Постановление от 17 августа 2022 г. по делу № А81-9808/2021

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А81-9808/2021
17 августа 2022 года
город Омск



Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 августа 2022 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.

судей Воронова Т.А., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7735/2022) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24.05.2022 по делу № А81-9808/2021 (судья Соколов С.В.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304891118400094) к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверным отчета об оценке, определения начальной цены продажи объекта незавершенного строительства, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания извещенных надлежащим образом,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель, предприниматель ФИО2) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (далее – ответчик, Департамент) с требованиями:

- признать недостоверным отчет об оценке от 18.03.2021 № 701/21, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» (далее – ООО «Центр экономического содействия»), об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> район дома 10;

- определить достоверную величину рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> район дома 10, для определения начальной цены продажи объекта незавершенного строительства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Центр экономического содействия» (далее – третье лицо), Государственное бюджетное учреждение Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» (далее – третье лицо, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка»).

Решением от 24.05.2022 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа исковые требования удовлетворил, признал недостоверным отчет об оценке от 18.03.2021 № 701/21, выполненный ООО «Центр экономического содействия», об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> район дома 10; определил начальную цену продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> район дома 10, при его реализации путем продажи с публичных торгов равной его рыночной стоимости без учета НДС, в сумме 8 242 453 руб. 10 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение в части определения начальной продажной цены объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> район дома 10, при его реализации путем продажи с публичных торгов равной его рыночной стоимости без учета НДС, в сумме 8 242 453 руб. 10 коп., отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы её податель указывает следующее: начальная продажная цена объекта незавершенного строительства определена на основании экспертного заключения от 26.04.2022 № 142-И-22, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Союз экспертизы и права» (далее – ООО «Союз экспертизы и права») на основании определения суда первой инстанции о назначении экспертизы, однако, в мотивировочной части решения, суд первой инстанции не обосновал мотивы принятия в качестве даты оценки объекта незавершенного строительства 18.03.2021, а не дату проведения оценки, а также не обосновал указание стоимости объекта без учета НДС (20 %); считает, что правовое регулирование оценочной деятельности не предусматривает возможность определение рыночной стоимости с выделением в её составе налога на добавленную стоимость.

Департамент в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу, не согласился с её доводами, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей истца, ответчика и третьих лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, в рамках дела № А81-5541/2020 по иску Департамента к предпринимателю ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, решением от 09.11.2020 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа изъял у предпринимателя ФИО2 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенный в районе дома 10 по ул. Юбилейная гор. Тарко-Сале, Пуровский район, ЯНАО (далее – объект незавершенного строительства), путем продажи с публичных торгов.

07.12.2020 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа выдал взыскателю исполнительный лист.

Приказом Департамента от 31.03.2021 № 232 (далее – Приказ № 232), принято решение о проведении аукциона по продаже вышеуказанного объекта незавершенного строительства, расположенного на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2.2 Приказа № 232 определена начальная цена предмета аукциона - рыночная стоимость объекта незавершенного строительства составляет 3 168 000 руб.

Поскольку в рамках дела № А81-5541/2020 не была установлена начальная продажная цена объекта незавершенного строительства при проведении публичных торгов, стоимость указанного объекта определена отчетом об оценке от 18.03.2021 № 701/21, выполненным ООО «Центр экономического содействия».

Полагая, что рыночная стоимость определенная отчетом об оценке от 18.03.2021 № 701/21 является явно заниженной и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, истец провел независимую оценку, производство которой поручил предпринимателю ФИО3

В соответствии с отчетом об оценке от 23.04.2021 № 1633-23.04.2021 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства на дату оценки 23.04.2021 составляет 9 795 000 руб.

Истец полагает, что отчет об оценке от 18.03.2021 № 701/21 является недостоверным, поскольку стоимость спорного объекта не соответствует реальной рыночной стоимости, фактически объект не осматривался, не учтены затраты и материалы вложенные в строительство объекта.

07.05.2021 истец направил ответчику претензию о недостоверности отчета об оценке от 18.03.2021 № 701/21, выполненного ООО «Центр экономического содействия», указав на определение начальной цены продажи объекта незавершенного строительства в сумме 9 795 000 руб. на основании отчета от 23.04.2021№ 1633-23.04.2021, выполненного предпринимателем ФИО3

Ответчик отказал в удовлетворении требований, сообщил, что у него отсутствуют полномочия по разрешению спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, в связи с чем, данный спор подлежит рассмотрению судом.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

По ходатайству предпринимателя ФИО2, определением от 10.12.2022 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа назначил судебную экспертизу по делу, производство которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная палата» (далее – ООО «Экспертно-оценочная палата»), на рассмотрение эксперта-оценщика поставил вопрос: какова рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> район дома 10, по состоянию на 18.03.2021 и в настоящее время.

Согласно отчету от 30.12.2021 № 131 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненному ООО «Экспертно-оценочная палата», рыночная стоимость объекта незавершенного строительства со степенью готовности 20 % по состоянию на 18.03.2021 составляет 24 530 000 руб., на 10.12.2021 – 26 804 000 руб.

Не согласившись с выводами судебной экспертизы, Департамент ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Определением от 11.03.2022 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа назначил по делу повторную судебную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «Союз экспертизы и права» (далее – ООО «Союз экспертизы и права»), на рассмотрение эксперта-оценщика поставил вопрос: Какова рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> район дома 10 по состоянию на 18.03.2021 и в настоящее время.

По заключению эксперта ООО «Союз экспертизы и права» от 26.04.2022 № 142-И-22, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства по состоянию на 18.03.2021 составляет 9 890 944 руб. (с учетом НДС), 8 242 453 руб. 10 коп. (без учета НДС (20%); рыночная стоимость объекта незавершенного строительства по состоянию на настоящее время составляет 10 494 452 руб. (с учетом НДС), 8 745 376 руб. 48 коп. (без учета НДС (20%).

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила № 1299), установив, что рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, указанная в заключении эксперта от 26.04.2022 № 142-И-22, близка по значению со стоимостью указанной в отчете от 23.04.2021 № 1633-23.04.2021, и учитывая, что заключение эксперта от 26.04.2022 № 142-И-22 никем не оспорено, не признано недействительным, определил начальную цену продажи объекта незавершенного строительства равной его рыночной стоимости, без учета НДС, в сумме 8 242 453 руб. 10 коп., то есть по состоянию на 18.03.2021, признал недостоверным отчет об оценке от 18.03.2021 № 701/21.

При рассмотрении апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется частью 5 статьи 268 АПК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее – Постановление № 12), согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части (в части определения начальной цены продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> район дома 10, при его реализации путем продажи с публичных торгов), суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В пункте 4 статьи 239.1 ГК РФ указано, что начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Согласно подпункту «з» пункта 7 Правил № 1299 извещение о проведении аукциона должно содержать начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 3 Закона № 135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В данном случае судом установлена рыночная стоимость объекта на основании заключения повторной судебной экспертизы, проведенной ООО «Союз экспертизы, по результатам которой составлено заключение эксперта от 26.04.2022 № 142-И-22.

О правомерности применения судом данного заключения между сторонами спора нет.

На стадии апелляционного обжалования спор между сторонами сводится к определению даты, на которую необходимо проводить оценку, и определению стоимости объекта с учетом или без учета НДС.

Как указано выше, заключением эксперта ООО «Союз экспертизы и права» от 26.04.2022 № 142-И-22 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства по состоянию на 18.03.2021 определена в размере 9 890 944 руб. (с учетом НДС), 8 242 453 руб. 10 коп. (без учета НДС (20%); рыночная стоимость объекта незавершенного строительства по состоянию на настоящее время – в размере 10 494 452 руб. (с учетом НДС), 8 745 376 руб. 48 коп. (без учета НДС (20%).

Судом первой инстанции установлена рыночная стоимости по состоянию на 18.03.2021.

Между тем, при определении начальной цены продажи объекта незавершенного строительства, реализуемого в порядке статьи 239.1 ГК РФ, законом не установлена дата, на которую подлежит определению его рыночная стоимость.

В такой ситуации, учитывая изменения, происходящие на рынке недвижимости, а также иные объективные экономические процессы, длительность судебного разбирательства и процедуры публичной реализации имущества, такая дата должна быть наиболее близка к дате фактической реализации объекта.

Соответственно, рыночная стоимость объекта по состоянию на 18.03.2021 при вынесении решения в апреле 2022 года, то есть более чем через год с даты, на которую определена стоимость, не соответствует реальной рыночной стоимости объекта реализации.

Кроме того, статьей 12 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что с момента проведения оценки рыночной стоимости объекта по состоянию на 18.03.2021 до проведения повторной судебной экспертизы в апреле 2022 года прошло более года, с целью соблюдения баланса интересов лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает необходимым определить начальную цену продажи объекта незавершенного строительства при его реализации путем продажи с публичных торгов в размере его рыночной стоимости по состоянию на момент оценки – апрель 2022 года, что составляет 8 745 376 руб. 49 коп. без НДС.

Доводы подателя жалобы о том, что рыночная стоимость объекта незавершенного строительства должна быть определена с учетом НДС, суд апелляционной инстанции отклоняет на основании следующего.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) реализация товаров (имущества) на территории Российской Федерации, в том числе являющегося предметом залога, признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 НК РФ при реализации товаров налоговые агенты дополнительно к цене реализуемых товаров обязаны предъявить к оплате покупателя соответствующую сумму НДС, который с операции по реализации имущества должника должен быть уплачен в бюджет организацией, производившей торги, поскольку налоговым агентом в данном случае выступает организатор торгов.

Пунктами 1 и 3 статьи 24 НК РФ предусмотрено, что налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с данным Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации; налоговые агенты обязаны правильно и своевременно исчислять, удерживать из денежных средств, выплачиваемых налогоплательщикам, и перечислять налоги в бюджетную систему Российской Федерации на соответствующие счета Федерального казначейства.

Согласно пункту 4 статьи 161 НК РФ при реализации на территории Российской Федерации конфискованного имущества, имущества, реализуемого по решению суда (за исключением реализации, предусмотренной подпунктом 15 пункта 2 статьи 146 данного Кодекса), бесхозяйных ценностей, кладов и скупленных ценностей, а также ценностей, перешедших по праву наследования государству, налоговая база определяется исходя из цены реализуемого имущества (ценностей), определяемой с учетом положений статьи 105.3 данного Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров); в этом случае налоговыми агентами признаются органы, организации или индивидуальные предприниматели, уполномоченные осуществлять реализацию указанного имущества.

Между тем, согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17.02.2017 № 309-ЭС16-17994, рыночная стоимость не включает в себя НДС и является величиной, формируемой рынком и не зависит от применяемой системы налогообложения собственником объекта оценки или его покупателем. В случае, если собственник или покупатель объекта оценки являются плательщиком НДС, предполагается, что данный налог входит в определенную величину стоимости, приобретаемого покупателем имущества.

На основании изложенного, решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24.05.2022 по делу № А81-9808/2021 подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ в части определения начальной цены продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> район дома 10, при его реализации путем продажи с публичных торгов, с принятием нового судебного акта в этой части (пункт 2 статьи 269 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

В связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы предпринимателя по оплате государственной пошлины за ее подачу в сумме 1500 руб. относятся на Департамент.

На основании изложенного и руководствуясь частью 5 статьи 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24.05.2022 по делу № А81-9808/2021 изменить в части определения начальной цены продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> район дома 10, при его реализации путем продажи с публичных торгов, изложив решение суда в этой части следующим образом.

Определить начальную цену продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> район дома 10, при его реализации путем продажи с публичных торгов равной его рыночной стоимости без учета НДС, в размере 8 745 376 рублей 49 копеек.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304891118400094) 1500 судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.


Председательствующий


А.С. Грязникова

Судьи


Т.А. Воронов

О.А. Сидоренко