Решение от 26 марта 2025 г. по делу № А74-12194/2024

АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-12194/2024
27 марта 2025 года
г. Абакан



Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2025 года. Полный текст решения изготовлен 27 марта 2025 года.


Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи И.Е. Аношкиной при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания А.В. Ковалевой рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении части земельного участка, выраженного в письме от 21.10.2024 № 4407, об обязании предоставить часть земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

заявителя - ФИО2 на основании доверенности от 16.05.2024,

ответчиков – ФИО3 на основании доверенностей от 20.12.2024 № 5431 (Администрация г. Абакана), 19.12.2024 № 7799 (ДГАЗ Администрации г. Абакана).


Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Департаменту градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана (далее – Департамент) к администрации города Абакана (далее - администрация) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении части земельного участка, выраженного в письме от 21.10.2024 № 4407, об обязании предоставить часть земельного участка.

Заявитель в судебном заседании поддержал заявленные требования.

В обоснование заявленных требований заявитель ссылался на то, что он является собственником здания «Баня на 100 мест», площадью 2471,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 19:01:030105:1308., здание бани расположено на земельном участке, который принадлежит заявителю на праве собственности. Однако, часть здания, а именно наземная часть (стена, крыльцо, вентиляционная шахта) и подземная (фундамент, вход в подвал, вентиляционная шахта) выходит за границу принадлежащего заявителю земельного участка и находится на земле муниципальной собственности.

Заявитель полагает, что отказ в предоставлении части земельного участка, занятого принадлежащим заявителю зданием незаконен, а позиция администрации о заключении сервитута не обоснована.

Заявитель  пояснял, ответ заинтересованного лица содержит принципиальный отказ в передаче заявителю части испрашиваемого земельного участка, что делает бессмысленным и невозможным оформление в ЕГРН сведений о земельном участке, указанном в заявлении. В связи с этим, является безосновательной ссылка заинтересованного лица на отсутствие в ЕГРН сведений о земельном участке, указанном в заявлении, как на причину отказа в удовлетворении заявления.

По мнению заявителя, что указанное решение нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку препятствует оформлению прав на земельный участок, занятой принадлежащим заявителю зданием.

Ответчик возражал относительно удовлетворения заявления, пояснял, что заявитель является собственником земельного участка площадью 2141,15 кв.м. с кадастровым номером 19:01:030105:151, с видом разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания банно-прачечного комплекса «Центральные бани». Данный земельный участок был приватизирован предыдущим собственником (ФИО4) на основании постановления администрации города Абакана от 25.09.2018 № 1650. На момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой от 26.10.2018 № 762 никаких преддоговорных споров между покупателем (ФИО4) и Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана относительно условий приватизации спорною земельного участка либо площади здания не было. Соответственно, к заявителю - ФИО1 указанный земельный участок перешел в том размере и в тех границах, в которых этот земельный участок был приватизирован предыдущим собственником. В данном случае постановление Администрации города Абакана от 25.09.2018 №1650 не оспорено, недействительным не признано.

Ответчик также пояснял, что земельный участок, на который претендует заявитель, не сформирован, в ЕГРН отсутствует запись о земельном участке, его границы не установлены, соответственно он не является индивидуально определенной вещью, его описание не содержит всех необходимых характеристик. Без соблюдения процедуры образования земельного участка, проведения соответствующих кадастровых работ и согласования его границ с заинтересованными липами в установленном законодательством порядке невозможно его предоставление на каком-либо вещном праве.

Ответчик пояснял, что возможность образования земельного участка ставится в прямую зависимость от функционального назначения территории, предусмотренного зонирование территории и утвержденной документацией по планировке территории. Правилами землепользования и застройки города Абакана испрашиваемые земли отнесены к территориальной зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами (Ж-3), регламентом которой не предусмотрено размещение зданий бытового обслуживания (бани).

В отношении территории, составляющей испрашиваемые земли, постановлением Администрации города Абакана от 24.07.2015 №1561 «Об утверждении документации по планировке территории города Абакана» утвержден Проект межевании III и части IV жилых районов города Абакана, не предусматривающий образование земельного участка для размещения требуемого к эксплуатации и обслуживанию контура здания.

Ответчик пояснял, что выход вентиляционной шахты на поверхность расположен на землях общего пользования. Письмом от 26.10.2022 № 7205 администрация предлагала заявителю рассмотреть возможность установления сервитута в границах, необходимых для обеспечения обслуживания конструктивного элемента вентиляционной шахты, выходящего на поверхность земли. Однако соглашение по данному вопросу не было достигнуто.

По мнению администрации, земли общего пользования не подлежат приватизации.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.01.2022 ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 19:01:030105:151, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 2141,15 кв.м +/- 16,2, расположенного по адресу: <...>, вид разрешённого использования – для эксплуатации и обслуживания банно-прачечного комплекса «Центральные бани.

На вышеуказанном земельном участке расположена «Баня на 100 мест», площадью 2471,2 кв.м., кадастровый номер 19:01:030105:1308, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 08.10.2024.

Нежилое здание «Баня на 100 мест» и земельный участок с кадастровым номером 19:01:030105:151, площадью 2141,15 кв.м., были приобретены индивидуальным предпринимателем ФИО4 по договору купли-продажи от 26.10.2018 у Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана, в последующем нежилое здание и земельный участок были проданы по договору купли-продажи ФИО1.

Решением Абаканского городского суда от 05.02.2024 по делу №2а-659/2024 ФИО1 отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным решения об отказе в проведении работ по формированию земельного участка и исправления кадастровых ошибок.

10.10.2024 заявитель обратился в администрацию города Абакана с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, просил предоставить в собственность часть земельного участка, находящегося в квартале 19:01:030105, занятого принадлежащим заявителю зданием с кадастровым номером: 19:01:030105:1308 и необходимого для его эксплуатации.

В ответ на указанное обращение администрация города Абакана письмом от 21.10.2024 № 4407 отказала в предоставлении в собственность часть земельного участка ссылаясь пунктов 14, 24 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, что предметом заключения договора купли-продажи может быть исключительно земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а не его часть, при условии, что сведения о таком земельном участке с кадастровым номером и установленными границами содержатся в ЕГРН. При этом возможность образования земельного участка и дальнейшее его предоставление (использование) ставится в прямую зависимость от функционального назначения территории, предусмотренного зонированием территории и утвержденной документацией по планировке территории.

Правилами землепользования и застройки города Абакана испрашиваемые земли отнесены к территориальной зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами (Ж-3), регламентом которой не предусмотрено размещение зданий бытового обслуживания (бани). При тех обстоятельствах земельный участок с кадастровым номером 19:01:030105:151 отнесен к территориальной зоне: коммунальная зона (П-5).

В отношении территории, составляющей испрашиваемые земли, постановлением Администрации города Абакана от 29.07.2015 № 1561 «Об утверждении документации по планировке территории города Абакана» утвержден Проект межевания территории III и части IV жилых районов города Абакана, не предусматривающий образование земельного участка для размещения требуемого к эксплуатации и обслуживанию контура здания. Данной документацией по планировке территории рассматриваемые земли отнесены к земельному участку, подлежащему для формирования территории общего пользования.

Оспариваемое решение, оформленное письмом от 21.10.2024 № 4407, подписано заместителем начальника Департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана ФИО5, действующей на основании доверенности от 14.12.2023 № 5208.

Заявитель, полагая, что указанный отказ не соответствует действующему законодательству, нарушает его права и охраняемые законом интересы, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

В обоснование заявленных требований заявитель представил технический план здания от 26.09.2024.

Рассмотрев дело в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право граждан, организаций и иных лиц обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 названной статьи заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Решение об отказе в предоставлении части земельного участка, оформленное письмом от 21.10.2024 № 4407, заявление направлено в суд 03.12.2024, таким образом, трехмесячный срок для обращения в суд заявителем не пропущен.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Из системного толкования приведенных правовых норм, а также статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания недействительным ненормативного правового акта, действия (бездействия) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются, в том числе на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Одним из оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов продажа земельных участков осуществляется в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 19:01:030105:151, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 2141,15 кв.м +/- 16,2, расположенного по адресу: <...>, вид разрешённого использования – для эксплуатации и обслуживания банно-прачечного комплекса «Центральные бани.

На вышеуказанном земельном участке расположена «Баня на 100 мест», площадью 2471,2 кв.м., кадастровый номер 19:01:030105:1308, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 08.10.2024.

10.10.2024 заявитель обратился в администрацию города Абакана с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, просил предоставить в собственность часть земельного участка, находящегося в квартале 19:01:030105, занятого принадлежащим заявителю зданием с кадастровым номером: 19:01:030105:1308 и необходимого для его эксплуатации.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исчерпывающие основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указаны в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований, в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;

В пункте 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Из пункта 13 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования; предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В силу статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (пункт 1). Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам (пункт 2).

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

При этом Федеральный закон не связывает запрет приватизации земель общего пользования только с фактически находящимися на них объектами.

В силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Таким образом, администрация по результатам рассмотрения указанного заявления обоснованно посчитала, что в силу пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствуют правовые основания для предоставления спорного земельного участка в собственность, поскольку земли отнесены к земельному участку, подлежащему для формирования территории общего пользования.

Согласно подпункту 24 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований, в том числе в случае, если границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Из заявления о предоставлении земельного участка от 10.10.2024, следует, что заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка без указания площади, кадастрового номера земельного участка, т.е границы испрашиваемого земельного участка не установлены.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что у испрашиваемого земельного участка отсутствуют конкретные характеристики, и он не может быть предметом заключения договора.

Вопрос о формировании земельного участка, установления его площади в установленном порядке сторонами не разрешался, заявитель не обращался в администрацию с заявлением об уточнении границ запрашиваемого земельного участка. Доказательств обратного в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

Таким образом, судом установлено, что границы испрашиваемого земельного участка подлежат уточнению.

Учитывая, что предметом договора купли-продажи может быть определенная вещь, а земельный участок не был сформирован и поставлен на кадастровый учет в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, действия администрации и принятое ей решение, оформленное письмом от 21.10.2024 № 4407 об отказе в предоставлении части земельного участка в собственность соответствуют положениям земельного законодательства.

Довод истца о том, что техническим планом здания от 26.09.2024, подтверждается, что часть здания выходит за пределы земельного участка, принадлежащего заявителю на праве собственности, а при технической инвентаризации ГУП РХ УТИ от 25.03.2006 было ошибочно не показано вентиляционное сооружение (воздухозаборная шахта лит.в1) - часть здания, соединенное с основным строением подземной вентшахтой, суд признал несостоятельным, поскольку постановление администрации города Абакан №1561 от 29.07.2015 утвержден проект межевания, данный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет. Постановление администрации города Абакан №1561 от 29.07.2015 не оспорено, недействительным не признано.

Довод истца о том, что администрация имеет принципиальную позицию не предоставления земельного участка, отклоняется судом, поскольку не подтверждается материалами дела.

Довод истца о том, что здание бани частично выходит за пределы земельного участка принадлежащего заявителю, а именно стена, крыльцо, вентиляционная шахта, фундамент, вход в подвал, суд признал несостоятельной, поскольку согласно схеме расположения объекта недвижимости на земельном участке от 08.10.2024, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на объект недвижимости с кадастровым номером 19:01:030105:1308 здание бани полностью находиться на земельном участке, принадлежащий заявителю, выходит за границы земельного участка принадлежащего заявителю по схеме не установлено.

С учетом изложенного, оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 000 руб. относятся на истца и не подлежат возмещению.

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 10 000 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 104, 110, 176, 198 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Отказать в удовлетворении заявления.

2. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 10 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением №199 от 02.12.2024.


На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.


Судья                                                                                                                            И.Е. Аношкина