Решение от 31 июля 2024 г. по делу № А40-194722/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-194722/23-191-1562
г. Москва
31 июля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 31 июля 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Волковой Е.И., единолично

при ведении протокола секретарем судебного заседания Попковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕРИДИАН-2000" (123308, Г МОСКВА, КУУСИНЕНА УЛ, Д. 6, К. 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.11.2002, ИНН: <***>)

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом. 3П, с кадастровым номером 77:09:0005005:8126, общей площадью 107,1 кв.м.,

при участии в заседании: согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕРИДИАН-2000" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом. 3П, с кадастровым номером 77:09:0005005:8126, общей площадью 107,1 кв.м., изложив п.п. 3.1, 3.4 договора в редакции истца.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования с учетом уточнений.

Ответчик по заявленным требованиям возражал, заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта.

Рассмотрев ходатайство ответчика о вызове эксперта, суд, с учетом мнения представителя истца, отказал в его удовлетворении, исходя из положений абзаца второго части 3 статьи 86 АПК РФ, так как в материалы дела представлено заключение, позиция эксперта в котором изложена в доступной форме, непонятных моментов не содержит. Кроме того, в судебном заседании ответчик не смог сформулировать вопросы к эксперту, его позиция сводилась лишь к несогласию с его выводами, что не является основанием для вызова эксперта для дачи пояснений.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, истец на основании договора аренды №02-00439/06 от 02.12.2006, заключенного с Департаментом, арендует объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, пом. 3П, с кадастровым номером 77:09:0005005:8126, общей площадью 107,1 кв.м.

17.08.2023 истец получил от ответчика письмо (исх. №33-6-749456/23-(0)-3) с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в собственность в порядке ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и распоряжения Департамента от 09.08.2023 №56408 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 3П, общей площадью 107,1 кв.м.».

Согласно представленному ответчиком истцу для подписания проекту договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), объект отчуждается истцу по продажной цене 9 475 000 руб.

Не согласившись с вышеуказанной ценой объекта, истец обратился в специализированную оценочную компанию ООО «КС Аналитик» для определения рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения.

В соответствии с отчетом ООО «КС Аналитик» №КС-2308/0165 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Куусинена, д. 6, корп. 3, пом. 3П, общей площадью 107,1 кв.м, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 23.08.2023 составляет 4 400 000 руб.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

В силу пункта 5 статьи 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого помещения составляет 107,1 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение площадью 107,1 кв.м. выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет за номером 77:09:0005005:8126, и принадлежит на праве собственности городу Москве.

Нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды №02-00439/06 от 02.12.2006.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела определением суда от 25.12.2023 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "Инвестиционная оценка" ФИО1.

19.01.2024 в Арбитражный суд г. Москвы поступило заключение ООО "Инвестиционная оценка", согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 107,1 кв.м. кадастровый номер 77:09:0005005:8126, расположенного по адресу: <...>, пом. 3П по состоянию на 09.08.2023 без НДС определена в размере 11 975 000 руб.

Согласно ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам, суд, в соответствии с ч. 2 ст. 87 АПК РФ, может назначить повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

После изучения экспертного заключения ООО "Инвестиционная оценка" и приложенных к нему документов, заслушивания пояснений эксперта, у суда возникли сомнения в обоснованности указанного выше заключения, в связи с чем определением суда от 26.04.2024 была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ И СОДЕЙСТВИЯ СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ "ПАРИТЕТ", эксперту ФИО2.

Согласно заключению эксперта от 27.05.2024 №А40-194722/23-191-1562 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 107,1 кв.м. кадастровый номер 77:09:0005005:8126, расположенного по адресу: <...>, пом. 3П по состоянию на 09.08.2023 без НДС составляет 7 025 000 руб.

На основании указанного заключения эксперта истец уточнил исковые требования.

Оценив экспертное заключение, суд считает отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.

Согласно ч.1 ст. 5 Закона №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

При этом, в силу положений ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Установив, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования в редакции истца.

Судебные расходы в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 12, 421, 422, 431, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ,



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>) и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕРИДИАН-2000" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом. ЗП, с кадастровым номером 77:09:0005005:8126, общей площадью 107,1 кв. м, изложив пункты 3.1 и 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:

Пункт 3.1. Договора:

«Цена Объекта составляет 7 025 000 (семь миллионов двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек…(далее по тексту пункта в редакции ДГИМ)».

Пункт 3.4. Договора:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7.).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 83 630 (восемьдесят три тысячи шестьсот тридцать) рублей 95 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга… (далее по тексту пункта в редакции ДГИМ)».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕРИДИАН-2000" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) судебные расходы на оплату услуг эксперта в размере 30 000 (тридцать тысяч) руб. и расходы по госпошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

Е.И. Волкова