Решение от 18 октября 2021 г. по делу № А35-436/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-436/2021
18 октября 2021 года
г. Курск


Резолютивная часть объявлена 12 октября 2021

В полном объеме изготовлено 18 октября 2021

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Васильева П.П. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление

Закрытого акционерного общества Агрофирмы «Стелла»

к Администрации Густомойского сельсовета Льговского района

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество Агрофирма «Стелла», с. Износково Льговского района Курской области, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Густомойского сельсовета Льговского района, с. Густомой Льговского района Курской области, в соответствии с которым просит:

- изложить пункт 2.1. договора №1 купли-продажи земельного участка от 27.11.2020 в следующей редакции: «2.1. Цена Участка составляет 7 000 000 (семь миллионов) руб. 00 коп.»,

- изложить приложение №2 к договору №1 купли-продажи земельного участка от 27.11.2020 в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка 7 000 000 руб.»,

- пункт * приложения №2 к договору №1 купли-продажи земельного участка от 27.11.2020 исключить.

Определением от 21.06.2021 по делу №А35-436/2021 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику ФИО2, на разрешение был поставлен вопрос:

1. Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:13:000000:771 площадью 6430000 м2, адрес: Курская область, Льговский район, Густомойский сельсовет, по состоянию на 26.10.2020?

Производство по делу было приостановлено до получения результатов экспертизы.

В связи с получением результатов назначенной по делу судебной экспертизы, определением суда от 10.08.2021 производство по делу №А35-436/2021 было возобновлено.

20.09.2021 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором он просил суд урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией Густомойского сельсовета Льговского района Курской области и закрытым акционерным обществом Агрофирмы «Стелла» при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 46:13:000000:771, площадью 6 430 000 кв.м, расположенного по адресу: Курская область, Льговский район, Густомойский сельсовет, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное производство, изложив пункт 2.1. договора №1 купли-продажи земельного участка от 27.11.2020 в следующей редакции:

«2.1. Цена Участка составляет 8 715 122 (восемь миллионов семьсот пятнадцать тысяч сто двадцать два) рубля 00 копеек»,

изложив приложение №2 к договору №1 купли-продажи земельного участка от 27.11.2020 в следующей редакции:

«Цена выкупа земельного участка 8 715 122 (восемь миллионов семьсот пятнадцать тысяч сто двадцать два) рубля 00 копеек»,

- пункт * приложения №2 к договору №1 купли-продажи земельного участка от 27.11.2020 исключить.

Уточненные исковые требования приняты к рассмотрению.

В предварительном судебном заседании 21 сентября 2021 г. истец уточненные исковые требования поддержал.

Ответчик не возражал против удовлетворения уточненных исковых требований.

В судебное заседание, назначенное на 11.10.2021 стороны не явились, о времени и месте извещены надлежащем образом.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, удовлетворено судом.

От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, удовлетворено судом.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и ответчика в соответствии со ст.123, 124, 156 АПК РФ.

Изучив представленные документы, арбитражный суд установил следующее.

Между ЗАО Агрофирма «Стелла» и Администрацией Густомойского сельсовета Льговского района Курской области 16.09.2014 г. заключен договор аренды №01 земельного участка с кадастровым номером 46:13:000000:771, площадью 6430000 кв.м, адрес: Курская область, Льговский район, Густомойский сельсовет, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: сельскохозяйственное производство. (далее – земельный участок). Срок аренды с 16.09.2014 г. по 16.09.2063 г. Управлением Росреестра по Курской области данный договор зарегистрирован 15.10.2014 г. № регистрации 46-46-14/010/2014-744.

Земельный участок является собственностью Муниципального образования «Густомойский сельсовет» Льговского района Курской области, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.07.2014 сделана запись регистрации № 46-46-14/010/2014-082.

ЗАО Агорофирма «Стелла» 26.10.2020 г. обратилось в Администрацию Густомойского сельсовета Льговского района Курской области с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Администрация Густомойского сельсовета Льговского района Курской области письмом от 27.11.2020 г. №207 направила в адрес ЗАО Агрофирма «Стелла» проект договора купли-продажи земельного участка № 1 от 27.11.2020 г.

Согласно пункту 2.1. проекта договора купли-продажи земельного участка № 1 от 27.11.2020 г. цена земельного участка составляет 14 926 210 (четырнадцать миллионов девятьсот двадцать шесть тысяч двести десять) руб. 00 коп., в соответствии с отчетом № 389/ЗУ-11-20 об оценке рыночной стоимости земельного участка.

ЗАО Агрофирма «Стелла» в адрес Администрации Густомойского сельсовета Льговского района Курской области 30.11.2020 г. письмом за №93 направлен протокол разногласий к договору №1 купли-продажи земельного участка от 27.11.2020 г., в котором пункт 2.1. договора изложен в следующей редакции: «Цена Участка составляет 7 000 000 (семь миллионов) руб. 00 коп.» и Приложение №2 к договору №1 купли-продажи земельного участка от 27.11.2020 г. изложено в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка 7 000 000 руб.». Пункт «* Расчет цены выкупа земельного участка определен на основании с отчета № 389/ЗУ-11-20 об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 6430000 кв.м, кадастровый номер 46:13:000000:771, адрес: Курская область, Льговский район, Густомойский сельсовет, составленного 18.11.2020 г., дата оценки 17.11.2020 г. подготовленного индивидуальным предпринимателем Лукьянчиковой Татьяной Геннадьевной» предложено исключить.

Письмом от 01.12.2020 г. № 208 Администрация Густомойского сельсовета Льговского района Курской области отклонила протокол разногласий ЗАО Агрофирма «Стелла».

Ссылаясь на наличие разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка, ЗАО Агрофирма «Стелла» обратилось Арбитражный суд Курской области с настоящим иском, с учетом уточнения.

Оценив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Статьей 11 Гражданского Кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статья 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации содержит перечень способов защиты гражданских прав. При этом данная статья допускает защиту гражданских прав как указанными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законом.

Отношения, возникшие между контрагентами при заключении договора, регулируются статьями 432 – 449 главы 28 Гражданского кодекса РФ «Заключение договора».

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса закреплено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В силу статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российская Федерация (далее - Земельный кодекс) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ). Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условиях надлежащего использования такого земельного участка и подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды земельного участка. В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 -11 настоящего Кодекса.

Спорные земельные участки находятся в государственной собственности, права на которые не разграничены между публично-правовыми образованиями. Исходя из абзаца 4 пункт 2 ст. 3,3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Администрация Густомойского сельсовета Льговского района Курской области уполномочена на продажу данных земельных участков.

Пунктом 2 статьи 39.4 ЗК РФ установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность па которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно п. 9 Порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов, утверждённого Постановлением Администрации Курской области от 27.02.2015 № 97-па. продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении грех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи нрав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у органа, уполномоченного на предоставление земельных участков, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка, осуществляется по цене, равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не выше кадастровой стоимости земельных участков, сведения о которой внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка, арендуемого истцом.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 ГК РФ, арбитражный суд в порядке ст. 82 АПК РФ назначил по делу судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости земельных участков, проведение которой было поручено эксперту-оценщику ФИО2

На разрешение эксперта были поставлен следующий вопрос:

1. Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:13:000000:771 площадью 6430000 м2, адрес: Курская область, Льговский район, Густомойский сельсовет, по состоянию на 26.10.2020?

Из экспертного заключения № 4050 от 14.07.2021 следует, что:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:13:000000:771 площадью 6430000 м2, адрес: Курская область, Льговский район, Густомойский сельсовет, по состоянию на 26.10.2020 составляет 8 715 122 (восемь миллионов семьсот пятнадцать тысяч сто двадцать два) руб. 00 коп.

Оценив представленное экспертное заключение по правилам главы 7 АПК РФ, арбитражный суд признает его допустимым и достоверным доказательством.

Судом установлено, что в материалах дела не имеется допустимых и бесспорных доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы.

Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Возражений на заключение эксперта, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы ответчиком не заявлено.

При таких обстоятельствах, проанализировав представленное в материалы дела заключение эксперта № 4050 от 14.07.2021, суд приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

Оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных требований истца в полном объеме.

Согласно части 4 ст. 110 АПК РФ, при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

Заявлением от 11.10.2021 истец ходатайствовал об отнесении всех судебных расходов на себя.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 70, 102, 110, 111, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования закрытого акционерного общества Агрофирмы «Стелла» удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией Густомойского сельсовета Льговского района Курской области и закрытым акционерным обществом Агрофирмы «Стелла» при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 46:13:000000:771, площадью 6 430 000 кв.м, расположенного по адресу: Курская область, Льговский район, Густомойский сельсовет, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное производство, изложив пункт 2.1. договора №1 купли-продажи земельного участка от 27.11.2020 в следующей редакции:

«2.1. Цена Участка составляет 8 715 122 (восемь миллионов семьсот пятнадцать тысяч сто двадцать два) рубля 00 копеек»,

изложив приложение №2 к договору №1 купли-продажи земельного участка от 27.11.2020 в следующей редакции:

«Цена выкупа земельного участка 8 715 122 (восемь миллионов семьсот пятнадцать тысяч сто двадцать два) рубля 00 копеек»,

- пункт * приложения №2 к договору №1 купли-продажи земельного участка от 27.11.2020 исключить.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья П.П. Васильев