Решение от 2 июля 2020 г. по делу № А45-37874/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ



дело № А45-37874/2018
город Новосибирск
02 июля 2020 года
резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2020 года

в полном объёме решение изготовлено 02 июля 2020 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, акционерного общества ГАВАНЬ, общества с ограниченной ответственностью ТЕРМИНАЛ 1, общества с ограниченной ответственностью ТЕРМИНАЛ 2, общества с ограниченной ответственностью ТЕРМИНАЛ 3, индивидуального предпринимателя ФИО3

к индивидуальному предпринимателю ФИО4

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, мэрии города Новосибирска, общества с ограниченной ответственностью АЗИМУТ, ФИО5, ФИО6

об установлении сервитута

при участии в судебном заседании представителей:

общества с ограниченной ответственностью ТЕРМИНАЛ 1, общества с ограниченной ответственностью ТЕРМИНАЛ 2, общества с ограниченной ответственностью ТЕРМИНАЛ 3 - ФИО7 по доверенностям от 22.03.2019

акционерного общества ГАВАНЬ - ФИО7 по доверенности от 20.12.2018

индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО7 по доверенности 27.01.2020, паспорт

индивидуального предпринимателя ФИО4 - ФИО8 по доверенности от 20.03.2020, паспорт

установил

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился с иском об установлении сервитута для безопасной эксплуатации ТВЦ Европа и ДЦ Европа в виде доступа к зданиям через земельный участок с кадастровым номером 54:35:032961:73, правообладателем которого в настоящее время является индивидуальный предприниматель ФИО4.

В процессе судебного разбирательства в качестве соистцов в дело вступили акционерное общество ГАВАНЬ, общество с ограниченной ответственностью ТЕРМИНАЛ 1, общество с ограниченной ответственностью ТЕРМИНАЛ 2, общество с ограниченной ответственностью ТЕРМИНАЛ 3, индивидуальный предприниматель ФИО3.

В процессе судебного разбирательства исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2, акционерного общества ГАВАНЬ, общества с ограниченной ответственностью ТЕРМИНАЛ 1, общества с ограниченной ответственностью ТЕРМИНАЛ 2, общества с ограниченной ответственностью ТЕРМИНАЛ 3 были уточнены, истцы просили установить сервитут для обеспечения безопасной эксплуатации здания, расположенного по адресу: <...>, и здания, расположенного по адресу: <...>, в виде доступа к указанным зданиям через принадлежащий индивидуальному предпринимателю ФИО4 земельный участок с кадастровым номером 54:35:032961:73, на следующих условиях:

1.1. Сфера действия сервитута – часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73, определённая геодезическими координатами характерных точек границ (по прилагаемой схеме расположения границ сервитута относительно контура здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032961:73) общей площадью 1 234, 46 кв. м (координаты характерных точек указаны в заключении эксперта от 03.12.2019 № 1887/9-3).

1.2. Обязать соистцов произвести обустройство проездов для пожарной техники путём устройства асфальтобетонного проезда и двух разворотных площадок для пожарной техники.

1.3. Назначение сервитута: обеспечение беспрепятственного круглосуточного (в рабочие, выходные и праздничные дни) проезда пожарных автомобилей к зданию по адресу: <...>, и зданию по адресу: <...>, включая запрет препятствовать пользованию путём установки ограждений, шлагбаумов и других сооружений, не позволяющих автотранспортным средствам беспрепятственно проезжать к зданиям, осуществлять манёвры автотранспорта.

1.4. Срок действия сервитута – постоянный.

1.5. Обременение части земельного участка не лишает собственника земельного участка прав владения, пользования и распоряжения земельным участком в целом. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка.

1.6. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032961:73, который обременён сервитутом, к другому лицу, передачи другим лицам права пользования земельным участком.

Сервитут сохраняется при переходе права собственности на здания, для обеспечения использования которых сервитут установлен.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 просит установить сервитут для обеспечения безопасной эксплуатации здания, расположенного по адресу: <...>, и здания, расположенного по адресу: <...>, в виде доступа к указанным зданиям через принадлежащий индивидуальному предпринимателю ФИО4 земельный участок с кадастровым номером 54:35:032961:73, на следующих условиях:

1.1. Сфера действия сервитута – часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73, определённая геодезическими координатами характерных точек границ (по прилагаемой схеме расположения границ сервитута относительно контура здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032961:73) общей площадью 524, 55 кв. м (в границах характерных точек, указанных в заключении эксперта от 03.12.2019 № 1887/9-3 площадью 340, 26 кв. м (сервитут № 2) и в границах характерных точек, указанных в приложении № 1, площадью 184, 29 кв. м).

1.2. Размер единовременной платы за право ограниченного пользования (сервитут) составляет 537 611 рублей 30 копеек.

1.3. Назначение сервитута: обеспечение беспрепятственного круглосуточного (в рабочие, выходные и праздничные дни) проезда пожарных автомобилей к зданию по адресу: <...>, и зданию по адресу: <...>, включая запрет препятствовать пользованию путём установки ограждений, шлагбаумов и других сооружений, не позволяющих автотранспортным средствам беспрепятственно проезжать к зданиям, осуществлять манёвры автотранспорта.

1.4. Срок действия сервитута – постоянный.

1.5. Обременение части земельного участка не лишает собственника земельного участка прав владения, пользования и распоряжения земельным участком в целом.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка.

1.6. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032961:73, который обременён сервитутом, к другому лицу, передачи другим лицам права пользования земельным участком. Сервитут сохраняется при переходе права собственности на здания, для обеспечения использования которых сервитут установлен.

В судебном заседании представитель истцов поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражал в части предлагаемой истцами стоимости за сервитут, по его мнению, повременная стоимость сервитута в отношении части земельного участка, на которой будут расположены разворотные площадки для обеспечения проезда пожарной техники, не может быть менее 42 147 рублей 21 копейки, при проведении работ по обустройству разворотной площадки вблизи здания ответчика необходимо предусмотреть ливневые стоки для дождевых и талых вод с учётом возможного наклона разворотной площадки.

Изучив доводы искового заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Индивидуальный предприниматель ФИО2, акционерное общество ГАВАНЬ, общество с ограниченной ответственностью ТЕРМИНАЛ 1, общество с ограниченной ответственностью ТЕРМИНАЛ 2, общество с ограниченной ответственностью ТЕРМИНАЛ 3, индивидуальный предприниматель ФИО3, являются собственниками нежилых помещений в зданиях по адресу: <...>, дом 182/1, что следует из представленных в материалы дела сведений из единого государственного реестра недвижимости (л.д. 51-75 том 5), кроме того, собственниками помещений по указанным адресам являются ФИО5 и ФИО6.

Ссылаясь на то, что в настоящее время в отношении зданий ТВЦ Европа и ДЦ Европа не обеспечена пожарная безопасность по причине отсутствия надлежащим образом организованных проездов для пожарной техники, индивидуальный предприниматель ФИО2, акционерное общество ГАВАНЬ, общество с ограниченной ответственностью ТЕРМИНАЛ 1, общество с ограниченной ответственностью ТЕРМИНАЛ 2, общество с ограниченной ответственностью ТЕРМИНАЛ 3, индивидуальный предприниматель ФИО3 обратились в суд с иском об установлении в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73 сервитута.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:032961:73 принадлежит на праве собственности индивидуальному предпринимателю ФИО4.

По смыслу части 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, при этом сервитут должен устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием.

Правообладатель земельного участка, обременённого сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации или федеральным законом.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В силу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обременённого сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (пункт 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута, всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов.

Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учётом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Этот вопрос требует наличия специальных познаний в области оценки объектов недвижимого имущества, тем более при наличии существенной разницы в стоимости сервитута, предлагаемой участниками процесса.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает истец в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обременённого сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования.

При этом необходимо учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объём ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обременённого сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объёме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, объём сервитута.

Суд может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, а при необходимости разрешения вопросов, касающихся отдельных условий сервитута, возможных вариантов его установления, а также размера платы, которые требуют специальных знаний, назначить экспертизу.

По всем обстоятельствам, подлежащим исследованию судом в пределах предмета доказывания по настоящему спору у сторон имелись разногласия, в том числе по вопросу о необходимости обеспечения зданий пожарными проездами и разворотными площадками, по вопросу о координатах и площади части земельного участка, обременяемого сервитутом, по вопросу о стоимости за сервитут, в подтверждение чего ими были представлены доказательства, опровергающие правовые позиции друг друга (экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью ПЕРВЫЙ ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР от 07.05.2017 об отсутствии обеспечения пожарной безопасности, заключение общества с ограниченной ответственностью ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНЫЕ СИСТЕМЫ СИБИРИ № 22/29.10.2018 об отсутствии необходимости в установлении сервитута, письмо общества с ограниченной ответственностью УСЛУГИ ДЛЯ БИЗНЕСА от 10.12.2018 о границах и площади сервитута, отчёт общества с ограниченной ответственностью А2 от 07.05.2019 № 082/19 об оценке объекта (рыночная величина единовременно платы за сервитут - 1 294 000 рублей, периодический платёж - 158 000 рублей), техническое заключение на обустройство проездов пожарной техники, выполненное обществом с ограниченной ответственностью ПРОЕКТНЫЕ СИСТЕМЫ, согласно которому на обустройство проезда для пожарной техники затраты составят 9 000 000 рублей).

По этой причине судом в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учётом необходимости наличия специальных познаний в сферах обеспечения пожарной безопасности зданий, кадастрового учёта, оценочной деятельности определением от 12.08.2019 по ходатайству общества с ограниченной ответственностью ТЕРМИНАЛ 1, общества с ограниченной ответственностью ТЕРМИНАЛ 3 была назначена судебная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению СИБИРСКИЙ РЕГИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

существует ли в настоящее время необходимость в организации пожарного проезда для обеспечения пожарной безопасности зданий ТВЦ Европа, расположенного по адресу: <...>, и ДЦ Европа, расположенного по адресу: <...>, с использованием земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73 или имеющихся проездов достаточно для обеспечения пожарной безопасности этих зданий или существуют альтернативные варианты обеспечения пожарной безопасности зданий истцов?

в случае если для обеспечения надлежащей пожарной безопасности зданий ТВЦ Европа и ДЦ Европа необходимо использование земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73, определить минимальный размер и границы (характерные точки) части земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73, использование которого необходимо для обеспечения надлежащей пожарной безопасности зданий ТВЦ Европа и ДЦ Европа;

определить размер рыночной соразмерной платы (единовременной и ежемесячной) собственнику земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73 в случае необходимости установления постоянного частного сервитута для обеспечения беспрепятственного круглосуточного (в рабочие, выходные и праздничные дни) проезда пожарных автомобилей к зданию по адресу: <...>, и зданию по адресу: <...>, включая запрет препятствовать пользованию путём установки ограждений, шлагбаумов и других сооружений, не позволяющих автотранспортным средствам беспрепятственно проезжать к зданиям, осуществлять манёвры автотранспорта;

существует ли возможность обустройства разворотных площадок для пожарной техники на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032961:73 и какова стоимость обустройства таких площадок?

Согласно экспертному заключению от 03.12.2019 № 1887/9-3 для обеспечения пожарной безопасности зданий ТВЦ Европа, расположенного по адресу: <...>, и ДЦ Европа, расположенного по адресу: <...> существует необходимость в организации пожарного проезда с использованием земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73; для обеспечения надлежащей пожарной безопасности зданий ТВЦ Европа и ДЦ Европа необходимо использование земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73, минимальная площадь сервитута составляет 1 234, 46 кв. м, координаты точек границ сервитутов определены в приложении к заключению; размер рыночной соразмерной платы (единовременной и ежемесячной) собственнику земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73 в случае необходимости установления постоянного частного сервитута для обеспечения беспрепятственного круглосуточного (в рабочие, выходные и праздничные дни) проезда пожарных автомобилей к зданию по адресу: <...>, и зданию по адресу: <...>, включая запрет препятствовать пользованию путём установки ограждений, шлагбаумов и других сооружений, не позволяющих автотранспортным средствам беспрепятственно проезжать к зданиям, осуществлять манёвры автотранспорта, составляет: размер рыночной соразмерной платы единовременной – 9 611 246 рублей 32 копейки; размер рыночной соразмерной платы месячной – 52 060 рублей 92 копейки; возможность обустройства разворотных площадок для пожарной техники на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032961:73 существует.

Экспертное заключение проверено судом на предмет соответствия требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и признано надлежащим доказательством по делу, с достаточной степенью достоверности отвечающим на все поставленные перед экспертами вопросы.

Эксперт ФИО9 по ходатайству представителя истцов был вызван в судебное заседание для дачи пояснений по вопросу оценки рыночной соразмерной платы за пользование сервитутом, в судебном заседании 23.12.2019 дал подробные пояснения относительно сделанных им выводов и применённых методов оценки.

Оценив в порядке, предусмотренном статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание правовое регулирование спорных правоотношений и выводы экспертов, изложенные в экспертном заключении от 03.12.2019 № 1887/9-3, суд пришёл к выводу о наличии правовых оснований для установления на часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73 сервитута в целях безопасной эксплуатации ТВЦ Европа (<...>) и ДЦ Европа (<...>).

Сфера действия сервитута – часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73 общей площадью 1 234, 46 кв. м (координаты характерных точек указаны в заключении эксперта от 03.12.2019 № 1887/9-3, приложения № 1, № 2).

Назначение сервитута: обеспечение беспрепятственного круглосуточного (в рабочие, выходные и праздничные дни) проезда пожарных автомобилей к зданию по адресу: <...>, и зданию по адресу: <...>.

Срок действия сервитута – постоянный.

С учётом выводов, сделанных в экспертном заключении от 03.12.2019 № 1887/9-3, исходя из принципов разумности и соразмерности с учётом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута, суд счёл возможным определить плату за сервитут в размере 52 060 рублей 92 копеек в месяц с момента государственной регистрации сервитута. При этом плата за сервитут подлежит внесению собственниками помещений в зданиях ТВЦ Европа, ДЦ Европа солидарно, о чём спора между сторонами не имеется.

Обязанность по обустройству проездов для пожарной техники и двух разворотных площадок для пожарной техники, их содержанию суд определил возложить на истцов с организацией ливневых стоков для дождевых и талых вод с учётом возможного наклона разворотной площадки, расположенной в непосредственной близости от здания ответчика.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО3 в части предлагаемых условий сервитута удовлетворению не подлежат.

Предметом судебного разбирательства по делу № А45-34303/2013 был вопрос об установлении сервитута в целях обеспечения проезда автомобильного транспорта индивидуального предпринимателя ФИО3 в подземную автостоянку, а не в целях обеспечения пожарной безопасности ТВЦ Европа и ДЦ Европа.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Установить в целях безопасной эксплуатации ТВЦ Европа (<...>) и ДЦ Европа (<...>) сервитут на часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73, принадлежащего на праве собственности индивидуальному предпринимателю ФИО4.

Сфера действия сервитута – часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73 общей площадью 1 234, 46 кв. м (координаты характерных точек указаны в заключении эксперта от 03.12.2019 № 1887/9-3).

Назначение сервитута: обеспечение беспрепятственного круглосуточного (в рабочие, выходные и праздничные дни) проезда пожарных автомобилей к зданию по адресу: <...>, и зданию по адресу: <...>.

Срок действия сервитута – постоянный.

Установить плату за сервитут в размере 52 060 рублей 92 копеек в месяц с момента государственной регистрации сервитута.

Обязанность по обустройству проездов для пожарной техники и двух разворотных площадок для пожарной техники, их содержанию возложить на истцов.

Расходы по постановке земельного участка, занятого сервитутом, на кадастровый учёт и расходы по государственной регистрации сервитута возложить на истцов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 рублей расходов по государственной пошлине по иску.

Требования индивидуального предпринимателя ФИО3 оставить без удовлетворения.

Перечислить в депозитного счёта арбитражного суда на расчётный счёт индивидуального предпринимателя ФИО4 100 000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова