Решение от 26 июня 2024 г. по делу № А07-20478/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-20478/2023
г. Уфа
27 июня 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 13.06.2024

Полный текст решения изготовлен 27.06.2024

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой Р.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Усмановым Ш.Р., рассмотрев дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН <***>)

о внесении изменений в договор аренды земельного участка №911-19 от 09.08.2019г.

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2, доверенность от 22.06.2023, диплом, паспорт,

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о внесении изменений в договор аренды земельного участка №911-19 от 09.08.2019г.

Определением суда от 03.07.2023 заявление оставлено без движения в связи с выявленными недостатками.

14.07.2023 через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от заявителя поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Определением суда от 28.07.2023 заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

16.02.2024 через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от МЗИО РБ поступил отзыв на заявление.

Поступившие документы приобщены к материалам дела.

В ходе рассмотрения настоящего спора Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан было заявлено ходатайство о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Представитель заявителя возражал относительно удовлетворения данного ходатайства.

Суд не находит оснований для удовлетворения данного ходатайства, отказано в удовлетворении.

Представитель заявителя заявленные требования поддерживает в полном объеме.

Сторона не возражает против рассмотрения дела по существу.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных, о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Дело рассмотрено в отсутствие представителей заинтересованного лица в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы заявителя, суд

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 является собственником нежилого здания по адресу: <...>, площадью 1567,9 кв.м, с кадастровым номером 02:55:030157:335.

Данное здание расположено на земельном участке из числа земель населенных пунктов площадью 4332 кв.м., кадастровый номер 02:55:030157:159, с разрешённым использованием: склады, объекты дорожного сервиса, который находится у истца на праве аренды по Договору аренды земельного участка №911-19 от 09.08.2019г

В соответствии с пунктом 4.3 договора размер арендной платы определен сторонами в Приложении к договору аренды (Расчет годовой арендной платы) в размере 3,93% от кадастровой стоимости и рассчитывается в соответствии с решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 03.12.2007 г. № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе г. Уфа РБ» по формуле: Апл = KCУ*C*/S, где

КСУ - кадастровая стоимость участка;

С - ставка арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости);

S - площадь земельного участка к оплате.

Желая приобрести земельный участок в собственность, истец 09.03.2023г. обратился в орган, уполномоченный распоряжаться земельным участком, с предложением о его выкупе.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан письмом от 11.04.2023г. №АМ-06-3/4342Г отказал истцу в передаче земельного участка в собственность. Отказ мотивирован тем, что испрашиваемый земельный участок расположен в границах красных линий и в соответствии с п. 19 ст. 39.16 ЗК РФ, п. 12 ст.85 ЗК РФ предоставление испрашиваемого земельного участка в собственность не представляется возможным.

09.03.2023 истец обратился в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка №911-19 от 09.08.2019 в части установления размера арендной платы в сумме, равной размеру земельного налога за этот земельный участок (1,5% от кадастровой стоимости).

Письмом от 02.05.2023 №ЭУ-М04-06-3/5553-г ответчик отказал истцу во внесении изменений в договор аренды, указав, что земельные участки, ограниченные в обороте, прямо поименованы в п.5. ст.27 ЗК РФ.

Истец, полагая, что отказ ответчика по внесению изменения в договор аренды земельного участка в части установления арендной платы в размере земельного налога, существенным образом нарушает его законные права и интересы, обратился в суд с настоящим иском.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

Истец свободен в выборе способа защиты, однако избранный истцом способ должен вести к восстановлению принадлежащих ему имущественных прав и интересов

В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Таким образом, в силу принципа свободы договора стороны вправе согласовать условие договора, которое не противоречит нормам закона.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов (пункт 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

Заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды, правоотношения сторон по нему регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Как указал истец, красные линии, проходящие по спорному земельному участку, установлены на основании проекта планировки и проекта межевания территории общего пользования проспекта Салавата Юлаева, улиц Адмирала ФИО3, Интернациональной, Восточного обхода городского округа <...> в Кировском, Советском, Октябрьском, Орджоникидзевском и Калининском районах городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденного Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 18.10.2017 №1450.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены постановлением № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017г. № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582», вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АЛЛ 18-523, указал, что данные положения (принцип №7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), на который сослались суды, сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением №582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление №582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующим с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли вышеуказанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

В данном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Спорный договор аренды заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам.

Принимая во внимание названные правовые нормы и разъяснения, а также учитывая содержание писем Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан №АМ-М04-06-3/4342г от 11.04.2023 и №ЭУ-М04-06-3/5553-г от 02.05.2023, Главархитектуры от 11.04.2023 №7-4358/Пр и №7-3454/Пр от 15.03.2024 с указанием назначения проекта планировки, утвержденного постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ от 18.10.2017 № 1450, суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок ограничен в обороте и размер платы за землю в указанном случае не может превышать размер земельного налога.

В соответствии со ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан "О земельном налоге" № 2/6 от 17.11.2005 рассматриваемый земельный участок отнесен к категории, в отношении которой максимальная ставка земельного налога установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

В данном случае суд полагает верным при расчете арендной платы применять ставку 1,5 % от кадастровой стоимости.

Руководствуясь вышеназванными положениями законодательства, суд пришёл к выводу, что размер арендной платы за пользование ограниченным в обороте спорным земельным участком, на котором расположены объекты, принадлежащие истцу, не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, расположенных в том же муниципальном образовании, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд усматривает основания для внесения изменений в договор аренды земельного участка №911-19 от 19.08.2019.

Приведенные обстоятельства и нормы законодательства позволили суду прийти к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы Министерства, изложенные в отзыве, судом рассмотрены, признаны необоснованными, на основании вышеприведенных норм.

В силу п.3.1 договора аренды земельного участка №911-19 от 19.08.2019, в соответствии со ст.425 ГК РФ стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 11.02.2019.

Суд исходит из того, что спорный земельный участок частично находится в границах красных линий (постановление Администрации ГО г. Уфа РБ от 18.10.2017 № 1450, которое не оспорено и не признано недействительным), в связи, с чем ставка арендной платы в размере 1,5 % должна применяться с 11.02.2019.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, Участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования удовлетворить.

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан внести изменения в договор аренды земельного участка № 911-19 от 09.08.2019, , установив ставку арендной платы за землю с кадастровым номером 02:55:010713:79 в городском округе г. Уфа РБ в расчете арендной платы (приложение №2) «С» - 1,5% с 11.02.2019 и направить проект этого документа индивидуальному предпринимателю ФИО1 для подписания.

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Судья Р.М. Файрузова