Решение от 2 декабря 2021 г. по делу № А40-145515/2021

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-145515/21-2-779
г. Москва
02 декабря 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 02 декабря 2021 года


Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Махлаевой Т.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассматривает в открытом судебном заседании дело по заявлению ФГБОУ «РАНХиГС при Президенте РФ»

к ответчику: УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ

о признании незаконным уведомление от 04.05.2021 г. № КУВД-001/2021-2694013/3

с участием:

От заявителя: ФИО2 (паспорт, диплом, дов. от 23.09.19 г)

От ответчика: ФИО3 (удост., диплом, дов. от 22.07.21 г.)

УСТАНОВИЛ:

ФГБОУ «РАНХиГС при Президенте РФ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованием: Признать незаконным Уведомление Управления Росреестра по Москве от 04.05.2021 г. № КУВД-001/2021 -2694013/3; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве осуществить государственную регистрации прекращения Договора аренды земельного участка КН 77:07:0014007:104, <...> влд 84 на основании заявления от 28.01.2021г. MFC-0558/2021-133624-1.

Ответчик возражает против удовлетворения заявления, ссылаясь на законность, обоснованность оспариваемого решения.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные в дело документы, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Из материалов дела следует, что 28.01.2021г. федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» (далее - РАНХиГС, Академия) обратилось в Управление Росреестра по Москве (далее - Управление) с заявлением о прекращении права аренды в отношении объекта недвижимости - земельного участка КН 77:07:0014007:104, г, Москва, пр-кт Вернадского, влд 84 (далее - земельный участок).

Управление Росреестра по Москве приостановило государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на земельный участок, что подтверждается Уведомлением № КУВД-001/2021-2694013/1 от 04.02.2021г.

Во исполнение Уведомления, указанного выше, РАНХиГС представила дополнительные документы в Управление Росреестра по Москве, что подтверждается Заявлениями от 26.04.2021г. и от 29.04.2021г.

Согласно Уведомлению Управления Росреестра по Москве № КУВД-001/2021-2694013/2 от 30.04.2021г. Академия не устранила причины приостановления осуществления действий по прекращению права аренды в отношении земельного участка и 04.05,2021г. Управление вынесло Уведомление № КУВД-001/2021-2694013/3 об отказе государственной регистрации прав аренды в отношении земельного участка КН 77:07:0014007:104, <...> влд 84.

Не согласившись с принятым решением, ФГБОУ «РАНХиГС при Президенте РФ» обратилось в Арбитражный суд.

Согласно ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ правовую основу отношений, указанных в части 1 статьи 1 настоящего Федерального закона, составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации. В случаях, установленных настоящим Федеральным законом, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, правовую основу отношений, указанных в части 1 статьи 1 настоящего Федерального закона, составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган нормативно-правового регулирования).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:07:00014007:104 находился в аренде у РАНХиГС (правопреемника Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации) на основании договора аренды от 01Л2.2005г. № М-077-507459, 02.12.2005г.г. указанный земельный участок передан в субаренду на основании договора № 97/58 для строительства многофункционального жилого комплекса.

Согласно позиции, изложенной в пунктах 66,67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также в соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок под этим домом поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Многофункциональный жилой комплекс с подземной автостоянкой и встроенным детским дошкольным учреждением по адресу: 119602, <...> домовладение 8, строительный адрес: ЗАО, Тропарево-Никулино, <...> (далее - Жилой комплекс), введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU77207000-001459 03.12.2008. Права собственности на квартиры в жилом комплексе были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) за домовладельцами начиная с 11.06,2010г., что подтверждается соответствующими записями в ЕГРН и решениями Арбитражных судов города Москвы, а также Кассационным определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 06.02,2019г. № 5-КГ18-301.

Согласно пункту 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с разделом II Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных приказом Федеральной регистрационной службы 07,06,2007г. № 112, определяющих особенности совершения регистрационных действий на основании вступивших в законную силу судебных актов, при наличии в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество государственную регистрацию права иного лица, в пользу которого принято решение суда, рекомендуется производить только при наличии заявления о прекращении зарегистрированного права или в случае, если это прямо следует из мотивировочной или резолютивной части судебного акта (пункт 10).

Мотивировочные части вступивших в законную силу решений Арбитражного суда города Москвы по делам № А40-13500/12-9-124 от 22.10.2013г. и № А40-67184/20-85-493 от 09.10.2020г. (далее - решения Арбитражного суда города Москвы) содержат выводы о прекращении арендных отношений в части земельного участка, на котором расположен введенный в эксплуатацию Жилой комплекс, в силу закона. Следовательно, решениями Арбитражного суда города Москвы, которые являются обязательными в силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено, что договор аренды земельного участка № М-07-507459 от 01.12.2005, заключенный Российской академией государственной службы при Президенте Российской Федерации (Арендатором), правопреемником которой является Академия, прекратил свое действие 10.06.2010г.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела.

20.05.2021г. Академия обратилась в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (Росимущество) с письмом № 3875/01-24, в котором просила рассмотреть вопрос подписания проекта соглашения о расторжении договора краткосрочной аренды земельного участка № М-07-507459 от 01.12,2005г. В ответе (вх. 5537-09 от 24,06.2021г.) Росимущество сообщило, что запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015г. № 943. Исходя из этого, необходимость подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № М-07-507459 от 01.12.2005г. отсутствует.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В Определении от 14.01.2014г. № 2-0 Конституционный Суд Российской Федерации указал, что установленное статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) правовое регулирование позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.

Федеральным законом от 13.07.2020г. № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 202-ФЗ) в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ внесены изменения, в частности согласно которым:

запись о залоге земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залоге права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, если этот земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения, погашается органом регистрации прав без соответствующего заявления одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета данного многоквартирного дома; при направлении органом регистрации прав межведомственного запроса в целях получения информации об образовании земельного участка в указанных границах, запись о залоге погашается в Едином государственном реестре недвижимости в течение одного рабочего дня со дня поступления ответа на направленный межведомственный запрос (пункт 5 статьи 1 Закона № 202-ФЗ). Также статьей 2 Закона № 202-ФЗ соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно открытым сведениям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии государственный кадастровый учет Жилого комплекса произведен с присвоением ему 27.05,2012г. кадастрового номера 77:07:0014007:1081.

В связи с тем, что Управление Росреестра по Москве отказало Академии в регистрации прекращения Договора аренды, РАНХиГС несет ответственность, предусмотренную Российским законодательством за неисполнение своих обязательств по Договору аренды.

Кроме того из представленных материалов следует, что между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и Российской академией государственной службы при Президенте Российской Федерации (далее - Арендатор), правопреемником которой является РАНХиГС, был заключен договор аренды земельного участка № М-07-507459 от 01.12.2005 (далее - Договор аренды), в соответствии с которым Арендатору для проектирования и строительства многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой на 930 м/мест и встроенным детским дошкольным учреждением на 113 мест (далее - Жилой комплекс) был передан земельный участок с кадастровым номером 77:07:0014007:104, площадью 36 000 кв. м5 имеющий адресные ориентиры: <...> (далее - земельный участок), номер и дата записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) о государственной регистрации Договора аренды: 77-77-14/015/2005-277 от 23.12.2005. В соответствии с дополнительным соглашением от 27.04.2007 к Договору аренды в связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на земельный участок права и обязанности арендодателя по Договору аренды перешли к Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве.

На основании заключенного договора субаренды № 97/58 от 02.12.2005 (далее - Договор субаренды) и дополнительного соглашения к Договору субаренды от 12.09,2007 Земельный участок был передан Арендатором на неопределенный срок в субаренду ЗАО «ПРОМИНДУСТРИЯ АГ» (Субарендатор) - застройщику, осуществлявшему проектирование и строительство Жилого комплекса, номер и дата записи в ЕГРН о государственной регистрации Договора субаренды: 77-77-14/015/2005-282 от 23.12.2005.

По завершении строительства Жилого комплекса (адрес: 119602, <...> домовладение 8, строительный адрес: ЗАО, Тропарево-Никулино, проспект Вернадского, вл. 84) ЗАО «ПРОМИНДУСТРИЯ АГ» было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU77207000-001459 от 03.12.2008, государственный кадастровый учет Жилого комплекса был произведен 27.05.2012 с присвоением Жилому комплексу кадастрового номера 77:07:0014007:1081. Государственная регистрация права собственности за домовладельцами на жилые помещения (квартиры) в Жилом комплексе осуществлялась начиная с 11.06.2010, что подтверждается соответствующими записями ЕГРН.

В рассматриваемом случае признаются судом необоснованными доводы Управления о том, что соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества совершается в той же форме, что и договор и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 610 и п. 2 ст. 621 ГК РФ по истечению срока договора аренды недвижимого имущества любая из сторон договора может отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Факт отправления соответствующего уведомления должен подтверждаться копией почтового извещения с отметкой о получении, либо иным способом по принятию необходимых мер к исполнению предусмотренной законом обязанности по извещению стороны договора о прекращении арендных отношений.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)).

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ)).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, следует учитывать, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В силу части 2 и части 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

С момента регистрации первого права собственности на помещение в многоквартирном доме договор аренды земельного участка, расположенного под данным многоквартирным домом, не может быть расторгнут по соглашению сторон договора, поскольку уже прекращенный договор нельзя расторгнуть (недопустимость распоряжения земельным участком). Возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка, расположенного под многоквартирным домом. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Российской Федерации на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения, расположенные в Жилом комплексе (кадастровые номера 77:07:0014007:11378, 77:07:0014007:11380, 77:07:0014007:11222, 77:07:0014007:11227, 77:07:0014007:11234, 77:07:0014007:9744, 77:07:0014007:9745, 77:07:0014007:9746, 77:07:0014007:9747, 77:07:0014007:10246), что подтверждается соответствующими записями ЕГРН.

РАНХиГС неоднократно обращалась в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве по вопросу прекращения арендных отношений в силу закона и подписания соответствующего соглашения о расторжении Договора аренды, что подтверждается письмами РАНХиГС от 29,11.2017 № 9420/01-24, от 03.04.2019 № 2740/01-24, а также отражено в мотивировочной части вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-67184/20-85-493 от 09.10.2020. Названные обращения РАНХиГС оставлены Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом без удовлетворения.

В настоящее время Договор аренды в отношении земельного участка фактически является недействующим, обременение земельного участка носит исключительно формальный характер, выраженный в наличии в ЕГРН соответствующей записи о государственной регистрации обременения.

Доводы Управления о том, что в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например, с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестре, признаются несостоятельными. Согласно п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.07.2009 №132, основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 М122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации. К числу подобных актов относится, в частности, и определение об утверждении мирового соглашения, предусматривающее возникновение или прекращение права (обременения или ограничения права) на недвижимое имущество, подлежащего государственной регистрации.

Вышеназванные решения по делам №А40-13500/12-9-124 от 22.10.2013 и № А40-67184/20-85-493 от 09.10.2020 подтверждают вышеуказанные доводы о прекращении арендных отношений в силу закона, земельный участок вошел в состав общего имущества и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в Жилом комплексе, договор аренды прекратил свое действие.

Само право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, так и размер доли в таком праве установлены в силу прямого указания закона и не требуют каких-либо дополнительных подтверждений, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок, на котором расположен такой дом, у собственников помещений многоквартирного дома возникает в силу закона, независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением ЕГРН и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Законом № 218-ФЗ.

На основании части 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом № 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в силу части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ являются в том числе вступившие в законную силу судебные акты, наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН, Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

РАНХиГС на государственную регистрацию прав дополнительным пакетом документов с заявлением от 26.04.2021 № MFC-0558/2021-729987-1 в Управление были предоставлены заверенные в установленном порядке копии решений Арбитражного суда города Москвы № А40-13 500/12-9-124 от 22.10.2013 и № А40-67184/20-85-493 от 09.10.2020 с отметкой о вступлении их в законную силу, из мотивировочной части которых следует, что арендные отношения в части земельного участка, на котором расположен введенный в эксплуатацию Жилой комплекс, прекращены в силу закона, поскольку земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом Жилом комплексе.

Управлением ошибочно не приняты во внимание содержащиеся в решениях Арбитражного суда города Москвы № А40-13500/12-9-124 от 22.10.2013 и № А40-67184/20-85-493 от 09.10.2020 выводы. Управление в нарушение требовании пунктов 5 и 9 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ необоснованно указало на непредставление РАНХиГС документа, свидетельствующего о прекращении Договора аренды. Признается несостоятельным довод Управления в части того, что содержащаяся в ЕГРН в отношении земельного участка регистрационная запись об ипотеке в силу закона в пользу участников долевого строительства (рег. №77-77-20/122/2006158) является препятствием для осуществления государственной регистрации прекращения Договора аренды.

При этом, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (ч. 1 cm, 14 Закона).

В соответствии с ч. 11 ст. 53 Закона, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГКРФ).

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ).

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ). Залогом в порядке, установленном статьями 13-15 Закона № 214-ФЗ, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ).

Залог права аренды возникает в силу положений Закона № 214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных Законом № 214-ФЗ обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Вместе с тем, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка наличие в ЕГРН регистрационной записи о залоге права аренды не имеет правового значения и не является препятствием для государственной регистрации прекращения права аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.08.2017 № 309-КГ17-9712.

Учитывая ввод в эксплуатацию Жилого комплекса в 2008 году, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, при наличии регистрации права собственности лиц на помещения (на объекты долевого строительства) в Жилом комплексе, отсутствие доказательств обращения взыскания на предмет залога, у Управления не имелось оснований для отказа в проведении государственной регистрации прекращения Договора аренды.

Доводы Ответчика, изложенные в отзыве, были судом рассмотрены и отклонены как не соответствующие указанным выше обстоятельствам дела и противоречащие действующему законодательству.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 11-13 ГК РФ, ст.ст. 2, 3, 4, 13, 20 Федерального Закона РФ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; ст. ст. 4, 65, 110, 167, 168, 169, 170, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным, отменить Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 04.05.2021 г. № КУВД-001/2021-2694013/3.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в тридцатидневный срок с даты вступления решения в законную силу, осуществить государственную регистрацию прекращения договора аренды земельного участка КН 77:07:0014007:104, <...> влд 84 на основании заявления от 28.01.2021 г. MFC-0558/2021-133624-1.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу ФГБОУ «РАНХиГС при Президенте РФ» расходы по госпошлине в сумме 3000,00 рублей.

Возвратить ФГБОУ «РАНХиГС при Президенте РФ» из дохода федерального бюджета 3000 рублей как излишне уплаченные.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья Махлаева Т.И.