения к договору аренды от 29.11.2016).

Факт передачи нежилого помещения от арендодателя арендатору подтверждается актом приема-передачи от 12.01.2010.

Срок действия договора аренды определен с 27.01.2011 (пункт 7.1 договора аренды с учетом дополнительного соглашения от 20.02.2011).

В соответствии с пунктом 2.2.5 договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату в установленные сроки.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 1/12 части годовой суммы.

Согласно пункту 3.3 договора аренды при изменении органами местного самоуправления размеров арендной платы, изменении в установленном порядке методики расчета арендной платы за имущество арендатор выплачивает арендную плату, пересчитанную арендодателем в соответствии с изменениями с момента их введения, при этом заключения дополнительного соглашения к договору не требуется.

Арендодатель письменно за один месяц уведомляет арендатора об изменении арендной платы (пункт 3.4 договора аренды).

Уведомлениями к договору аренды от 22.12.2016 № 416 и 22.12.2017 № 241 арендодатель известил арендатора об изменении размера арендной платы в 2017 году и в 2018 году. Уведомления получены арендатором 29.12.2016 и 12.01.2018 соответственно. Уведомление от 22.12.2017 № 241 направлено по адресу, указанному ответчиком в заявлении от 19.12.2017 (<...>, Пельменная).

Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности г. Кирова 03.10.2012 переименовано в Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы истец направил в адрес ответчика предупреждение от 17.01.2018, в котором сообщил ответчику о необходимости погашения задолженности в десятидневный срок с момента получения предупреждения. Предупреждение направлено арендатору по адресу, указанному им в заявлении от 19.12.2017

(<...>, Пельменная).

В связи с неисполнением арендатором указанного требования, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд, исследовав и оценив в совокупности материалы дела и представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, определенные в договоре.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Из материалов дела следует, что истец свои обязательства по передаче объекта аренды арендатору исполнил надлежащим образом. Факт надлежащего исполнения истцом своих обязанностей ответчиком не оспорен. В спорный период времени ответчик осуществлял пользование арендованным имуществом.

Согласно представленному истцом расчету задолженность по арендной плате за период с 01.08.2017 по 31.01.2018 составила 234 841 рубль 03 копейки. Доказательств, подтверждающих уплату указанной суммы задолженности по арендной плате, ответчиком в материалы дела не представлено.

Согласно приложению № 3 к договору аренды размер годовой арендной платы определен истцом по формуле: Ап = А + Пзу, где: Ап - годовая арендная плата; А – часть арендной платы за нежилое помещение; Пзу - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение), рассчитанная в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, условиях, сроках и порядке внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, утвержденным решением Кировской городской Думы от 23.12.2013 № 21/11.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, предмет аренды - нежилое помещение (по адресу г. Киров, Первомайский район, ул. ул. Герцена, д.7/г. Киров, Первомайский район, ул. Ленина, д. 88) располагается в многоквартирном жилом доме.

Суд признает необоснованным произведенный истцом расчет арендной платы с учетом показателя Пзу в силу следующего.

Сведений о том, что на момент заключения договора аренды все помещения, расположенные в жилом доме по адресу <...>/г. Киров, Первомайский район, ул. Ленина, д. 88, находились в муниципальной собственности, истцом в материалы дела не представлено.

Из материалов дела следует, что показатель Пзу представляет собой часть арендной платы за помещения (здания, сооружения), однако подлежит расчету на основании Положения о порядке определения размера арендной платы, условиях, сроках и порядке внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. С учетом изложенного при оценке правильности расчета показателя Пзу следует руководствоваться, в том числе требованиями, установленными нормами земельного законодательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность

домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Пунктом 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) определено, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 189-ФЗ) установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.01.2017) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно редакции, действующей с 01.01.2017, этой же нормы земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета такого земельного участка.

Пунктом 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие названного кодекса (часть 2 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16). В силу частей 2 и 5 Закона № 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме

бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим законом и ЖК РФ. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из буквального толкования изложенных положений земельного законодательства и статьи 16 Закона № 189-ФЗ следует, что данным законом предусмотрен специальный порядок возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, - с даты введения в действие ЖК РФ (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка. С учетом статьи 36 ЖК РФ с момента приобретения помещений в многоквартирном доме их собственники владеют, пользуются земельным участком в силу закона.

Следовательно, право общей долевой собственности на земельный участок, сформированный и прошедший государственный кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ (01.03.2005), у собственников помещений в многоквартирном жилом доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ, то есть, с 01.03.2005.

Часть 4 статьи 37 ЖК РФ запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно положениям статей 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников.

С учетом того, что действующее законодательство устанавливает прямой запрет на выдел в натуре доли в общей собственности, находящейся в многоквартирном доме, и указывает на необходимость совместного использования такого имущества, у истца отсутствовала возможность получения платы за пользование земельным участком как самостоятельным объектом прав путем заключения соответствующей сделки при отсутствии соглашения всех участников долевой собственности.

Доказательств заключения истцом соответствующего соглашения участников долевой собственности в материалы дела не представлено.

Таким образом, применение в расчете арендной платы истцом показателя Пзу в рассматриваемой ситуации не соответствует конкретным обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства, в связи с чем не может быть признан судом обоснованным. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного суд считает, что определение размера арендной платы должно быть произведено истцом без учета показателя Пзу, поскольку расчет данного показателя не отражает особенностей определения платы за земельный участок, необходимый для использования помещения в многоквартирном жилом доме.

Суд, оценив в совокупности и взаимосвязи представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу о том, что исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению исходя из размера арендной платы, установленной в соответствии с условиями договора аренды, которая без учета показателя Пзу за период с 01.08.2017 по 31.01.2018 составила 227 431 рубль 88 копеек (без НДС).

Таким образом, исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.08.2017 по 31.01.2018 в сумме 227 431 рубля 88 копеек соответствуют положениям статей 309, 310, 614, 622 ГК РФ, условиям договора аренды и подлежат удовлетворению. Доказательства оплаты ответчиком указанной задолженности в материалах дела отсутствуют.

В остальной части исковые требования истца о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат.

Истцом заявлено требование о взыскании пени за несвоевременную уплату арендных платежей за период с 11.08.2017 по 31.01.2018 в сумме 6578 рублей 57 копеек.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, кредитор вправе требовать неустойку (пени), определенную договором.

Судом установлено, что за спорный период правомерным является размер арендной платы без учета Пзу.

Как следует из представленного истцом справочного расчета задолженности по пени (без учета ПЗУ), размер пени за период с 11.08.2017 по 31.01.2018 составляет 6385 рублей 03 копейки.

Обстоятельства, являющиеся основанием для уменьшения начисленных пени, судом не установлены и ответчиком не представлены.

Таким образом, суд признает, что пени в сумме 6385 рублей 03 копеек за спорный период являются соразмерными последствиям неисполнения обязательства по оплате арендной платы и соответствуют статьям 329, 330 ГК РФ, и потому подлежат удовлетворению в указанной сумме.

В остальной части требования истца о взыскании пени не подлежат удовлетворению.

Истец в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ, статьей 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина относится на ответчика и подлежит взысканию в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, юридический адрес: 610000, Россия, <...>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МИГ»

(ИНН:<***>,ОГРН: <***>, юридический адрес: 610004, Россия, <...>; почтовый адрес: 610002, Россия, <...>) в пользу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова задолженность по арендной плате в сумме 227 431 (двести двадцать семь тысяч четыреста тридцать один) рубля 88 копеек, пени в сумме 6 385 (шесть тысяч триста восемьдесят пять) рублей 03 копеек.

В остальной части отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МИГ»

в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7 582 (семь тысяч пятьсот восемьдесят два) рублей 00 копеек.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья С.М. Вихарева