Постановление от 13 октября 2020 г. ФАС ЗСО (ФАС Западно-Сибирского округа)

Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А46-17308/2019


Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 14 октября 2020 года.


Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Туленковой Л.В.,

судей Куприной Н.А.,

Шабаловой О.Ф.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Емельяновой Е.В., рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 05.02.2020 Арбитражного суда Омской области (судья Савинов А.В.) и постановление от 25.06.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязникова А.С., Краецкая Е.Б., Сидоренко О.А.) по делу № А46-17308/2019 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, <...>, ИНН <***>,

ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

Путём использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Распутина Л.Н.) в судебном заседании участвовали представители: индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 27.07.2020, департамента имущественных отношений администрации города Омска – ФИО3 по доверенности от 14.09.2020.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –

ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – Департамент)

об установлении рыночной стоимости нежилого помещения 1П

(на поэтажном плане: 1 - 9), кадастровый № 55:36:000000:50370, общей площадью 60,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в сумме 1 248 561 рубля,

в соответствии с заключением эксперта от 13.12.2019 № 1517-12/19, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Бюро судебных экспертиз»; урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи «Объекта» - нежилого помещения 1П (на поэтажном плане: 1 - 9), кадастровый номер 55:36:000000:50370, общей площадью 60,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 248 561 руб. 00 коп.».

Решением от 05.02.2020 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 25.06.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Департамент, не согласившись с принятыми судами по делу решением

и постановлением, обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, отказать в удовлетворении требований ИП ФИО1

В обоснование кассационной жалобы заявителем приведены следующие доводы: исходя из положений пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 3 Федерального закона

от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), статей 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) оценщиком определяется рыночная стоимость объекта недвижимости, сложившаяся на рынке, вне зависимости от того является ли покупатель плательщиком налога на добавленную стоимость (далее – НДС); НДС с 01.04.2011 не включается в стоимость выкупаемого имущества, поэтому рыночная стоимость объекта не подлежит уменьшению на таковую сумму, соответственно, НДС не включён в рыночную стоимость объекта, определённую в отчёте от 11.06.2019 № 1-843/4 общества с ограниченной ответственностью «Незавсимый экспертно-консалтинговый центр», поэтому указанный отчёт является надлежащим доказательством по делу.

В отзыве ИП ФИО1 возражает против доводов Департамента, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Определением суда округа от 16.09.2020 в соответствии со статьями 113, 118 АПК РФ изменены дата и время судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы Департамента, которое назначено на 07.10.2020.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы

и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на неё.

Проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Из материалов дела следует и судами установлено, что вступившим

в законную силу решением от 21.02.2019 по делу № А46-16279/2018 Арбитражный суд Омской области обязал Департамент предоставить

ИП ФИО1 преимущественное право выкупа арендуемого имущества: площадью 70 кв. м, расположенного по адресу: <...>; площадью 76,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>; площадью 60,4 кв. м, расположенного

по адресу: <...>.

Во исполнение решения от 21.02.2019 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-16279/2018 Департаментом подготовлен проект договора купли-продажи и направлен в адрес истца в августе 2019 года.

Согласно проекту договора купли-продажи Департамент (продавец) передает в собственность, а ИП ФИО1 (покупатель) покупает объект – нежилое помещение с кадастровым № 55:36:000000:50370, площадью

60,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, помещение 1П.

Пунктом 4.1 проекта договора купли-продажи предусмотрена цена

за приобретаемый объект в размере 1 722 000 рублей.

ИП ФИО1, не согласившись с ценой, указанной в проекте договора купли-продажи, 23.08.2019 направил Департаменту протокол разногласий, предложив изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый объект составляет сумму в размере 1 233 051 рубль.».

Департаментом направлен ИП ФИО1 письмом от 19.09.2019 протокол согласования разногласий, с предложением принять пункт 4.1 договора в редакции продавца.

При установлении стоимости спорного объекта в размере

1 722 000 рублей Департаментом использован отчёт об оценке рыночной стоимости от 11.06.2019 № 1-843/4, подготовленный обществом

с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр», в соответствии с которым величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 06.05.2019 с учётом ограничительных условий и сделанных допущений составила 1 722 000 рублей.

ИП ФИО1 при заявлении разногласий использован отчёт об оценке от 20.08.2019 № 975/13/19-2, подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО4 на дату 31.07.2018, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки без учёта НДС составляет 1 233 051 рубль.

ИП ФИО1, ссылаясь на то, что предложенная Департаментом цена является завышенной и не соответствует реальной стоимости помещения, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Определением от 20.11.2019 суда первой инстанции удовлетворено ходатайство истца о судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро судебных экспертиз» ФИО5.

Согласно экспертному заключению от 16.12.2019 № 1517-12/19 рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 31.07.2018 составляет 1 473 302 рубля с учётом НДС и 1 248 561 рубль без учёта НДС.

Суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом, принимая решение об удовлетворении иска, руководствовался статьями 445, 446 ГК РФ, статьёй 3 Закона № 159-ФЗ.

Приняв экспертное заключение от 16.12.2019 № 1517-12/19 в качестве надлежащего доказательства, учтя, что представленный Департаментом отчёт об оценке рыночной стоимости от 11.06.2019 № 1-843/4 составлен на иную дату, суд исходя из определённой в экспертном заключении стоимости объекта недвижимости в размере 1 248 561 рубля без учёта НДС, урегулировал разногласия о цене выкупаемого имущества.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах её доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть

1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа считает, что по существу спор разрешён судами правильно.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 настоящего Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьёй 4 Закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

По пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключённым.

Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ (статья 3 Закона № 159-ФЗ).

Из приведённой нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определённой независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчёте о рыночной стоимости этого имущества.

Статьёй 3 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества и предоставляет ему право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами при заключении договора купли-продажи возникли разногласия по выкупной цене нежилого помещения.

Оценив экспертное заключение с учётом доводов и возражений сторон, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, а также являющимся достоверным и объективно отражающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем пришли к правильному выводу об урегулировании разногласий по цене, определённой судебной экспертизой.

Апелляционным судом правомерно отмечено, что исходя из положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации в настоящем случае обязанность по уплате НДС при реализации имущества отсутствует как у продавца, так и покупателя объекта недвижимости, оснований для включения НДС в состав цены выкупаемого имущества, подлежащей уплате покупателем продавцу, не имеется.

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций в рамках конкретного дела, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

Оснований не согласиться с выводами судов обеих инстанций суд округа не усматривает, поскольку судами установлены все существенные обстоятельства дела, правильно применены правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, спор разрешён в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

При этом судами первой и апелляционной инстанций во исполнение требований статей 8, 9 АПК РФ обеспечены сторонам равные условия для реализации ими своих процессуальных прав, в том числе на представление доказательств, в состязательном процессе; созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления в порядке статьи 288 АПК РФ, окружным судом не установлено.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 05.02.2020 Арбитражного суда Омской области и постановление от 25.06.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу

№ А46-17308/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу –

без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий Л.В. Туленкова


Судьи Н.А. Куприна


О.Ф. Шабалова