Решение от 10 июля 2025 г. по делу № А45-4697/2025

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ    РОССИЙСКОЙ    ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

город  Новосибирск                                                                               дело № А45-4697/2025

резолютивная часть решения объявлена 7 июля 2025 года                             

решение в полном объеме изготовлено 11 июля 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при  ведении протокола судебного онлайн - заседания помощником судьи Клименко А.А., рассматривает  в  судебном заседании в  помещении арбитражного суда по адресу: 630102, <...>, зал № 622, вопрос о возобновлении производства по делу по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Квадрат», г. Новосибирск, ИНН <***>,  

     к муниципальному предприятию города Новосибирска «Модернизация и развитие транспортной инфраструктуры», г. Новосибирск, ИНН <***>, 

     о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения № 1 от 28.12.2024 к договору аренды № 2 от 23.01.2024 об увеличении размера арендной платы,

     при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Новосибирской области, общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания», г. Новосибирск, ИНН: <***>, 2) общества с ограниченной ответственностью «Новая оценочная компания», г. Новосибирск,

при участии в судебном заседании представителей:

истца (онлайн) - ФИО1, доверенность от 12.02.2025, диплом, паспорт,

ответчика - не явился, извещен,

третьих  лиц  -  1) ФИО2,  доверенность    №  01-16/3  от  04.02.2025,  диплом,  удостоверение;  2)  не  явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Квадрат» (далее- истец)  обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к муниципальному предприятию города Новосибирска «Модернизация и развитие транспортной инфраструктуры» (далее – ответчик)  о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения № 1 от 28.12.2024 к договору аренды № 2 от 23.01.2024 об увеличении размера арендной платы.

Ответчик в отзыве на иск ссылается на то, что возможность увеличения размера арендной платы предусмотрена условиями договора аренды, согласно отчёту об оценке,   выполненному ООО «Новосибирская  оценочная компания» № 4933-2н/2024 от 23.12.2024, достоверность которого не оспорена в установленном порядке, ответчик направил истцу проект дополнительного соглашения № 1 от 28.12.2024 к договору аренды № 2 от 23.01.2024 об увеличении размера арендной платы с 01.02.2025 года.

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Новосибирской области поддержал доводы истца.

Третьи лица отзывов по иску не представили.

Дело рассматривается в отсутствие надлежаще извещенных третьих лиц и ответчика в порядке положений статьи 156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела,  по результатам открытого аукциона в электронной форме, оформленным Протоколом № U22000042970000000002-3 от 22.01.2024 г., между муниципальным предприятием города Новосибирска «Модернизация и развитие транспортной инфраструктуры» (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «КВАДРАТ» (арендатором) 23.01.2024 был заключен договор аренды нежилого помещения № 2 (далее - договор).

В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения - подземные пешеходные переходы (имущество указано в приложении № 1 к договору) по адресу <...> с кадастровыми номерами 54:35:000000:19145, общей площадью 2080,2 кв. м., а также рекламные лайтбоксы, расположенные в указанных помещениях и принадлежащие арендодателю (Приложение № 1), для организации розничной торговли и оказания услуг (далее - Имущество).

Согласно п. 2.1. Договора установлен срок действия договора с 01.02.2024 г. по 31.01.2029 г.

01 февраля 2024 года в соответствии с п. 1.4. договора нежилые помещения, являющиеся объектом аренды, были переданы в пользование арендатору по акту приема-передачи.

Согласно п. 5.1. договора в соответствии с протоколом подведения итогов электронного аукциона от 22.01.2024, сумма годовой арендной платы за имущество, указанное в п. 1.1. настоящего договора (с учетом НДС) составляет 3 266 000 руб. 00 коп.  Сумма ежемесячной арендной платы за имущество, указанное в п. 1.1. настоящего договора (с учетом НДС) составляет 272 166 руб. 66 коп. за 11 месяцев, 272 руб. 74 коп. за 12ый месяц.

Согласно п. 5.3.. 5.3.1. договора аренды размер арендной платы, указанной в пункте 5.1 настоящего договора в сторону увеличения, а также порядка её оплаты могут быть изменены Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

Размер арендной платы ежегодно изменяется в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, начиная с начала года, следующего за годом, в котором заключен настоящий договор аренды.

Размер арендной платы также может быть изменен в одностороннем порядке Арендодателем в связи с изменением ее рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, но не чаще чем 1 раз в год. Размер арендной платы не может быть изменен в сторону уменьшения.

При изменении в одностороннем порядке размера арендной платы, порядка ее оплаты, а также при изменении реквизитов в договоре аренды, Арендодателем в адрес Арендатора направляется соответствующее дополнительное соглашение. Арендатор не вправе уклониться от подписания такого дополнительного соглашения.

Новый размер арендной платы, порядок её оплаты устанавливаются и подлежат обязательному исполнению арендатором,  начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено дополнительное соглашение, за исключением случаев обжалования (в том числе в судебном порядке) арендатором нового размера арендной платы и (или) нового порядка ее оплаты.

Согласно п. 5.3.2. договора дополнительное соглашение об установлении нового размера арендной платы, порядка её оплаты, новых реквизитов, составляется в письменном виде арендодателем в трех экземплярах и является неотъемлемой частью настоящего Договора.

В течение 5-ти рабочих дней после составления дополнительного соглашения арендодатель направляет три экземпляра дополнительного соглашения арендатору заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре, или предоставляет под роспись уполномоченному лицу арендатора.

06 февраля 2025 года истцом от ответчика было получено письмо об изменении размера арендной платы исх. № 24/07/06300 от 28.12.2024 г. с приложением 3-х экземпляров (подписанных со стороны ответчика) дополнительного соглашения № 1 от 28.12.2024 г. к договору аренды нежилого помещения № 1 от 23.01.2024 г.

Согласно указанного письма на основании отчета об оценке № 4933-2Н от 26.12.2024 г. был установлен размер арендной платы в размер рыночной арендной ставки в месяц за 1 кв.м. -523 руб., за 2 082,2 к.в.м - 1 088 911,00 рублей в месяц, 13 067 892 рублей в год, в связи с чем на подписание арендодателем было направлено дополнительное соглашение № 1 от 28.12.2024 г., которым вносятся изменения в п. 5.1. и 5.1. Договора, посредством из изложения в следующей редакции:

«5.1. Арендная плата на основании отчета об оценке № 4933-2Н/2024 от 26.12.2024 г. за один квадратный метр Имущества, указанного в п. 1.1. Договора, начиная с 01.02.2025 года, составляет 523,00 (пятьсот двадцать три) рублей 00 копеек ( с учетом НДС).

Сумма ежемесячной арендной платы за Имущество, указанное в п. 1.1. настоящего Договора, за 2 080,2 кв.м. составляет 1 088 991,00 (один миллион восемьдесят восемь тысяч девятьсот девяносто один) рубль 00 копеек (с учетом НДС).»

«5.2. Ежемесячная арендная плата, указанная в пункте 5.1. настоящего Договора, перечисляется Арендатором в полном объеме отдельным платежным поручением на следующие банковские реквизиты:

В поле «Получатель» указать ИНН <***> КПП 540101001

В поле «Банк получателя» указать БАНК «ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ», БИК 045004850, р/с <***>, кор.сч. 30101810100000000850

В поле «Назначение платежа» указывается: * арендная плата за 9месяц) по договору № ... от в том числе НДС ... руб. * доходы от собственности, получаемые муниципальными предприятиями.

Арендатор перечисляет сумму арендной платы в срок, не позднее пятого числа отчетного месяц.

В 2025 году, начиная с 01.02.2025 по 31.12.2025,  арендатор уплачивает ежемесячную плату в размере 989 991,82 (девятьсот восемьдесят девять тысяч девятьсот девяносто один) рубль 82 копейки (с учетом НДС). В последующие годы, до окончания срока действия договора, размер ежемесячной арендной платы составляет 1 088 991,00 (один миллион восемьдесят восемь тысяч девятьсот девяносто один) рубль 00 копеек (с учетом НДС)».

В обоснование данной цены ответчик  представил отчёт об оценке,   выполненный  ООО «Новосибирская  оценочная компания» № 4933-2н/2024 от 23.12.2024.

Не согласившись с результатами оценки рыночной стоимости права пользования и временного владения на условиях договора аренды подземным переходом, назначение: нежилое. Площадь: общая 2082,2 кв.м. Кадастровый номер: 54:35:000000:19145. Адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Центральный, Красный проспект - Максима Горького, выполненный ООО «Новосибирская оценочная компания», ООО «Квадрат» обратилось в независимую оценочную компанию (ООО «Новая Оценочная компания») с заявлением о проведении проверки соответствия представленного ответчиком отчета об оценке действующим нормам.

Согласно рецензии ООО «Новая оценочная компания» № 19673-АК на отчет № 4933-2Н/2024 от 26.12.2024, выполненный ООО «Новосибирская оценочная компания», отчет об оценке № 4933-2Н от 26.12.2024 г., выполненный ООО «Новосибирская оценочная компания», не соответствует требования законодательства РФ об оценочной деятельности, что делает выводы указанного отчета не подлежащими применению.

Согласно Заключения о рыночной величине арендной платы № 19594-АК от 17.01.2025 г., рыночная стоимость временного владения и пользования нежилым помещением - подземные пешеходные переходы с кадастровыми номерами: 54:35:000000:19145, общей площадью 2080,2 кв.м.. а также рекламных лайтбоксов, расположенных в указанных помещениях, составляет 3 350 939 (три миллиона триста пятьдесят тысяч девятьсот тридцать девять) рублей в год (с учетом НДС). То есть размер рыночной арендной ставки в месяц за 1 кв.м. - 134,24 руб./кв.м.

7 февраля 2025 г. ответчику был направлен ответ о необоснованности и несоразмерности увеличения размера арендной платы по договору на 400%, с просьбой пересмотреть размер увеличения арендной платы на размер инфляции за 2024 года в размере 9,5%.

Таким образом, указанное одностороннее увеличение арендодателем размера арендной платы на 400% (при уровне инфляции за 2024 год - 9,5%) является неразумным и недобросовестным, в результате такого одностороннего изменения размер арендной платы увеличился непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысил, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Рассмотрев требования истца и возражения ответчика, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно требованиям статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса РФ).

Размер арендной платы в отношении государственного и муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим 7 законодательством Российской Федерации (пункт 1 части 9 статьи 17.1. Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции").

В силу пунктов 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Положения п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в ред. постановления от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В соответствии с п.22 Постановления N 73, если в отсутствие государственного регулирования платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то это право может быть им реализовано пропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, без их существенного превышения, поскольку иное поведение арендодателя может свидетельствовать о злоупотреблении им своим правом и служить основанием отказа судом в защите его прав на основании п.2 ст. 10 ГК РФ.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в  информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Определением суда от  06.05.2025 года удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной финансово-экономической экспертизы, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оценка и бизнес-планирование» ФИО3.

Согласно заключению эксперта ООО «Оценка и Бизнес-Планирование» № 4697 от 10.06.2025 г. рыночная стоимость права пользования и владения, в течение года (годовая арендная плата) и в течение месяца (месячная арендная плата), нежилыми помещениями – подземные пешеходные переходы с кадастровым номером 54:35:000000:19145, общей площадью 2080,2 кв.м., по адресу: город Новосибирск, г.Новосибирск, Центральный район, Красный проспект – максима Горького, по состоянию на 01.02.2025 г. составляет:

- 3 616 585 рублей- право пользования и владения в течение года (годовая арендная плата), руб./год;

- 301 382 рублей – право пользования и владения в течение месяца (месячная арендная плата), руб./мес.

Исследовав экспертное заключение,  суд пришел к выводу, что экспертное заключение не содержит противоречий в выводах эксперта, неоднозначных выводов, и не вызывает у суда  сомнений в обоснованности данного заключения.

Заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела, является ясным, выводы полными, противоречий экспертное заключение не содержит.

Принимая во внимание полученные от эксперта сведения, суд приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств  того, что размер арендной платы, установленный ответчиком с 01.02.2025 года установлен  пропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности в отношении нежилых помещений.

Указанный размер существенно превышает размер арендной платы за данный период.

Вышеуказанное заключение судебной экспертизы подтверждает заявленные истцом доводы о том, что размер арендной платы - 1 088 911,00 рублей в месяц, 13 067 892 рублей в год, установленный ответчиком в оспариваемом дополнительном соглашении № 1 от 28.12.2024 г. к договору аренды № 2 от 23.01.2024 г. с 01 февраля 2025 года, произведен непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период. Указанный размер существенно (в 3,6 раз) превышает размер рыночной стоимости права пользования и владения за данный период, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом на одностороннее увеличение размера арендной платы.

Учитывая вышеизложенное, дополнительное соглашение № 1 от 28.12.2024 г. к договору аренды № 2 от 23.01.2024 г., является ничтожной сделкой  на основании пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ, как сделка, совершенная со злоупотреблением правом.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы  истца по рассмотрению его заявления относятся на ответчика в силу положений пункта 1 статьи 110 АПФ РФ, в то числе в части расходов по оплате экспертных услуг.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение № 1 от 28.12.2024 к договору аренды № 2 от 23.01.2024 об увеличении размера арендной платы.

Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью «Квадрат», г. Новосибирск, ИНН <***>,   с  муниципального предприятия города Новосибирска «Модернизация и развитие транспортной инфраструктуры», г. Новосибирск, ИНН <***>, 50 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, 60 000 рублей судебных расходов по оплате экспертных услуг.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                       А.И. Айдарова