Постановление от 20 февраля 2025 г. по делу № А57-24458/2023

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-24458/2023
г. Саратов
21 февраля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2025 года


Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Пузиной Е.В.

судей Землянниковой В.В., Комнатной Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания            Глебовой В.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции дело № А57-24458/2023

по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Город Саратов» (410031, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к  обществу с ограниченной ответственностью «Проэксперт» (410002, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по управлению имуществом города Саратова (410012, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области (410012, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), Комитет по архитектуре Администрации муниципального образования «Город Саратов» (410012, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), Прокуратура Саратовской области (410002, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО1 (г. Саратов),


при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Проэксперт» - ФИО2, действующего на основании доверенности от 20.11.2022, представителя Администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО3, действующего на основании доверенности от 21.10.2024 № 01-03/110, ФИО1 (личность удостоверена паспортом),


                                                               УСТАНОВИЛ:


              Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в Арбитражный суд Саратовской области к ООО «Проэксперт» с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка № Ар-18-733/Ю-4 от 09.11.2018г. площадью 5377 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040826:1478 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> в Ленинском районе, для строительства многоквартирного дома от 9 надземных этажей и выше, в том числе, со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями.

             Решением  Арбитражного суда Саратовской области от 03.07.2024г. исковые требования Администрации МО «город Саратов» удовлетворены. Расторгнут договор аренды № Ар-18-733/Ю-4 от 09.11.2018 земельного участка площадью 5377 кв. м с кадастровым номером 64:48:040826:1478 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> в Ленинском районе, для строительства многоквартирного дома от 9 надземных этажей и выше, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями. Взыскать с ООО «Проэксперт».

             ООО «Проэксперт», не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит принятое по делу решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

             Апелляционная жалоба мотивирована тем, что Обществом предприняты меры по обеспечению освоения земельного участка по целевому назначению. Согласно договору аренды земельного участка арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:48:040826:1478 для строительства МКД от 9 этажей и выше, в том числе, со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями, согласно Правил землепользования и застройки МО «город Саратов земельный участок входит в состав территориальной зоны Ж-1 (зона застройки многоэтажными многоквартирными домами). Однако решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019г. № 54-397 территориальная зона Ж-1 (зона застройки многоэтажными многоквартирными домами) изменена на территориальную зону Ж-2 (зона застройки среднеэтажными многоквартирными домами). Такие изменения  ограничили возможность арендатору получить разрешение на строительство и возвести на нем объект капитального строительства. Обществом и прежним правообладателем осуществлены необходимые мероприятия на инженерные изыскания, технологические присоединения, подготовлен проект, получено заключение, обращение с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Общество считает, что по объективным причинам, в том числе по причинам, зависящим от арендодателя,   на земельном участке не могло быть начато строительство. В настоящее время Общество не утратило интерес в продолжении арендных отношений и осуществляет мероприятия по внесению изменений в договор  аренды путем приведения в соответствии с Правилами.  Общество и ФИО1 приступили к освоению земельного участка и выполнению условий проекта планировки. Общество освободило земельный участок от растительности и строительного мусора и намерено продолжать освоение и использование земельного участка.

             ФИО1 обратился с апелляционной жалобой на решение суда и просит суд апелляционной инстанции перейти к рассмотрению искового заявления Администрации МО «Город Саратов» по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с тем, что не был извещен надлежащим образом о месте и времени судебного заедания в суде первой инстанции.

             Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2024 года суд перешел к рассмотрению дела № А57-24458/2023 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

            В судебное заседание явились представители Общества, Администрации, ФИО1

          Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом согласно требованиям статей 121 - 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

            В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

            Как следует из материалов дела,  согласно договору № 219-с аренды земельного участка от 21.08.2017, заключенному по результатам  аукциона,  Арендатором земельного участка с адресным ориентиром Телеграфная, д. 8 (кадастровый номер 64:48:040826:193, площадью 833 кв.м.) являлась ФИО4, которая 31.10.2017г. арендные права и обязанности переуступила ООО «Проэксперт».

            В договоре аренды от 21.08.2017г. № 219-с в п. 6.2 договора указано на обязанность арендатора освоить участок в течение трех лет с момента вступления в силу договора.

            Договор в отношении земельного участка с адресным ориентиром Телеграфная, д. 8 начал действовать с 21.08.2017 (п.2.1).

           Согласно договору аренды земельного участка №230-с от 28.11.2017г., заключенному по результатам  аукциона,  Арендатором земельного участка с адресным ориентиром Телеграфная, д. 10 (кадастровый номер 64:48:040826:195, площадью 745 кв.м.) являлось ООО «Проэксперт».

           Договор в отношении земельного участка с адресным ориентиром Телеграфная, д. 10  начал действовать с 28.11.2017.

            В соответствии с условиями указанных договоров земельные участки предоставлялись на 10 лет для строительства многоквартирного дома на 9 этажей и выше, в т.ч.  со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (п.1.1).

            01.06.2018г.  Администрация приняла решение о проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключение договора аренды земельного участка 3799 м.кв. 64:48:040826:1465 <...>, что подтверждается постановлением администрации МО «Город Саратов» №1123 от 01.06.2018г.

            По результатам торгов с ООО «Проэксперт» заключен договор №246-с от 04.09.2018г. для строительства многоквартирного дома на 9 этажей и выше, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями  (п.1.1) на земельном участке 64:48:040826:1465, площадью 3799 м.кв. (п.1.1) с обременением: в виде охранной зоны газораспределительных сетей, сроком на 9 лет с 04.09.2018 по 03.09.2027 (п.2.1).

           Договор в отношении земельного участка с адресным ориентиром Телеграфная, д. 12 - начал действовать с 04.09.2018г.

           Таким образом, на правах аренды у ООО «Проэксперт» находились земельные участки из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 64:48:040826:193, 64:48:040826:195, 64:48:040826:1465, расположенные по адресам: <...>, д. 12,  полученные по результатам торгов.

           Для реализации намеченной цели три земельных участка были объединены в один участок с присвоением ему кадастрового номера 64:48:040826:1478 площадью 5377 кв.м.

           09.11.2018 между Администрацией и Обществом заключен договор аренды земельного участка для строительства многоквартирного дома от 9 этажей и выше, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями,   на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040826:1478 сроком действия до 27.11.2027г.

            Пунктом 6.2  договора предусмотрено, что арендатор обязан освоить земельный участок в течение 3 лет с момента вступления в силу договора.

             29.12.2018г. Обществу выдан градостроительный план земельного участка, в котором указано, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:040826:1478 расположен в границах территории, в отношении которой утвержден проект планировки территории с проектом межевания в его составе.

              Не реализовав мероприятия по застройке земельного участка с кадастровым номером 64:48:040826:1478, Общество 06.05.2019г переуступило права и обязанности по договору аренды земельного участка ФИО1, что подтверждается договором замены стороны в обязательстве от 06.05.2019г.

            Соглашением от  17.02.2022г. Кубанский вернул  Обществу земельный участок.

            30.06.2023 специалист отдела контроля за использованием земельных участков установил, что земельный участок не огорожен, на участке произрастает древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой, имеются навалы грунта, щебня, лома асфальта.

            Указанное обстоятельство, по мнению истца, свидетельствует о нарушении условий договора в части неиспользования участка в течение трех лет (п.6.2), что повлекло направление 11.07.2023 Обществу  предупреждения провести работы по благоустройству земельного участка и предоставить в тридцатидневный срок документы, подтверждающие надлежащее использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования (градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство).

            Данное предупреждение ответчик оставил без ответа.

            21.08.2023г. Администрацией вынесено арендатору уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с приложением соглашения и акта приема-передачи. Уведомление о расторжении договора направлено Обществу 25.08.2023г., уведомление арендатором  не получено.

            Администрация обратилась в суд  с иском о расторжении договора аренды от 09.11.2018.

            Администрация в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала исковые требования.

            Представитель Общества и ФИО1 исковые требования оспорили по основаниям, изложенным в отзывах.

            Прокуратурой Саратовской области  представлен отзыв, из содержания которого следует, что  значимым по делу обстоятельством является возможность строительства жилого дома на спорном земельном участке и соответствие  проектной документации нормам градостроительного проектирования в части обеспеченности социальной инфраструктуры.

            Исследовав материалы дела, доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

            В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

            Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

            Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

            На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

            В силу пунктов 1 и 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

            В случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

            В статье 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

            Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

            Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

             Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

             Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

              В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66) сформулирована следующая правовая позиция.

               В случае, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

              В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

              Пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

           В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

           В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не предусмотрено данным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

           Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление № 11), в пункте 23 разъяснил следующее.

            При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

            В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, указанная норма устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

            Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

            Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

            При этом в силу абзаца четвертого пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

            Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что данное положение, закрепляющее понятие существенного нарушения договора как основания расторжения договора по решению суда, предполагает определение в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, является ли нарушение существенным  по смыслу этой нормы; необходимостью определения судом в рамках его дискреционных полномочий существенности допущенного арендатором нарушения в конкретном деле обеспечивается баланс интересов сторон договора с учетом имеющихся фактических обстоятельств (определения от 29.10.2020 № 2466-О, от 17.07.2018 № 1752-О, от 27.03.2018 № 644-О, от 20.04.2017 № 873-О, от 29.09.2016 № 1958-О, от 23.06.2016 № 1289-О, от 24.10.2013 № 1617-О).

            Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, высказанной в определениях от 26.08.2016 № 309-ЭС16-10089, от 23.06.2017 № 307-ЭС17-7469, от 26.06.2020 № 309-ЭС20-8626, от 20.12.2021 № 308-ЭС21-23577, расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

            В пункте 43 постановления от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил следующее.

            Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

            При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

            Это значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

           При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения.

           Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

           В силу абзацев 1, 5 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

           Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего, неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.03.2017 №18-КГ17-14).

             Обращение Администрации в суд с настоящим исковым заявлением преследует цель расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного Обществу на торгах.

             Разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

            Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

             В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

            Частью 7 статьи 51 ГрК РФ установлено, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет в соответствующий орган заявление о выдаче разрешения на строительство.

            К указанному заявлению прилагаются документы, в том числе градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство; результаты инженерных изысканий и следующие материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 настоящего Кодекса проектной документации; положительное заключение экспертизы проектной документации, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства.

           В соответствии с пунктом 10 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, за исключением информации, предусмотренной пунктом 15 части 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.

          В связи с изложенным, основными этапами строительства являются получение заказчиком или проектировщиком исходных данных, в том числе градостроительного плана; разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных Законом, ее экспертизы; утверждение проектной документации (получение разрешения на строительство); выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрация права собственности на объект градостроительства.

             Как следует из материалов дела,  согласно договору № 219-с аренды земельного участка от 21.08.2017, заключенному по результатам  аукциона,  Арендатором земельного участка с адресным ориентиром Телеграфная, д. 8 (кадастровый номер 64:48:040826:193, площадью 833 кв.м.) являлась ФИО4, которая 31.10.2017г. арендные права и обязанности переуступила ООО «Проэксперт».

            В договоре аренды от 21.08.2017г. № 219-с в п. 6.2 договора указано на обязанность арендатора освоить участок в течение трех лет с момента вступления в силу договора.

            Договор в отношении земельного участка с адресным ориентиром Телеграфная, д. 8 начал действовать с 21.08.2017 (п.2.1).

           Согласно договору аренды земельного участка №230-с от 28.11.2017г., заключенному по результатам  аукциона,  Арендатором земельного участка с адресным ориентиром Телеграфная, д. 10 (кадастровый номер 64:48:040826:195, площадью 745 кв.м.) являлось ООО «Проэксперт».

           Договор в отношении земельного участка с адресным ориентиром Телеграфная, д. 10  начал действовать с 28.11.2017.

            В соответствии с условиями указанных договоров земельные участки предоставлялись на 10 лет для строительства многоквартирного дома на 9 этажей и выше, в т.ч.  со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (п.1.1).

            Общество, имея на правах аренды земельные участки, заключило с ООО «Канон» договор №030-1.2-1-17 от 18.12.2017 на выполнение технических отчетов по результатам инженерно-геодезических, геологических, экологических изысканий для строительства многоквартирного дома на 9 этажей и выше, в т.ч. нежилые помещения г. Саратов, ул. Телеграфная, б/н в Ленинском районе г. Саратова.

             Имея намерение застроить земельный участок с кадастровым номером 64:48:040826:195, 15.02.2018 застройщик обратился в ПОУ «Саратовский аэроклуб ДОСААФ им.Гагарина» с заявлением о согласовании строительства, запрос согласован. Застройщик обратился в МИНОБОРОНЫ РОССИИ, получен положительный ответ о согласовании строительства высотой 33.2м (письмо №314 от 05.03.2018).

             01.06.2018г. Администрация приняла решение о проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключение договора аренды земельного участка 3799 м.кв. 64:48:040826:1465 <...>, что подтверждается постановлением администрации МО «Город Саратов» №1123 от 01.06.2018г.

             По результатам торгов с ООО «Проэксперт» заключен договор аренды земельного участка № 246-с от 04.09.2018г. для строительства многоквартирного дома на 9 этажей и выше, в т.ч.  со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (п.1.1) на земельном участке 64:48:040826:1465, площадью 3799 м.кв. (п.1.1) с обременением: в виде охранной зоны газораспределительных сетей, сроком на 9 лет с 04.09.2018 по 03.09.2027 (п.2.1).

             Договор в отношении земельного участка с адресным ориентиром Телеграфная, д. 12  начал действовать с 04.09.2018г.

             Таким образом, на правах аренды у ООО «Проэксперт» находились земельные участки из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 64:48:040826:193, 64:48:040826:195, 64:48:040826:1465, расположенные по адресам: <...>, д. 12.

             03.10.2018 Обществом заключен  договор №ДТП-1445-18 о подключении (технологическом присоединении) к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения, согласно которому, исполнитель принял обязательство выполнить действия по подготовке централизованной системы холодного водоснабжения и водоотведения к подключению (тех.присоединению) объекта заказчика - многоквартирного дома на 9 этажей и выше, в т.ч. нежилые помещения на з/у 64:48:040826:193 <...>; на з/у 64:48:040826:195 <...> и подключить объект к сетям централизованной системы согласно условиям подключения №09/147 от 10.09.2018 №09/147, а заказчик оплачивает и выполняет условия подключения.

             Постановлением Главы администрации муниципального образования «Город Саратов» от 19.03.2018 № 10 был утвержден проект планировки территории, ограниченной ул. Лунной, ул. Деловой, ул. Тверской и ул. Вишневой в Ленинском районе г. Саратова с проектом межевания в его составе.

               Имея три земельных участка, арендатор согласно  пояснительной записки к проектной документации предусмотрел два этапа проектирования и строительства, а именно: 1-й этап 2018-2019 гг. - жилые дома №1,2,3 (жилой дом №3-5-ти секционный №ЗА,ЗБ,ЗВ,ЗГ,ЗД; трансформаторная подстанция №5, трансформаторная подстанция №6; 2-й этап 2018-2019 г.г. - дошкольное детское учреждение на 80 мест № 4.

              В рамках разработанной проектной документации  проектируемый 5 секционный жилой дом № ЗА,ЗБ,ЗВ,ЗГ,ЗД с вспомогательным объектом инженерной инфраструктуры ТП № 6, входит в перечень объектов капитального строительства 1 этапа утвержденного проекта планировки территории.

              Разработанная проектная документация МКД № ЗА,ЗБ,ЗВ,ЗГ,ЗД предусматривает 3 этапа строительства, а именно: блок-секций ЗБ,ЗВ – 1  этап строительства, блок-секций ЗГ, ЗД – 2 этап строительства, блок-секции ЗА – перспективный  этап строительства. При этом 1 и 2 этапы строительства предусмотрены как единый пусковой комплекс, подразумевающий одновременный ввод в эксплуатацию блок-секций  № ЗБ,ЗВ,ЗГ,ЗД.

             Проектной документацией предусмотрено, что блок секции № ЗБ,ЗВ,ЗГ,ЗД  1 и 2 этапа строительства МКД оснащены всеми необходимыми системами, мероприятиями и средствами инженерно-технического обеспечения, внутренней инженерной инфраструктуры, наружными и внутриплощадочными сетями.

             Разработанной проектной документацией также предусмотрена техническая возможность строительства и подключения блок-секции № ЗА в рамках  3 перспективного этапа строительства к внутренним системам инженерно-технического обеспечения и внутриплощадочным сетям блок-секций № ЗБ,ЗВ,ЗГ,ЗД  1 и 2 этапа строительства.

              Разработанная проектная документация не противоречит проекту планировки территории, поскольку соответствующим проектом планировки территории предусмотрена возможность поэтапного проектирования и строительства жилых домов № 1,2,3.

              Для реализации намеченной цели три участка были объединены в один участок с присвоением ему кадастрового номера 64:48:040826:1478 площадью 5377 кв.м.

             Указанный земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой постановлением главы МО «город Саратов» от 19.03.2018г. № 10 утвержден проект планировки территории, ограниченной ул. Лунной, ул. Деловой, ул. Тверской и ул. Вишневой  в Ленинском районе г. Саратова.

             09.11.2018 между Администрацией и Обществом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:040826:1478 для строительства многоквартирного дома на 9 этажей и выше, в т.ч.  со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями сроком действия  до 27.11.2027г.

            29.12.2018г. Обществу выдан градостроительный план земельного участка, в котором указано, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:040826:1478 расположен в границах территории, в отношении которой утвержден проект планировки территории с проектом межевания в его составе.

             В документации по планировки территории предусмотрено два этапа проектирования и строительства, а именно: 1-й этап 2018-2019 гг. - жилые дома №1,2,3  трансформаторная подстанция, трансформаторная подстанция; 2-й этап 2019г. - дошкольное детское учреждение на 80 мест.

              В п. 2.3 градостроительного плана установлены предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок (Ж-1 зона застройки многоэтажными многоквартирными домами). Установлен градостроительный регламент.

             Продолжая реализацию намеченной цели, арендатор (он же застройщик) заключил договор №05-НЭ-2019 от 13.02.2019 на проведение негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

              Представленная проектная документация получила положительные заключения экспертизы.

              Из положительного заключения негосударственной экспертизы следует, что  размещение блок-секций жилого дома 3Б, В, 3Г, 3Д соответствует проекту  планировки территории, выполненного на основании постановления Администрации МО «город Саратов" от 17.01.2017г. № 91.

              Не реализовав мероприятия по застройке земельного участка с кадастровым номером 64:48:040826:1478, Общество 06.05.2019г переуступило права и обязанности по договору аренды земельного участка ФИО1, что подтверждается договором замены стороны в обязательстве от 06.05.2019г., зарегистрированном в Управлении Росреестра по Саратовской области 07.05.2019г.  

              Заключено дополнительное соглашение №ДП_01180-21/КВС к договору №ДТП-1445-18/КВС от 03.10.2018г. о подключении (тех. присоединении) к централизованной системе ХВС и централизованной системе водоотведения от 30.07.2021, изменены характеристики земельного участка с указанием 64:48:040826:1478 (п.2.1), увеличен срок исполнения обязательства 30 декабря 2021г. (п.2.1,3), изменился субъект, принимающий услугу – ФИО1 вместо ООО «Проэксперт».

              ФИО1 заказал условия подключения (тех.присоединения) объекта капитального строительства к централизованным системам ХВС и водоотведения №УП-647-21/КВС от 15.07.2021, подписан с сетевой организацией АО «НЭСК» - договор №146/п об осуществлении тех.присоединения к электрическим сетям от 02.08.2021 с определением срока действия тех.условий - 2 года с момента заключения договора (п.4), срок исполнения обязательства с учетом дополнительного соглашения №1 - до 30.12.2022 (п.5); для выноса коммуникаций между ФИО1 и ПАО «Т плюс» заключен договор 12.11.2021, продлевающий тех.разрешения на вынос участка теплотрассы 2ДУ=150мм, попадающего в зону строительства жилого дома по ул. Телеграфная 10 (п.1.1).

             05 декабря 2019 года Кубанский обратился в Администрацию с заявлением на выдачу разрешения на строительство.

            Уведомлением №02-02-20/1671 от 13.12.2019 Администрация отказала в выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого дома от 9 этажей, в т.ч. нежилые помещения на з/у 64:48:040826:1478 <...>, в связи с несоответствием проектно-сметной документации, документации по планировке территории; несоответствием парковочных мест проекта и расчетной потребности; несоответствие документации требованиям к строительству.

             Решением Ленинского районного суда г.Саратова по делу №2а-1765/2020 от 03.08.2020, оставленным без изменения судебной коллегией по административным делам Саратовского областного суда от 17.12.2020 и кассационной инстанцией от 23 марта 2021 года, в удовлетворении иска отказано.

             Не достигнув намеченной цели по строительству объектов на земельном участке 64:48:040826:1478, соглашением о расторжении договора замены стороны в обязательстве от  17.02.2022г. Кубанский вернул  Обществу земельный участок, 02.03.2023г. соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Саратовской области.

             Из пояснений Общества следует, что длительность передачи соглашения на регистрацию обусловлено необходимостью осуществления возврата денежных средств ФИО1 со стороны Общества, которые были им оплачены при заключении договора замены стороны в обязательстве.

            Из изложенного следует, что Общество предпринимало меры к освоению земельного участка. Общество разработало проектную документацию, застройщик обратился в ПОУ «Саратовский аэроклуб ДОСААФ им.Гагарина» с заявлением о согласовании строительства, запрос согласован. Застройщик обратился в МИНОБОРОНЫ РОССИИ, получен положительный ответ о согласовании строительства высотой 33.2м; Обществу выдан градостроительный план земельного участка, Обществом заключен  договор №ДТП-1445-18 о подключении (технологическом присоединении) к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения; получен градостроительный план; после замены ФИО1 заказал условия подключения (тех.присоединения) объекта капитального строительства к централизованным системам ХВС и водоотведения №УП-647-21/КВС от 15.07.2021, подписан с сетевой организацией АО «НЭСК» - договор №146/п об осуществлении тех.присоединения к электрическим сетям от 02.08.2021; для выноса коммуникаций между ФИО1 и ПАО «Т плюс» заключен договор 12.11.2021, продлевающий тех.разрешения на вынос участка теплотрассы 2ДУ=150мм, попадающего в зону строительства жилого дома по ул. Телеграфная 10 (п.1.1);  Кубанский обратился в Администрацию с заявлением на выдачу разрешения на строительство,  отказ оспаривался в суде.

             Следует учесть, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:040826:1478 заключен между Администрацией и Обществом  09.11.2018 по результатам аукциона.

             На момент заключения договора аренды № Ар-18-733/Ю-4 от 09.11.2018  в соответствии с Картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов», входящей в состав Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 № 27-280 (в редакции от 9 августа 2018 года № 38-292) земельный участок с кадастровым номером 64:48:040826:1478 был расположен в границах территориальной зоны Ж-1 - зоны многоэтажной жилой застройки.

             Вид разрешенного использования земельного участка соответствует утвержденной документации по планировке территории.

             Постановлением Главы администрации муниципального образования «Город Саратов» от 19.03.2018 № 10 был утвержден проект планировки территории, ограниченной ул. Лунной, ул. Деловой, ул. Тверской и ул. Вишневой в Ленинском районе г. Саратова с проектом межевания в его составе.

             Таким образом,  с ООО «Проэксперт» заключен договор  аренды земельного участка №246-с от 04.09.2018г. для строительства многоквартирного дома на 9 этажей и выше, в т.ч. нежилые помещения на земельном участке 64:48:040826:1465, площадью 3799 м.кв. (п.1.1) с обременением: в виде охранной зоны газораспределительных сетей, сроком на 9 лет с 04.09.2018 по 03.09.2027, в соответствии с Правилами  землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», предусматривающими территориальную зону Ж-1 - зона многоэтажной жилой застройки.

           Согласно Карте градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов» (ред. Правил от 25.07.2019 № 54-397), земельный участок с кадастровым номером 64:48:040826:1478 расположен в границах территориальной зоны Ж-2 - зоны застройки среднеэтажными многоквартирными домами.

           Таким образом, территориальная зона расположения земельного участка изменилась с территориальной зоны Ж-1 - зона многоэтажной жилой застройки  на территориальную зону Ж-2 - зона застройки среднеэтажными многоквартирными домами.

           Изменения в договор аренды не вносились.

           Таким образом, ответчик был лишен права использовать земельный участок по назначению в соответствии с договором аренды земельного участка.

           06.02.2023 постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» № 424 утвержден проект изменений в проект планировки территории, в соответствии с которым на спорном земельном участке предусмотрено расположение многоквартирного дома, что соответствует условиям заключенного договора аренды, однако территориальная зона с Ж-2 на Ж-1 не изменена.

            10.03.2023г. Обществом заключен договор с ООО «Канон» по корректировке проектной документации  4-х блок-секций для строительства объекта «многоквартирный дом по адресу: <...>, д. 12.

            12.10.2023г.  Обществу выдан градостроительный план земельного участка № РФ 64-2-04-0-00-2023-0541-0, согласно  которому территориальная зона Ж-1 изменена на территориальную зону Ж-2.

             16.10.2023г. заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому, в связи с получением нового градостроительного плана земельного участка  от 12.10.2023г., согласно которого, территориальная зона Ж-1 изменена на территориальную зону Ж-2, необходимо внести изменения в проектную документацию в части этажности согласно территориальной зоне Ж-2 (не выше 8 этажей).

              19.10.2023 Общество обратилось с заявлением в Комиссию по подготовке проектов Правил землепользования и застройки  о внесении изменений в Правила,  изменив зону Ж-2 на зону Ж-1, с целью приведения в соответствие вида разрешенного использования земельного участка условиям договора и с целью застроить земельный участок многоквартирным домом.

           Приказом № 560 от 15.11.2023г. Министерство строительства и ЖКХ Саратовской области отклонены предложения о внесении изменений в Правила.

           11.12.2023г. Общество обратилось в КУИ г. Саратова с заявлением о внесении изменений в договор аренды в части изменения вида разрешённого использования Ж-1 (от 9 этажей и выше) на Ж-2 (не выше 8 этажей) для приведения в соответствие договора с Правилами землепользования и застройки.

           27.12.2023г. Комитетом отказано во внесении изменений в договор, в связи с отсутствием оснований.

            В договоре аренды земельного участка установлено условие, что спорный земельный участок входит в состав территориальной зоны Ж-1, соответственно Обществом предприняты все меры по освоению земельного участка в соответствии с указанной территориальной зоной (строительство многоквартирного дома на 9 этажей и выше): подготовлена проектная документация, заключение экспертизы, градостроительный план, все необходимые согласования, заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями о подключении (технологическом присоединении) к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения; об осуществлении тех.присоединения к электрическим сетям. Однако  впоследствии в Правила внесены изменения и установлена территориальная зона Ж-2 (зона застройки среднеэтажными многоквартирными домами не выше 8 этажей), что ограничило арендатору возможность получения разрешения на строительство и возведение объекта.   

            Таким образом, установлена объективная невозможность освоения земельного участка в течение 3 лет при соблюдении регламентов.

            Довод Администрации о том, что Общество имело возможность обратиться с заявлением за  получением разрешения на условно-разрешенный вид  использования земельного участка, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку  в рассматриваемом случае не может являться основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, являющегося крайней мерой ответственности, применяемой к недобросовестному лицу. Использование по назначению земельного участка, предоставленного в рамках договора аренды, не может быть ограничено необходимостью осуществления дополнительных мероприятий, требующих  дополнительных затрат.

            В доказательства освоения земельного участка в материалы дела ответчиком представлены следующие документы:  градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 64:48:040826:1478 от 29.12.2018г., проектная документация, выданы технические условия  на технологическое присоединение и вынос коммуникаций: разрешение ПАО «Т Плюс» от 01.03.2019г. на вынос участков теплотрассы;  технические условия на подключение к тепловым сетям от 15.05.2018г.; технические условия для присоединения  электрическим сетям от 10.04.2019г., выданные ЗАО «СПГЭС»; технические условия на подключение к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения от 10.09.2018г., выданные «КВС», Обществом заключен  договор №ДТП-1445-18 о подключении (технологическом присоединении) к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения; после замены ФИО1 заказал условия подключения (тех.присоединения) объекта капитального строительства к централизованным системам ХВС и водоотведения №УП-647-21/КВС от 15.07.2021, подписан с сетевой организацией АО «НЭСК» - договор №146/п об осуществлении тех.присоединения к электрическим сетям от 02.08.2021; для выноса коммуникаций между ФИО1 и ПАО «Т плюс» заключен договор 12.11.2021, продлевающий тех.разрешения на вынос участка теплотрассы 2ДУ=150мм, попадающего в зону строительства жилого дома по ул. Телеграфная 10 (п.1.1); проведены все согласования в целях освоения земельного участка и дальнейшего строительства, что подтверждается материалами дела.

            05 декабря 2019 года Кубанский обратился в Администрацию с заявлением на выдачу разрешения на строительство.

            Уведомлением №02-02-20/1671 от 13.12.2019 Администрация отказала в выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого дома от 9 этажей, в т.ч. нежилые помещения на з/у 64:48:040826:1478 <...>, в связи с несоответствием проектно-сметной документации, документации по планировке территории; несоответствием парковочных мест проекта и расчетной потребности; несоответствие документации требованиям к строительству.

             Решением Ленинского районного суда г.Саратова по делу №2а-1765/2020 от 03.08.2020, оставленным без изменения судебной коллегией по административным делам Саратовского областного суда от 17.12.2020 и кассационной инстанцией от 23 марта 2021 года, в удовлетворении иска отказано. По делу проведена судебная экспертиза, по результатам которой установлено, что предусмотренное проектной документацией размещение блок секций жилого дома соответствует проекту планировки территории, предусмотренное  проектной документацией на строительство количество парковочных мест соответствует региональным и местным нормативам градостроительного проектирования. Количество парковочных мест соответствует градостроительному плану и проекту планировки территории. Указанное заключение эксперта  признано судом надлежащим доказательством. Судом указано, что данное заключение не является преюдициальным, поскольку выводы эксперта аналогичны выводам положительного заключения негосударственной экспертизы.

             В настоящее время Обществом не утрачен интерес в сохранении арендных отношений, в продолжении освоения  и использования земельного участка для строительства МКД в соответствии с территориальной зоной Ж-2 в пределах срока действия договора аренды до 2027г., Общество полностью освободило земельный участок  от растительности и строительного мусора, что подтверждается приложенным фотоматериалом, получило градплан земельного участка,  заключило договор с ООО «Канон» по корректировке проектной документации  4-х блок-секций для строительства объекта «многоквартирный дом по адресу: <...>, д. 12.

             В рассматриваемом случае судом апелляционной инстанции не установлено существенных нарушений условий договора аренды и оснований для расторжения договора, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

             Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма № 66).

             Истец в обоснование иска сослался на то, что ответчиком не освоен земельный участок в течение 3-х лет.

             Действующее законодательство разделяет понятия "освоение" и "использование" земельного участка.

             Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка, связанный с подготовкой документации, без которой осуществление строительства невозможно, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

             При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

              Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

             Трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, следует исчислять с момента выдачи разрешения на строительство.

              Поскольку спорные земельные участки предоставлены в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

              Таким образом, освоение земельного участка заканчивается выдачей разрешения на строительство, то есть действия, направленные на подготовку необходимой для строительства документации и получение разрешения на строительство, представляют собой действия по освоению земельного участка.

             При таких обстоятельствах, утверждение истца о том, что факт неполучения Ответчиком разрешения на строительство свидетельствует о том, что Ответчик не осваивал  земельный участок в течение 3-х лет, не соответствует вышеуказанным положениям ЗК РФ и ГрК РФ.

            Ответчиком осуществлены подготовительные работы, предшествующие использованию спорного земельного участка в целях, для которых он предоставлен; ответчиком представлены юридически значимые документы, подтверждающие освоение спорного земельного участка; арендатор в разумные сроки формирует документы, необходимые для получения разрешения на строительство; последовательность его действий указывает на заинтересованность в использовании земельного участка по назначению. Материалами дела подтверждено наличие объективных обстоятельств, препятствующих своевременному освоению земельного участка.

             Доказательств того, что в данном случае указываемые истцом нарушения в виде не освоения ответчиком в период после заключения договора аренды земельного участка повлекли существенные нарушения, в результате чего, истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении с ответчиком спорного договора, в материалах дела не имеется.

             При этом время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом конкретном случае индивидуально, с учетом фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта, его уникальности, условий договора аренды; поэтому с учетом параметров возводимого объекта, предпринятых арендатором действий по реализации проекта строительства, проведенных обществом мероприятий по освоению земельного участка, срока действия договора аренды (до 27.11.2027), который позволяет завершить строительство объекта при готовности документов для получения разрешения на строительство, на которые указывает арендатор, подлежат исследованию и оценке доводы арендатора о том, что в рассматриваемом случае истец не доказал, что сохранение договорных отношений является нецелесообразным и невыгодным для него, не доказал допущение ответчиком существенных нарушений условий договора при его исполнении, а равно иные обстоятельства, с которыми закон связывает наступление правовых последствий в виде расторжения договора.

          Стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут риски, связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта.

           Неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение предусмотренного абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ трехлетнего срока со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), но может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

             В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2021 N 305-ЭС20-7170 в качестве примера юридической невозможности использовать имущество, которая в силу пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ подлежит отнесению к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, рассмотрена ситуация, когда публично-правовое образование, реализуя в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

             Доводы Администрации о наличии оснований для расторжения договора аренды от 09.11.2018г. со ссылкой лишь на то, что в течение трех лет Общество не приступило к строительству объекта недвижимости, не могут быть признаны обоснованными и мотивированными, поскольку расторжение договора аренды, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой ответственности, применяемой к недобросовестному лицу.

              Исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также субъектного состава по настоящему делу, истолковав в соответствии с положениями статей 421 и 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия заключенного сторонами договора, руководствуясь положениями статей 450, 606, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", установив, что арендатором приняты меры по освоению земельного участка с кадастровым номером 64:48:040826:1478 с целью обеспечения возможности использования земельного участка по целевому назначению, приняв во внимание изменение территориальной зоны земельного участка,  наличие у арендатора заинтересованности в сохранении арендных отношений, а также отсутствие задолженности по арендной плате, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения спорного договора аренды земельного участка.

             Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств, каковым ответчик с учетом установленных судом обстоятельств дела признан быть не может, учитывая принятие ответчиком необходимых мер к надлежащему исполнению условий договора, сложившиеся обстоятельства, и наличием на стороне общества реального интереса в сохранении договорных отношений с целью реализации строительства, судебная коллегия приходит к выводу, что избранная истцом мера ответственности в виде расторжения договора основана на неполном исследовании соразмерности степени существенности допущенных ответчиком нарушений балансу интересов сторон.

               Учитывая представленные сторонами в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что в рассматриваемом случае отсутствуют существенные нарушения условий договора аренды, ответчиком осуществлены подготовительные работы, предшествующие использованию спорного земельного участка в целях, для которых он предоставлен, представлены юридически значимые документы, подтверждающие освоение спорного земельного участка, а также установлен факт наличия объективных обстоятельств, исключающих использование (освоение) земельного участка в соответствии с целевым назначением, пришел к выводу, что оснований для расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:040826:1478, не имеется.

               В связи с изложенным, оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что требования Администрации не подлежат удовлетворению.

               Поскольку суд апелляционной инстанций установил наличие оснований для безусловной отмены решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и перешел к рассмотрению искового заявления по правилам суда первой инстанций, решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 июля 2024 года по делу №А57-24458/2023 подлежит отмене.

                В соответствии со ст. 110 АПК РФ с Администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу ООО  «Проэксперт» (ОГРН <***>) подлежат взысканию расходы по госпошлине за подачу апелляционной жалобы в размере 3000 руб., с Администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по госпошлине за подачу апелляционной жалобы в размере 10 000 руб.

                В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

               Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд


                                                              ПОСТАНОВИЛ:


решение  Арбитражного суда Саратовской области от 03 июля 2024 года по делу №А57-24458/2023 отменить.

             В удовлетворении заявленных Администрацией муниципального образования «Город Саратов» требований отказать.

             Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Саратовской области от 20.09.2023г., отменить.

             Взыскать с Администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу ООО  «Проэксперт» (ОГРН <***>) расходы по госпошлине за подачу апелляционной жалобы в размере 3000 руб.

             Взыскать с Администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, адрес: г. Саратов, Гагаринский район, ТСН «Феникс», д. 143,  паспорт <...> выдан 30.05.2017г. ОУФМС России по Саратовской области в Октябрьском районе) расходы по госпошлине за подачу апелляционной жалобы в размере 10 000 руб.

             Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                                                  Е.В. Пузина


Судьи                                                                                              В.В. Землянникова


                                                                                                          Ю.А. Комнатная