Решение от 28 августа 2023 г. по делу № А35-5010/2023

67/2023-106967(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25 http://www.kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А35-5010/2023
28 августа 2023 года
г. Курск
Резолютивная часть решения объявлена 21.08.2023.

Решение в полном объеме изготовлено 28.08.2023.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

заместителя прокурора Курской области в защиту публичных интересов неопределенного круга лиц в интересах муниципального района «Курский район» Курской области в лице администрации Курского района Курской области

к администрации Курского района Курской области,

индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2

о признании недействительными (ничтожными) пунктов 4.4, 5.4.7, 9.1 - 9.3 договора № 60 аренды земельного участка от 16.08.2022.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца - ФИО3 (предъявлено служебное удостоверение ТО № 235610);

от ответчиков - не явились, уведомлены.

Заместитель прокурора Курской области обратился в Арбитражный суд Курской области в защиту публичных интересов неопределенного круга лиц в интересах муниципального района «Курский район» Курской области в лице Администрации Курского района Курской области с исковым заявлением к Администрации Курского района Курской области, индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 о признании недействительными (ничтожными) пунктов 4.4, 5.4.7, 9.1 - 9.3 договора № 60 аренды земельного участка от 16.08.2022.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылался на то, что договор аренды земельного участка был заключен с нарушением норм действующего законодательства в части условий, регулирующих заключение и действие договора субаренды, в силу чего является ничтожной сделкой.

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. В представленном в суд письменном отзыве (приобщен к материалам дела) индивидуальный предприниматель Глава Крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 с заявленными требованиями не согласился, ссылаясь на то, что истец неверно понимает норму материального права, изложенную в п. 7 ст. 448 ГК РФ, полагая, что уступка прав тождественна субаренде.

Суд, руководствуясь ст.ст. 123, 156 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел дело в отсутствие представителей ответчиков, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд

УСТАНОВИЛ:

Постановлением главы администрации Курского района Курской области от 23.06.2022 № 1025 объявлен аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:11:180203:164, расположенного по адресу: Курская область, Курский район, Бесединский сельсовет, д. Безобразово, площадью 2062 кв.м., категория земель - садоводство (лот № 3).

Согласно протоколу заседания комиссии по проведению аукциона по продаже находящихся в муниципальной собственности и (или) государственная собственность на которые не разграничена земельных участков, права на заключение договора аренды таких земельных участков, расположенных на территории Курского района, о результатах аукциона № 15.3/2022 от 05.08.2022, участником аукциона по лоту № 3 был признан индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, от которого поступила единственная заявка на участие в аукционе.

По результатам аукциона 16.08.2022 между Администрацией Курского района Курской области (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 60 (далее - Договор), согласно п. 1.1 которого Арендодатель предоставляет по акту приема-передачи (приложение 2), а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель

населенных пунктов с кадастровым номером 46:11:180203:164, расположенного по адресу: Курская область, Курский район, Бесединский сельсовет, д. Безобразово, площадью 2062 кв.м., для использования в целях - садоводство в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Срок аренды установлен с 16.08.2022 по 15.08.2042 (пункт 3.1 Договора).

Договор аренды земельного участка № 60 от 16.08.2022 был зарегистрирован 05.09.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области за № 46:11:180203:164-46/033/2022-1.

По акту приема-передачи от 16.08.2022 земельный участок был передан Арендатору.

Согласно пункту 4.4 Договора договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Пунктом 5.4.7 Договора установлено, что при передаче Участка в субаренду, передаче прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам арендатор обязан в трехдневный срок направить арендодателю информацию, содержащую сведения о новом арендаторе (договор субаренды, паспортные данные, фактическое место проживания, контактный телефон).

Договор субаренды участка, а также договор передачи Арендатором своих прав и обязанностей по договору подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и направляются Арендодателю (пункт 9.1 Договора).

Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия Договора (пункт 9.2 Договора)

Согласно пункту 9.3 Договора при досрочном расторжении Договора договор субаренды участка прекращает свое действие

Ссылаясь на нарушение ответчиком положений земельного законодательства при заключении договора аренды земельного участка по результатам проведения аукциона, заместитель прокурора Курской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные документальные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд заявленные исковые требования полагает подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 53 АПК РФ в случаях, предусмотренных федеральным законом, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы вправе обратиться в арбитражный суд в защиту публичных интересов.

Пунктом 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурору предоставлено право в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации обратиться в суд с заявлением или вступить в дело на любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства.

Полномочия прокурора на обращение в суд с заявлением об оспаривании ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, затрагивающих права и законные интересы организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также с иском о признании недействительной ничтожной сделки, совершенной органами местного самоуправления, предусмотрены статьей 52 АПК РФ. В частности, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной указанными лицами (часть 1 статьи 52 АПК РФ).

При этом предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 16402/10).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 74 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В пункте 75 Постановления № 25 указано, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Посягающей на публичные интересы является, в том числе сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Частью 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 3 ЗК РФ нормы земельного законодательства, регулирующие имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Частью 5 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, за некоторыми исключениями, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем положения статьи 22 ЗК РФ не регулируют вопросов распоряжения правами и обязанностями в отношении арендуемого земельного участка, приобретенного на торгах.

Данные отношения регламентируются нормами гражданского законодательства.

Согласно части 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Таким образом, названные положения ограничивают правомочия победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность исполнить обязательство лично.

Введенное названной нормой правило направлено, в конечном счете, на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом.

Суд отмечает, что произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо, без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Материалами дела подтверждается, что согласно протоколу заседания комиссии по проведению аукциона по продаже находящихся в муниципальной собственности и (или) государственная собственность на которые не разграничена земельных участков, права на заключение договора аренды таких земельных участков, расположенных на территории Курского района, о результатах аукциона № 15.3/2022 от 05.08.2022, участником аукциона по лоту № 3 был признан индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, от которого поступила единственная заявка на участие в аукционе.

На основании статей 39.11 (пунктов 1, 9, 13 и 16) и 39.12 (пункта 14) ЗК РФ решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Аукцион является открытым по составу участников, за рядом исключений. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка или не подано ни одной заявки на участие в нем, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

По результатам проведения торгов между Администрацией Курского района Курской области (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 60 от 16.08.2022.

Вместе с тем, пункты 4.4, 5.4.7, 9.1-9.3 Договора содержат положения, регулирующие заключение и действие договора субаренды.

При этом, согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласие Арендодателя на перенаем, в рассматриваемом случае, не имеет правового значения в силу установленного законом запрета на уступку прав и обязанностей.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», положения Гражданского кодекса в измененной Федеральным законом № 42-ФЗ редакции (согласно которому ст. 448 ГК РФ была изложена в новой редакции), не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона, при этом заключение договора аренды имело место после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Таким образом, принимая во внимание ограничение на перенаем земельного участка, предоставленного по заключенному на торгах договору, содержащееся в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, учитывая, что такое ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, суд приходит к выводу о том, что замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой.

В связи с изложенным довод индивидуального предпринимателя главы Крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 о том, что истец неверно понимает норму материального права, изложенную в п. 7 ст. 448 ГК РФ, полагая, что уступка прав тождественна субаренде, не принимается судом как необоснованный.

С учетом установленных обстоятельств, доводы истца о нарушении земельного законодательства путем включения спорных пунктов в договор аренды земельного участка № 60 от 16.08.2022, признаются судом обоснованными.

Приведенный подход не противоречит правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, поддержанной им в определениях от 04.12.2017 № 308-ЭС17- 17485, от 24.04.2019 № 306-ЭС18-17130.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, договор аренды земельного участка № 60 от 16.08.2022, заключенный между Администрацией Курского района Курской области и индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, не соответствует требованиям земельного законодательства, поскольку заключен в нарушение требований ст. 447, ч.7 ст. 448 ГК РФ, ч.1 ст. 39.6 ЗК РФ и нарушает публичные интересы, в связи с чем, в силу ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах (ст. 167 ГК РФ).

К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применимы правила главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 1103 ГК РФ).

Учитывая вышеизложенное, оценив представленные доказательства, суд признает требования Заместителя прокурора Курской области обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Государственная пошлина за рассмотрение настоящего спора в силу ст. 110 АПК РФ относится на ответчиков в равных долях.

Вместе с тем, Администрация Курского района Курской области, в соответствии с частью 1 подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождена.

Руководствуясь ст.ст. 17, 27, 28, 65, 102, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными пункты 4.4, 5.4.7, 9.1 - 9.3 договора № 60 аренды земельного участка от 16.08.2022, заключенного между администрацией Курского района Курской области и индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб. 00 коп

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г.

Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.Н. Белых

Электронная подпись сформирована некорректно.

Необходимо использовать сертификат с алгоритмами ГОСТ

Данные ЭП:Удостоверяющий центр

Дата 28.08.2023 4:11:17

Кому выдана a35.nbelyh@arbitr.ru