Решение от 22 февраля 2023 г. по делу № А58-9308/2022

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-9308/2022
22 февраля 2023 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 15.02.2023.

Мотивированное решение изготовлено 22.02.2023.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Андреева В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 16.11.2022 без номера к Администрации городского поселения "Город Покровск" Муниципального образования Хангаласского улуса Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным аукциона на заключение договора аренды земельного участка, о признании недействительным договора аренды земельного участка от 22.11.2021 №30/2021 и применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании от истца: ФИО3 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

на основании Распоряжения Главы городского поселения «Город Покровск» Муниципального района «Хангаласский улус» Республики Саха (Якутия) от 27.09.2021 №530 был объявлен аукцион на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, с кадастровым номером 14:32:17003:147, площадью 1390 кв. м, с видом разрешенного использования - для объектов жилой застройки.

На основании указанного распоряжения 18.11.2021 был проведен аукцион, в котором приняли участие два участника – индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - заявитель, истец, предприниматель) и ООО «Промсторой».

По результатам проведения аукциона от 18.11.2021 победителем аукциона был признан заявитель, с которым должен быть заключен договор аренды указанного земельного участка с размером годовой арендной платы в размере 2 400 000 рублей.

По результатам проведенного аукциона между заявителем и городским поселением «Город Покровск» Муниципального района «Хангаласский улус» Республики Саха (Якутия) был заключен договор аренды земельного участка № 30/2021 от 22.11.2021 согласно которого Администрация городского поселения «Город Покровск» Муниципального района «Хангаласский улус» Республики Саха (Якутия) (далее - Администрация, ответчик) предоставила заявителю в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 14:32:17003:147, общей площадью 1390 кв. м, с видом разрешенного использования для объектов жилой застройки сроком до 22.11.2026.

Пунктом 3.2 договора была предусмотрена обязанность заявителя в течении 30 банковских дней единовременно при заключении договора оплатить годовой размер арендной платы в размере 2 400 000 рублей.

Истец, исполнил свои обязательства по оплате арендной платы, перечислив в пользу Администрации необходимую сумму арендной платы (п/п № 104 от 30.12.2021).

Земельный участок, на основании заключенного по результатам аукциона договора аренды, был передан заявителю на основании акта приема-передачи от 22.11.2021.

Истец, полагая, что при проведении аукциона на право аренды не были определены предельные параметры разрешенного строительства; вид разрешённого использования земельного участка не соответствует ВРИ по договору аренды земельного участка; границы земельного участка не были закреплены на местности; отсутствует информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; извещение о торгах опубликовано с нарушениями требований о его публикации и содержащего в извещении о проведении аукциона недостоверных сведений; отсутствия государственной регистрации договора, а также не соблюдения запрета, установленного пунктом 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) обратился в Арбитражный суд с требованием о признании недействительным торгов (аукциона) на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: PC (Я), Хангаласский улус, <...>, признании недействительным договора аренды земельного участка №30/2021 от 22.11.2021 и применения последствия недействительности указанной сделки в виде взыскания с Администрации городского поселения «Город Покровск» муниципального района «Хангаласский улус» Республики Саха (Якутия) неосновательного сбережения в размере 2 400 000 рублей, оплаченных в виде арендной платы по недействительному договору.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явился. Письменного отзыва на иск не представил. Ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявил. В связи с этим, рассмотрение дела производится в его отсутствие по материалам предоставленных истцом.

В судебном заседании объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 12 часов 44 минут 09.02.2023 до 11 часов 30 минут 15.02.2023. После судебного перерыва судебное разбирательство продолжено в том же составе суда, при участии того же представителя заявителя.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы истца, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

На основании пунктов 1, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").

Таким образом, действующее законодательство связывает право на оспаривание публичных торгов (сделки, заключенной по их результатам) с наличием нарушенных прав и законных интересов лица, обратившегося с соответствующим иском.

Как следует из материалов дела, обращение с иском о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды земельного участка истец обосновывал наличием нарушений его прав в части того, что земельный участок с учетом его целевого использования не мог быть предметом аукциона, а процедура аукциона не соответствовала требованиям закона.

В пункте 44 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора являются соблюдение норм закона при проведении торгов, наличие защищаемого права лица, предъявившего иск. Для признания торгов недействительными суду необходимо установить, имело ли место нарушение установленного законом порядка их проведения и повлияло ли это нарушение на определение победителя торгов. При этом основанием для признания торгов недействительными может служить только нарушение, имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Статьей 39.2 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего ЗК РФ.

Закрытый перечень оснований, по которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, приведен в пункте 8 статьи 39.11 ЗК РФ.

Так, подпунктом 3 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка в установленном законодательством Российской Федерации порядке не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны, в том числе предельные параметры разрешенного строительства.

Согласно требований пункта 2 статьи 30 ГрК РФ градостроительные регламенты включаются в состав правил землепользования и застройки.

Пункт 2 статьи 85 ЗК РФ установлено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

В соответствии с положениями пунктов 1 и 2 части 6 статьи 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Частью 1 статьи 38 ГрК РФ определено, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Как установлено материалами дела и не оспорено Администрацией в извещении о проведении торгов и в документации информация о предельных параметрах разрешенного строительства земельного участка с кадастровым номером 14:32:170103:147 в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО "Город Покровск" Хангаласского улуса Республики Саха (Якутия) (в редакции, утвержденной решением Совета депутатов от 27 февраля 2017 г. N 38-6) (далее - ПЗЗ г. Покровска) отсутсвовала.

Предельные параметры разрешенного строительства приведены в главе 9 ПЗЗ г. Покровска.

В п. 1 ч. 1 главы 9 ПЗЗ г. Покровска указано, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства жилых зон Ж1, Ж2. Предельные значения параметров разрешенного строительства:

- Максимальный процент застройки участка - 25%;

- Минимальный отступ строений от границ земельного участка - 3 м;

- Максимальная высота строений (до конька крыши) -12 м;

- Максимальная этажность - 3;

- Максимальная высота ограждений земельных участков - 2,5 м.

В ч. 2 главы 9 ПЗЗ г. Покровска приводится предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства жилых зон Ж4 где указано, что от 4 до 8 этажей размер земельного участка должен быть не менее 5.6 ГА, а предельные параметры застройки многоквартирными жилыми домами малой и средней этажности не более 0.4-0.8 (Коэффициент плотности застройки).

Таким образом, Правила землепользования и застройки МО "Город Покровск" Хангаласского улуса Республики Саха (Якутия) утвержденного в 2017 г. обязывал Администрацию разместить в извещении о проведении аукциона всю необходимую информацию в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:32:170103:147, однако данных требования выполнено не было.

Кроме того, в документации аукциона (в проекте договора, в извещении с требованиями к участникам, в Распоряжении Главы № 590 от 27.09.2021, в выписке из ЕГРН без номера от 20.09.21) был указан вид разрешенного использования земельного участка для «объектов жилой застройки».

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать их в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Как указано в пункте 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды.

В силу абзаца 1 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

В соответствии с частью 2 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной (в том числе жилой зоне) устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.

Для земельных участков каждой территориальной зоны виды разрешенного использования, на основании абзаца 2 пункта 3 статьи 85 ЗК РФ, определяются градостроительным регламентом, который для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (абзац 2 пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Из приведенных правовых норм следует, что заявитель, приняв на себя права и обязанности по заключенному договору аренды, выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным договором видом разрешенного использования «Для объектов жилой застройки» и был обязан использовать указанный земельный участок исключительно в целях для размещения на нем всех видов жилых строений в соответствии с ПЗЗ г. Покровска.

Согласно ч.2 ст. 4 ПЗЗ г. Покровска в состав жилых зон могут включаться:

-зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1);

- зоны застройки малоэтажными жилыми домами (Ж2).

Согласно выписке из ЕГРН от 20.01.2022 года №КУВИ-001/2022-7472604 спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования - «Земельные участки предназначенные для размещения среднеэтажных жилых домов».

Согласно классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N11/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" в описание вида разрешенного использования земельного участка «Жилая застройка» (код 2.0) входит вид разрешенного использования земельного участка «Среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5).

В соответствии с условием договора аренды земельного участка от 22.11.2021 №30/2021, арендатор имеет право по своему выбору использовать указанный земельный участок для строительства ИЖС или среднеэтажного дома, руководствуясь с ПЗЗ г. Покровска.

Вместе с тем, неточность определения целевого использования земельного участка в части установления вида разрешенного использования арендованного земельного участка, противоречит нормам пункта 17 статьи 39.8 ЗК РФ.

Согласно пункта 17 статьи 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Арендатор не может по своему выбору изменить вид разрешенного использования спорного земельного участка и построить индивидуальный жилой дом, хотя по условиям заключенного спорного договора он имеет на это право.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заключенный договор аренды земельного участка от 22.11.2021 №30/2021 нарушают права заявителя лишая его возможности выбора вида использования земельного участка.

Из содержания выписки из ЕГРН от 20.01.2022 года №КУВИ-001/2022-7472604 координаты поворотных точек спорного земельного участка не описаны и не приводятся (раздел 3.1. и 3.2.).

Вместе с тем, согласно Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. N П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места" (далее - Приказ) характерной точкой границы земельного участка является точка изменения описания границы земельного участка и деления ее на части (часть 8 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. Ы218-Ф3 "О государственной регистрации недвижимости").

В приложении указанного Приказа приводится средняя квадратическая погрешность определения координат земельных участков, отнесенных к землям населенных пунктов и она составляет -0.1 м.

Из выписки ЕГРН видно, что погрешность определения координат земельного участка составляет - 0.3 м. и координаты не приводятся.

В силу пункта 8 статья 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, координаты спорного земельного участка не закреплены на местности и спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона.

Отсутствие закрепления координат спорного земельного участка на местности препятствует использованию, указанного участка по назначению, так как неизвестны параметры участка.

Кроме того, пунктом 4 части 8 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

В соответствии с разрешенным использованием спорного земельного участка и договора предусматривается возможность строительства жилых зданий.

Ответчик не провел работу о возможности технологического присоединения будущих объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а следовательно не выполнил требования установленные законом.

С учетом вышеизложенных нарушений со стороны Администрации, суд приходит к выводу о том, что проведенный аукцион и заключенный на основании указанного аукциона договор аренды были проведены с нарушением требований закона и в силу требований статьи 447 ГК РФ являются недействительными.

С учетом того, что истец произвел оплату арендной платы в адрес Администрации по недействительном договору в размере 2 400 000 рублей, суд признает требования предпринимателя о взыскании суммы неосновательного сбережения законными и обоснованными в порядке статьи 1102 ГК РФ.

При обращении в арбитражный суд с настоящим заявлением истец произвел расходы по оплате государственной пошлины в размере в размере 41 000 рублей, при необходимом размере в 12 000 рублей. С учетом требований статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные расходы подлежат отнесению на Администрацию. Излишне оплаченная государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу www.kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

требование индивидуального предпринимателя ФИО2 от 16.11.2022 без номера, удовлетворить.

Признать недействительным аукцион на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Хангаласский улус, <...>, по распоряжению Администрации городского поселения "Город Покровск" Муниципального образования Хангаласского улуса Республики Саха (Якутия) №590 от 27.09.2021 «Об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, с кадастровым номером 14:32:170103:147».

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 22.11.2021 №30/2021 с кадастровым номером 14:32:170103:147, находящийся по адресу: Республика Саха (Якутия), Хангаласский улус, <...>.

Применить последствия недействительности сделки в виде взыскания неосновательного обогащения с Администрации городского поселения "Город Покровск" Муниципального образования Хангаласского улуса Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в размере 2 400 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 29 000 рублей. Выдать справку.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.


Судья

В.А. Андреев