Решение от 28 ноября 2018 г. по делу № А41-55361/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-55361/17
29 ноября 2018 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 27 ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 29 ноября 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Богатиной Ю.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «КАРГО КОНКРИТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО «Ашан» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ООО «Энергия Вкуса» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Администрация Солнечногорского муниципального района Московской области, ГСК «Андреевский Гаражник», МО г.п. Андреевка Солнечногорского муниципального района Московской области, ЗАО «ИФК «Межрегиональный финансовый союз»

об установлении сервитута на земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0070102:199, 50:09:0070102:342,

при участии представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО «КАРГО КОНКРИТ» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «КРЕАЛ», ООО «Энергия Вкуса» с требованием об установлении сервитута на земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0070102:199, 50:09:0070102:342.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточнения требований, в соответствии с которыми ООО «КАРГО КОНКРИТ» просит:

- для пользования земельным участком с кадастровым номером 50:09:0070102:245, принадлежащий истцу на праве долгосрочной аренды, установить сервитут на земельные участок с кадастровым номером 50:09:0070102:199 с режимом проезда с 08-00 до 23-00 в соответствии со схемой в приложении № 4 к Заключению экспертов от 02.10.2018 № 169-18;

- установить среднюю соизмеримую стоимость за пользование сервитутом без установления охраны в размере 94952 руб. в год в соответствии с выводами экспертов в Заключении экспертов от 03.05.2018 № 1799 (стр. 23-26).

Определением от 06.06.2018 суд произвел замену ООО «Креал» на ООО «Ашан».

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме с учетом уточнений, изложил позицию суду. Представитель ООО «Ашан» по требованиям возражал согласно письменному отзыву, представил в материалы дела дополнительные документы. Представитель ООО «Энергия Вкуса» по требованиям возражал согласно письменному отзыву, дал пояснения по предмету спора.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ при наличии доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы лиц, участвующих в деле, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 ГК РФ, согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом.

Как следует из материалов дела, ООО «КАРГО КОНКРИТ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070102:245 категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для общественно-делового и гражданского строительства (размещение автостоянки), что подтверждается договором аренды от 10.12.2008 № 1042 с приложениями и дополнениями к нему, выпиской из ЕГРН от 05.04.2017.

Как указывается истцом и усматривается из материалов дела, доступ к земельному участку с кадастровым номером 50:09:0070102:245 возможен с использованием территории смежных земельных участков, в том числе с кадастровыми номерами 50:09:0070102:199, 50:09:0070102:342.

Согласно выпискам из ЕГРН от 05.04.2017, 31.05.2017 земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070102:199 находится в аренде ООО «Ашан» (правопреемник ООО «Креал»), земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070102:342 – аренде у ООО «Энергия Вкуса».

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Ограничение права собственности возможно только в случаях и в порядке, установленном законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Сервитут может быть срочным или постоянным (пункт 4 статьи 23 ЗК РФ).

В силу пункта 5 указанной статьи Земельного кодекса Российской Федерации осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Таким образом, из положений статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сервитут может устанавливаться в интересах собственника недвижимого имущества исключительно в том случае, если нужды собственника, связанные с использованием указанного имущества, не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Из указанных норм права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11, «Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)).

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации спор собственников соседних участков при недостижении соглашения между ними о сервитуте либо его условиях может быть разрешен судом.

Таким образом, исходя из указанной нормы, достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора.

По смыслу приведенной нормы материального права по результатам разрешения такого спора суд, исходя из баланса интересов сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Кроме того, при установлении сервитута в судебном порядке необходимо установить факт возможности доступа истца к принадлежащим объектам иным способом или может выполнить другими альтернативными путями.

Задачей суда при осуществлении выбора из таких альтернативных вариантов является соблюдение баланса интересов сторон и определение из них варианта наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка.

В материалы дела представлены письма ООО «КАРГО КОНКРИТ» в адрес смежных арендаторов с предложением заключить соглашение об установлении сервитута на земельные участки.

Поскольку соглашение об установлении сервитута на земельные участки в целях обеспечения доступа к земельному участку с кадастровым номером 50:09:0070102:245 между сторонами не достигнуто, ООО «КАРГО КОНКРИТ» обратилось в арбитражный суд за установлением сервитута в целях обеспечения строительства газопровода и подключения к газопроводу высокого давления.

Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Статьей 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьей или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное (пункт 1).

Арендатор или землепользователь, которому земельный участок предоставлен на праве безвозмездного пользования, вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком (пункт 4).

Исходя из вышеуказанных норм права, истец для установления частного земельного сервитута в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязан представить доказательства, подтверждающие, что нужды истца как арендатора недвижимого имущества не могут быть обеспечены без установления требуемого им сервитута.

Согласно пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена также пунктом 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка.

Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут (п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017), Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.10.2013 по делу № А41-58255/12).

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 17.11.2009 № 1464-О-О, закрепленное в статье 82 АПК Российской Федерации право лиц, участвующих в деле, ходатайствовать о назначении экспертизы является дополнительной процессуальной гарантией их конституционного права на судебную защиту, поскольку предоставляет возможность обосновать правомерность занимаемой ими позиции по делу в случае, когда для этого необходимы специальные знания в различных областях науки, техники, искусства, ремесла.

В соответствии со статьей 82 АПК РФ суд определениями от 17.10.2017, 04.12.2017 назначил по делу судебную землеустроительную экспертизу, проведение которой поручил ООО «Гросс-Консалт», экспертам ФИО2, ФИО3

Перед экспертами суд поставил следующие вопросы:

- имеются ли подъездные пути для круглосуточного проезда, в том числе спецтехники, иной доступ к земельному участку с КН 50:09:0070102:245 от земель общего пользования, а также через иные земельные участки с целью обеспечения функционирования автостоянки на земельном участке 50:09:0070102:245;

- является ли установление сервитута на земельные участки с КН 50:09:0070102:199, 50:09:0070102:342 единственно возможным способом доступа к земельному участку с КН 50:09:0070102:245 для круглосуточного проезда, в том числе спецтехники с целью обеспечения функционирования автостоянки на земельном участке 50:09:0070102:245, наименее обременительным по сравнению с иными возможными подъездными путями к земельному участку с КН 50:09:0070102:245 в указанных целях;

- сохраняется ли при установлении сервитута возможность использования земельных участков по назначению;

- определить площадь и характерные точки координат частей земельного участка (земельных участков), в границах которых необходимо установление сервитута для круглосуточного проезда, в том числе спецтехники, иной доступ к земельному участку с КН 50:09:0070102:245 с учетом наименьшего обременения для правообладателя этих земельных участков;

- определить среднерыночную плату за пользование частью земельного участка (земельных участков) в границах сервитута для круглосуточного проезда, в том числе спецтехники, иной доступ к земельному участку с КН 50:09:0070102:245.

Ввиду того, что экспертное заключение от 03.05.2018 № 1799, подготовленное ООО «Гросс-Консалт», экспертами ФИО2, ФИО3, не соответствует требованиям действующего процессуального законодательства и законодательства об экспертной деятельности, не обладает достаточной полнотой, суд приходит к выводу, что данное заключение не подлежит принятию в качестве надлежащего доказательства. Оценка экспертному заключению от 03.05.2018 № 1799, подготовленному ООО «Гросс-Консалт», также дана в определении Арбитражного суда Московской области от 16.07.2018 по делу № А41-55361/17 о приостановлении производства по делу.

Определением от 16.07.2018 назначил повторную экспертизу, проведение которой поручил АНО «Содружество экспертов МГЮА им ФИО4», экспертам ФИО5, ФИО6

По итогам повторной судебной экспертизы в материалы дела представлено Заключение экспертов от 02.10.2018 № 169-18, подготовленное АНО «Содружество экспертов МГЮА им ФИО4», в котором эксперты пришли к следующим выводам:

В настоящее время подъездные пути для проезда, в том числе спецтехники, к земельному участку с кадастровым номером 50:09:0070102:245 от земель общего пользования имеются только через земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070102:199.

Установление сервитута на земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0070102:199, 50:09:0070102:342 не является единственно возможным и наименее обременительным способом доступа к земельному участку с кадастровым номером 50:09:0070102:245 для круглосуточного проезда, в том числе спецтехники с целью функционирования автостоянки на земельном участке. Наименее обременительным способом доступа к земельному участку с кадастровым номером 50:09:0070102:245 является установление сервитута только на земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070102:199.

При установлении сервитута для проезда к земельному участку с кадастровым номером 50:09:0070102:245 по земельному участку с кадастровым номером 50:09:0070102:199 нет необходимости изменять вид разрешенного использования земельного участка.

В приложениях №№ 3 и 4 графически отображены варианты установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070102:199. Первый вариант предполагает площадь сервитута 1881 кв.м, второй вариант – 1452 кв.м.

Среднерыночная плата за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070102:199 составляет: для первого варианта – 1804166,94 руб., для второго варианта – 1574142,90 руб. Плата за сервитут рассчитана экспертами, исходя из стоимости ускоренного износа асфальтового покрытия, стоимости услуг организации охранного поста, стоимости аренды части земельного участка, обремененного сервитутом с учетом убытков, которые терпит собственник такого участка.

Суд отмечает, что в Заключении экспертов от 02.10.2018 № 169-18, подготовленном АНО «Содружество экспертов МГЮА им ФИО4», отражены характеристика (описание) объектов исследования, методика и технология исследования, оценки, использованных сравнительных образцов, применимость подходов к определению возможности установления сервитута, его площади и границ, имеется нормативное обоснование выводов, выводы являются полными и исчерпывающими.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Каких-либо достаточных доказательств в обоснование доводов о необоснованности заключения экспертов относительно выводов лицами, участвующими в деле, не представлено.

Доводы ООО «Ашан» о том, что Заключение экспертов от 02.10.2018 № 169-18, подготовленном АНО «Содружество экспертов МГЮА им ФИО4», является доказательством, полученным с нарушением требований закона, фактически сводятся к оспариванию заявленных требований об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в аренде. Между тем, одно лишь несогласие лицами, участвующими в деле, с результатами экспертизы и иная оценка исследуемых доказательств не является для суда основанием для вывода о недостоверности экспертного заключения.

Суд, исследовав Заключение экспертов от 02.10.2018 № 169-18 с позиции статьи 71 АПК РФ, установил, что оно соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности, отвечают критериям относимости, допустимости и достаточности доказательств, в связи с чем суд принимает выводы судебной экспертизы в качестве доказательства.

Поскольку экспертами установлено, что установление сервитута является единственно возможным способом обеспечения доступа к земельному участку с кадастровым номером 50:09:0070102:245, а установление сервитута на часть земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070102:199 площадью 1452 кв.м является наименее обременительным вариантом прокладки сервитута, суд приходит к выводу, что исковые требования в данной части являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При этом, исходя из предмета заявленных требований с учетом уточнений, суд приходит к выводу, что плата за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070102:199 составляет 778542,91 руб. в год, исходя из стоимости ускоренного износа асфальтового покрытия, стоимости аренды части земельного участка, обремененного сервитутом с учетом убытков, которые терпит собственник такого участка

Согласно выписке из ЕГРН от 22.09.2018 и Заключению от 23.10.2018 № ПМ-1325/18-ЗУСТ в границах спорных земельных участков и смежных земельных участков жилых зданий не зарегистрировано, доказательств обратного в материалы дела не представлено. Здание, принадлежащее ФИО7, является нежилым по назначению.

Положениями статьи 131 ГК РФ и нормами статей 1, 14, 52 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что сервитут подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимости (титульным владельцем) и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с пунктом 3 статьи 274 ГК РФ. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут.

Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

При данных обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования ООО «КАРГО КОНКРИТ» подлежат удовлетворению в части требований об установлении сервитута на часть земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070102:199 площадью 1452 кв.м с размером годовой платы за сервитут 778542,91 руб.

Требования к ООО «Энергия Вкуса» удовлетворению не подлежат, поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070102:342, арендуемый данным ответчиком, не подлежит обременению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требование удовлетворить в части.

Установить сервитут на земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070102:199 для проезда на земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070102:245 с 08-00 до 23-00 в соответствии со следующими координатами:

№№ точек

Х, м

Y, м

1.

494673,53

2166347,89

2.

494838,13

2166279,59

3.

494900,7

2166308,4

4.

494900,66

2166305,65

5.

494901,44

2166304,19

6.

494899,68

2166302,68

7.

494837,77

2166273,25

8.

494700,41

2166329,99

9.

494671,88

2166342,12

Установить плату за пользование сервитутом в размере 778542,91 руб. в год.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Ю.Г. Богатина