Решение от 17 июня 2022 г. по делу № А40-37834/2022

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-37834/22-127-291
17 июня 2022 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 14 июня 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 17 июня 2022 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Кантор К.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Агеевой С.В. рассматривает в судебном заседании дело по иску (заявлению)

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674),

к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИРМА "МЕЧТА" (119421, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА НОВАТОРОВ, ДОМ 7А, КОРПУС 2, ЭТ. 4 ПОМ. 53, ОГРН: 1047796659635, Дата присвоения ОГРН: 06.09.2004, ИНН: 7710555899),

О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 03.01.1996 № М-06-003898, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Профсоюзная, вл. 93-А, площадью 2 200 кв. м., в размере 895 841,22 руб., в т.ч. задолженность по арендной плате за период с 01.04.2021 по 30.09.2021 в размере 708 174,88 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.04.2021 по 30.09.2021 в сумме 187 666,34 руб.; и приложенные к исковому заявлению документы,

при участии:

от истца – Габриелян Э.М. по дов. от 06.06.2022 №33-Д-446/22

от ответчика – Синюшкин Н.И. по дов. от 11.01.2021 №б/н



УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2021 по 30.09.2021 в размере 708 174,88 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.04.2021 по 30.09.2021 в сумме 187 666,34 руб.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Арендодателем Департаментом городского имущества города Москвы и Арендатором ООО «ЭКО ЭК» – был заключен договор от 03.01.1996 № М-06-003898 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, Профсоюзная (г Москва, ул Профсоюзная, вл 93-А), площадью 2200 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для строительства и последующей эксплуатации административного здания.

Договор заключен сроком до 03.01.2045.

В связи с заключением дополнительного соглашения от 04.08.2008 № М-06- 0003898, в соответствии со ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ права и обязанности по указанному договору перешли к ООО «ФИРМА «МЕЧТА».

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчётного квартала.

Как указывает истец, в нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 708 174,88 руб. за период с 01.04.2021 по 30.09.2021.

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 10.11.2021 № 33-6-553955/21-(0)-1 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Ответ на претензию не поступил, денежные средства истцу не перечислены, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывает на то, что арендатор не мог использовать земельный участок по назначению, следовательно, арендодатель не предоставил встречное исполнение по договору и не вправе требовать оплаты по нему.

Согласно п. 11 выписки из протокола заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 12.11.2015, приняты решения о прекращении реализации инвестиционного проекта по адресу: г. Москва, Профсоюзная улица, вл. 93А и использовании земельного участка для благоустройства и озеленения, а также включении в план благоустройства дворовых территорий на 2016 год, органами исполнительной власти города Москвы в 2016 году.

Материалами дела подтверждено, что на указанном земельном участке расположена детская площадка и зона отдыха муниципального района Коньково.

Согласно представленному ответчиком заключению кадастрового инженера от 18.10.2021, земельный участок на 100% в его границах занят социальным объектом, а фактическое использование земельного участка – земельные участки (территории) общего пользования.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Как установлено судами, спорный договор аренды носил целевой характер - осуществление строительства и последующей эксплуатации административного здания.

При этом следует отметить, что пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" касается случаев, когда арендодатель надлежащим образом исполнял свою встречную обязанность и не касается ситуаций невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществления строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу части 5 статьи 71 АПК РФ наличие акта приема-передачи не исключает исследование обстоятельств дела на основании других доказательств.

В рассматриваемой ситуации именно арендодателем созданы препятствия в использовании земельного участка по назначению, что подтверждается, в том числе судебным актом по делу № А40-128110/16-77-1196.

Наличие действующего в спорный период договора аренды является законным основанием для требования арендодателем арендной платы, что, однако не лишает права арендатора представить доказательства невозможности использования объекта аренды в соответствии с его назначением и в согласованном сторонами объеме.

В данном случае суд, принимая двойственную природу спорных правоотношений, как отношений частноправового и публичного характера усматривает прямую зависимость в реализации возложенных на орган власти публичных функций и исполнением спорного договора аренды.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Ссылка истца на Постановление суда кассационной инстанции по делу № А40-259204/19 судом отклоняется.

Так, суд кассационной инстанции указал на то, что доказательств того, что после рассмотрения дела N А40-128111/16 земельный участок выбыл из пользования ответчика, последним в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Вместе с тем, Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

В рамках настоящего дела истцом представлено достаточно доказательств, подтверждающих доводы ответчика.

При таком положении в иске, в том числе акцессорном требовании о взыскании неустойки, надлежит отказать.

Расходы по госпошлине относятся судом на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

Учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в порядке ст. 333.37 НК РФ, государственная пошлина взысканию не подлежит.

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд



РЕШИЛ:

В иске отказать.


Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья К.А. Кантор