Постановление от 29 января 2020 г. по делу № А06-6402/2019

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-6402/2019
г. Саратов
29 января 2020 года
Резолютивная часть постановления объявлена «28» января 2020 года

Полный текст постановления изготовлен «29» января 2020 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Интеграл» на решение Арбитражного суда Астраханской области от 19 ноября 2019 года по делу № А06-6402/2019 (судья Цепляева Л.Н.)

по исковому заявлению Управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Интеграл» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка № 459 от 26.12.2007г.

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, муниципальное образование «Город Астрахань» в лице Администрации муниципального образования «Город Астрахань».

при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью «Интеграл» - директора ФИО2, действующего на основании Устава; ФИО3, по доверенности № 2 от 24.01.2020г.; Администрации муниципального образования «Город Астрахань» - ФИО4, по доверенности № 30-09-35 от 14.01.2020г.; Управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» - ФИО4, по доверенности № 58 от 20.02.2019г.,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Интеграл» о расторжении договора аренды земельного участка № 459 от 26.12.2007г. Исковые требования мотивированы тем, что ответчик длительное время не выполняет условия аренды, земельный участок, предоставленный в аренду, не использует в соответствии с целевым назначением. Взяв на себя обязательства по строительству торгового комплекса, ответчик никаких мер по осуществлению строительства не принимает, земельный участок обществом до настоящего времени не освоен.

Определением от 15 октября 2019г. к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено муниципальное образование «Город Астрахань» в лице Администрации муниципального образования «Город Астрахань». Представитель администрации в судебном заседании поддержал исковые требования.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 19 ноября 2019 года договор аренды земельного участка № 459 от 26.12.2007г., заключенный между Управлением муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» и Обществом с ограниченной ответственностью «Интеграл», расторгнуть.

С ООО «Интеграл в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 6 000руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Интеграл» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что решение не отвечает требованиям ч. 4 ст. 15, ст. 170 АПК РФ, так как является необъективным, немотивированным, незаконным и необоснованным, вынесенным без учета правовой оценки представленных ответчиком доказательств и позиции, обоснованной нормами закона, оснований для расторжения договора аренды земельного участка не имелось, суд не учел времени, необходимого для освоения участка, арендатор принимал меры, направленные на освоение участка, подписанный в одностороннем порядке акт обследования земельного участка не является доказательством того, что участок не освоен.

Апелляционный суд, изучив материалы дела в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, считает, что судебный акт не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, Постановлением администрации г. Астрахани №5418 от 26.12.2007г. обществу с ограниченной ответственностью «Интеграл» предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 30:12:030451:0172, общей площадью 150 000 кв.м, расположенный по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Аэропортовское шоссе, для строительства торгового комплекса.

На основании постановления 26.12.2007г. с ООО «Интеграл» был заключен договор аренды №459 на срок с 26.12.2007 по 25.12.2010.

Постановлением администрации г Астрахани от 25.03.2010 №1888 «О внесении изменений в постановление администрации г Астрахани от 26.12.2007г. №5418» срок аренды был увеличен с трех до 15 лет.

30.03.2010г. подписано дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, срок аренды земельного участка продлен до 25.12.2022г.

Пунктом 4.4.1 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора выполнять условия договора в полном объеме.

Пунктом 4.4.2. арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Нормами продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений, утвержденными постановлением Госстроя СССР от 17.04.1985 № 51/90 (СНиП 1.04.03-85), минимальный срок строительства объекта недвижимости определен не менее трех лет.

Такой срок, предоставленного под строительство земельного участка, установлен с учетом того, чтобы лицо имело реальную возможность осуществить строительство, достигнув его цели.

22.08.2008г. Обществу «Интеграл» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства торговый комплекс 1-очередь строительства (работы подготовительного периода).

Срок действия разрешения – до 22 декабря 2008г., впоследствии был продлен до 16 марта 2009 года (т. 2 л.д. 32).

02 марта 2018г. ответчику выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса «АСТРАПАРК» сроком действия до 02 марта 2019 года (т. 2 л.д. 104).

В связи с окончанием срока действия разрешения на строительство и не освоением земельного участка, Управление муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» направило ООО «Интеграл» предупреждение об устранении в 30-дневный срок допущенных нарушений по не освоению земельного участка (т. 1 л.д. 25).

16.05.2019г. письмом за №30-10-02-2313 ответчику была направлена претензия с предложением расторгнуть договор аренды в связи с не использованием земельного участка, не исполнением условий договора и не устранением допущенных нарушений, а также проект соглашения о расторжении договора аренды.

10.06.2019г. комиссия отдела обследований земельных участков и хранения землеустроительной документации управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» в лице начальника отдела и ведущего инженера провели обследование земельного участка с кадастровым номером 30:12:030451:0172, расположенного по адресу: ул. Аэропортовское шоссе в Советском районе города Астрахани, ориентировочной площадью 150 000 кв.м.

По результатам визуального обследования установлено, что территория огорожена по периметру металлическим забором, заросла сорной и тростниковой растительностью, объекты движимого и недвижимого имущества не выявлены. (т. 1 л.д. 29).

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

Представитель ответчика пояснил, что в период владения спорным земельным участком, ООО «Интеграл» занималось подготовкой всей необходимой документации, без которой было невозможно осуществить строительство торгового комплекса.

Никто в городе Астрахани не является арендатором земельного участка подобных размеров. Кроме того, земельный участок передавался в аренду «пустым», без каких-либо необходимых для осуществления строительства коммуникаций и ниже уровня прилегающей застройки на 1,5 метра.

За время аренды обществом на земельном участке выполнены следующие работы:

- построен металлический забор (по периметру участка) протяженностью более полутора километров;

- построены сети водопользования и канализации на сумму 10 млн. рублей; . отсыпана до необходимого уровня часть земельного участка;

- построена система снабжения участка электричеством на 1 мВт (2КТП-1000 кВт) на сумму 28 млн. руб., включая оформление ТУ (технические условия) от ПАО «МРСК-Юга» на 23 млн. руб.;

- разработан проект строительства.

За время аренды обществом вложено в освоение земельного участка более 100 млн. рублей. По смыслу закона освоением земельного участка является не только наличие на нем видимых объектов недвижимости, но и выполнение на земельном участке вышеуказанных работ, необходимых для начала строительства, оформление изыскательской и проектно-сметной документации.

Данные работы на земельном участке обществом выполнены, однако не учтены администрацией, которая считает, что земельный участок не осваивается обществом.

Ответчик указал, что на территории муниципального образования «Город Астрахань» никогда не было и до настоящего времени нет арендатора более крупного чем ООО «Интеграл».

Строительство такого грандиозного объекта на земельном участке площадью 150 000 кв.м. требует выполнения внушительного объема подготовительных работ и колоссальных финансовых затрат в условиях обычной экономики. А в условиях продолжающегося экономического кризиса подобные проекты требуют иных финансовых сил и возможностей для того чтобы сохранить только саму возможность строительства.

Кроме того, что срок договора аренды не истек, общество регулярно оплачивает арендную плату администрации за аренду земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (аналогичная норма содержится и в ст. 619 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 4.1.1 Арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Пунктами 4.4.1, 4.4.2 договора предусмотрена обязанность арендатора выполнять условия договора в полном объеме, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора истцом был соблюден в соответствии со статьей 619 ГК РФ.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судам пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Статья 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в частности, в случае: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

В силу статьи 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно: 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде.

Довод ответчика о том, что время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка и условий договора аренды, правомерно отклонен судом первой инстанции по следующим основаниям.

Конкретные сроки освоения участка, с учетом возможных его особенностей, требующих осуществления арендатором дополнительных мероприятий и затрат, предшествующих началу строительства, стороны не определили, и в договоре не закрепили (абзац 5 статьи 42 Земельного кодекса).

Договор аренды был заключен на три года, впоследствии срок аренды увеличен до 15 лет.

По мнению ответчика, т.к. в договоре не указан конкретный срок, в течение которого должно быть произведено строительство, учитывая срок договора, а также тот факт, что истец не доказал существенных нарушений условий договора со стороны арендатора, отсутствуют признаки нарушений режима использования земельного участка.

Однако, такое толкование норм Земельного кодекса неприемлемо и потому, что приводит к возможности считать всякое бездействие и любые действия арендатора участка, предоставленного для строительства, вплоть до получения разрешения на строительство, правомерными, а использование земельного участка - надлежащим.

Из общих положений пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса следует обязанность арендатора полностью осуществить в трехлетний срок строительство объекта на земельном участке, для этого предназначенном.

Как следует из договора аренды, земельный участок передан в аренду для строительства торгового комплекса. Однако, согласно акту осмотра от 10.06.2019г. не освоен в соответствии с разрешенным использованием.

Как видно из материалов дела активную деятельность по освоению земельного участка ответчик начал вести с 2013 года, т.е. спустя 6 лет после заключения договора аренды.

20.06.2013г. ответчиком с ЧООО «Тебодин Истерн Юроп Б.В.» заключен договор №13/316/76038 на разработку проектной документации (т.2 л.д. 54), проектная документация разработана в 2013г. (т. 1 л.д. 88), договор на предоставление услуг аудита проектных работ в рамках проекта торгово-развлекательного комплекса «АСТРАПАРК» заключен ответчиком с ООО «Эм-И-ПИ Инжиниринг РУР» 09 августа 2013 года (т. 2 л.д. 33).

Многие разрешения и согласования уже утратили силу.

Так, 23.05.2013г. Обществом получено согласование Южного межрегионального территориального управления воздушного транспорта Федерального агентства воздушного транспорта №133/05/13. В графе «Срок действия согласования» отмечено, что Согласование утрачивает силу, если согласующая сторона не приступила к его реализации в течение 5 лет…».

МУП города Астрахани «Астрводоканал» трижды выдавало Обществу «Интеграл» технические условия по водоотведению, последний раз – 13.11.2013г. Срок действия технических условий 3 года, истек 13.11.2016г.

Таким образом, за 12 лет на земельном участке, находящемся в аренде у ответчика, торговый комплекс не построен, строительные работы еще не начинались.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, единственным доказательством использования земельного участка для строительства является полученное в установленном порядке разрешение на строительство. Вместе с тем, срок действия разрешения на строительство, выданный ответчику, истек в марте 2019г.

На основании частей 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Указанные выше обстоятельства подтверждают тот факт, что ООО «Интеграл» не использует земельный участок в целях, указанных в договоре и свидетельствуют о наличии оснований для расторжения договора аренды от 26.12.2007 №459 в порядке статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22, статьи 42, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в случае если арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данные требования истцом соблюдены.

Учитывая наличие совокупности условий, необходимых для расторжения договора аренды от 26.12.2007 № 459 и свидетельствующих о нарушении ответчиком режима использования земельного участка, и, как следствие, о доказанности существенного нарушения условий договора арендатором, учитывая непринятие мер арендатором по освоению земельного участка, судом первой инстанции правомерно были удовлетворены требования управления в соответствии со ст.ст.22,45,46,47 ЗК РФ, ст. ст. 309,310,450.1, 619 ГК РФ.

Спорный земельный участок был предоставлен ООО «Интеграл» 26.12.2007 для строительства торгового комплекса, до настоящего времени ответчик к осуществлению строительства данного объекта не приступил.

Данное обстоятельство свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка и неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, что образует состав, предусмотренный нормами статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению к правоотношениям сторон договора.

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по осуществлению строительства и исполнения условия договора о целях предоставления земельного участка.

Такое поведение арендатора земельного участка находящегося в государственной собственности в течение длительного периода времени противоречит целям заключения договора, а также основополагающим принципам эффективного и рационального использования земель.

Более того, ответчиком в материалы дела не представлено надлежащих доказательств невозможности использования земельного участка по целевому назначению.

Отдельные действия по оформлению проектной документации, разрешений и согласований, которые совершены ответчиком, не освобождают его от обязанности приступить к строительству объекта.

Кроме того, представленные в материалы дела согласования датированных 2014 годом свидетельствует о явно несвоевременном принятии мер для освоения земельного участка и использования его по целевому назначению.

Ссылка ООО «Интеграл» на разрешение на строительство, выданное 19.06.2014, не обоснована, поскольку срок действия данного разрешения истек 02.03.2019.

Кроме того, совершенные обществом действия являются лишь подготовительными к строительству.

Ответчик не представил доказательств наличия объективных и непреодолимых препятствий, исключавших саму возможность освоить земельный участок в предоставленных для этого целях, ссылка на экономическую ситуацию в стране не имеет в данном случае правового значения.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка.

В этом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые не используются в результате бездействия арендаторов.

Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, но направлены, в том числе, на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки. В рассматриваемом случае поведение ответчика привело к невозможности достижения перечисленных публичных целей.

Ссылка заявителя жалобы на то, что арендатором осуществляются действия направленные на освоение арендуемого земельного участка не принимаются, поскольку в нарушение правил статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции не представлены надлежащие доказательства.

Иные доводы заявителя жалобы не опровергают выводы суда о наличии оснований для досрочного расторжения договора, по существу направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, были предметом рассмотрения суда и им дана надлежащая правовая оценка.

Нормы материального права применены судом по отношению к установленным им обстоятельствам правильно, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта, учитывая это апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 19 ноября 2019 года по делу №А06-6402/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийВ. Б. Шалкин

СудьиТ. ФИО5

О. А. Дубровина