Постановление от 15 октября 2025 г. по делу № А46-19771/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А46-19771/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2025 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Рахматуллина И.И., судей Зиновьевой Т.А., ФИО1,

рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительно-производственная компания «Сибцентрострой» на решение от 19.12.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Колмогорова А.Е.) и постановление от 12.05.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу № А46-19771/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «Строительно-производственная компания «Сибцентрострой» (644527, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к федеральному государственному бюджетному научному учреждению «Омский аграрный научный центр» (644012, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (644099, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области,

при участии в заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Строительно-производственная компания «Сибцентрострой» - ФИО2 (доверенность от 03.10.2025),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строительно-производственная компания «Сибцентрострой» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к федеральному государственному бюджетному научному учреждению «Омский аграрный научный центр» (далее –

учреждение), к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – управление Росимущества) о сохранении объекта – нежилого помещения (здания склада) общей площадью 1 647,4 кв. м, кадастровый номер 55:36:070104:9109, этажность 1, расположенного по адресу: <...>, в реконструированном виде; признании права собственности на указанное недвижимое имущество.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – управление Росреестра).

Решением от 19.12.2024 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 12.05.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.

Общество, не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.

В качестве обоснования доводов жалобы общество сослалось на нарушение процессуальных норм (не рассмотрено ходатайство об отложении; не учтено заключение специалиста – общества с ограниченной ответственность «Архитектура и акустика» (далее – общество «АиА»); на учреждение возложена обязанность по составлению одностороннего акта осмотра объекта без вызова общества).

Общество обращает внимание на то, что спорный объект имеет назначение склад, используется для хранения остатков строительных материалов, запчастей, спецтехники и автотранспорта, что не нарушает ни градостроительное, ни земельное законодательство. Общество является юридически собственником здания площадью 790,6 кв. м, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3468 (далее – участок № 3468); однако фактическая площадь здания больше за счет здания, созданного путем реконструкции (в 1983 году) на едином ленточном фундаменте с основным зданием, что подтверждено заключением специалиста (общества «АиА»), оценка которому судом не дана; снос данной части здания без ущерба основному зданию невозможен. Спорное здание с пристройкой приобретено обществом в 2007 году и фактически с этого времени находилось во владении и пользовании общества; признание в рамках дела № А46-5566/2010 недействительным договора купли-продажи здания лишь юридически лишило его истца, которое впоследствии вновь приобретено обществом с торгов в 2014 году. Общество, как собственник здания с пристройкой, имеет исключительное право на приобретение участка под ним площадью 11 245 кв. м (с учетом площади, необходимой для эксплуатации), в связи с чем неоднократно обращалось в Росимущество с соответствующим заявлением (было отказано). Учреждение участком фактически не пользуется (письмо от 29.03.2024). В досудебном порядке оформление

права собственности на часть здания невозможно, поскольку государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия Опытно-производственное хозяйство «Омское» (далее – предприятие «Омское», предприятие) уже не существует, а у правопреемника документов на создание не сохранилось. При передаче объекта в собственность истца по договору купли-продажи документы, подтверждающие наличие разрешительных документов на строительство объекта, продавцом переданы не были. В связи с тем, что спорная часть объекта была возведена в l980-x годах, возможно данные документы были утеряны, не сохранились либо вовсе не были получены правопреемником ответчика. Фактически в настоящее время, несмотря на то, что право собственности истца на часть объекта зарегистрирована в установленном порядке, объект обладает признаками самовольной постройки, так как документация, предусмотренная статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) , необходимая для его ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на другую часть здания (помещение) и на весь объект, с иной площадью нежели это указано в правоустанавливающих документах на имя истца, отсутствуют (прежний владелец не получал и не мог получить документы, предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса, поскольку возведение и реконструкция здания имела место до принятия Градостроительного кодекса). Кроме того, общество не просило признать право на земельный участок под зданием, а указывало лишь на то, что в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) оно имеет право на использование соответствующей части участка под зданием (с учетом площади для эксплуатации), соответственно, право на признание права собственности по статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы; представил письменные пояснения.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществу «СПК «Сибцентрострой» на праве собственности принадлежит нежилое помещение – здание зерносклада площадью 790,6 кв. м, этажность: 1, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером: 55:36:070104:9109 (далее – здание (объект) № 9109) (свидетельство о государственной регистрации права от 14.07.2015, повторное, взамен свидетельства от 22.12.2014).

Указанное здание зерносклада передано истцу по акту приема от 23.10.2014 на основании договора о реализации арестованного имущества путем проведения торгов от 12.09.2008, протокола о результатах торгов по продаже на аукционе арестованного имущества от 16.10.2014 № 426.

По утверждению истца, здание № 9109 расположено на участке № 3468 площадью

59762 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (ориентир здание, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, ФИО3, пр. Королева, д. 17); категория земель: земли населенных пунктов.

По сведениям из ЕГРН, участок № 3468 находится в собственности Российской Федерации с 19.02.2009, а с 30.10.2015 – на праве постоянного (бессрочного) пользования учреждения.

Ссылаясь на то, что здание изначально приобретено у предприятия «Омское», при этом фактическая площадь здания (на момент приобретения) составляла 1 647,4 кв. м, а не 790,6 кв. м (как указано в правоустанавливающих документах), здание построено до вступления в силу Градостроительного кодекса, в связи с чем у истца отсутствуют документы, предусмотренные статьей 51 данного кодекса, а потому ввести в гражданский оборот здание площадью 1 647,4 кв. м во внесудебном порядке невозможно, общество обратилось с иском в суд по настоящему делу, указав в качестве правового основания статьи 218, 222, 234 Гражданского кодекса.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия возможности однозначно установить нахождение объекта № 9109 в границах участка № 3468 (для возникновения исключительного права на приобретение участка под объектом); участок № 3468 не находится у общества в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном пользовании); факт длительного владения зданием не свидетельствует о возникновении у общества права собственности на участок № 3468 в порядке приобретательной давности; также материалы дела не содержат доказательств того, что обществом предпринимались надлежащие меры к получению разрешений на реконструкцию здания, на ввод капитального объекта в эксплуатацию; при этом площадь здания в реконструированном виде составляет 790,6 кв. м, а площадь предполагаемого к образованию земельного участка составляет 7 075 кв. м, что в 9 раз превышает площадь данного здания.

Суд апелляционной инстанции, поддерживая выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска, указал, что заявленным иском общество, в сущности, преследует цель признания за ним права собственности на объект недвижимости площадью 1 647,4 кв. м для последующего получения части земельного участка № 3468 в пользование. Данный участок обществу на каком-либо вещном праве не предоставлялся, находится на праве постоянного (бессрочного) пользования учреждения. В материалах дела отсутствуют доказательства проведения реконструкции здания № 9109, а также передачи его обществу в 2014 году в площади 1 647,4 кв. м. Обществу на праве собственности принадлежит здание зерносклада только площадью 790,6 кв. м. Также материалами дела не подтверждается, что истец производил какие-либо работы, которые можно было бы квалифицировать как строительство или реконструкция; строительные работы (согласно техническим паспортам) не производились после 1983 года. Соответственно основания для удовлетворения иска по пункту 3 статьи 222

Гражданского кодекса отсутствуют. Кроме того, общество приобрело с торгов именно объект площадью 790,6 кв. м; при этом объектом оценки (перед торгами) на 22.07.2014 было здание зерносклада площадью 790,6 кв. м; оснований для признания права собственности по статье 218 Гражданского кодекса апелляционная коллегия также не усмотрела. Помимо этого, апелляционный суд не установил обстоятельств для признания права собственности по статье 234 Гражданского кодекса, поскольку с 2014 года общество не предпринимало мер по приобретению объекта площадью, превышающей 790,6 кв. м, либо введения такого объекта в легальный оборот; более того истец не оспаривал снятие с кадастрового учета объекта зерносклад с кадастровым номером 55:36:070104:3846 площадью 1 519,7 кв. м 1983 года постройки (далее – объект (здание № 3846)). Земельный участок под спорным сооружением не сформирован, иное материалами дела не подтверждается, право истца на земельный участок № 3468 отсутствует. В любом случае истцом не соблюдены сроки добросовестного, открытого и непрерывного владения зданием зерносклада, поскольку спорный объект был изъят из владения истца на основании решения суда по делу № А46-5566/2010, право собственности на здание зерносклада зарегистрировано за обществом только в 2014 году (с этого момента, а не с 2007 года следует исчислять такой срок).

Оснований для отмены судебных актов не имеется.

Условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество являются соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса), предусматривающих наличие совокупности юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса).

Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 Гражданского кодекса, нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта – строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.

Признаки самовольной постройки являются исчерпывающими и отражены в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44). Так, самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, пунктах 39-40 Постановления № 44 содержатся условия, при наличии совокупности которых возможно признание права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял

предусмотренные законом требования.

Кроме того, высшей судебной инстанцией была неоднократно выражена правовая позиция, в силу которой понятие «самовольная постройка», предусмотренное статьей 222 Гражданского кодекса, применимо в отношении зданий, строений, сооружений, не являющихся индивидуальными жилыми домами, начиная с 01.01.1995, то есть после введения в действие части первой Гражданского кодекса (Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ). При этом здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12048/11, от 05.06.2012 № 238/12, от 25.09.2012 № 5698/12, от 19.11.2013 № 6557/13, от 01.07.2014 № 4240/14, определения Верховного Суда Российской Федерации от 03.08.2021 № 307-ЭС20-22282, от 12.10.2021 № 304-ЭС21-12151).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5698/12 со ссылкой на пункт 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) и в целях правовой определенности сформулирована правовая позиция о допустимости заявления лицом иска о признании права собственности на созданные до 1995 года объекты недвижимости с целью подтверждения возникшего у него права собственности и последующей государственной регистрации данного права.

Предъявляя иск о признании права собственности на объекты недвижимости, в том числе созданные до 1995 года, истец должен доказать, что право собственности на спорный объект недвижимости возникло у него (его правопредшественника) по основаниям, предусмотренным законом, иными нормативными правовыми актами, это право подлежит судебной защите, а также фактическое владение спорным имуществом.

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что участок № 3468 обществу на каком-либо вещном праве не предоставлялся, с 30.10.2015 находится на праве постоянного (бессрочного) пользования учреждения.

Участок № 3468 образован из участка с кадастровым номером 55:36:070104:38. В выписке из ЕГРН от 09.12.2024 на участок № 3468 отсутствует информация о нахождении в его границах объекта № 9109, а в выписке из ЕГРН от 09.12.2024 на объект № 9109 отсутствует информация о нахождении его в пределах какого-либо земельного участка, объект поставлен на учет без координат границ. При этом зданию № 9109 кадастровый номер присвоен 15.06.2015; год постройки 1933.

Общество указывало на то, что здание зерносклада № 9109 (1933 года постройки) площадью 790,6 кв. м расположено на участке № 3468; при этом фактически площадь здания больше за счет части здания, созданной путем реконструкции в 1983 году

на едином ленточном фундаменте с основным зданием, в подтверждение чего представлено, в том числе заключение специалиста № 486-24 (подготовлено обществом «АиА»).

Из данного заключения следует, что в северо-восточном углу участка № 3468 расположено здание зерносклада, состоящее из здания № 9109 (фактически часть здания, литер А) площадью 790,6 кв. м и помещения литер А1 площадью 729,1 кв. м, в совокупности составляющее здание № 3846 площадью 1519,7 кв. м (фактически по результатам измерений 1647,4 кв. м); в настоящий момент здание № 3846 снято с кадастрового учета. Расстояния от конструкций здания до границ участка фактически отсутствуют. Литеры А и А1 имеют общую конструкцию ленточного фундамента, а также общую кирпичную перегородку, разделяющую помещения А, А1 в структуре здания (является признаком единства здания). Ввод электричества в здание осуществляется через помещения здания литер А. Принимая во внимание факт подключения системы электроснабжения исследуемых помещений к распределительному щиту, который находится в помещении литер А, специалист сделал вывод о том, что помещение литер А1, невозможно считать самостоятельным и обособленным об общей коммуникационной структуры. Демонтаж конструкций части здания литер А1 потребует реконструкции части здания литер А, в том числе перегородки и фронтона в месте сопряжения. Демонтаж конструкций части здания литер А1 невозможен без нанесения ущерба конструкциями здания № 3846 (литеры А, А1) площадью 1647,4 кв. м.

В то же время управление Росимущества указало (отзыв 11.07.2024), что, согласно экспликации зданий и сооружений, здание зерносклада № 9109 площадью 790,6 кв. м (заготзерно), обозначенное литерами (НН), является самостоятельным объектом от здания склада, обозначенного литерами (КН), и не может являться зданием целиком общей площадью 1 647,4 кв. м, так как это два самостоятельных объекта.

23.04.2025 управлением Росимущества проведено обследование части участка № 3468 площадью 10 249 кв. м вблизи объекта № 9109 (акт от 23.04.205), по результатам которого установлено, что в границах участка расположены следующие объекты недвижимого имущества:

- здание зерносклада № 9109 площадью 790,6 кв. м (1933 года постройки), принадлежащее истцу на праве собственности;

- объект недвижимого имущества, не состоящий на государственном кадастровом учете, ориентировочной площадью 487,5 кв. м, материал наружных стен: кирпичные, бетонные плиты.

Визуально, расположенные в границах участка объекты соединены между собой.

Кроме того, согласно сведениям из ЕГРН, на обследуемом участке ранее располагался объект № 3846 (1983 года постройки) площадью 1 519,7 кв. м, который снят с государственного кадастрового учета 15.06.2015.

Также на участке расположены объекты некапитального строения – бытовка (вагончик) в количестве 2 шт. На участке произрастают многолетние дикорастущение

насаждения и сорная растительность.

В рамках дела № А46-5566/2010 (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.11.2010, решение Арбитражного суда Омской области от 15.03.2011) установлено, что складское здание – зерносклад площадью 790,6 кв. м (инвентарный номер 6663869, литер А), расположенное по адресу: <...>, находилось в федеральной собственности и передано по договору от 25.12.2000 № IX.16.4 предприятию «Омское» на праве хозяйственного ведения. Распоряжением от 29.08.2006 № 94 Сибирское отделение Российской академии сельскохозяйственных наук разрешило предприятию реализовать в установленном законом порядке объекты недвижимости, в том числе и зерносклад, в связи с чем последний реализован обществу «Сибцентрострой» по договору от 13.12.2007; право собственности зарегистрировано за обществом 29.02.2008.

По результатам рассмотрения дела признан недействительным договор от 13.12.2007 № 01-Н купли-продажи зерносклада площадью 790,6 кв. м; применены последствия недействительности сделки: на общество возложена обязанность возвратить предприятию данный зерносклад. Основание недействительности – отсутствие согласия управления Росимущества.

Впоследствии общество вновь приобрело названное здание зерносклада площадью 790,6 кв. м. на основании договора о реализации арестованного имущества путем проведения торгов от 12.09.2008, протокола о результатах торгов по продаже на аукционе арестованного имущества от 16.10.2014 № 426. В протоколе отражено, что здание площадью 790,6 кв. м имеет кадастровый № 3846. По акту от 23.10.2014 здание № 3846 площадью 790,6 кв. м передано обществу. Свидетельство о праве собственности выдано обществу 14.07.2015.

При определении рыночной стоимости объекта (на 22.07.2014) с инвентарным номером 6663869, литер А и кадастровым № 3846 (отчет от 29.07.2014) специалист (оценщик) исходил из площади объекта 790,6 кв. м.; при этом в характеристиках объекта указано помещение с кадастровым № 9109, местоположение: <...>, литера А; год постройки: 1983/А, этажность 1; стены/перегородки/перекрытия – кирпичные/кирпичные/деревянные. Помимо натурного осмотра, для определения стоимости представлены технический паспорт на 23.11.2006 помещения № 48 по ул. СибНИИСХоз, литеры А, А1, инвентарный номер 6663869; кадастровый паспорт помещения № 9109 от 25.12.2013.

В техническом паспорте по состоянию на 23.11.2006 помещения № 48 по ул. СибНИИСХоз, литеры А, А1, инвентарный номер 6663869 отражено, что год постройки здания литера А – 1933, год постройки здания литера А1 – 1983; общая площадь согласно экспликации 1519,7 кв. м; при этом площадь помещения 1П – 790,6 кв. м., площадь литера А1 – 729,1 кв. м. Также содержится отметка о принадлежности помещений: с 27.12.2006 предприятию «Омское» (без правовых документов) принадлежат помещения А, А1; с 16.05.2008 обществу «Сибцентрстрой» на основании договора купли

продажи № 01-н от 13.12.2007 (свидетельство о регистрации права от 29.02.2008), который впоследствии признан недействительным в деле № А46-5560/2010, принадлежит помещение А (1П) площадью 790,6 кв. м.

Аналогичная отметка о принадлежности обществу помещения А (1П) площадью 790,6 кв. м содержится в техническом паспорте по состоянию на 16.05.2008 на помещение № 1П (инвентарный номер 6663869/А-1П) по ул. СибНИИСХоз, д. 48, литер А, в котором площадь помещения также указана 790,6 кв. м.

В кадастровом паспорте помещения с кадастровым № 9109 по состоянию на 25.12.2013 отражено, что площадь помещения составляет 790,6 кв. м, расположено в здании № 3846; предыдущие учетные номера: 6663869/А-1П, 55:36:0:0: 6663869/А-1П, 1П; адрес: <...>, пом. 1П.

В выписке из ЕГРН (на 23.04.2025) на объект № 9109 содержится следующая информация: дата присвоения кадастрового номера 15.06.2015, инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) 6663869, условный номер: 55-55-01/138/2007-082; площадь 790,6 кв. м, год завершения строительства 1933, дата завершения кадастровых работ 16.05.2008; дата регистрации права собственности за обществом 22.12.2014.

В выписке из ЕГРН (на 23.04.2025) на объект № 3846 содержится следующая информация: дата присвоения кадастрового номера – 19.06.2012, инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) 6663869, площадь 1519,7 кв. м, год завершения строительства 1983, дата завершения кадастровых работ 23.11.2006; объект снят с учета 15.06.2015.

Из кадастрового паспорта здания № 3846 на 29.04.2014 следует, что на учет поставлен объект площадью 1519,17 кв. м, предыдущие учетные номера: 6663869, 55:36:0:0: 6663869, А, А1; литера А – кирпичные стены, литера А1 – бетонные; адрес: <...>.

В письме от 07.03.2014 управление Росреестра уведомило судебных приставов о приостановлении регистрации перехода права собственности на зерносклад с кадастровым № 3846 ввиду того, что по результатам торгов приобретен объект площадью 790,6 кв. м, а в соответствии с кадастровым паспортом на объект № 3846 (на 19.02.2014) площадь помещения составляет 1519,17 кв. м. Впоследствии в письме от 11.04.2014 управление Росреестра уведомило судебных приставов об отказе в государственной регистрации прав на зерносклад.

В письме от 03.12.2014 управление Росреестра уведомило общество о приостановлении регистрации перехода права собственности на зерносклад, так как установлено, что предприятию принадлежало здание площадью 790,6 кв. м, эта же площадь отражена в протоколе по результатам торгов от 16.10.2014, однако на государственный учет постановлено здание № 3846 уже площадью 1519,7 кв. м (не подтверждается наличие права на здание площадью 1519,7 кв. м); кроме того, на регистрацию представлен кадастровый паспорт помещения от 25.12.2013, согласно которому на учет поставлено помещение площадью 790,6 кв. м с кадастровым № 9109,

однако правообладатель не обращался с заявлением об изменении в реестре характеристик объекта недвижимого имущества.

Таким образом, как верно указано судами, материалы дела свидетельствуют о том, что обществом приобретен объект только площадью 790,6 кв. м (литер А); доказательства приобретения объекта площадью 729,1 кв. м (литер А1) либо всего объекта № 3846 площадью 1519,7 кв. м (1647,4 кв. м – фактически по результатам измерений) материалы дела не содержат. Также отсутствуют и доказательства того, что обществом производились какие-либо работы, которые можно было бы квалифицировать как строительство или реконструкция (из технических паспортов не следует, что строительные работы производились после 1983 года).

Кроме того, из представленных в дело документов невозможно с достоверностью установить, что объект площадью 729,1 кв. м существует в натуре.

Так, в качестве существования такого объекта представлено заключение БУ Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», согласно которому площадь здания составляет 1619,7 кв. м, в том числе площадь пристройки литер А1 – 729,1 кв. м (в соответствии с Приказом управления Росреестра – площадь здания составляет 1647,4 кв. м).

Между тем, как верно указанно апелляционной коллегией, данное заключение не содержит развернутой и мотивированной исследовательской части, достаточной для констатации факта, что выявленный объект недвижимости площадью 729,1 кв. м существует в натуре как здание и является пристройкой/конструктивной частью здания зерносклада, инструментальные обследования специалистами не производились (использовались только лазерный дальномер и фотоаппарат), приблизительный период проведения предполагаемой реконструкции не определен, исследовательская часть, позволяющая делать выводы о соответствии здания установленным требованиям, отсутствует. Из фотоматериалов не представляется возможным установить, обследовались ли спорные площади, не относящиеся к основному зданию зерносклада в натуре, зафиксировано наличие здания; перпендикулярный зданию объект не зафиксирован.

По этим же причинам (невозможность соотнести приложенные к заключению фотоматериалы с выводами специалиста) не подтверждает существование объекта площадью 729,1 кв. м и представленное обществом (истцом) заключение специалиста № 486-24 (подготовлено обществом «АиА»), в котором указывается на наличие помещений литер А площадью 790,6 кв. м и литер А1 площадью 729,1 кв. м, составляющих (по мнению специалиста) единое здание общей площадью 1519,7 кв. м (1647,4 кв. м – по фактическим измерениям); при этом отмечается существование общей кирпичной перегородки, разделяющей данные помещения, и общий ленточный фундамент.

При этом и в том и другом заключении, отвечая на вопросы о соответствии здания общей площадью 1647,4 кв. м градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным и иным нормам и правилам и делая положительные выводы эксперты

не использовали соответствующие специализированные инструментальные приборы (измерители прочности бетона, теплоизоляции ограждающих конструкций, звукоизоляции, вибрации и прочие), с учетом правил, содержащихся в ГОСТ 31937-2024. Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния.

Более того, в результате проведенного 23.04.2025 управлением Росимущества обследования части участка № 3468 установлено, что на участке (помимо объекта № 9109 – зерносклад) расположен объект недвижимого имущества, не состоящий на кадастровом учете, ориентировочной площадью 487,5 кв. м; при этом визуально объекты соединены между собой. Существование объекта площадью 729,1 кв. м не выявлено.

Визуально не следует наличие такого объекта (с пространственными характеристиками и площадью в соотношении с объектом № 9109) и на Google Карте, Яндекс Карте.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что объекты с литерами А, А1 возведены до 1995 года, обществом приобретено здание только площадью 790,6 кв. м (литер А), то есть без учета помещения под литером А1 площадью 729,1 кв. м, при этом существование в настоящий момент объекта площадью 729,1 кв. м достоверно не подтверждено, суды пришли к правильным выводам об отсутствии оснований для признания права собственности на здание по статьям 218, 222 Гражданского кодекса.

Несмотря на то, что иск общества, по существу, направлен на подтверждение ранее возникшего (по мнению истца) права собственности на созданный до 1995 года объект недвижимости общей площадью 1519,7 кв. м (1647,4 кв. м – фактически по результатам измерений), для его удовлетворения необходимо установить, что такой объект принадлежал правопредшественнику (предприятию) и впоследствии был приобретен обществом с такими же характеристиками либо объект возведен силами общества, что в рассматриваемом случае не доказано.

Таким образом, доводы общества о том, что фактически им приобретен объект площадью 1519,7 кв. м (1647,4 кв. м – по фактическим измерениям) документально не подтверждены.

Доводы общества, касающиеся отсутствия у него документов на здание, в том числе в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса, ликвидации предприятия «Омское» и невозможности в связи с этим получить необходимые документы, при установленных выше обстоятельствах не влекут изменение выводов судов об отсутствии в настоящий момент условий для признания права собственности на спорное здание (на часть здания № 9109, превышающую площадь 790,6 кв. м).

Относительно признания права собственности на основании статьи 234 Гражданского кодекса, суд округа отмечает, что правообладатель земельного участка, владеющий объектом недвижимого имущества нежилого назначения, построенного до 01.01.1995, как своим собственным добросовестно, открыто и непрерывно в течение пятнадцати лет, вправе обратиться за признанием права собственности на такой объект,

если он возведен без нарушения строительных и градостроительных требований и не создает угрозы жизни и здоровью граждан (пункт 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).

Кроме того, исходя из положений статей 225, 234 Гражданского кодекса, разъяснений, приведенных в пунктах 15, 16 Постановления № 10/22, правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 20.03.2018 № 5-КГ18-3, приобретательная давность является законным основанием для возникновения права собственности на имущество у лица, которому это имущество не принадлежит, но которое, не являясь собственником, добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение длительного времени чужим имуществом как своим.

Длительность такого открытого и непрерывного владения в совокупности с положениями об отказе от права собственности и о бесхозяйных вещах, а также о начале течения срока приобретательной давности с момента истечения срока давности для истребования вещи предполагают, что титульный собственник либо публичное образование, к которому имущество должно перейти в силу бесхозяйности либо выморочности имущества, не проявляли какого-либо интереса к этому имуществу, не заявляли о своих правах на него, фактически отказались от прав на него, устранились от владения имуществом и его содержания.

Целью нормы о приобретательной давности является возвращение фактически брошенного имущества в гражданский оборот, включая его надлежащее содержание, безопасное состояние, уплату налогов и т.п.

Добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями статьи 234 Гражданского кодекса не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре.

В том числе и в случае владения имуществом на основании недействительной сделки, когда по каким-либо причинам реституция не произведена, в случае отказа собственнику в истребовании у давностного владельца вещи по основаниям, предусмотренным статьей 302 Гражданского кодекса, либо вследствие истечения срока исковой давности давностный владелец, как правило, может и должен знать об отсутствии у него законного основания права собственности, однако само по себе это не исключает возникновения права собственности в силу приобретательной давности.

Требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения

противоречит смыслу положений статьи 234 Гражданского кодекса, без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, легализовать такое владение, оформив право собственности на основании статьи 234 Гражданского кодекса.

При этом в силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В настоящем случае договор купли-продаже от 13.12.2007 № 01-Н объекта общей площадью 790,6 кв. м (инвентарный номер 6663869, литера А), заключенный между обществом и предприятием «Омское», в рамках дела № А46-5566/2010 признан недействительным (ничтожным) по иску прокурора Омской области ввиду того, что отсутствовало согласие управления Росимущества – органа, уполномоченного Правительством Российской Федерации на управление и распоряжение объектами федеральной собственности. При этом, как указывает общество, фактически здание из владения общества с 2007 года не выходило (имело место «юридическое» прерывание владения).

Вместе с тем в рассматриваемой ситуации, ссылаясь на давностное владение объектом площадью именно в 1647,4 кв. м, в том числе частью здания (под литером А1) площадью 729,1 кв. м, общество не представило соответствующие доказательства (несение определенных расходов, осуществление в здании той или иной деятельности и прочее).

Из представленного письма учреждения от 29.03.2024 № 418 усматривается, что между ним и обществом 27.12.2022 заключен договор на возмещение земельного налога за занимаемый произведенным объектом земельный участок (на участке находится принадлежащий обществу объект площадью 790,60 кв. м) за период с 2020 по 2023 года включительно; сведения о расходах за ранние периоды отсутствуют. При этом, как было отмечено, представленные в дело документы не позволяют с достоверностью установить, что в настоящий момент существует пристройка (объект под литером А1 площадью 729,1 кв. м).

Также суд учитывает, что в настоящем случае земельный участок под спорным сооружением не сформирован, право общества на участок № 3468 (в границах согласно ЕГРН) отсутствует; наличие права на оформление участка под зданием № 9109 площадью 790,6 кв. м (по информации из ЕГРН) (статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса, пункты 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства») с учетом площади для эксплуатации (на что ссылается общество) не является безусловным основанием для признания права собственности на объект площадью 1 647,4 кв. м (ранее, по данным учета, 1519,7 кв. м), то есть с учетом дополнительной части площадью 729,1 кв. м (литер А1).

При таких обстоятельствах приведенные в кассационной жалобе доводы относительно наличия условий для признания права собственности на спорное здание в ходе рассмотрения дела не нашли своего подтверждения, а потому подлежат отклонению. При этом общество не лишено возможности обратиться в суд с новым иском о признании права в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска по настоящему делу (с учетом того, что объекты построены до 1995 года и по таким объектам (до введения в действие Градостроительного кодекса) для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов).

Нарушений норм материального и процессуального права (в том числе на которые указано в жалобе), влекущих отмену решения и постановления (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на общество.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 19.12.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от 12.05.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-19771/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.И. Рахматуллин

Судьи Т.А. Зиновьева

ФИО1