Решение от 10 сентября 2025 г. по делу № А55-19257/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, <...>, тел. <***>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


11 сентября 2025 года

Дело №

А55-19257/2024

Резолютивная часть решения объявлена 28 августа 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 11 сентября 2025 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Шабанова А.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Каримовой Ю.Я.

рассмотрев в судебном заседании 28 августа 2025 года дело по исковому заявлению

Главы городского округа Самара

к Обществу с ограниченной ответственностью "ИСК ДомАС"

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента градостроительства городского округа Самара, Управления Федеральной службы государственной регистрации реестра и картографии по Самарской области

о возврате земельных участков

при участии в заседании

от истца – не участвовал,

от ответчика – не участвовал,

от третьих лиц – не участвовали,

установил:

Глава городского округа Самара обратился в арбитражный суд Самарской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ИСК ДомАС" о возложении обязанности возвратить земельный участок площадью 657 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0236007:997 и земельный участок площадью 10446 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0236007:998, расположенные по адресу: Самарская область, город Самара, в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу; установить, что вступившее в законную силу решение суда является основанием прекращения права собственности и погашения записи о праве собственности ООО «ИСК ДомАС» на земельный участок площадью 657 кв.м с кадастровым номером 63:01:0236007:997 и земельный участок площадью 10446 кв.м с кадастровым номером 63:01:0236007:998, расположенные по адресу: Самарская область, город Самара, в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил, заявил ходатайство о приостановлении производства по делу № А55-19257/2024 до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-20612/2024, по иску ООО «ИСК ДомАС» к Главе городского округа Самара о признании решения по расторжению Договора РЗТ № 534 от 04.12.2015 в одностороннем порядке недействительным.

Определением суда от 05.09.2024 по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент градостроительства городского округа Самара, Управление Росреестра по Самарской области. Ходатайство Общества с ограниченной ответственностью "ИСК ДомАС" о приостановлении производства по делу удовлетворено. Производство по делу № А55-19257/2024 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А55-20612/2024, рассматриваемого Арбитражным судом Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.12.2024 по делу                          № А55-20612/2024 признано недействительным решение Главы городского округа Самара о расторжении в одностороннем порядке Договора № 534 от 04.12.2015 о развитии застроенной территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара, оформленное уведомлением от 25.01.2024 № 1/109.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2025 решение Арбитражного суда Самарской области от 23.12.2023 по делу № А55-20612/2024 оставлено без изменения.

Определением суда 12.05.2025 производство по делу № А55-19257/2024 возобновлено.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Как следует из материалов дела, по результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара между Главой городского округа и ООО «ИСК ДомАС» (инвестор) заключен соответствующий договор от 04.12.2015 № 534, предусматривающий обязательства ООО «ИСК ДомАС» своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц по развитию застроенной территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара в  установленные договором сроки.

Постановлением Администрации городского округа Самара от 03.09.2019 № 651 утверждена документация по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара, на основании которой были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0236007:997 (площадью 657 кв.м) и 63:01:0236007:998 (площадью 10446 кв.м).

Согласно разделу 3 договора от 04.12.2015 № 534 его исполнение осуществляется в три этапа, в том числе первый этап включает: - разработка в соответствии с градостроительным регламентом и нормативами градостроительного проектирования проекта планировки и проекта межевания территории, графика поэтапного освоения застроенной территории, проведение публичных слушаний в соответствии с документацией по планировке территории, утверждение проекта планировки застроенной территории, в срок не позднее 12 (двенадцати) месяцев с момента подписания настоящего договора (пункт 3.1.1); - предъявление Главой городского округа требования о сносе многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, к собственникам таких помещений. В случае если данные собственники в  установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, принятие решения об изъятии для муниципальных нужд, и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию (пункт 3.1.2); - после исполнения инвестором обязательств, предусмотренных пунктами  4.1.3 – 4.1.4 договора полностью, либо исполнения указанных обязательств в части, необходимой для реализации соответствующего этапа освоения застроенной территории, в случае поэтапного освоения застроенной территории в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, постановка освобожденных земельных участков, на государственный кадастровый учет (пункт 3.1.3); - приобретение права  на земельные участки и объекты капитального строительства после  исполнения условий, предусмотренных пунктом 3.1.3 договора  (пункт 3.1.4).

Начало первого этапа - дата подписания договора сторонами, срок выполнения первого этапа - 5 (пять) лет со дня подписания договора.

Права и обязанности сторон установлены разделом 4 договора, в том числе обязанности инвестора: - в течение 5 (пяти) лет с момента заключения договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которого принято решение о развитии (пункт  4.1.3); - не позднее 5 (пяти) лет со дня подписания настоящего договора уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Главы городского округа, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 1.3 договора (пункт 4.1.4).

В свою очередь, Глава городского округа, в частности, обязан принять решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу  расположенных на территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Решение должно быть принято в течение 12 (двенадцати) месяцев со дня признания многоквартирного дома аварийным, но не ранее чем по истечении срока установленного для  сноса таких домов (пункт 4.3.2).

Согласно пункту 5.1 договора срок его действия 10 (десять) лет.

Согласно пункту 5.5.1 договора Глава городского округа вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, письменно предупредив инвестора за один месяц до расторжения, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения инвестором обязательств, предусмотренных пунктами 4.1.1 – 4.1.6 договора.

Главой городского округа Самара направлена претензия в адрес ООО «ИСК ДомАС» от 27.11.2023 № 1/2190 о ненадлежащем исполнении обязательств, предусмотренных п. 4.1.3 договора, в частности о передаче в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, между тем, обязательство по данной претензии ООО «ИСК ДомАС» надлежащим образом не исполнило.

В последующем, Глава городского округа письмом от 25.01.2024 № 1/109 уведомил ООО «ИСК ДомАС» об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке на основании пункта 5.5.1 договора, ссылаясь на нарушение инвестором обязательств, предусмотренных пунктом 4.1.3 договора, и его прекращении по истечении месяца со дня получения уведомления, и возврате земельных участков с к.н. 63:01:0236007:997 и к.н. 63:01:0236007:998, и поскольку в добровольном прядке спорные земельные участке переданы не были, истец обратился с настоящим иском в суд.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент заключения договора, по  договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в  соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с частью 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенными условиями такого договора, в  частности, являются: обязательство лица, заключившего договор с  органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (пункт 4); обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (пункт 5); обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (пункт 8).

Аналогичные условия согласованы сторонами в пунктах 4.1.3, 4.1.4 и 4.3.2 договора от 04.12.2015 №  534.

По смыслу названных норм права и условий договора, следует обязанность именно Главы городского округа принять решение об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах подлежащей развитию территории для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Указанные выше обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

Предусмотренная пунктом 4.3.2 договора от 04.12.2015 № 534 необходимость вытекает из цели заключения договора о развитии застроенной территории и исполнения сторонами  взаимных обязательств.

Обязательства по спорному договору являются встречными. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на лицо, заключившего договор, обязанности исполнять  договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования.

Исполнение Главой городского округа своих обязательств по принятию решения об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домов, расположенных на застроенной территории, по договору от 04.12.2015 №  534 не  противоречит положениям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, предполагающим, что фактическое расселение аварийных жилых домов, расположенных в границах застроенной территории, и последующее высвобождение земельных участков не может быть реализовано ранее совершения органом местного самоуправления следующих последовательных действий: направление органом местного  самоуправления собственникам требований о сносе или реконструкции, по  истечении шестимесячного срока после направления требований принятие решения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, направление собственникам соглашений об изъятии и по истечении трех месяцев с момента направления соглашений, обращение в суд с иском о принудительном изъятии.

Постановления об изъятии спорных жилых домов, поименованных в списке от 27.11.2023, принимались администрацией городского округа Самара 11.03.2024 № 171, 21.03.2024 № 207 и 210, 06.05.2024 № 360, 10.07.2024 № 578, 13.07.2024 № 696, 20.09.2023 № 988. Требование, содержащее характеристики жилья для расселения с указанием количества расселяемых квартир и находящихся в них комнат, жилой и общей площадей, а также количества проживающих в них жильцов были переданы Главой городского округа инвестору 27.11.2024.

По условиям договора указанные действия Главой городского округа должны были быть совершены в первые пять лет действия договора в рамках реализации его первого этапа, а фактически были совершены лишь спустя 9 лет после заключения договора. При этом инвестору Главой  городского округа был установлен срок для предоставления жилья в целях расселения жильцов из изъятых аварийных домов, равный 30 дням, что является заведомо недостаточным для исполнения обязательства, учитывая его объем и особенности исполнения.

Исполнение инвестором обязательств по предоставлению жилья в установленные договором сроки стало невозможным в результате несвоевременного исполнения встречного обязательства Главой городского округа по принятию решения об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, и выполнении иных, взаимосвязанных последовательных обязанностей.

В соответствии с п. 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальное значение судебных актов основано на признании ранее установленных обстоятельств. Такое признание связано с решением судами вопроса об определенном предмете доказывания и оценке обстоятельств дела (выявленных и установленных судами в данном деле и ранее в ином деле, но с участием тех же лиц), ввиду определенных предмета и основания иска (заявления), доводов участников спора с последующей и столь же определенной правовой квалификацией судами спорных правоотношений.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.12.2024 по делу                          № А55-20612/2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2025, постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 06.08.2025, признано недействительным решение Главы городского округа Самара о расторжении в одностороннем порядке Договора № 534 от 04.12.2015 о развитии застроенной территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара, оформленное уведомлением от 25.01.2024 № 1/109.

По общему правилу распределения бремени доказывания, на основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания возлагается на ту сторону, которая ссылается на соответствующие обстоятельства. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство по правилам части 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает недоказанным истцом обстоятельства послужившими основанием для обращения с исковыми требованиями, в связи с чем, в иске истцу следует отказать.

Расходы по государственной пошлине по иску согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца, который на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

В соответствии с п. 5 ст. 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Принимая во внимание изложенное, обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Самарской области от 14.06.2024, сохраняют свое действие до вступления в законную силу решения суда по настоящему делу и считаются отмененными после вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь ч. 1 ст. 110, ст.ст. 167-170, 180-182, ч.1 ст. 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Обеспечительные меры по делу № А55-19257/2024, принятые определением Арбитражного суда Самарской области от 14.06.2024, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации реестра и картографии по Самарской области совершать любые регистрационные действия в ЕГРН в отношении земельного участка площадью 657кв.м. с кадастровым номером 63:01:0236007:997 и земельного участка площадью 10 446кв.м. с кадастровым номером 63:01:0236007:998 по адресу: Самарская область, город Самара, в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы; запрета филиалу ППК "Роскадастр" по Самарской области осуществлять любые кадастровые процедуры в отношении земельного участка площадью 657кв.м. с кадастровым номером 63:01:0236007:997 и земельного участка площадью 10 446кв.м. с кадастровым номером 63:01:0236007:998 по адресу: Самарская область, город Самара, в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы, сохраняют свое действие до вступления в законную силу решения суда по настоящему делу и считаются отмененными после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.


Судья


/
А.Н. Шабанов