Решение от 2 марта 2018 г. по делу № А15-5114/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А15-5114/2017
02 марта 2018 года
г. Махачкала


Резолютивная часть решения объявлена 22.02.2018

Полный текст мотивированного решения изготовлен 02.03.2018

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Гридасовой К.С. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа "город Дербент" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 368608, Республика Дагестан, г. Дербент, площадь Свободы, д. 2, (далее - администрация)

Муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Дербент" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 368608, Республика Дагестан, г. Дербент площадь Свободы, д. 2 (далее - МКУ "Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Дербент", управление)

к обществу с ограниченной ответственностью "Оздоровительный комплекс Оазис" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 368608, <...>, (далее - ООО "ОК Оазис", общество)

о взыскании 3 534 830, 01 руб., в т.ч.: задолженности по арендной плате в размере 2 522 176, 25 руб. и 1 012 653, 76 руб. пени по договору аренды земельного участка № 23 от 31.03.2010

при участии представителей:

от истцов: (администрации) ФИО1 – доверенность л.д. 89 т. 2, удостоверение

(МКУ "Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Дербент) ФИО1 – л.д. 90 т. 2, удостоверение,

от ответчика: ФИО2 – доверенность от 17.01.2018, паспорт

ФИО3 – доверенность от 21.02.2018, паспорт

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магомедовой А.Х.

УСТАНОВИЛ:

администрация и МКУ "Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Дербент" обратились в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО "ОК Оазис", в котором просят:

- взыскать 3 534 830, 01 руб., в т.ч.: задолженности по арендной плате в размере 2 522 176, 25 руб. и 1 012 653, 76 руб. пени по договору аренды земельного участка № 23 от 31.03.2010.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды земельного участка.

Определением суда от 01.11.2017 третье лицо - МКУ «Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» привлечено к участию в деле в качестве соистца.

15.02.2018 в судебном заседании объявлен перерыв до 11 часов 00 минут 22.02.2018, после перерыва судебное заседание продолжено. 15.02.2018 в судебном заседании продлен перерыв до 15 часов 00 минут 22.02.2018, после перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель истцов в судебном заседании поддерживает заявленные требования, настаивает на их удовлетворении в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании возражает против удовлетворения заявленных требований, по основаниям, изложенным в отзыве (л.д. 101-104 т. 1) и дополнении к нему (л.д. 83-84 т. 2). Указывает о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, о прекращении производства по данному делу на основании ст. 150 АПК РФ, в связи с тем, что арбитражным судом вынесены решения по ряду дел со спорным договором аренды №23 от 31.03.2010 в качестве предмета спора (№А15-73/2011, №А15-298/2012, №А15-2408/2011, №А15-5156/2016). При этом повторное обращение в суд о том же предмете и по тем же основаниям не допускается, арендодатель без извещения арендатора необоснованно в несколько раз увеличил размер арендной платы, кадастровая стоимость арендованного участка, из которой рассчитывается сумма арендных платежей, значительно ниже той, что применена истцом в расчетах. Ответчиком заявлено о применении к данным правоотношениям общего трехлетнего срока исковой давности просит взыскать 16 575, 78 руб. основной задолженности и 3 356, 59 руб. пени, а в остальной части требований отказать (л.д. 83-84 т. 2).

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторона, изучив все представленные доказательства и оценив их в совокупности, в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела постановлением главы администрации г. Дербента № 25 от 30.03.2010 обществу сроком на 49 лет предоставлены в аренду земли населенных пунктов г. Дербента, площадью 13649 кв.м., расположенные в кадастровом квартале №27, для размещения строительства спортивно-оздоровительного комплекса с устройством берегозащитного устройства (пункт 1). Постановлено управлению муниципальным имуществом администрации г. Дербента заключить договор аренды с ООО "ОК Оазис" (пункт 2). (л.д. 48 т. 1).

Комитет по управлению имуществом г. Дербента (после реорганизации – управление, арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка №23 от 31.03.2010 со сроком действия на 49 лет, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 13649 кв.м., в кадастровом квартале №27 для использования под оздоровительный комплекс с устройством берегозащиты, согласно постановлению администрации №25 от 30.03.2010. К договору прилагается кадастровый план земельного участка (приложение 1), без которого договор не имеет юридической силы (пункт 1.4).

Арендные платежи исчисляются с момента заключения договора (пункт 1.3).

Согласно пункту 2.1 размер арендной платы в год за участок составляет 38 650 руб., сумма ежеквартальных платежей составляет 9 674 руб. Расчет арендной платы определен в приложении №2 к договору.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20-го числа последнего месяца отчетного квартала на счет арендодателя для аккумуляции платежей по аренде (пункт 2.2).

Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующих актов органами государственной власти об изменении базовых ставок арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Новый размер арендной платы устанавливается с момента введения нормативных актов (пункт 2.3).

Не использование земельного участка не может служить основанием для отказа от внесения арендной платы (пункт 2.4 договора).

В силу пункта 2.5 договора в случае невнесения арендатором платежей более двух сроков, установленных договором, арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, уведомив об этом арендодателя. При этом арендатор уплачивает пеню в размере ставки рефинансирования, установленного Центробанком РФ на момент просрочки за каждый день просрочки.

Права и обязанности сторон регламентированы в разделе 3 договора аренды.

Согласно пунктам 3.2.3, 3.2.4 и 3.2.6 арендатор обязан в месячный срок со дня официального опубликования решения об изменении базовых ставок арендной платы произвести перерасчет платы; своевременно в установленные договором сроки вносить арендную плату и не позднее 5-ти дней с момента перечисления арендной платы представлять арендодателю копии платежных поручений с отметкой банка, подтверждающей перечисление на счет арендодателя; после перерасчета арендной платы разницу вносить в ближайший установленный договором срок внесения арендной платы.

В случае не исполнения одной из сторон должным образом обязательств по договору другая сторона направляет нарушившей стороне письменное уведомление, в котором подробно и аргументировано излагает факты нарушений и требование их устранения в разумные сроки. Если нарушившая сторона не устранила нарушения в согласованные сроки, либо оставила без внимания в течении месяца уведомление о нарушениях, настоящий договор подлежит расторжению по условиям, предусмотренным договором (пункт 5.1).

Условия, подпадающие под экстремальные обстоятельства, сторонами оговорены в разделе 6 договора.

На основании договора п. 9.1 земельные споры, возникающие при реализации договора, разрешаются комиссией, состоящей из равного количества представителей от каждой из сторон в течение 30 (тридцати) дней с даты соответствующего заявления одной из сторон. При невозможности достижения согласия в комиссии споры разрешаются судебными органами.

Земельный участок передан по акту приема-передачи (л.д. 44 т. 1).

Земельный участок площадью 13649+/-41 кв.м., с местоположением: <...> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения строительства спортивно-оздоровительного комплекса с устройством берегозащитного устройства, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 13.04.2010, с кадастровым номером 05:42:000027:224, кадастровая стоимость земельного участка составляет 30 264 610,15 руб. (по состоянию на 16.02.2017 и на 07.11.2017) (л.д. 66 т. 1 и л.д. 5 т. 2).

Кадастровая стоимость земельного участка изменилась и по состоянию на 21.11.2017 (за рассматриваемым периодом) составляет 5 394 221,29 руб.

Письмом-уведомлением №504 от 11.03.2014 арендодатель (управление) сообщил арендатору (обществу), что согласно постановлению Правительства РД №13 от 31.01.2013 «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан», решения Собрания депутатов администрации городского округа «город Дербент» №4 от 24.01.2014 «Об аренде земельных участков на территории городского округа «город Дербент» условия договора №23 от 31.03.2010 изменяются в части, годовая арендная плата с 01.01.2014 составляет 605 292 руб. (л.д. 70 т. 2).

Данное письмо-уведомление от 11.03.2014 получено обществом 29.03.2014 (л.д. 69 т. 2).

Неисполнение обществом претензии №1208 от 09.08.2017 об оплате 2 522 176, 25 руб. задолженности (по состоянию на 01.07.2017) по договору № 23 от 31.03.2010 послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В договоре аренды претензионный порядок, конкретные требования к форме претензии, а также к порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения по спорным правоотношениям не установлен.

Предусмотренный пунктом 9.1 договора комиссионный порядок рассмотрения земельных споров, возникающих при реализации договора, не подлежит применению, поскольку в данном случае возник спор не земельный, а по расчетам. Кроме того, разделом 9 не установлен ни персональный, ни количественный состав комиссии, ни порядок ее формирования.

В качестве доказательств соблюдения претензионного порядка истцом в материалы дела представлена претензия №1208 от 09.08.2017 об оплате 2 522 176, 25 руб. задолженности (по состоянию на 01.07.2017) по договору № 23 от 31.03.2010 которая направлена по юридическому адресу ответчика 10.08.2017 (л.д. 79-80 т. 2). Кроме того представлены уведомления и претензии от 28.05.2016, 20.09.2016, 14.03.2017, 06.06.2017 с доказательствами их направления ответчику, в которых арендодатель уведомляет арендатора о наличии задолженности по договору №23 от 31.03.2010, предлагает арендатору погасить в недельный срок задолженность и явиться с квитанцией об оплате в управление, предупредив, что в противном случае договор аренды будет расторгнут, земельный участок изъят, а материалы о взыскании задолженности с начислением пени в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент просрочки будут переданы в суд (л.д. 73-78, 81-82 т. 2).

С учетом изложенного, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В порядке статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу императивной нормы статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Согласно пункту 2 статьи 10 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, осуществляют субъекты Российской Федерации.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Данная правовая позиция соответствует правоприменительной практике (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, от 15.03.2012 N 15117/11, от 29.05.2012 N 17475/11).

Условиями договора предусмотрено, что арендная плата может изменяться в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением базовых ставок арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 и частью 1 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского поселения относятся, в т.ч., владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения, по которым принимаются муниципальные правовые акты.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11 мая 2004 г. N 209-О, и с учетом схожести правового регулирования земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, т.е. основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Из пунктов 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее – Постановление №73) также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Пункт 20 Постановления №73 содержит следующее положение: если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Судом установлено, что договор № 23 от 31.03.2010 аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности, заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы установлен не по результатам торгов, поэтому к рассматриваемой сделке подлежит применению регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения не требует заключения дополнительного соглашения к договору. Арендная плата подлежит начислению (взысканию судом) исходя из нормативно установленных ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы).

Данный вывод суда соответствует правовой позиции Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлении от 09.04.2014 по делу №А32-4307/2013.

В соответствии с пунктами "в", "г", "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ внесены изменения в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, а также в силу действовавших до 1 марта 2015 года положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу данного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила) (далее - Правила).

Следовательно, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации N 582 Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Действие Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Правительством Республики Дагестан 31.01.2013 принято постановление N 13 "Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан".

Названным постановлением утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости по кадастровым кварталам городов Республики Дагестан (приложение №1), в соответствии с которым в кадастровом квартале №05:42:000027 г.Дербента в отношении земельного участка с видом разрешенного использования «Земли под объектами рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения» установлено в сумме 395,21 руб./кв.м.

Решением Собрания депутатов городского округа «город Дербент» от 24.01.2014 №4-5 «Об аренде земельных участков на территории городского округа «город Дербент» утверждено Положение «О порядке оформления договоров аренды земельных участков, выделенных юридическим и физическим лицам на территории городского округа «город Дербент» (приложение №1) (далее – Положение); установлены поправочные коэффициенты к базовым ставкам по категориям арендаторов и видам целевого использования (приложения №2); при начислении арендной платы за земельные участки базовой ставкой решено считать стоимость земельного участка в данном кадастровом квартале в соответствии с постановлением Правительства Республики Дагестан от 31.01.2013 №13 «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан» с применением поправочных коэффициентов по категориям земель и видам разрешенного использования согласно пункту 2 настоящего решения; действие настоящего решения распространены на правоотношения, возникшие с 01.01.2014.

В соответствии с разделом 3 Положения плата за землю (ПЗ) по договорам аренды рассчитывается по следующей формуле: ПЗ = Кст.з. х S х Рст.н. х Пк, где ПЗ – арендная плата за землю, Кст.з – кадастровая стоимость земли по виду использования, устанавливаемая федеральными законами и нормативными актами Республики Дагестан, Рст.н. – коэффициент ставки земельного налога, S – площадь арендуемого земельного участка, Пк – поправочный коэффициент, устанавливаемый для конкретного вида деятельности.

В приложении №2 к указанному решению собрания депутатов к категории земель: «земли под объектами рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения», к которым относится арендуемый обществом земельный участок, ставка земельного налога (в процентах) от кадастровой стоимости установлена 1,5%, поправочный коэффициент, учитывающий вид целевого использования - 2.

Поскольку нормативные акты субъекта Российской Федерации, муниципального образования не были оспорены заинтересованными лицами в установленном законом порядке и не были признаны противоречащими федеральному закону либо другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, полностью или в части, оснований для их неприменения у суда не имеется.

Таким образом, с учетом названных актов размер годовой арендной платы за земельный участок с 01.01.2014 составляет 605 292 руб. (ПЗ= 395,21х13649кв.м.х1,5%х2), ежеквартальные платежи – 151 323 руб.

По расчётам истцов с учётом всех произведённых ответчиком платежей на стороне последнего имеет место задолженность по арендной плате в размере 3 534 830,01 руб. (2 522 176,25 основного долга и 1 012653,76 пени), рассчитанная за период с 31.03.2010 по 30.06.2017, которую истцы просят взыскать с ответчика.

Из материалов дела (в т.ч. расчет и платежные документы) следует, что за период с 2010 г. по 3 квартал 2017г. арендодателем начислено всего 2 783 450,25 руб. арендной платы, оплачено арендатором – 261 274 руб. (что ответчиком не оспаривается), недоплата составила – 2 522 176,25 руб.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечёт за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом последствия (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 41, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 АПК РФ).

Ответчик доказательств погашения задолженности не представил, вместе с тем заявил о пропуске срока исковой давности (л.д. 83-84 т.2).

Исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса). Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего кодекса (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса). По обязательствам с определённым сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса).

На основании пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок (статья 203 Гражданского кодекса).

К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Признание части долга, в том числе путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником. В тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь части долга (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам) (пункт 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Для целей разрешения вопроса о применении статьи 203 Гражданского кодекса суд должен установить наличие (отсутствие) обстоятельств, которые фактически подтверждают совершение должником действий, свидетельствующих о признании им правомерности требований кредитора.

Течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43).

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 Гражданского кодекса, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Признание обязанным лицом основного долга, в том числе в форме его уплаты, само по себе не может служить доказательством, свидетельствующим о признании дополнительных требований кредитора (в частности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами), а также требований по возмещению убытков, и, соответственно, не может расцениваться как основание перерыва течения срока исковой давности по дополнительным требованиям и требованию о возмещении убытков (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43).

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию (пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43).

Бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43).

В дело представлены восемь платёжных документов, оформленных за период с 2010 по 2017 годы (л.д. 125-129, т. 1). Данные документы не могут служить объективным доказательством факта признания обществом задолженности в пользу истцов.

Как указано выше, по договору № 23 от 31.03.2010 арендная плата вносится равными долями ежеквартально в срок до 20 числа последнего месяца отчетного периода. То есть обязательства ООО "ОК Оазис" по внесению арендной платы предполагают периодическое перечисление арендодателю денежных средств, предусмотренных договором и приложениями к нему.

Срок исковой давности по требованиям истцов в такой ситуации исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При этом договором аренды предусмотрено ежеквартальное, а не ежегодное внесение арендатором денежных средств в оплату пользования земельным участком.

Поскольку в дело не представлено объективных и достоверных доказательств, подтверждающих совершение ответчиком действий, свидетельствующих о признании долга, оснований для вывода о перерыве течения срока исковой давности (статья 203 Гражданского кодекса) не имеется.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца – физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением по настоящему делу 08.09.2017.

В силу изложенного выше истцом пропущен предусмотренный федеральным законом срок для защиты субъективного права по требованиям, возникшим в период до 08.09.2014.

С учётом пропуска срока исковой давности по отдельным денежным требованиям судом произведён перерасчёт размера задолженности по арендной плате. Всего за период с 08.09.2014 по 30.06.2017 основной долг ООО "ОК Оазис" в пользу истцов из договора аренды №23 от 31.03.2010 составил 1 738 576 руб. с учетом частичной оплаты долга по чекам-ордерам от 30.03.2015 и от 15.07.2016 (не указан период, за который осуществлен платеж) в общей сумме 77 300 руб. (л.д. 128 т.1). Платеж по чеку-ордеру от 25.10.2017 в сумме 38 650 руб. судом не учтен, как не входящий в рассматриваемый период (08.09.2014-30.06.2017).

Согласно расчету суда с учетом частичных платежей задолженность по арендной плате общества за период с 08.09.2014 по 30.06.2017 составляет 1 738 576 руб., в т.ч.:

- за 2014 год – 302 646 руб. (151 323 руб. +151 323 руб.),

- за 2015 год – 566 642 руб. (151 323 руб. х 4 - 38 650 руб.),

- за 2016 год – 566 642 руб. (151 323 руб. х 4 - 38 650 руб.),

- за 2017 год - 302 646 руб. (151 323 руб. +151 323 руб.).

При таких обстоятельствах заявленное требование в части взыскания арендной платы подлежит удовлетворению частично в сумме 1 738 576 руб., в остальной части следует отказать.

За нарушение сроков внесения арендной платы истцом начислена пеня в размере 1 012 653,76 руб. за весь период.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 2.5 договора аренды №23 от 31.03.2010 предусмотрено, что в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня в размере ставки рефинансирования, установленного ЦБ РФ на момент просрочки за каждый день просрочки.

Судом расчет истцов проверен, признан неверным, несоответствующим условиям договора и действующему законодательству.

Согласно условиям договора оплата по аренде производится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 2.2 договора аренды), следовательно, начисление неустойки (пени) следует производить с 21-го числа последнего месяца квартала.

Согласно сведениям, опубликованным Банком России, средняя ставка банковского процента по вкладам физических лиц по Северо-Кавказскому федеральному округу была установлена с 21.03.2014 в размере 8,25%, с 01.06.2015 в размере 10,46%, с 15.06.2015 в размере 10,70%, с 15.07.2015 в размере 9,64%, с 17.08.2015 в размере 9,49%, с 15.09.2015 в размере 9,0%, с 15.10.2015 в размере 8,72%, с 17.11.205 в размере 8,73%, с 15.12.2015 г. в размере 6,34%, с 25.01.2016 в размере 7,01%, с 19.02.2016 г. 8,23%, с 17.03.2016 7,98%, с 15.04.2016 в размере 7,32%, с 19.05.2016 в размере 7,05%, с 16.06.2016 в размере 7,40%, с 15.07.2016 в размере 6,66%, с 01.08.2016 в размере 10,50%, с 19.09.2016 в размере 10%, с 27.03.2017 в размере 9,75%, с 02.05.2017 в размере 9,25%, с 19.06.2017 в размере 9%.

С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Согласно расчетам суда, произведенных с учетом возникновения обязательств оплаты ежеквартально, с применением опубликованных Банком России ставок, общая сумма договорной неустойки (пени) в соответствии с пунктом 2.5 договора аренды составляет 217 861,26 руб. с учетом примененного судом срока исковой давности.

Договорная неустойка (пеня) начислена на просроченные платежи:

- за 3 квартал 2014 года на сумму долга в размере 151 323 руб. за период с 21.09.2014 по 30.06.2017,

-за 4 квартал 2014 года на сумму долга в размере 151 323 руб. за период с 21.12.2014 по 30.06.2017,

-за 1 квартал 2015 года на сумму долга в размере 151 323 руб. за период с 21.03.2015 по 30.06.2017,

- за 2 квартал 2015 года на сумму долга в размере 151 323 руб. за период с 21.06.2015 по 30.06.2017,

- за 3 квартал 2015 года на сумму долга в размере 151 323 руб. за период с 21.09.2015 по 30.06.2017,

- за 4 квартал 2015 года на сумму долга в размере 151 323 руб. за период с 21.12.2015 по 30.06.2017,

- за 1 квартал 2016 года на сумму долга в размере 151 323 руб. за период с 21.03.2016 по 30.06.2017,

- за 2 квартал 2016 года на сумму долга в размере 151 323 руб. за период с 21.06.2016 по 30.06.2017,

- за 3 квартал 2016 года на сумму долга в размере 151 323 руб. за период с 21.09.2016 по 30.06.2017,

- за 4 квартал 2016 года на сумму долга в размере 151 323 руб. за период с 21.12.2016 по 30.06.2017,

- за 1 квартал 2017 года на сумму долга в размере 151 323 руб. за период с 21.03.2017 по 30.06.2017,

- за 2 квартал 2017 года на сумму долга в размере 151 323 руб. за период с 21.06.2016 по 30.06.2017.

По расчету суда размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика составил 217 861, 26 руб. (прилагается).

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Заявление со стороны ответчика об уменьшении размера пени суду не заявлено.

Ответчиком заявлено ходатайство о прекращении производства по делу на основании ст. 150 АПК РФ, в связи с тем, что арбитражным судом вынесены решения по ряду дел со спорным договором аренды №23 от 31.03.2010 в качестве предмета спора (№А15-73/2011, №А15-298/2012, №А15-2408/2011, №А15-5156/2016). Данное ходатайство судом отклоняется ввиду того, что взыскание задолженности по арендной плате по договору №23 от 31.03.2010 не являлось предметом рассмотрения в вышеназванных делах, в связи с чем отсутствуют основания прекращения производства по настоящему делу.

Кадастровая стоимость земельного участка изменилась и по состоянию на 21.11.2017 (за рассматриваемым периодом) составляет 5 394 221,29 руб., в связи с чем несостоятельны доводы ответчика о том, что кадастровая стоимость арендованного участка, из которой рассчитывается сумма арендных платежей, значительно ниже той, что применена истцом в расчетах.

В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов.

Истцы (органы местного самоуправления) в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты госпошлины, поэтому в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по делу взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 6.1, 27, 65, 71, 110, 153, 163, 167-171, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении ходатайства общества о прекращении производства по делу, отказать.

Исковое заявление удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительный комплекс Оазис" (ОГРН <***>, ИНН <***>, 368608, <...>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Дербент" (ОГРН <***>, ИНН <***>, 368608, Республика Дагестан, г. Дербент площадь Свободы, д. 2) 1 956 437, 26 руб., в т.ч.: 1 738 576 руб. задолженности по арендной плате и 217 861, 26 руб. пени по договору аренды земельного участка № 23 от 31.10.2010.

В удовлетворении остальной части искового заявления отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительный комплекс Оазис" (ОГРН <***>, ИНН <***>, 368608, <...>) в доход федерального бюджета 32 564 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Ессентуки в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Республики Дагестан.



Судья К.С. Гридасова