Решение от 8 ноября 2018 г. по делу № А40-135195/2018

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А40-1352195/18-77-920
09 ноября 2018г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 02 октября 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 09 ноября 2018г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе

председательствующего судьи Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием представителей:

от истца: Мустафаев Н.Т. оглы (доверенность № 33-д-840/18 от 07.12.2018г., предъявлено служебное удостоверение № 4752/18),

от ответчика: ФИО3 (доверенность б/н от 13.07.2018г., предъявлено удостоверение адвоката № 9221, выдано 25.10.2007г.), ФИО4 (доверенность б/н от 01.08.2018г., предъявлен паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 08.02.2003г., 125009, <...>)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИГМА-ТОРГ" (ОГРН 1027739933143, ИНН 7722173767, дата регистрации: 31.12.2002г., 123308, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА КУУСИНЕНА, 4/6, А)

о взыскании 6 316 679 руб. 57 коп.,

установил:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИГМА-ТОРГ" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 5 737 084 руб. 47 коп., пени в сумме 579 595 руб. 10 коп.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, обосновал заявление, ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 606 ГК РФ. Мотивировал иск тем, что в нарушение условий договора аренды № 02-00403/07 от 23.10.2007г. ответчик не оплатил арендные платежи, в результате чего за ним образовалась задолженность.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле письменные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материала дела, между Департаментом имущества города Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества г. Москвы, арендодатель, истец) и ООО «ИГМА-ТОРГ» (арендатор, ответчик) заключен договор аренды от 23.10.2007 г. № 02-00403/07, согласно условия которого на основании договора аренды № 02-00495/03 от 25.07.2003г. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилой объект - нежилое помещение площадью 740,20 кв.м, расположенного по адресу: <...>.( п.1.1).

Договор заключен на срок с 01.01.2007 по 31.12.2011г. (2.1.)

Дополнительным соглашением срок действия договора продлен до 30.06.2015г.

В соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом после окончания срока действия при отсутствии возражений арендодателя, договор аренды от 23.10.2007 г. № 02-00403/07 считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Согласно п. 6.4. договора аренды ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца

Уведомлениями, корпии которых приобщены к материалам дела, истец известил ответчика об изменении ставки арендной платы ежегодно.

Однако ответчик, в нарушение условий договора, не оплатил арендную плату за период с ноября 2014г. по июль 2016г., в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере 5 737 084 руб. 47 коп.

Направленные ответчику претензии от 30.01.2017г. № 33-6-8405/17-(0)-1, № 33-6-8405/17-(0)-3, от 03.02.107г. № 33-6-8405/17-(0)-2 оставлены без ответа и удовлетворения.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.310 ГК РФ).

Согласно ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, 22 ноября 2013 года ООО «ИГМА-ТОРГ» обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации им преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Письмом от 17 декабря 2013 года Департамент сообщил заявителю о приостановлении предоставления государственной услуги сроком на 30 дней для подготовки документов технического учета выкупаемого объекта недвижимости.

3 июля 2014 года ООО «ИГМА-ТОРГ» обратилось с заявлением о разъяснении хода исполнения ранее поданного обращения от 22 ноября 2013 года.

Письмом от 31 июля 2014 года Департамент сообщил заявителю, что ориентировочная дата постановки испрашиваемых нежилых помещений на кадастровый учет - 30 августа 2014 года.

24.04.2015г. Департамент направил ответчику договор купли-продажи.

ООО «ИГМА-ТОРГ» подписал договору купли-продажи с протоколом разногласий в части условий о цене выкупаемого объекта и величины договорной неустойки.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2015г. по делу №А40-6142/2015-54-34 урегулированы возникшие между сторонами разногласия по цене выкупаемого объекта и величине договорной неустойки.

Таким образом с принятием Девятым арбитражным апелляционным судом постановления от 09 ноября 2015 года у Департамента городского имущества города Москвы возникла обязанность заключить с ООО «ИГМА-ТОРГ» договор купли-продажи на согласованных судом условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

22 июля 2016 г. Департамент городского имущества города Москвы заключил с ООО «ИГМА-ТОРГ» договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 59-3545, расположенного по адресу: <...>.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статье 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Для применения указанных положений, лицо, требующее возмещения убытков, причиненных незаконными действиями (бездействием) государственных органов, должно доказать противоправность действий (бездействия) названных органов, наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) государственных органов и возникшими убытками, а также размер убытков.

Согласно ст. 393 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, в связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

Частью 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции от 02.07.2010 на дату обращения с заявлением о выкупе) установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимостиарендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Обоценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с датыполучения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества вдвухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего 7 предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, с момента обращения ответчика 22 ноября 2013 года Департамент в течение 85 дней + 30 дней (115 дней) должен был подготовить проекты договора купли-продажи и направить их ООО «ИГМА-ТОРГ» в срок до 17 марта 2014 года включительно.

24 апреля 2015 года ответчиком был получен проект договора купли- продажи Департамента, что свидетельствует о нарушении сроков оказания государственной услуги на 1 год и 1 месяц (403 дня).

Факт, что Департамент ответил ООО «ИГМА-ТОРГ» проектом договора купли- продажи на заявление от 22 ноября 2013 года, установлен Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 ноября 2015 года по делу А40-6142/2015.

Соответственно во время незаконного бездействия Департамента с 17 марта 2014 года по 24 апреля 2015 года у ООО «ИГМА-ТОРГ» отсутствовала обязанность по внесению арендной платы.

С момента получения проекта договора купли-продажи (с 24 апреля 2015 года) у ответчика возобновилась обязанность по внесению арендных платежей сроком до окончания действия договора аренды 30 июня 2015 года. Воли на продолжение арендных отношений с Департаментом общество «ИГМА-ТОРГ» не выражало.

Согласно письму Департамента от 24 декабря 2014 года на 2015 год размер арендной платы устанавливался в размере 3 273 978,62 рублей в год.

Таким образом за период с 24 апреля 2015 года по 30 июня 2015 года ответчик обязан было внести арендную плату в размере 609 323,8 рублей.

В данном случае, несвоевременность заключения с Обществом договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости была связана с незаконными действиями Департамента, затягивание со стороны которого, сроков заключения договора купли-продажи вынудило арендатора вносить арендные платежи за тот период, в который договор, с учетом соблюдения предусмотренных законом сроков, был бы заключен.

В случае своевременного совершения истцом действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, ответчик приобрел бы право собственности на арендуемые нежилые помещения и не нес бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендной платы за использование имущества в указанный срок.

Таким образом договор купли-продажи недвижимости признается заключенным с указанной даты, в связи с чем, обязательства ответчика по внесению арендной платы прекращены с 09 ноября 2015 года, то есть с момента вступления в законную силу судебного акта об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи помещения.

Согласно контррасчету ответчика за период с 24 апреля 2015 года по 09 ноября 2015 года он обязан было внести арендную плату в размере 1 782 499,47 рублей.

При этом, у ООО «ИГМА-ТОРГ» была переплата по арендной плате за 2014 год, так как ответчика не было обязанности вносить арендную плату с 17 марта 2014 года по 24 апреля 2015 года. За 2014 год ответчик оплатил арендную плату в размере 2 381 407,71 рублей, а должен был заплатить за период по 17 марта 2014 года 550 175,55 рублей. Таким образом переплата за 2014 год составляет 1 831 232,16 рубля, тогда как ответчик был обязан оплатить 1 782 499,47 рублей, в связи с чем, переплата ответчика за период с 24 апреля 2015 года по 09 ноября 2015 года составляет 48 732,69 рублей. Суд признает контррасчет ответчика обоснованным. Истцом данный контррасчет не оспорен.

С учетом изложенного, суд считает доводы истца о наличии у ответчика задолженности по арендной плате недоказанными, необоснованными документально не подтвержденными.

В соответствии с пунктом 7.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок ответчик уплачивает истцу неустойку (пеню) за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Требование истца о взыскании пени за период с 06.11.2014г. по 22.07.2017г. размере 579 595 руб. 10 коп. также является необоснованными, поскольку истцом не доказано наличие задолженности ответчика и нарушение ответчиком принятых на себя в части оплаты арендной платы обязательств.

Рассмотрев заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд находит его обоснованным, в связи со следующим.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ст. 200 ГК РФ).

Истец должен был узнать о нарушении своего права (неполучении в надлежащий срок арендной платы от ответчика) на следующий день после дня окончания надлежащего срока уплаты арендной платы.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. №43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" установлено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п. исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу" (пункт 24).

Таким образом, если договор аренды предусматривает условие о сроке внесения арендной платы, сроки исковой давности по иску о взыскании просроченных арендных платежей начинают течь со следующего дня после наступления срока уплаты каждого арендного платежа.

Исковое заявление подано в суд 15.06.2018г. согласно штампу канцелярии на исковом заявлении, то есть за период с ноября 2014г. по 15.06.2015г. требования заявлены за пределами срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 г. № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», установлено, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно ст. 207 ГК РФ в связи с истечением срока исковой давности по основному требованию, срок исковой давности применяется и к требованию о взыскании пени.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковое заявление является не обоснованным, не подтверждено материалами дела и не подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика. В силу ст. 333.37 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем, госпошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 330, 331, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 65, 71, 75, 102, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 167-170, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Департамента городского имущества города Москвы отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья С.В. Романенкова