Решение от 2 июля 2024 г. по делу № А40-76642/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-76642/2024-146-564
г. Москва
3 июля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 3 июля 2024 года


Арбитражный суд в составе:

Председательствующего судьи Вихарева А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Сарасовым Д.О.,

рассматривает в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "Чертаново" (ИНН <***>) к

1) Департаменту городского Имущества Города Москвы (ИНН <***>),

2) Тендерному Комитету (ИНН <***>),

3) ФИО1

о признании недействительным аукциона, проведенного в электронной форме, в соответствии с Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.06.2023г. №39784 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 44,3 кв. м», на заключение договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, копр. 1, пом. 527/1 общей площадью 44,3 кв.м.; Договора купли-продажи №78-00312/24 от 19.02.2024 в отношении нежилого помещения общей площадью 44,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, копр. 1, пом. 527/1

При участии: согласно протоколу 



УСТАНОВИЛ:

ООО "Чертаново" (Общество) обратилось в суд с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (Департамент), Тендерному Комитету, ФИО1 в котором просит: признать недействительным аукцион, проведенный в электронной форме, в соответствии с Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.06.2023г. № 39784 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 44,3 кв. м», на заключение договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, копр. 1, пом. 527/1 общей площадью 44,3 кв.м.; признать недействительным Договор купли-продажи № 78-00312/24 от 19.02.2024г., заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ФИО1 в отношении нежилого помещения общей площадью 44,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, копр. 1, пом. 527/1.

В судебное заседание явились представители всех участников спора.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представители ответчиков против удовлетворения заявленных требований возражали.

Из представленных сторонами позиций усматривается следующее.

Между ООО "Чертаново" и Департаментом заключен договор аренды объекта от 16.04.2008 № 06-00507/08, со сроком действия до 16.04.2027 (п.1. Дополнительного соглашения).

Департаментом в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) и распоряжением Департамента от 29.06.2023 № 39784 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 44,3 кв. м» в адрес Общества было направлено предложение о заключении договора купли-продажи арендуемой недвижимости и проект договора купли-продажи указанной недвижимости (далее -Проект договора) для подписания заказными почтовыми отправлениями с сопроводительными письмами от 07.07.2023 исх. № 33-6-544809/23-(0)-3 (Возврат отправителю из-за истечения срока хранения 29.08.2023) и исх. № 33-6-544809/23-(0)-4 (получено Обществом 20.07.2023).

В Проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке от 08.06.2023 № М641-1574-П/2023 в размере 6 786 000 руб.

Департаментом отмечено, что указанный отчет выполнен оценочной компанией ООО «Центр оценки «Аверс», проверен Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» (экспертное заключение от 15.06.2023 № 400/689-23) на основании государственного контракта, заключенного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области госзакупок.

Департамент также сослался на следующие положения.

Согласно статьям 6 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ право на проведение оценки принадлежит собственникам соответствующих объектов и в отношении оценки объектов, принадлежащих субъектам Российской Федерации, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Течение срока, указанного в части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

- с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

- по истечении 30 дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи и арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 указанной статьи;

- с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Вместе с тем письмами от 10.08.2023 вх. № ДГИ-1-45523/23 и от 14.08.2023 вх. № ДГИ-Э-109091/23 Обществом представлен протокол разногласий к Проекту договора в части цены выкупаемого объекта недвижимости и изменения пунктов 3.1, 3.4.

В протоколе разногласий к Проекту договора Обществом указана цена выкупаемой недвижимости в размере 3 066 799 руб.

Департамент посчитал, что изменение пунктов 3.1, 3.4 в редакции, предложенной Обществом, не может быть принято, в связи с чем отклонил протокол разногласий.

Департамент указал, что по состоянию на 21.08.2023 подписанный Обществом Проект договора в Департамент не был представлен и информация о подаче Обществом искового заявления в суд об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, отсутствовала.

Департамент  указал, что поскольку Проект договора не подписан Обществом по истечении указанного срока, согласно части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ Общество утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по вышеуказанному адресу с 22.08.2023.

Таким образом, Департаментом были соблюдены требования, предусмотренные ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно направлено предложение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества.

Департаментом отметил, что в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и распоряжением Департамента от 29.06.2023 № 39784 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 44,3 кв. м» (далее - Распоряжение) Обществу направлено предложение о заключении договора купли-продажи арендуемой недвижимости и проект договора купли-продажи указанной недвижимости (далее - Проект договора) для подписания заказным почтовым отправлением с сопроводительным письмом от 07.07.2023 исх. № 33-6-544809/23-(0)-3 и исх. № 33-6-544809/23-(0)-4.

Распоряжение содержит информацию о наличии преимущественного права выкупа Объекта, предоставленного ООО «Чертаново».

Однако, согласно пункту 6 Распоряжения в случае утраты Обществом преимущественного права выкупа объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>/1, общей площадью 112,2 кв. м подлежит продаже на торгах.

Департамент считает, что поскольку ООО «Чертаново» утратило преимущественное право выкупа в связи с неподписанием договора купли-продажи в установленный законом 30-дневный срок, Департамент законно выставил спорное помещение для продажи на торгах.

Согласно Протоколу об итогах аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы (извещение на сайте www.torgi.gov.ru № 21000005000000017085) (далее - Протокол аукциона), победителем аукциона признан участник ФИО1, предложивший наибольшую цену лота.

По результатам торгов был заключен договор купли-продажи.

Истец указывает, что действия Департамента незаконны и влекут нарушение его прав.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Общество является субъектом малого предпринимательства, и внесено в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 01.08.2016, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

По смыслу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, в случае, когда арендатор соответствует названным условиям, он вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган соответствующее заявление, а принимая решения об условиях приватизации государственного имущества, уполномоченный орган предусматривает преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Закона (п. 2 ст. 9, п. 1 ст. 4 ФЗ N 159).

Судом установлено, что в производстве Арбитражного суда г. Москвы находится дело № А40-241118/2023 по иску ООО "Чертаново" к Департаменту, третье лицо: ФИО1

Данный иск заявлен об урегулировании разногласий между Департаментом и Обществом, возникших при заключении Договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:05:0006004:23899, общей площадью 44,3 кв. м. путем принятия: п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «п. 3.1. Цена Объекта составляет 3 066 799 (три миллиона шестьдесят шесть тысяч семьсот девяносто девять) рублей, в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным ООО «Конти» № 230802 от 04.08.2023 г. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется» п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: «п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 36 509 (тридцать шесть тысяч пятьсот девять) руб. 52 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Указанный иск принят к производству на основании определения от 23.11.2023.

Вместе с тем, как следует из Извещения № 2100000500000001708500102 от 01.12.2023, размещенного на официальном источнике для размещения информации о продаже государственного и муниципального имущества в порядке приватизации (веб-страница в сети «Интернет» https://torgi.gov.ru/new/public/notices/view/21000005000000017085), нежилое помещение с кадастровым номером 77:05:0006004:23899, расположенное по адресу: <...>/1, площадью 44,3 кв.м (Этаж№ 1), выставлено на торги в форме электронного аукциона (торги назначены на 16.02.2024), при этом, в лотовой документации указано на наличие обременения Договора аренды с ООО "Чертаново" и наличие у него права на преимущественный выкуп.

Общество указало, что подписало Договор купли-продажи объекта с протоколом разногласий и направило его в адрес Департамента 07.08.2023, указав, что между сторонами имеются только разногласия в цене выкупаемого объекта, однако Общество не отказывалось от преимущественного выкупа.

Пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 44 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 101) лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 101).

Положение пункта 1 статьи 449 ГК РФ, устанавливающее, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 данного Кодекса и частью 1 статьи 4 АПК РФ направлено на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов (Определение Конституционного суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 948-О-О).

В рассматриваемом случае требования общества обосновываются указанием на нарушение его преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ, при проведении оспариваемых торгов.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях (постановление от 20.12.2010 N 22-П, определения от 24.02.2011 N 214-О-О, от 29.09.2011 N 1042-О-О, от 16.02.2012 N 260-О-О, от 24.12.2013 N 2113-О), цель Федерального закона N 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации. В связи с этим субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

В пункте 1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ указано, что уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ).

Как указано в пункте 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Вместе с тем, суду не представлено доказательств, что Общество утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, наоборот, общество совершило действия на урегулирование цены выкупаемого объекта, путем обращения в суд с иском (Дело №А40-214269/23 и №А40-241118/23).

В пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" изложена правовая позиция, согласно которой суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Суд считает, что в действиях Департамента усматриваются признаки злоупотребления правом, поскольку он допустил отчуждение спорного объекта недвижимости при наличии спора в  Арбитражного суде г. Москвы об урегулировании разногласий по договору купли-продажи между Обществом и Департаментом.

В этой связи, оспариваемое распоряжение Департамента, содержащее указание на то, что в случае утраты Обществом преимущественного права выкупа на объект недвижимости, данный объект подлежит продаже на торгах, нарушает положения Федерального закона № 159-ФЗ, а также права и законные интересы Общества.

Учитывая цели Федерального закона N 159-ФЗ, а также установив в действиях Департамента признаки ст. 10 ГК РФ, суд признает недействительным аукцион, проведенный в электронной форме, в соответствии с Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.06.2023г. № 39784 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 44,3 кв. м», на заключение договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, копр. 1, пом. 527/1 общей площадью 44,3 кв.м.

В соответствии с п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

Судом установлено, что торги были проведены с нарушением положений Федерального закона № 159-ФЗ, законных прав и интересов ООО "Чертаново", которое на данный момент находится на стадии урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного объекта с Департаментом в рамках дела N А40-241118/2023.

Согласно позиции Верховного суда РФ в п. 74 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25, сделка признается ничтожной, если она нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы либо права и законные интересы третьих лиц. При этом, вне зависимости от указанных обстоятельств, закон может предусмотреть оспоримость, а не ничтожность такой сделки или то, что к ней должны применяться другие последствия, не связанные с ее недействительностью (п. 2 ст. 168 ГК РФ). ВС также отметил, что согласно ст. 449 ГК торги, проведенные с нарушением правил, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Это, в свою очередь, влечет недействительность договора, заключенного с победителем торгов. Таким образом, договор, заключенный по итогам проведения торгов, является оспоримой сделкой.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, подлежит признанию недействительным Договор купли-продажи № 78-00312/24 от 19.02.2024г., заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ФИО1 в отношении нежилого помещения общей площадью 44,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, копр. 1, пом. 527/1.

Требования к Тендерному Комитету суд оставляет без удовлетворения, поскольку в просительной части иска Обществом фактически не сформированы требования к указному лицу, что исключает возможность их удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. ст. 102, 110 АПК РФ.

Руководствуясь  ст. ст. 110, 167, 170, 176, 198-201 АПК РФ, ст. ст. 10, 167-167, 301-309, 447-449 ГК РФ, суд 



РЕШИЛ:

Признать недействительным аукцион, проведенный в электронной форме, в соответствии с Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.06.2023г. № 39784 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 44,3 кв. м», на заключение договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, копр. 1, пом. 527/1 общей площадью 44,3 кв.м.

Признать недействительным Договор купли-продажи № 78-00312/24 от 19.02.2024г., заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ФИО1 в отношении нежилого помещения общей площадью 44,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, копр. 1, пом. 527/1.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Чертаново" расходы по госпошлине в размере 6 000 руб.

В остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                                                      А.В. Вихарев